淺談二手住房成交參考價

摘要：2021年3月13日，《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標綱要》發(fā)布。對于房地產(chǎn)行業(yè)，“十四五”期間仍要堅持“房住不炒”，而且穩(wěn)地價、穩(wěn)房價和穩(wěn)預期的“三穩(wěn)”目標更加明確。這也為今后房地產(chǎn)市場的發(fā)展走勢定下了基調(diào)⑴?！叭€(wěn)”目標的提出，預示著各城市的房地產(chǎn)價格不能再出現(xiàn)暴漲暴跌的走勢，這對城市管理者而言是一個嚴峻的考驗，在此形勢下，部分城市公布了二手住房成交參考價。

關鍵詞：“房住不炒” “三穩(wěn)”目標 二手住房成交參考價

引言：自新冠疫情以來，樓市調(diào)控政策發(fā)布逐漸頻繁，調(diào)控時緊時松，“一日游”政策經(jīng)常出現(xiàn)，部分城市因“人才政策”放松門檻，房價大漲，部分城市出現(xiàn)“房價不準降”，禁止惡意降價。現(xiàn)如今，房地產(chǎn)行業(yè)的復雜局面，像一團迷霧，讓人看不清方向。二手住房成交參考價的公布，即各城市根據(jù)自身情況推出的二手住房成交參考價機制，能否成為實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)“三穩(wěn)”目標的有效措施，完成住建部提出的建立和完善房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制⑵，成為了房地產(chǎn)行業(yè)的焦點。

一、二手住房成交參考價及其形成

據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2021年10月，全國已有多個城市推出了二手住房成交參考價機制，如：紹興、深圳、廣州、成都、東莞、無錫等。二手住房成交參考價機制是為貫徹黨中央、國務院決策部署，堅持房子是用來住的不是用來炒的定位，落實《關于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》有關規(guī)定，促進二手房市場信息透明度，理性交易，經(jīng)市政府同意而建立的⑶。機制的形成和推進，為各城市“因城施策”，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預期，提供了一條新的思路，成為2021年二手房市場最主要的一項政策，進一步體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場全方位監(jiān)管的導向。

從已公布二手住房成交參考價的城市分析，參考價的形成以住宅小區(qū)為單元，主要使用二手住房網(wǎng)簽的價格為基礎。有些城市還利用大數(shù)據(jù)，參考周邊一手住房價格和評估價格綜合形成。先公布部分有代表性的城市住宅小區(qū)的參考價，并按照市域全覆蓋，區(qū)域網(wǎng)絡化原則，以住宅小區(qū)為區(qū)域網(wǎng)格單元，根據(jù)城市自身情況，陸續(xù)完善和更新，逐步形成整個城市的全套二手住房成交參考價。

二手住房網(wǎng)簽價格是指在房管局系統(tǒng)的網(wǎng)上進行公示和簽合同的價格，購房者和中介公司為了少交稅，一般網(wǎng)簽價格要低于實際成交價格，由此可以看出二手住房成交參考價不是二手住房的實際市場價值，它要比二手住房的市場公開價值低。以深圳和廣州為例，拿公布的參考價和中介公司網(wǎng)上掛牌價格相比較，深圳首次發(fā)布的全市3595個住宅小區(qū)二手住房成交參考價格幾乎相當于掛牌價格的七折;同樣，廣州首批發(fā)布的熱點區(qū)域成交活躍的96個樓盤參考價，大部分樓盤的參考價也只有掛牌價的五六成。

二、二手住房成交參考價的作用和意義

1、二手住房成交參考價機制的建立，有利于規(guī)范二手住房的交易市場，促進二手住房市場信息透明。由于中國住房市場已有20年的上漲趨勢，投機炒房者數(shù)量眾多，加上部分房產(chǎn)中介機構的不規(guī)范操作，容易出現(xiàn)群體性的哄抬房價。二手住房成交參考價可以從源頭上監(jiān)管市場，首先是二手住房的掛牌價，引導房地產(chǎn)中介機構和售房者合理發(fā)布掛牌價格，下架那些明顯高于參考價的房源，降低投機炒房和哄抬房價的心理;其次是為購房者提供了參考依據(jù)，穩(wěn)定購房者的預期，消除購房者買房的急切心理，不要為投機而買房，堅持“房住不炒”的決策。

2、二手住房成交參考價機制的建立，有利于規(guī)范二手住房的按揭貸款市場，引導商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款，防控個人住房信貸風險。一些開發(fā)商和經(jīng)營機構會喊出零首付購房，就是利用了金融機構杠桿，簽訂陰陽合同，或者與不規(guī)范的房地產(chǎn)評估機構合作，拉高房地產(chǎn)價格，這樣首付款也被覆蓋進了貸款金額內(nèi)。二手住房成交參考價可以清除貸款亂象的發(fā)生，首先是規(guī)定銀行以參考價為基礎發(fā)放貸款，因參考價比房地產(chǎn)實際成交價格低，購房者需要更多的資金來購房，阻攔部分購房者急切入市，降低信貸風險;其次，金融機構以參考價為基礎進行貸款，不以評估價值為基礎進行貸款，避免部分房地產(chǎn)評估報告價值虛高，打消購房者和經(jīng)營機構的投機心理，穩(wěn)定購房者可貸款金額預期，合理安排購房資金和購房時間。

三、二手住房成交參考價的具體實施

1、二手住房成交參考價應廣而告之，在政府相關部門的官方網(wǎng)站，微信公眾號和房地產(chǎn)信息平臺等公開發(fā)布，讓大家都知道、了解，從而讓房地產(chǎn)市場透明化，穩(wěn)定預期。

2、城市根據(jù)具體情況，先形成一批交易活躍度較高、有代表性樓盤的參考價，后續(xù)根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況適時增加，最終在整個城市范圍內(nèi)推廣。同一個住宅小區(qū)內(nèi)相同類型的住房，從房地產(chǎn)估價理論的角度講，只需對房屋的個體因素進行調(diào)整，如樓層、面積大小、朝向等，調(diào)整幅度較?、?。公布的二手住房成交參考價是住宅小區(qū)的均價，代表住宅小區(qū)參考價的平均水平，這樣才能使住戶依據(jù)參考價橫向得出各自住房的參考價格。

3、二手住房成交參考價應定期進行更新，又不能更新的太頻繁，更新的太頻繁容易讓人產(chǎn)生房價隨時都在波動的感覺，因住房價值較大（房產(chǎn)總額較大），上升或下降都會產(chǎn)生恐慌，造成跟風買賣的現(xiàn)象，所以不應該頻繁地進行更新，可以參考房地產(chǎn)估價報告的有效期限，在房地產(chǎn)市場波動較大時，可以半年更新一次，在房地產(chǎn)市場較平穩(wěn)時，一年更新一次。

四、二手住房成交參考價的實踐效果

1、二手住房成交參考價首個實施的城市——深圳

自2021年二月深圳在全國率先實行二手住房成交參考價后，全市二手住房成交量大幅下滑，從之前每日幾百套網(wǎng)簽到如今中介門可羅雀。據(jù)深圳市住建局統(tǒng)計，深圳8月二手住房成交數(shù)據(jù)跌至2043套，9月份二手住房僅成交1765套，同比跌幅逾八成，連續(xù)六個月下跌，且為該項數(shù)據(jù)十年來第二低。

2、其他已實施二手住房成交參考價的城市情況

緊隨深圳之后，上海、成都、東莞、西安等全國多個城市也實施二手住房成交參考價，多數(shù)城市的二手住房市場在實施參考價后成交量明顯下降。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計，從可比城市情況來看，二手市場相對成熟的城市，短期內(nèi)成交量下跌幅度在30%至60%之間。

從以上數(shù)據(jù)可以看出，二手住房成交參考價主要還是起到限制住房流通的作用，因為住房實際成交價還是由買賣雙方來決定，政策不是限定要按參考價成交。參考價普遍低于市場價，則賣家會取消掛牌，低于預期會不舍得出售，觀望市場后再確定;買家同樣會觀望，高于參考價太多也不愿出手買房。二手住房成交參考價機制限制住房的流通，就會使買賣雙方回到“房住不炒”的初心。

結束語：當前中國經(jīng)濟正從高速增長向高質(zhì)量發(fā)展邁進，房地產(chǎn)行業(yè)也要告別過去大規(guī)模擴張的階段，走向回歸理性和穩(wěn)健發(fā)展的道路⑸。房地產(chǎn)市場價格的平穩(wěn)是房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的先決條件，二手住房成交參考價是房地產(chǎn)市場價格的指明燈，能夠穩(wěn)定市場的預期。經(jīng)過不斷的更新和完善，會逐漸成為房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制。

參考文獻：

⑴趙麗，郭晶.“十四五”規(guī)劃綱要重提“房住不炒”專家解讀未來5年樓市調(diào)控將有何變化.法治日報.

⑵記者 趙展慧.住建部提出，建立和完善房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制.人民日報.2018-12-25.

⑶深圳市住房和建設局.《深圳市住房和建設局關于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制的通知》.深圳政府在線.2021-02-08.

⑷責任編輯 王俊一.《房地產(chǎn)估價理論與方法》.哈爾濱工程大學出版社.

⑸亢舒.房地產(chǎn)調(diào)控不可輕言放松.經(jīng)濟日報.2021-09-29.

作者簡介：李濤，男，回族，研究方向：房地產(chǎn)估價，單位：嘉興市天衡房地產(chǎn)評估有限公司