淺析房地產(chǎn)評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)分析及防范對(duì)策

李扣芹

摘要：對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，能夠有效地推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的控制工作，通過降低風(fēng)險(xiǎn)因素，使得相關(guān)企業(yè)的形象能夠擁有正面的導(dǎo)向。通過規(guī)避行業(yè)內(nèi)的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，掌握風(fēng)險(xiǎn)的特征，可以更好地經(jīng)營房地產(chǎn)行業(yè)，推動(dòng)市場的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評(píng)估;風(fēng)險(xiǎn)分析;防范對(duì)策

隨著我國城鎮(zhèn)化步伐的加快，有許多城市的建設(shè)工作越來越快速的展開，城市的人口也越來越密集。因此，近年來，在房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，推行了許多的并行政策來改善住房困難的問題，比如棚戶區(qū)改造等等。這些政府大力提倡的房地產(chǎn)政策，也給行業(yè)帶來了非常充足的機(jī)遇和發(fā)展的空間。與此同時(shí)的，伴隨著房地產(chǎn)市場的迅速增長，相關(guān)的利潤逐漸增大。關(guān)于房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作也就成為了管理房地產(chǎn)行業(yè)，促進(jìn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的必備工序。在房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的今天，評(píng)估的業(yè)務(wù)種類變得越來越多，所要防控的風(fēng)險(xiǎn)也越來越多。通過有效的分析，房地產(chǎn)評(píng)估中的風(fēng)險(xiǎn)和控制工作更好的完成風(fēng)險(xiǎn)分析工作，促進(jìn)房地產(chǎn)和房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)因素

1.1虛假資料對(duì)評(píng)估造成的風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)的評(píng)估當(dāng)中，首先需要評(píng)估的對(duì)象就是產(chǎn)權(quán)資料。評(píng)估工作必須要確保產(chǎn)權(quán)信息的完整性，評(píng)估的對(duì)象必須擁有權(quán)屬證書，比如土地使用權(quán)證、不動(dòng)產(chǎn)登記證等等。通過收集具備法律效益的有效文件來判斷風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估問題。而有許多委托方在提供相關(guān)資料時(shí)，并沒有如實(shí)上報(bào)，這會(huì)對(duì)最終的評(píng)估結(jié)論造成極大的影響。比如在征收評(píng)估的過程當(dāng)中，有許多被評(píng)估者為了能夠提高評(píng)估值，獲得更大的利潤，就故意偽造了一些文件，篡改了產(chǎn)權(quán)信息，轉(zhuǎn)變房產(chǎn)用途以及增加房地產(chǎn)面積等等。如果這些虛假的信息沒有進(jìn)行有效核對(duì)，而被評(píng)估機(jī)構(gòu)給采用，就會(huì)直接影響最終的評(píng)估結(jié)果，造成評(píng)估值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出市場價(jià)值。征收的部門如果按照評(píng)估的結(jié)果進(jìn)行彌補(bǔ)，就會(huì)導(dǎo)致政府征收工作帶來非常多的不利條件，使得風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估機(jī)構(gòu)無法按照實(shí)際情況完成各項(xiàng)操作，造成了非常大的損失。

1.2不完全的市場信息對(duì)評(píng)估造成的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)的評(píng)估數(shù)據(jù)來自于市場，在市場當(dāng)中通過對(duì)成本信息的回收、租賃價(jià)格信息的核對(duì)以及買賣價(jià)格信息的獲取，從而在評(píng)估人員廣泛掌握有效信息的基礎(chǔ)之上，進(jìn)行關(guān)于數(shù)據(jù)和信息的整理分析。通過使用更加科學(xué)的計(jì)算形式，得出更為客觀合理的房地產(chǎn)價(jià)格。如果這些信息出現(xiàn)偏差，最終的價(jià)格也會(huì)相差較大。而且在市場當(dāng)中，有許多信息并不是完全的透明公開的，導(dǎo)致在二手房交易時(shí)，會(huì)出現(xiàn)許多陰陽合同的情況。申報(bào)的成交價(jià)格遠(yuǎn)低于實(shí)際的成交價(jià)格，最終導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格虛高問題頻發(fā)。如果在評(píng)估時(shí)采用了錯(cuò)誤的信息，最終的結(jié)果也會(huì)導(dǎo)致極大的不準(zhǔn)確性，影響到了風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)以及相關(guān)評(píng)估工作的準(zhǔn)確性[1]。

1.3房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員的素質(zhì)能力風(fēng)險(xiǎn)

任何需要人來進(jìn)行操作的工作都會(huì)受到人為因素的影響，如果房地產(chǎn)評(píng)估的從業(yè)者其本身的素質(zhì)較為低下，不具備專業(yè)性和技術(shù)性，就會(huì)使得最終的評(píng)估結(jié)果造成影響。評(píng)估人員不遵守職業(yè)道德，在進(jìn)行房地產(chǎn)的評(píng)估工作中，無法按照實(shí)際情況發(fā)揮業(yè)務(wù)能力，正確進(jìn)行評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的過程，這些的最終結(jié)果會(huì)使得風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的精準(zhǔn)度得不到保證。而且在房地產(chǎn)的評(píng)估過程中，涉及到的利益因素較大，所以有許多委托方為了自身的權(quán)益，就會(huì)使用一些不合理，甚至不合法的手段來驅(qū)使房地產(chǎn)的評(píng)估人員作出虛假報(bào)告，以此來抬高價(jià)格，或者獲得更大的利潤。比如在房地產(chǎn)的抵押評(píng)估中，委托方為了能夠擁有更加高額度的貸款，就要求相關(guān)人員提高估值，通過賄賂或給取一定好處的方式買通評(píng)估人員。如果評(píng)估人員一味的滿足委托方，不堅(jiān)守自我的職業(yè)操守和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的原則，就會(huì)導(dǎo)致最終的結(jié)果遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于實(shí)際的價(jià)值。如果抵押者不按時(shí)還交借款，銀行又要對(duì)抵押物件進(jìn)行處理，最終會(huì)導(dǎo)致各種債權(quán)問題頻發(fā)，給銀行和社會(huì)帶來了極大的經(jīng)濟(jì)損失。因此，房地產(chǎn)的評(píng)估人員必須要受到自身職業(yè)操守以及法律和道德的約束。如果存在違法行為影響到企業(yè)的聲譽(yù)和房地產(chǎn)行業(yè)的正常秩序，就應(yīng)當(dāng)立即嚴(yán)懲，從而肅清房地產(chǎn)的行業(yè)秩序，使得評(píng)估的工作更加的公正嚴(yán)明[2]。

1.4政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于房地產(chǎn)而言，除了受到市場價(jià)格的變動(dòng)，而影響到房地產(chǎn)整體的經(jīng)濟(jì)導(dǎo)向之外，國家的政策也是市場大幅度變動(dòng)的重要原因。比如調(diào)控、土地、金融、稅收等等，這些方面的政策會(huì)直接改變房地產(chǎn)的市場價(jià)值。在房地產(chǎn)的評(píng)估工作過程中，必須要對(duì)政府當(dāng)下的各個(gè)相關(guān)政策予以了解，從而確保評(píng)估的真實(shí)和可靠性，盡量的避免由于政府出面而導(dǎo)致的客觀風(fēng)險(xiǎn)問題。

二、房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的控制措施

在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估過程中，許多的風(fēng)險(xiǎn)因素往往具備著一定的潛伏性，表面上并沒有較為清晰的脈絡(luò)，因此而造成風(fēng)險(xiǎn)大多出現(xiàn)具有著主觀的因素。所以在進(jìn)行房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估過程中，需要根據(jù)委托方、評(píng)估機(jī)構(gòu)以及相關(guān)人員的個(gè)人情況，做出具體的調(diào)整。就我國房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的現(xiàn)狀而言，開展風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估過程中，需要注重以下幾個(gè)方面：

2.1加強(qiáng)對(duì)委托事項(xiàng)的了解

如果想要更好的規(guī)避房地產(chǎn)評(píng)估過程中的風(fēng)險(xiǎn)問題，就必須要充分的了解評(píng)估的委托事項(xiàng)。在開展具體的評(píng)估內(nèi)容之前，與委托方開展充分的溝通過程，需要清楚委托方的真正目的，對(duì)委托方所上交的資料進(jìn)行具體的核實(shí)，確保資料所屬的信息與實(shí)際的情況不存在出入。然后再開展后續(xù)的評(píng)估工作，采用更加科學(xué)合理的估價(jià)形式，保證評(píng)估過程的公正和客觀性，最終使得評(píng)估報(bào)告的各項(xiàng)數(shù)據(jù)得到有效確認(rèn)，精準(zhǔn)度得到把控，相關(guān)數(shù)據(jù)的完整性也能夠得到保障[3]。

2.2加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的調(diào)查工作

房地產(chǎn)的評(píng)估應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的市場行情來進(jìn)行調(diào)整，通過掌握房地產(chǎn)的有效信息，使得各種信息的獲取盡可能的全面和準(zhǔn)確，從而才能開展后續(xù)客觀和精準(zhǔn)的評(píng)估。在進(jìn)行評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇時(shí)，必須要對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)自身的實(shí)力和資質(zhì)予以了解。評(píng)估機(jī)構(gòu)也應(yīng)當(dāng)設(shè)立專人對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行長期且深入的調(diào)查過程，從而在市場不斷變動(dòng)的過程中，收集盡可能多的資料，配備充足和完整的信息庫，更好的為房地產(chǎn)評(píng)估工作進(jìn)行服務(wù)，確保相關(guān)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性、全面性、可靠性和真實(shí)性[4]。

2.3加強(qiáng)評(píng)估人員的專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)修養(yǎng)

在進(jìn)行房地產(chǎn)的評(píng)估工作中，風(fēng)險(xiǎn)控制因素也受到人為因素的影響，所以評(píng)估人員自身的職業(yè)水平和道德標(biāo)準(zhǔn)也成為了重要的影響因素。在進(jìn)行房地產(chǎn)的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)和相關(guān)控制的過程中，需要首先構(gòu)建出一支具備專業(yè)和高度責(zé)任新的評(píng)估團(tuán)隊(duì)，團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)當(dāng)定期對(duì)評(píng)估人員進(jìn)行宣傳教育。采用專業(yè)的培訓(xùn)機(jī)制，使得評(píng)估人員能夠在與業(yè)內(nèi)優(yōu)秀從業(yè)人士的經(jīng)驗(yàn)獲知和互相探討中，不斷提升個(gè)人的專業(yè)能力，有效提升團(tuán)隊(duì)整體的職業(yè)能力和素質(zhì)水平，從而使得評(píng)估團(tuán)隊(duì)在市場上擁有一定的競爭優(yōu)勢。此外，還需要根據(jù)評(píng)估人員在開展日常工作中的狀態(tài)進(jìn)行有效的記錄，從而加強(qiáng)對(duì)于評(píng)估人員自身職業(yè)道德的約束。對(duì)于表現(xiàn)優(yōu)異的房地產(chǎn)評(píng)估人員要進(jìn)行實(shí)際的獎(jiǎng)勵(lì)，從而幫助相關(guān)從業(yè)者更加愿意投身到公正和客觀的評(píng)估工作過程中。

2.4緊跟房地產(chǎn)市場行情，完成評(píng)估體系

評(píng)估機(jī)構(gòu)通過獲知相關(guān)有效信息，對(duì)信息進(jìn)行收集與合理的分析，從而掌握國家政策給房地產(chǎn)行業(yè)帶來的變動(dòng)。通過獲悉相關(guān)動(dòng)態(tài)，結(jié)合實(shí)際的市場發(fā)展行情，來展開合理的預(yù)測分析，才能夠更加完善的進(jìn)行各項(xiàng)因素的確認(rèn)，準(zhǔn)確的評(píng)估相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)因素。這是調(diào)整房地產(chǎn)評(píng)估工作的最好辦法，也是提升業(yè)務(wù)能力和評(píng)估有效性的唯一辦法。為了能夠更好的保證房

2.5評(píng)估報(bào)告的風(fēng)險(xiǎn)防范

做好評(píng)估報(bào)告的風(fēng)險(xiǎn)防范，使得報(bào)告的質(zhì)量得到體現(xiàn)，相關(guān)的信息確保完整與合理。在選用各種參數(shù)時(shí)，要通過把控資料填寫的標(biāo)準(zhǔn)和市場的要求，確認(rèn)相關(guān)材料的完整度。在機(jī)構(gòu)出具評(píng)估報(bào)告時(shí)，通過建立起科學(xué)的評(píng)審制度，使得評(píng)估報(bào)告保持高度的嚴(yán)謹(jǐn)性，避免失誤的出現(xiàn)。評(píng)估師在簽字時(shí)要對(duì)相關(guān)信息進(jìn)行再三確認(rèn)，保證評(píng)估報(bào)告的證明力和可信程度，從而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，使得在評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)和正確提升房地產(chǎn)認(rèn)知方面擁有著絕對(duì)的優(yōu)勢。要正式評(píng)估報(bào)告風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于最終的評(píng)估結(jié)果的影響，如果編寫不恰當(dāng)或?qū)ο嚓P(guān)結(jié)論的條件解釋不到位，都會(huì)影響評(píng)估師在客戶心中的形象，而對(duì)企業(yè)造成負(fù)面的打擊。所以在撰寫評(píng)估報(bào)告和得出評(píng)估結(jié)果時(shí)，必須要充分的考慮各種情況，確保攥寫的嚴(yán)謹(jǐn)性，提升評(píng)估報(bào)告的專業(yè)度，出具完整的評(píng)估信息，體現(xiàn)出評(píng)估人員的專業(yè)技能。對(duì)于一些缺乏職業(yè)道德的評(píng)估人員進(jìn)行嚴(yán)懲，從而強(qiáng)化團(tuán)隊(duì)整體的法律意識(shí)和道德觀念。

三、結(jié)束語

綜上所述，在進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估的過程當(dāng)中，有許多變化的因素會(huì)導(dǎo)致評(píng)估工作不斷地產(chǎn)生變動(dòng)。所以，為了更好地達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控的目的，確保房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定性，在評(píng)估機(jī)構(gòu)發(fā)揮自身作用的過程中，應(yīng)當(dāng)建立起健全的估價(jià)管理制度，提高團(tuán)隊(duì)每個(gè)工作人員的業(yè)務(wù)能力。通過定期的培訓(xùn)強(qiáng)化工作人員的職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)，擁有正確的服務(wù)意識(shí)，樹立起良好的企業(yè)形象，才能在競爭激烈的市場當(dāng)中占取發(fā)展優(yōu)勢。通過加強(qiáng)對(duì)于委托事項(xiàng)的了解，確認(rèn)信息的準(zhǔn)確度，保持對(duì)房地產(chǎn)市場的深入調(diào)查，從而緊跟房地產(chǎn)的市場行情，掌握好國家的政策調(diào)控，最終更好的完成評(píng)估工作[6]。

參考文獻(xiàn)

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