論我國(guó)長(zhǎng)租公寓的法律風(fēng)險(xiǎn)控制

李依宸

（中南大學(xué)，湖南 長(zhǎng)沙 410083）

引 言

共享經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，但其發(fā)展過(guò)程中很多問(wèn)題慢慢暴露，其中的長(zhǎng)租公寓“暴雷”已成為社會(huì)熱點(diǎn)。長(zhǎng)租公寓因經(jīng)營(yíng)不善而導(dǎo)致公寓倒閉的情況頻發(fā)，社會(huì)影響惡劣。長(zhǎng)租公寓的經(jīng)營(yíng)模式通常為不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)化運(yùn)營(yíng)，屬于不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的一種。由專門的機(jī)構(gòu)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和管理。長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)方以“高進(jìn)低出”的方式，以高于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格從房東手中收到房源，以低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格租給租客，這樣的方式讓運(yùn)營(yíng)方能夠迅速擴(kuò)大市場(chǎng)份額，占領(lǐng)市場(chǎng)。當(dāng)然長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方并不是做賠本買賣，而是以“長(zhǎng)收短付”的方式收取房租，讓租客支付半年或者一年的長(zhǎng)期資金，再按月付給房東。這種運(yùn)營(yíng)方式使得長(zhǎng)租公寓迅速占領(lǐng)了租房市場(chǎng)，但在疫情期間，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)中存在的法律風(fēng)險(xiǎn)直接致使其破產(chǎn)，導(dǎo)致許多人居無(wú)定所且無(wú)法維權(quán)，如果不及時(shí)控制長(zhǎng)租公寓的法律風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)讓此類現(xiàn)象愈演愈烈，引起更加惡劣的影響。

一、共享經(jīng)濟(jì)背景下的我國(guó)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)

（一）共享經(jīng)濟(jì)中不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)化運(yùn)營(yíng)的適用

共享經(jīng)濟(jì)的概念源于美國(guó)，起初被稱之為合作式消費(fèi)或協(xié)同消費(fèi)，具體形式是供應(yīng)方將自己閑置資源的使用權(quán)在一定時(shí)間內(nèi)出讓給需求方，供應(yīng)方從需求方手中獲得租金，需求方則使用資源達(dá)到其他目的，這種經(jīng)營(yíng)方式實(shí)現(xiàn)了資源的充分利用，使得供需雙方達(dá)到最大限度的獲利[1]。共享經(jīng)濟(jì)自從問(wèn)世以來(lái)，發(fā)展迅速，在車輛、房屋、工具租賃、技能等領(lǐng)域都實(shí)現(xiàn)了資源共享。

民間有句俗語(yǔ)是“有房才有家”，在我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)作為重資產(chǎn)對(duì)個(gè)人資產(chǎn)影響重大。據(jù)《2018年中國(guó)城市家庭財(cái)富健康報(bào)告》顯示，家庭總資產(chǎn)配置中，房產(chǎn)占家庭資產(chǎn)的77.7%，而且學(xué)歷與房產(chǎn)配置負(fù)相關(guān)，學(xué)歷為初中及以下的家庭，房產(chǎn)占家庭資產(chǎn)比高達(dá)80.9%；高于本科及以上學(xué)歷的家庭，房產(chǎn)占家庭資產(chǎn)的76.2%。從以上數(shù)據(jù)中可以看到，我國(guó)房產(chǎn)在家庭資產(chǎn)中占比極高，這也使得不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的重要性日益凸顯。不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主要是指具有不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和管理權(quán)利的主體對(duì)特定不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行管理、提供服務(wù)進(jìn)而獲得利益，即不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)權(quán)利人在不動(dòng)產(chǎn)附屬建筑、設(shè)施、環(huán)境等方面投入使其具備特殊的功能，可以提供相應(yīng)的服務(wù)，使得接受服務(wù)者需要對(duì)運(yùn)營(yíng)者支付對(duì)應(yīng)價(jià)款，權(quán)利人從中獲取利益的行為[2]。筆者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)從運(yùn)營(yíng)主體與不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)主體的關(guān)系來(lái)看，可分為兩類。一是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)主體與使用權(quán)主體即運(yùn)營(yíng)主體為同一主體。這種模式發(fā)展上局限性較大，不動(dòng)產(chǎn)負(fù)債率高，通常為不動(dòng)產(chǎn)所有人獨(dú)資購(gòu)買，不動(dòng)產(chǎn)利用率低，盈利方式少，盈利方式以房屋租賃為主。二是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)主體與使用權(quán)主體為不同主體。該類情形具有兩個(gè)特點(diǎn)。一方面是授權(quán)運(yùn)營(yíng)，運(yùn)營(yíng)主體通過(guò)對(duì)使用主體的利益轉(zhuǎn)讓或利益許諾獲得不動(dòng)產(chǎn)使用權(quán)加以運(yùn)營(yíng)。運(yùn)營(yíng)主體對(duì)特定不動(dòng)產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)范圍及權(quán)限一般而言受限于該不動(dòng)產(chǎn)所有主體授權(quán)內(nèi)容。另一方面是專業(yè)化運(yùn)營(yíng)。即運(yùn)營(yíng)主體本身的主營(yíng)業(yè)務(wù)即為運(yùn)營(yíng)特定不動(dòng)產(chǎn)。共享經(jīng)濟(jì)中的長(zhǎng)租公寓、養(yǎng)老公寓等都屬于此類，不動(dòng)產(chǎn)所有人將不動(dòng)產(chǎn)的使用權(quán)出讓給不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方，不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方以此獲得了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)和管理權(quán)，進(jìn)行特定的活動(dòng)。

（二）我國(guó)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)的現(xiàn)狀

目前我國(guó)長(zhǎng)租公寓的專業(yè)化運(yùn)營(yíng)存在四種模式，第一種是開發(fā)運(yùn)營(yíng)，不動(dòng)產(chǎn)所有人成立專業(yè)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，負(fù)責(zé)存量房（未居住過(guò)的二手房）或者新建租賃住房的運(yùn)營(yíng)，為租房提供租賃和增值服務(wù)；第二種是資產(chǎn)托管，房產(chǎn)所有人將房產(chǎn)托管給運(yùn)營(yíng)服務(wù)商，由運(yùn)營(yíng)服務(wù)商進(jìn)行出租和管理；第三種是運(yùn)營(yíng)服務(wù)，第三方從不動(dòng)產(chǎn)所有人處租賃并承包公寓，對(duì)房屋進(jìn)行裝修后出租并負(fù)責(zé)出租期間的運(yùn)營(yíng)和維護(hù)義務(wù)；第四種是代建運(yùn)營(yíng)，土地所有者或者土地使用者委托房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地規(guī)劃、建造和運(yùn)營(yíng)服務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)代建和運(yùn)營(yíng)責(zé)任①長(zhǎng)租公寓的政策背景與房企運(yùn)營(yíng)-房天下產(chǎn)業(yè)網(wǎng)，[EB/OL]. https://fdc.fang.com/news/2018-03-15/27992404.htm，2021年1月訪問(wèn).。這四種方式都符合共享經(jīng)濟(jì)的基本運(yùn)營(yíng)模式，將不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)的權(quán)屬分離讓不動(dòng)產(chǎn)得以最大程度的使用。在現(xiàn)實(shí)生活中，能夠讓不動(dòng)產(chǎn)交易簡(jiǎn)便，出租方只需與第三方簽訂委托合同或者房屋租賃合同，支付必要的費(fèi)用，即可收取租金和資產(chǎn)增值，不需承擔(dān)管理義務(wù)。而租賃方也容易得到房源相關(guān)信息，租房更加便利。通過(guò)第三方的管理也降低了出租方和租賃方的違約率。

為了實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展，在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中， 當(dāng)房源足夠多、時(shí)間差更大的時(shí)候，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方就會(huì)擁有足夠大的資金累積，得以繼續(xù)進(jìn)行市場(chǎng)擴(kuò)張。針對(duì)長(zhǎng)期相對(duì)高昂的房租，“長(zhǎng)租公寓”又與相關(guān)的金融機(jī)構(gòu)合作設(shè)立了“租金貸”，使用各種優(yōu)惠政策誘導(dǎo)租客參與，租客只需向金融機(jī)構(gòu)貸款并按月還款，金融機(jī)構(gòu)便可代其向“長(zhǎng)租公寓”交納租客所需要交納的長(zhǎng)期房租。從表面上來(lái)說(shuō)，這些方法對(duì)于房東與租客都有好處，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方成了幫助房東增長(zhǎng)收入、幫助租客減少支出的“大慈善家”。但實(shí)際生活中這樣的運(yùn)營(yíng)方式存在風(fēng)險(xiǎn)，一旦“長(zhǎng)租公寓”的資金鏈斷裂，房東收不到房租，而租客預(yù)先交付的租金也血本無(wú)歸了，參與了“租金貸”的租客不僅面臨無(wú)“房”的情況，還要繼續(xù)按月償還貸款。在新冠肺炎疫情爆發(fā)后，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)遭受到巨大的沖擊，房源少，租房需求下降，長(zhǎng)租公寓的經(jīng)營(yíng)方式還存在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重、負(fù)債比高的情況。很多長(zhǎng)租平臺(tái)公司就出現(xiàn)了資金鏈斷裂，房東收不到租金，而已經(jīng)支付租金的租戶無(wú)房可住。這樣的“暴雷”跑路現(xiàn)象屢見不鮮，各方的權(quán)利都無(wú)法保障。但與此相類似的還有“養(yǎng)老公寓”，在益陽(yáng)“養(yǎng)老公寓”暴雷事件中，對(duì)該類事件的法律定義是投資人投資失敗而產(chǎn)生的較大負(fù)面影響的事件。而拓寬其橫向和縱向維度，本世紀(jì)初開始的“承包”出去的莆田系醫(yī)院，街邊“跑路”的理發(fā)店、健身房、托幼所、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，都與此有相通之處?？偟膩?lái)看，這些不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)化運(yùn)營(yíng)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)失敗而產(chǎn)生的不良影響甚至類似于“騙局”的事件集中在社會(huì)服務(wù)領(lǐng)域，即包括教育、衛(wèi)生、民政、養(yǎng)老、托幼、殘疾人、體育、文旅等替代公共服務(wù)即政府為滿足公民生存和發(fā)展需要，運(yùn)用法定權(quán)利和公共資源，面向全體公民或特定群體，組織協(xié)調(diào)或直接提供的產(chǎn)品和服務(wù)的領(lǐng)域。這對(duì)于社會(huì)服務(wù)領(lǐng)域和公民日常生活產(chǎn)生的沖擊、影響將是巨大的。

二、長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)法律風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)

我國(guó)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)中存在的法律風(fēng)險(xiǎn)主要包括兩種。其一是主體之間存在合同風(fēng)險(xiǎn)，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)中存在兩種租賃關(guān)系，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方和不動(dòng)產(chǎn)所有人、長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方和長(zhǎng)租公寓承租人之間都有租賃合同，三方之間的糾紛往往也以合同糾紛為表現(xiàn)形式。其二是運(yùn)營(yíng)過(guò)程中存在客觀風(fēng)險(xiǎn)，在長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)中，市場(chǎng)本身較為混亂，運(yùn)營(yíng)不規(guī)范，針對(duì)長(zhǎng)租公寓監(jiān)管的法律規(guī)范和機(jī)制不夠完善，都影響著長(zhǎng)租公寓的正常運(yùn)營(yíng)。

（一）主體間的合同風(fēng)險(xiǎn)

長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)主體間的法律風(fēng)險(xiǎn)的形式基本表現(xiàn)為主體之間的合同風(fēng)險(xiǎn)，可分為合同訂立階段的風(fēng)險(xiǎn)、合同履行階段的風(fēng)險(xiǎn)、合同糾紛階段的法律風(fēng)險(xiǎn)[3]。

1.合同主體資質(zhì)缺失

資質(zhì)是國(guó)家對(duì)民事主體從事某種行為的能力認(rèn)可或授權(quán)，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體的標(biāo)準(zhǔn)的限制來(lái)維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序[4]。國(guó)家對(duì)于長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)的主體資質(zhì)沒(méi)有限制，對(duì)于長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方的資質(zhì)和運(yùn)營(yíng)目的沒(méi)有進(jìn)行審查，導(dǎo)致進(jìn)入運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)的門檻低。目前國(guó)內(nèi)的長(zhǎng)租公寓企業(yè)有數(shù)十家，任意主體似乎只需要研發(fā)出一個(gè)APP，再租下房子進(jìn)行房屋出租就可以進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。許多“魚目混珠”的商家乘機(jī)以非法占有為目的，使用欺詐、哄騙等手段，騙取消費(fèi)者大量錢財(cái)，危害公共利益。還有其他運(yùn)營(yíng)主體為了實(shí)現(xiàn)占領(lǐng)市場(chǎng)份額、擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)的目的，對(duì)于公寓本身缺乏管理和維護(hù)，“管租不管住”，沒(méi)有配套的相應(yīng)管理設(shè)施和服務(wù)，導(dǎo)致長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的混亂。

2.合同主體權(quán)利義務(wù)不平等

合同條款約定的主體權(quán)利義務(wù)不平等，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方處在優(yōu)勢(shì)地位，讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人、承租人履行了更多的義務(wù)卻未取得相匹配的權(quán)利。在實(shí)際案例中，長(zhǎng)租公寓在行使自身的收取租金的權(quán)利時(shí)采取“長(zhǎng)收短付”的方式，與承租人的合同約定了承租人需要承擔(dān)支付一年甚至一年以上的“高額租金”的義務(wù)。而普通的房屋租賃合同一般采用“押一付三”的形式。在承租人提前履行了自己應(yīng)盡的義務(wù)后，租金并不會(huì)被長(zhǎng)租公寓直接支付給不動(dòng)產(chǎn)所有人。長(zhǎng)租公寓在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所有人履行自己的義務(wù)時(shí)只需租金“一月一結(jié)”。長(zhǎng)租公寓方使用“長(zhǎng)租短付”“高進(jìn)低出”“租金貸”等手段搶占市場(chǎng)、擴(kuò)大規(guī)模、盲目擴(kuò)張，使得長(zhǎng)租公寓方背負(fù)了巨大的資金風(fēng)險(xiǎn)，更容易導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)所有人和承租人的合法利益受損。

3.保全困難

長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方收取了接收服務(wù)者所預(yù)交的款項(xiàng)后，積累了大量資金，卻無(wú)需提供任何的擔(dān)保，對(duì)于該類資金的使用也沒(méi)有限制，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方對(duì)于該類資金可以任意使用。即使是已知不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方的行為危害到自身的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人和承租人也無(wú)法行使權(quán)利以維護(hù)自身的財(cái)產(chǎn)安全。

4.糾紛解決困難

以長(zhǎng)租公寓知名品牌“蛋殼”為例，蛋殼（成都）公寓管理有限公司和蛋殼（廣州）公寓管理有限公司都因?yàn)榉课葑赓U合同糾紛被房東或者租客起訴，但是案例顯示，無(wú)論是蛋殼（成都）公寓管理有限公司和蛋殼（廣州）公寓管理有限公司都在經(jīng)法院傳票傳喚后無(wú)人出席庭審。盡管法院對(duì)糾紛進(jìn)行了缺席判決，但后續(xù)因?yàn)榈皻す久聸](méi)有可執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，判決書也無(wú)法執(zhí)行。當(dāng)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方因經(jīng)營(yíng)不善破產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)所有人和接受服務(wù)者的權(quán)利難以保障。一方面長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方通常為有限責(zé)任公司形式，且一般都為皮包公司。即便被侵權(quán)方提起訴訟，運(yùn)營(yíng)方也無(wú)財(cái)產(chǎn)可執(zhí)行①人去樓空！多家企業(yè)接連出事！長(zhǎng)租公寓為何成“雷區(qū)”？[EB/OL]. https://m.thepaper.cn/baijiahao_9054628，2021年1月訪問(wèn).。此時(shí)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人和接受服務(wù)者來(lái)說(shuō)，兩方都履行了合同義務(wù)，卻無(wú)法同時(shí)取得相應(yīng)權(quán)利。另一方面，當(dāng)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方與不動(dòng)產(chǎn)持有者簽訂的是《房屋租賃合同》時(shí)，雖然接受服務(wù)者已經(jīng)繳納了長(zhǎng)期租金，但此時(shí)其對(duì)于長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方的“債權(quán)”不足以對(duì)抗不動(dòng)產(chǎn)持有人對(duì)于房屋的所有權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)所有人可以以不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方不履行繳納租金的合同義務(wù)為由，要求解除合同，行使租賃物的返還原物請(qǐng)求權(quán)，合法收回不動(dòng)產(chǎn)。當(dāng)雙方簽訂的是《房屋委托合同》時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)持有人只能要求長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方承擔(dān)違約責(zé)任，而無(wú)法要求接受服務(wù)者歸還不動(dòng)產(chǎn)使用權(quán)。此時(shí)不動(dòng)產(chǎn)持有人和長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方本質(zhì)上都是租賃人，當(dāng)承租人已經(jīng)繳納了租金，就可以在合同約定的期間內(nèi)繼續(xù)承租。在長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方無(wú)法承擔(dān)責(zé)任的情況下，無(wú)論如何處理，不動(dòng)產(chǎn)所有人和承租人總有一方的合法權(quán)益無(wú)法得到保護(hù)。

（二）運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的客觀法律風(fēng)險(xiǎn)

長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)中的客觀法律風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)監(jiān)管配套機(jī)制不足和法律規(guī)范的缺失上。住房問(wèn)題是民生大事，長(zhǎng)租公寓的出現(xiàn)是為了更好地解決好大城市住房的突出問(wèn)題，但現(xiàn)在似乎反而成為了影響民生的產(chǎn)業(yè)。長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方本身因?yàn)榻?jīng)營(yíng)方式會(huì)形成巨大的“資金池”，由于法律規(guī)定的空白，在長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)融資后法律法規(guī)對(duì)資金的使用方式?jīng)]有限制，反而會(huì)阻礙住房問(wèn)題的解決，影響住房市場(chǎng)的穩(wěn)定[5]。在對(duì)于長(zhǎng)租公寓的監(jiān)管中，目前只有北京、上海、深圳出臺(tái)了相關(guān)文件整頓住房租賃市場(chǎng)秩序，三地的文件都是以管控資金為介入的手段，嚴(yán)格限制了“長(zhǎng)租企業(yè)”的租金收取月數(shù)和租金收取方式。北京以3月為期，限制“長(zhǎng)租公寓”提前收取過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的租金。押金只能收取一月，并交付北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)建立的專用賬戶托管。深圳對(duì)通過(guò)受托經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)租方式從事住房租賃經(jīng)營(yíng)的住房租賃企業(yè)，收取承租人押金及周期租金總額超過(guò)4個(gè)月租金額的部分資金，由銀行進(jìn)行監(jiān)管或者由租賃企業(yè)提供相應(yīng)價(jià)值的銀行保函擔(dān)保。上海則從資金監(jiān)管賬戶、簽訂賬戶監(jiān)管協(xié)議、嚴(yán)格資金收付要求、嚴(yán)控租金貸款業(yè)務(wù)等四個(gè)方面加強(qiáng)住房租賃交易資金監(jiān)管。住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)需要簽訂賬戶監(jiān)管協(xié)議，承租人直接將租金存到規(guī)定的資金監(jiān)管賬戶。嚴(yán)格限制“租金貸”的使用，之前未開展“租金貸”服務(wù)的住房租賃機(jī)構(gòu)原則上以后也不能開展。深圳則是嚴(yán)格規(guī)范了資金的來(lái)源，設(shè)置住房租賃資金專用賬戶進(jìn)行管控。但此類應(yīng)急措施通過(guò)對(duì)資金的限制只能治標(biāo)不能治本，對(duì)于規(guī)范長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)的具體法律措施未出臺(tái)前，長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)的法律風(fēng)險(xiǎn)仍將繼續(xù)存在。

三、控制長(zhǎng)租公寓法律風(fēng)險(xiǎn)的建議

控制長(zhǎng)租公寓的法律風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于解決住房這一民生問(wèn)題具有重大意義，規(guī)范長(zhǎng)租公寓行業(yè)不僅需要從國(guó)家層面完善長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)立法和建立長(zhǎng)租公寓監(jiān)管體系，也需要從行業(yè)內(nèi)部建立社會(huì)服務(wù)行業(yè)信息共享渠道。

（一）完善規(guī)范長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)的法律法規(guī)

完善規(guī)范長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)的法律法規(guī)要從嚴(yán)格長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)的準(zhǔn)入門檻和完善長(zhǎng)租公寓監(jiān)管的法律法規(guī)兩方面出發(fā)。

長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)的法律風(fēng)險(xiǎn)形成的重要原因就是缺少長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)的準(zhǔn)入門檻規(guī)定。準(zhǔn)入門檻的缺失包括兩個(gè)方面，一是缺少針對(duì)運(yùn)營(yíng)主體的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。必須要對(duì)運(yùn)營(yíng)主體設(shè)立相關(guān)的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，要求運(yùn)營(yíng)主體提供保證金或者提供證明證實(shí)自己有充足的資金資質(zhì)才能進(jìn)行相關(guān)業(yè)務(wù)的開展[6]。二是針對(duì)大數(shù)據(jù)壁壘的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。大數(shù)據(jù)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)化運(yùn)營(yíng)的主體的持續(xù)性發(fā)展極其重要。長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)主體所涉及的行業(yè)發(fā)展往往需要涉及擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)來(lái)維持盈利，需要大量資金的支持。如果沒(méi)有大數(shù)據(jù)支持盲目擴(kuò)張會(huì)很容易導(dǎo)致資金鏈斷裂，引發(fā)企業(yè)破產(chǎn)等問(wèn)題。嚴(yán)格對(duì)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)的門檻管理，必須要出臺(tái)法律和相關(guān)部門政府規(guī)章[7]。推動(dòng)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)要做到排除風(fēng)險(xiǎn)較高的運(yùn)營(yíng)個(gè)體。排除風(fēng)險(xiǎn)較高的運(yùn)營(yíng)個(gè)體是為了降低風(fēng)險(xiǎn)，長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)模式長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)隱患重重。無(wú)論住房租賃企業(yè)的大小，資金鏈斷裂就會(huì)引發(fā)“爆雷”，即便是上市企業(yè)如蛋殼公寓也無(wú)法避免。相關(guān)法律法規(guī)的出臺(tái)有助于降低法律風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)行業(yè)進(jìn)行保護(hù)。在設(shè)立法律法規(guī)的同時(shí)，要輔之設(shè)定行業(yè)自律協(xié)議與嚴(yán)格規(guī)定準(zhǔn)入準(zhǔn)出標(biāo)準(zhǔn)[8]。在準(zhǔn)入門檻中對(duì)經(jīng)營(yíng)目的予以篩選，排除風(fēng)險(xiǎn)較高的運(yùn)營(yíng)個(gè)體，規(guī)范運(yùn)營(yíng)模式，讓更多的資本放心投入，讓市場(chǎng)大環(huán)境更加平穩(wěn)。同時(shí)也要加強(qiáng)市場(chǎng)建設(shè)，保證資源市場(chǎng)足夠完備能支撐企業(yè)微操。降低企業(yè)與企業(yè)、企業(yè)與政府相關(guān)部門的溝通成本，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)[9]。

對(duì)于長(zhǎng)租公寓行業(yè)監(jiān)管的法律法規(guī)目前處于缺失的階段，要完善監(jiān)管法律法規(guī)，才能實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)租公寓的正常發(fā)展。首先，要對(duì)長(zhǎng)租公寓住房租賃合同的內(nèi)容進(jìn)行規(guī)范，主要是規(guī)范長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方向承租人收取長(zhǎng)期租金的行為，既要通過(guò)對(duì)租金存放的約束，防止住房租賃機(jī)構(gòu)隨意挪用、轉(zhuǎn)移租金，又要通過(guò)對(duì)收取租金月數(shù)的上限進(jìn)行限制，對(duì)“租金貸”進(jìn)行限制，保障資金安全。同時(shí)合同中應(yīng)要求長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方提供擔(dān)保物或者保證人，防止運(yùn)營(yíng)方逃避法律責(zé)任。其次，要明確主體之間的基本義務(wù)責(zé)任，對(duì)整個(gè)行業(yè)進(jìn)行合理引導(dǎo)。不動(dòng)產(chǎn)所有人出租房屋時(shí)要合法轉(zhuǎn)讓房屋使用權(quán)，保證房屋的可居住狀態(tài)。承租人需要依據(jù)合同約定向長(zhǎng)租公寓營(yíng)運(yùn)方按時(shí)交付房屋租金，要合理使用房屋。長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方要依據(jù)合同約定向不動(dòng)產(chǎn)所有人按時(shí)交付房屋租金，同時(shí)要保證長(zhǎng)租公寓的居住標(biāo)準(zhǔn)，履行對(duì)于長(zhǎng)租公寓的管理義務(wù)，保障承租人良好的居住環(huán)境。在長(zhǎng)租公寓監(jiān)管的法律法規(guī)中，還需要完善政府對(duì)長(zhǎng)租公寓監(jiān)管的規(guī)范，讓政府在對(duì)長(zhǎng)租公寓進(jìn)行監(jiān)管的過(guò)程中有法可依。這既是對(duì)長(zhǎng)租公寓的監(jiān)管，也是對(duì)政府自由裁量權(quán)的限制。法院也需要公布相關(guān)的司法判例，明確法律對(duì)于公民住房合法權(quán)益的維護(hù)，幫助租戶和業(yè)主進(jìn)行維權(quán)，警醒住房租賃機(jī)構(gòu)審慎經(jīng)營(yíng)，更加明確自身所需要承擔(dān)的責(zé)任。長(zhǎng)租公寓監(jiān)管法律法規(guī)的完善需要盡快的落實(shí)，才能更好維護(hù)社會(huì)秩序，保障公民合法權(quán)益。

(二)健全政府為主導(dǎo)的長(zhǎng)租公寓監(jiān)管體系

長(zhǎng)租公寓的監(jiān)管是一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程，包括對(duì)租賃住房提出相關(guān)要求，加快完善長(zhǎng)租房政策，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，整頓租賃市場(chǎng)秩序，規(guī)范市場(chǎng)行為，對(duì)租金水平進(jìn)行合理調(diào)控等。對(duì)于長(zhǎng)租公寓行業(yè)的監(jiān)管不足是導(dǎo)致長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)法律風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因之一。一方面是針對(duì)運(yùn)營(yíng)目的的監(jiān)管不足，對(duì)資金監(jiān)管的缺失；另一方面是針對(duì)運(yùn)營(yíng)過(guò)程的監(jiān)管不足，缺少對(duì)大數(shù)據(jù)的監(jiān)管，對(duì)于大數(shù)據(jù)壁壘不夠重視。

健全長(zhǎng)租公寓監(jiān)管體系，要明確政府在長(zhǎng)租公寓監(jiān)管中的主導(dǎo)作用，健全政府監(jiān)督管理制度。實(shí)踐已經(jīng)證明，僅由長(zhǎng)租公寓行業(yè)內(nèi)部調(diào)整無(wú)法保證長(zhǎng)租公寓行業(yè)的正常發(fā)展，還會(huì)損害公民的合法居住權(quán)益。所以政府必須要加強(qiáng)對(duì)于長(zhǎng)租公寓的監(jiān)管，要確定政府監(jiān)管職責(zé)和權(quán)能，明確政府監(jiān)管的內(nèi)容和監(jiān)管方式。從未來(lái)治理長(zhǎng)租公寓的具體措施上看，政府可以從這幾方面解決目前最棘手的資金和主體資質(zhì)問(wèn)題。政府可以對(duì)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方收取承租人預(yù)交的租金指定銀行進(jìn)行集中管理，對(duì)收取的資金數(shù)額進(jìn)行限制，不得超過(guò)特定時(shí)間或者特定的金額；對(duì)資金用途進(jìn)行監(jiān)管，要求運(yùn)營(yíng)主體將資金使用信息公開，防止長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為。政府也可通過(guò)資質(zhì)篩選對(duì)運(yùn)營(yíng)主體進(jìn)行限制，對(duì)于符合相關(guān)資金技術(shù)條件的企業(yè)才允許擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)，對(duì)于不符合條件的主體可引導(dǎo)其小體量小范圍發(fā)展，保證資金安全。健全長(zhǎng)租公寓監(jiān)管體系不僅要明確政府對(duì)于長(zhǎng)租公寓監(jiān)管的主導(dǎo)作用，也要推動(dòng)長(zhǎng)租公寓行業(yè)自律和社會(huì)監(jiān)督。在政府宏觀調(diào)控的同時(shí)，長(zhǎng)租公寓內(nèi)部行業(yè)自律和社會(huì)公眾的監(jiān)督也是不可缺少的。行業(yè)內(nèi)部自律更能從細(xì)節(jié)上細(xì)化每個(gè)環(huán)節(jié)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)主體應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)，社會(huì)公眾的監(jiān)督能從社會(huì)大眾中多個(gè)方面了解到長(zhǎng)租公寓行業(yè)存在的不足，以便及時(shí)改進(jìn)。確立以政府為主導(dǎo)、行業(yè)內(nèi)部自律和社會(huì)監(jiān)督相結(jié)合的長(zhǎng)租公寓監(jiān)管體系，能夠從宏觀和微觀多維度的解決長(zhǎng)租公寓目前的“亂象”，讓長(zhǎng)租公寓在科學(xué)的管理下持續(xù)發(fā)展。

（三）建立社會(huì)服務(wù)行業(yè)信息共享渠道

推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)化運(yùn)營(yíng)行業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展可以采用打造跨行業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)化運(yùn)營(yíng)的信息共享渠道[10]。首先是不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)化運(yùn)營(yíng)管理的缺失很大程度上是因?yàn)樯婕暗男袠I(yè)眾多，單個(gè)部門監(jiān)管困難。針對(duì)此情況可以設(shè)置或者依托一個(gè)專門的部門機(jī)構(gòu)來(lái)管理，不再限定于現(xiàn)有部門的現(xiàn)有職權(quán)。其次是行業(yè)發(fā)展過(guò)程中很多問(wèn)題的出現(xiàn)也是因?yàn)樾畔⒐蚕聿粔?，企業(yè)對(duì)于政策信息、消費(fèi)者需求、行業(yè)現(xiàn)狀變化等等處理不夠及時(shí)，反應(yīng)不夠迅速都可能會(huì)有投資失敗的風(fēng)險(xiǎn)。建立跨行業(yè)的信息共享渠道，有助于推動(dòng)行業(yè)的發(fā)展。設(shè)置信息共享的渠道可設(shè)置為個(gè)體信息共享和行業(yè)信息共享[11]。個(gè)體信息共享可以分為技術(shù)層面和法律層面，在技術(shù)上可以適用大數(shù)據(jù)，大數(shù)據(jù)技術(shù)的特點(diǎn)之一就是對(duì)海量的數(shù)據(jù)能進(jìn)行精準(zhǔn)快速的處理分析，能夠?qū)π袠I(yè)內(nèi)的涉及到的相關(guān)行為進(jìn)行精準(zhǔn)分析和定位。例如當(dāng)一個(gè)企業(yè)或者個(gè)人大量的涉及房屋租賃轉(zhuǎn)租，就可以將其納入關(guān)注對(duì)象的范圍。其中也可以使用大數(shù)據(jù)將該企業(yè)或者個(gè)人根據(jù)其租賃的房屋的數(shù)量和房屋類型、房屋所在地進(jìn)行分類，充分調(diào)查企業(yè)或個(gè)人潛在發(fā)展趨勢(shì)。在法律上確定運(yùn)營(yíng)中各主體責(zé)任的明晰和注意義務(wù)的確定、風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)。在行業(yè)信息共享中，確立行業(yè)負(fù)面清單制度，以清單方式明確列出在不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)化運(yùn)營(yíng)中禁止和限制投資經(jīng)營(yíng)的運(yùn)營(yíng)模式、營(yíng)銷方式等，對(duì)市場(chǎng)主體依法采取相應(yīng)管理措施的制度安排[12]。