房地產(chǎn)稅試點(diǎn)再啟程

周清杰　張婉秋

近半年來，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)即將推出的消息成為社會(huì)各界關(guān)注的一個(gè)熱門話題。如果從2011年初上海、重慶的開始的房產(chǎn)稅試點(diǎn)算起，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)重啟意味著什么？如何看待這個(gè)爭(zhēng)議很大的稅種呢？

觀察這一政策演進(jìn)的過程可以發(fā)現(xiàn)，十年后再啟程的是“房地產(chǎn)稅”，并非“房產(chǎn)稅”。二者一字之差，其內(nèi)涵是否會(huì)天壤之別？

按照一般的理解，“房產(chǎn)”與“房地產(chǎn)”幾乎是同義詞，因?yàn)榉孔右欢ㄊ墙ㄔ诘孛嫔系?。但如果刻意將二者放在一起比較其差異的話，房地產(chǎn)很明顯是要更強(qiáng)調(diào)住宅所依附的土地。鑒于我國(guó)城市土地屬于國(guó)家的基本事實(shí)，現(xiàn)在的“房地產(chǎn)稅”似乎是要把房主對(duì)土地的使用、占有加以確認(rèn)，讓其付出經(jīng)濟(jì)代價(jià)。顯然，這也是擴(kuò)大稅基的前提。我們注意到，1984年我國(guó)稅制改革時(shí)，確實(shí)是將房地產(chǎn)稅分為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個(gè)稅種來征收的。

根據(jù)房地產(chǎn)領(lǐng)域的基本情況，新房?jī)r(jià)格中樓面價(jià)的比例大致在30%到40%左右。換言之，一套100萬的新商品住宅，地價(jià)大約為30萬至40萬。如果十年后該住房市場(chǎng)價(jià)格變?yōu)?00萬，主要是土地價(jià)值增值所導(dǎo)致的，因?yàn)槔碚撋辖ㄖ惭b材料有使用壽命，是要計(jì)提折舊的。一方面是土地因稀缺性、地段、公共配套等增值，另一方面是房子作為建筑物本身的自然貶值，二手房的價(jià)值增值源泉清晰可見。于是，征稅不能只對(duì)房子征，也要對(duì)房子下面的土地征，“房產(chǎn)稅”變成了“房地產(chǎn)稅”。

房地產(chǎn)稅的征稅邏輯是對(duì)居民征收財(cái)產(chǎn)稅?？v觀國(guó)外發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的稅制，財(cái)產(chǎn)稅主要集中于土地、房屋這類不動(dòng)產(chǎn)。因?yàn)橥恋?、房屋等不?dòng)產(chǎn)位置固定，在征稅操作上相對(duì)簡(jiǎn)單、易行。不動(dòng)產(chǎn)稅主要是由地方政府征收，作為其財(cái)政收入的主要來源。究其原因，一方面，地方政府更了解本地居民的不動(dòng)產(chǎn)情況，有利于減少逃稅漏稅情況的發(fā)生;另一方面，不動(dòng)產(chǎn)的增值情況直接與地方政府在道路、車站、教育、醫(yī)療等基礎(chǔ)設(shè)施的投資強(qiáng)度密切相關(guān)，具有從中分享利益的合理性。

正如前文所言，房產(chǎn)增值的邏輯不是建筑物本身，而是其附著土地的稀缺性以及周邊基礎(chǔ)設(shè)施和配套的資本化。房屋倒了可以翻建，而房屋所在社區(qū)的社會(huì)生態(tài)質(zhì)量不會(huì)因房屋生命周期的演進(jìn)而改變。

房地產(chǎn)稅與遺產(chǎn)稅類似，其主要功能在于縮小社會(huì)的貧富差距，即存量財(cái)富差距。另外，房地產(chǎn)稅通過提高房主的持有成本，抑制社會(huì)富裕階層對(duì)房產(chǎn)的過高需求，以節(jié)約土地資源，同時(shí)還能引導(dǎo)財(cái)富創(chuàng)造者增加消費(fèi)，減少資本在居民部門內(nèi)部過多沉淀。

首先，試點(diǎn)城市的選擇。一般而言，試點(diǎn)城市應(yīng)該是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)的城市，因?yàn)槠浞慨a(chǎn)存量大、房?jī)r(jià)高，開展征稅實(shí)驗(yàn)有價(jià)值。因此，一線城市和二線熱點(diǎn)城市作為試點(diǎn)的概率會(huì)更高一些。當(dāng)然，北京可能是個(gè)例外。因?yàn)楸本┯写罅繜o法上市交易的央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房，以及交易嚴(yán)格受限的政策房（如共有產(chǎn)權(quán)房、小產(chǎn)權(quán)房），這些房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值難以科學(xué)估算。

其次，稅負(fù)的設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)稅免征標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)，無論是按照人均若干平方米免征，還是按照首套免征，實(shí)際上都是對(duì)居民可承擔(dān)稅負(fù)和地方稅收收入的艱難權(quán)衡。還是對(duì)于自有住房而言，房主雖然享受到了住房帶來的好處，但是他們并沒有實(shí)際的現(xiàn)金收益。如果稅負(fù)過重，則會(huì)影響家庭的現(xiàn)金流，降低其消費(fèi)水平，甚至應(yīng)縣其生存質(zhì)量。例如，試點(diǎn)城市老城區(qū)的居民，如果房產(chǎn)價(jià)值高但其現(xiàn)金收入低，那么他們是無法承擔(dān)高額稅負(fù)的。

房子是用來住的，不是用來炒的

再次，征收的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。房地產(chǎn)稅的開征應(yīng)該選擇在經(jīng)濟(jì)的上行周期，即經(jīng)濟(jì)增速高，房地產(chǎn)市場(chǎng)交投旺盛，居民收入前景樂觀的時(shí)期。因?yàn)?，這樣一方面有利于提升征稅的體量，另一方面降低居民對(duì)納稅的可承受度。

另外，房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法選擇應(yīng)科學(xué)、客觀、合理。資產(chǎn)評(píng)估雖然有一套比較完整的理論體系，但無論是成本法、收益法，還是市場(chǎng)法，每一種評(píng)估方法都有其適用的局限性和主觀性。評(píng)估模型某個(gè)參數(shù)的微小變化可能會(huì)帶來房地產(chǎn)價(jià)值的巨大變化，進(jìn)而引起應(yīng)納稅額的較大變動(dòng)。

總之，無論房地產(chǎn)稅的法理基礎(chǔ)如何，征收難度有多大，試點(diǎn)工作可以說已經(jīng)是“箭在弦上，不得不發(fā)”。

然而，作為一個(gè)影響數(shù)以億計(jì)城市居民消費(fèi)和幸福感，關(guān)乎房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行走勢(shì)和地方政府財(cái)政收入的重大舉措，房地產(chǎn)稅在試點(diǎn)中需要考慮的因素是極為復(fù)雜的。試點(diǎn)工作在開展中要檢驗(yàn)、審視的內(nèi)容，不僅影響試點(diǎn)工作的成效，也直接影響房地產(chǎn)全面開征時(shí)的整體制度設(shè)計(jì)。我們注意到，自2016年以來，黨中央國(guó)務(wù)院一直強(qiáng)調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”，力挺住房回歸消費(fèi)品屬性。我們認(rèn)為，這一政策所定義的房產(chǎn)屬性與西方國(guó)家把房產(chǎn)作為投資品屬性的認(rèn)知是迥然不同的。從事經(jīng)濟(jì)、稅收研究的學(xué)者和稅收部門的專家或許需要在這一背景下重新思考，厘清其中的內(nèi)在邏輯。例如，如果房屋被定為耐用消費(fèi)品，那么房地產(chǎn)稅還是不是財(cái)產(chǎn)稅？如果該稅種更偏向于消費(fèi)稅，那么之前的征稅邏輯是否妥當(dāng)？我們也期待在此過程中，能形成一套具有中國(guó)特色的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體系和房地產(chǎn)稅收理論。