關(guān)于市場(chǎng)化手段化解我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)管理問(wèn)題探討

畢慧鋒

摘要：隨著我國(guó)的不斷發(fā)展與建設(shè)，當(dāng)前國(guó)內(nèi)各地區(qū)城市化進(jìn)程加快，這在很大程度上推動(dòng)了房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)他們而言迎來(lái)了一些全新的發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)。但房地產(chǎn)企業(yè)作為一個(gè)綜合性較強(qiáng)的行業(yè)，它其中包含的各種工作內(nèi)容和方式都會(huì)牽扯到資金方面，再加上內(nèi)外部諸多不確定因素的影響，所以如何利用有效的市場(chǎng)化手段來(lái)化解房產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)并通過(guò)管理提高效果是相關(guān)行業(yè)必須重視的。本文先闡述了我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問(wèn)題，然后又對(duì)相關(guān)管理措施展開討論，并提出個(gè)人的見解。

關(guān)鍵詞：市場(chǎng)化手段：房地產(chǎn)：金融風(fēng)險(xiǎn)

引言：從整體上來(lái)看中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)模和數(shù)量近些年日益擴(kuò)大，尤其是90年代掀起了一大批城市化房產(chǎn)建設(shè)熱潮。但是從2014年以后房地產(chǎn)市場(chǎng)中的交易量突然間減少，許多房產(chǎn)開發(fā)商使用了降價(jià)的手段但還是未能改變現(xiàn)狀，所以有一些城市當(dāng)中政府提出了取消限購(gòu)令，這才讓低迷的房產(chǎn)市場(chǎng)有一些喘息的機(jī)會(huì)。從這里也能看出政府的政策合理調(diào)控相關(guān)行政手段對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)有著巨大影響，能幫助房產(chǎn)企業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)管理有效性提高，在非市場(chǎng)化手段不在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中使用那么標(biāo)志著市場(chǎng)化手段將會(huì)成為當(dāng)前房產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)管理的重要舉措。

一、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)管理的現(xiàn)狀分析

（一）房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)大。近些年中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格突飛猛漲和迅速降低的情況很是明顯，之前在2008年的金融危機(jī)影響下，房屋價(jià)格大幅度下跌，就有很多人趁此機(jī)會(huì)大量購(gòu)買房屋，多數(shù)地區(qū)的炒房情況非常嚴(yán)重，才讓國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)逐漸從金融危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)中走出。對(duì)此很多房產(chǎn)開發(fā)商也看到了投資機(jī)會(huì)，借助于市場(chǎng)信息的模糊性來(lái)制造假象以此來(lái)誤導(dǎo)消費(fèi)者的消費(fèi)理念讓價(jià)格以一種不合理的趨勢(shì)大幅度上漲。這種情況下房產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目增加量很大，國(guó)家和地方政府出臺(tái)了相應(yīng)的限購(gòu)政策，一定程度上壓制房地產(chǎn)炒作情況，到2013年的時(shí)候房屋的價(jià)格才逐漸平穩(wěn)。又在之后取消限購(gòu)令，房產(chǎn)市場(chǎng)逐漸恢復(fù)生機(jī)，也就是說(shuō)對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)波動(dòng)太大主要還是因?yàn)槟切┎缓侠淼囊蛩厮鶎?dǎo)致。

（二）投資速度太快，空地?cái)R置多。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)除了遇到金融風(fēng)暴或者市場(chǎng)各種風(fēng)險(xiǎn)，其他多數(shù)時(shí)候都是呈現(xiàn)出一種上升的趨勢(shì)，在此期間因?yàn)閲?guó)家的不斷發(fā)展與建設(shè)人民群眾的物質(zhì)生活水平逐漸好了起來(lái)，他們又把目光投向了對(duì)生活的品質(zhì)方面，所以居住要求有所提高，這樣一來(lái)也就對(duì)房地產(chǎn)的需求增加，隨之而來(lái)的是大規(guī)模的房產(chǎn)開發(fā)和施工建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)對(duì)這種需求房產(chǎn)商也是通過(guò)一些手段增加房?jī)r(jià)。隨即，房屋建筑過(guò)程中必須要用到的鋼鐵、水泥還有裝修等行業(yè)也增加了市場(chǎng)需求，正是因?yàn)槭袌?chǎng)投資的太快，一旦出現(xiàn)了波動(dòng)那么就會(huì)出現(xiàn)產(chǎn)能過(guò)剩的情況。最為常見的就是房地產(chǎn)的銷售面積小于竣工面積，實(shí)際控制的面積增加，但真正的銷售面積低于竣工面積，所以控制面積也會(huì)增加，尤其是投資速度的太快會(huì)讓很多房產(chǎn)商購(gòu)置大量土地面積，這個(gè)時(shí)候如若出現(xiàn)諸如金融風(fēng)險(xiǎn)的情況，那么這些土地面積便會(huì)被擱置[1]。

（三）國(guó)家政府對(duì)市場(chǎng)管控力度不足。合理的對(duì)房地產(chǎn)秩序進(jìn)行管控是國(guó)家宏觀政策角度下調(diào)節(jié)市場(chǎng)公平公正與健康穩(wěn)定的重要措施，但是經(jīng)過(guò)歷史發(fā)展角度分析，發(fā)現(xiàn)中國(guó)的政府在面對(duì)各地區(qū)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)管理方面的調(diào)控政策持續(xù)性不是很強(qiáng)，往往是在問(wèn)題出現(xiàn)以后才想辦法解決，解決完以后后續(xù)工作不連貫，也就是說(shuō)沒(méi)有留后手，無(wú)法應(yīng)對(duì)下一次的風(fēng)險(xiǎn)，也不提前進(jìn)行預(yù)防，所以金融風(fēng)險(xiǎn)是時(shí)刻存在的而且應(yīng)對(duì)能力不足。另外，國(guó)家沒(méi)有根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)管理健全管控體質(zhì)和化解措施，涉及到的一些法律法規(guī)政策并不完善，還存在許多不足之處和漏洞。

（四）房產(chǎn)企業(yè)未形成標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)模式。當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)建設(shè)過(guò)程中大多使用的是分階段連續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式，具體分析就是把上一個(gè)階段所獲得的項(xiàng)目盈利資金當(dāng)做成下個(gè)階段項(xiàng)目籌資建設(shè)的資金，以此來(lái)形成一種循環(huán)效應(yīng)?？此七@種模式是比較合理的，但其中還是存在著許多弊端，如果說(shuō)在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)某個(gè)項(xiàng)目施工完成以后他的銷售業(yè)績(jī)并不理想，那么整個(gè)資金鏈就有可能出現(xiàn)斷裂情況，嚴(yán)重的甚至?xí)袛嗍┕?，甚至房產(chǎn)企業(yè)直接破產(chǎn)。還有一些房產(chǎn)企業(yè)他們開發(fā)項(xiàng)目所用到的資金是向銀行貸款，這種運(yùn)營(yíng)的方式依賴性比較強(qiáng)，會(huì)讓企業(yè)有過(guò)高的資產(chǎn)負(fù)債率，其中的領(lǐng)導(dǎo)投機(jī)心理過(guò)于嚴(yán)重，如果缺乏償還能力或者運(yùn)營(yíng)效果不佳他們就無(wú)法及時(shí)償還貸款，施工建設(shè)竣工之后，開發(fā)商長(zhǎng)期拖欠公款不僅會(huì)擾亂房產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)秩序，也會(huì)讓整個(gè)市場(chǎng)無(wú)法實(shí)現(xiàn)健康穩(wěn)定發(fā)展，而這些都是房產(chǎn)企業(yè)未形成合理規(guī)范經(jīng)營(yíng)模式所導(dǎo)致。

二、基于市場(chǎng)化手段化解我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)管理的措施

首先，針對(duì)于當(dāng)前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有構(gòu)建合理的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)管理制度體系，政府在通過(guò)市場(chǎng)進(jìn)行金融調(diào)控的時(shí)候，就必須提高對(duì)房產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督管控力度，市場(chǎng)中構(gòu)建一個(gè)完善且嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)防范預(yù)警系統(tǒng)機(jī)制，形成合理房產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)管理體系，這主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)并不會(huì)自覺(jué)遵守一些金融風(fēng)險(xiǎn)管理體系相關(guān)條例，需要政府從中加以落實(shí)，目的是確保市場(chǎng)能夠正常且穩(wěn)定的運(yùn)行。對(duì)于金融風(fēng)險(xiǎn)管理體系的構(gòu)建需要一些法律法規(guī)政策、金融機(jī)構(gòu)、監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)、風(fēng)險(xiǎn)防范、資金運(yùn)營(yíng)、信用、物資管理等體系，這些都是確保市場(chǎng)健康運(yùn)營(yíng)和避免房地產(chǎn)企業(yè)受到金融風(fēng)險(xiǎn)影響的重要舉措。但要從根本上避免金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的出現(xiàn)，應(yīng)從根源處將其杜絕，其中最為重要的是房產(chǎn)企業(yè)必須提高金融風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，他們自己就應(yīng)當(dāng)構(gòu)建一個(gè)先進(jìn)的金融風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，通過(guò)系統(tǒng)來(lái)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)，提前找到風(fēng)險(xiǎn)可能出現(xiàn)的原因和制定應(yīng)對(duì)措施，定期展開風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，是降低或避免風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)和提高經(jīng)濟(jì)效益的有效方式，同時(shí)也能確保各房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，而不會(huì)因?yàn)槌霈F(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)市場(chǎng)造成負(fù)面影響。在此基礎(chǔ)上，分析房產(chǎn)企業(yè)在金融管理風(fēng)險(xiǎn)防范和治理方面?zhèn)鹘y(tǒng)工作中一般都是由財(cái)務(wù)部門當(dāng)中的工作人員和會(huì)計(jì)進(jìn)行，這是因?yàn)閷?duì)這項(xiàng)工作不重視所導(dǎo)致，要知道這些財(cái)務(wù)管理工作者日常就要進(jìn)行一些財(cái)務(wù)預(yù)算核算和收支出財(cái)務(wù)報(bào)表整理，本身工作量很大而且復(fù)雜，他們很難抽出更多的時(shí)間和精力再去進(jìn)行金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)，更別說(shuō)是展開管理，再加上這些工作人員對(duì)于金融風(fēng)險(xiǎn)防范管理缺乏專業(yè)知識(shí)和技能，所以能夠發(fā)揮的效果并不明顯。就算有些房產(chǎn)企業(yè)他們建立了專門的風(fēng)險(xiǎn)防控部門，但形同虛設(shè)，并不加以利用，只是放在那里給政府應(yīng)對(duì)檢查，是導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)幾率增加的主要原因，具體工作上一般都是通過(guò)人工操作完成，金融風(fēng)險(xiǎn)管理工作者親自去各部門和前線施工中走訪收集信息，根據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)分析目前市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，這種方式不僅效率差還會(huì)消耗大量的人力物力和資源。因此，當(dāng)前房產(chǎn)企業(yè)針對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)防范管理必須積極引進(jìn)先進(jìn)科學(xué)計(jì)算機(jī)設(shè)備，建設(shè)智能化風(fēng)險(xiǎn)防范和評(píng)估系統(tǒng)，他還帶有自動(dòng)化識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)和預(yù)警功能，可最大化提高房產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)和管理最佳效益，只有避免和降低風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)幾率和損失才能給企業(yè)帶來(lái)更高收益，實(shí)現(xiàn)自身可持續(xù)發(fā)展的條件下促進(jìn)市場(chǎng)的平衡、穩(wěn)定。

其次，提高銀行的準(zhǔn)備金利率、房貸利率是市場(chǎng)調(diào)控金融風(fēng)險(xiǎn)的有效方式之一、提高銀行的準(zhǔn)備利率是為了增加銀行貨幣存儲(chǔ)，可降低外貸款額，能夠有效規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)。上面也有提到過(guò)大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)自身的運(yùn)營(yíng)流動(dòng)資金不足，他們要想介紹一些項(xiàng)目就會(huì)向銀行貸款，用銀行的錢展開施工或者投資，如果賺的錢就是自己的如果虧了便是銀行的，再導(dǎo)致中國(guó)的房產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)管理內(nèi)部混亂。提高房貸利率主要是針對(duì)于消費(fèi)者，他們?cè)谫?gòu)買房屋的時(shí)候以往往會(huì)利用首付加定金這種模式，房貸的利率提升會(huì)增加首付資金讓消費(fèi)者有更大壓力，但卻能有效避免炒房這種惡性現(xiàn)象發(fā)生，而且也能良好規(guī)范房產(chǎn)企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)，對(duì)于穩(wěn)定當(dāng)前房產(chǎn)市場(chǎng)和降低金融風(fēng)險(xiǎn)極為有利。

最后，當(dāng)前的國(guó)家土地規(guī)劃局針對(duì)于房地產(chǎn)也提出了控制土地供應(yīng)量的相關(guān)政策，目的是為了遏制房地產(chǎn)企業(yè)大規(guī)模收購(gòu)?fù)恋亍＞退闶袌?chǎng)有所需求，政府要從中干預(yù)，對(duì)于某些經(jīng)營(yíng)性的土地公開競(jìng)價(jià)，不能像以前直接供給出售，這樣才會(huì)無(wú)形的給房地產(chǎn)開發(fā)商一些壓力，避免土地浪費(fèi)現(xiàn)象出現(xiàn)。土地流轉(zhuǎn)措施就是農(nóng)民可以自行買賣土地，也可以出租和轉(zhuǎn)讓，這樣土地的流動(dòng)性加強(qiáng)能夠避免一些閑置土地出現(xiàn)，政府還要從中落實(shí)宅基地退出補(bǔ)償政策，讓土地實(shí)現(xiàn)規(guī)模化利用。此外，通過(guò)稅收杠桿這種手段提高房產(chǎn)稅和物業(yè)稅，讓房地產(chǎn)企業(yè)在施工建設(shè)和項(xiàng)目開發(fā)管理過(guò)程中有一定的約束，是政府管控房產(chǎn)市場(chǎng)的有效手段。

三、總結(jié)

綜上所述，中國(guó)的房產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)管理是不能忽略的問(wèn)題，政府需要從中做好宏觀調(diào)控出臺(tái)一些政策，再加上房產(chǎn)企業(yè)的自我約束和規(guī)范化管理施工，當(dāng)土地利用效率增加和市場(chǎng)監(jiān)管完善以后，才能避免房產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)并推動(dòng)我國(guó)城市化規(guī)范建設(shè)。

參考文獻(xiàn)

[1]師瑞斌.房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的宏觀管理政策分析[J].現(xiàn)代商業(yè)，2021（05）： 98-101.