銀行房地產(chǎn)不良高峰已過

楊千

盡管銀行股的市場(chǎng)表現(xiàn)與經(jīng)濟(jì)周期高度相關(guān)，但風(fēng)險(xiǎn)仍是近年來主導(dǎo)銀行估值的核心要素。2023年以來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)承壓和土地出讓金下滑，區(qū)域平臺(tái)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)偶有發(fā)生，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)地方政府債務(wù)壓力的廣泛關(guān)注和對(duì)銀行資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的深度擔(dān)憂，資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)考量成為壓低銀行板塊估值的重要因素。

實(shí)際上，2023年四季度以來，房地產(chǎn)托底政策不斷加碼，供給端政策包括“金融16條”、保交樓等，需求端政策包括下調(diào)LPR、房貸利率下限和公積金貸款利率、放松限購(gòu)限貸等。11月，三部委金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持‘兩個(gè)毫不動(dòng)搖’，一視同仁滿足不同 所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，對(duì)正常經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸。繼續(xù)用好‘第二支箭’支持民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資，支持房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場(chǎng)合理股權(quán)融資”。

房企銷售端、融資端多重政策頻出，顯示政府推動(dòng)化解地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的決心和定力。

從上市銀行財(cái)務(wù)報(bào)表來看，對(duì)公房地產(chǎn)資產(chǎn)質(zhì)量總體穩(wěn)定，部分銀行不良貸款率開始下降，不良生成壓力最大時(shí)點(diǎn)已過。不過，在房地產(chǎn)供需發(fā)生重大變化、地產(chǎn)銷售持續(xù)低迷的背景下，房地產(chǎn)短期流動(dòng)性壓力猶存。

從銷售端看，房地產(chǎn)“高杠桿”“高周轉(zhuǎn)”的特性使得房企良性運(yùn)轉(zhuǎn)有賴于銷售回款，但當(dāng)前地產(chǎn)銷售疲弱，房企現(xiàn)金流壓力較大。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2023年1-10月，全國(guó)商品房累計(jì)銷售面積為7.94億平方米，同比下降6.8%；累計(jì)銷售金額為9.72 萬(wàn)億元，同比下降4.9%。

從融資端看，金融機(jī)構(gòu)和資本市場(chǎng)信心相對(duì)低迷，部門房企出險(xiǎn)導(dǎo)致市場(chǎng)避險(xiǎn)情緒較強(qiáng)，并波及未出險(xiǎn)房企，使得地產(chǎn)融資渠道更為緊張。近年來，上市銀行地產(chǎn)敞口有所壓降，截至2023年9月末，對(duì)公地產(chǎn)貸款合計(jì)13.17萬(wàn)億元，占總貸款的比重為5.6%，占比較2022年年末收0.3個(gè)百分點(diǎn)。

自2023年7月政治局會(huì)議首次提出“要有效防范化解地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，制定實(shí)施一攬子化債方案”，當(dāng)前，一攬子化債政策正逐步落地，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)顯著緩釋。

（資料來源：Wind，華福證券研究所）

9月，內(nèi)蒙古打響特殊再融資債券發(fā)行第一槍，擬發(fā)行特殊再融資債券663.2億元，截至2023年12月27日，各省市發(fā)行特殊再融資債券合計(jì)接近1.4萬(wàn)億元，平均利率為2.9%，主要用于置換地方政府隱性債務(wù)。目前發(fā)行規(guī)模較大的主體為貴州、天津、云南等，隨著地方政府存量債務(wù)置換的落地，后續(xù)弱資質(zhì)地區(qū)的信用環(huán)境有望迎來好轉(zhuǎn)。

10月24日，中央財(cái)政增發(fā)1萬(wàn)億元專項(xiàng)國(guó)債，擬通過轉(zhuǎn)移支付的方式全部投放到地方用于支持地方災(zāi)后重建，多措并舉支持地方政府流動(dòng)性。

11月8日，央行行長(zhǎng)潘功勝在金融街論壇年會(huì)上表示，金融部門已會(huì)同有關(guān)部門采取多項(xiàng)措施支持化債，包括協(xié)商展期、借新還舊、置換、必要時(shí)央行提供流動(dòng)性貸款支持等。在監(jiān)管防風(fēng)險(xiǎn)筑底線的堅(jiān)定決心下，包括地方債、房地產(chǎn)貸款等系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)暴露的概率較低；另一方面，一攬子化債政策雖對(duì)銀行短期盈利有壓力，卻有望化解潛在的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)對(duì)銀行資產(chǎn)質(zhì)量的悲觀預(yù)期，帶動(dòng)銀行估值修復(fù)。

隨著一攬子化債政策的不斷加碼，銀行整體信用風(fēng)險(xiǎn)壓力有所減緩。在政策利好加持的背景下，預(yù)計(jì)未來增量風(fēng)險(xiǎn)可控，但存量風(fēng)險(xiǎn)的處置化解尚需時(shí)間，需持續(xù)關(guān)注地產(chǎn)領(lǐng)域邊際變化情況。就銀行個(gè)體而言，個(gè)別前期撥備計(jì)提不夠充分、風(fēng)險(xiǎn)處置較弱的銀行或面臨較大壓力。

在資產(chǎn)質(zhì)量方面，2023年以來，銀行不良貸款率穩(wěn)步下降，關(guān)注貸款率略有波動(dòng)。截至9月末，上市銀行不良貸款率平均值為1.18%，較年初下降3BP；其中，農(nóng)商行不良貸款率下降5BP，降幅最大。商業(yè)銀行整體不良貸款率為1.61%，較年初下降2BP；關(guān)注貸款率為2.19%，較年初下降6BP，三季度環(huán)比提升5BP，主要與7月1日起施行《商業(yè)銀行金融資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分類辦法》有關(guān)。

雖然不良貸款生成率分化明顯，但銀行風(fēng)險(xiǎn)抵補(bǔ)能力穩(wěn)中有升。截至2023年9月末，上市銀行不良貸款生成率為0.94%，較年初下降0.01個(gè)百分點(diǎn)；不同銀行分化明顯——城商行不良貸款生成率較年初下降0.24個(gè)百分點(diǎn)，降幅最大，而其他銀行不良貸款生成率均有不同程度的上行。

同期，上市銀行撥備覆蓋率為315%，較年初提升1個(gè)百分點(diǎn)，穩(wěn)中有升；其中，國(guó)有大行、股份制銀行、城商行、農(nóng)商行分別變動(dòng)2.19個(gè)百分點(diǎn)、1.16個(gè)百分點(diǎn)、5.91個(gè)百分點(diǎn)、-6.01個(gè)百分點(diǎn)，農(nóng)商行撥備覆蓋率有所下降。

值得注意的是，2024年，受零售貸款風(fēng)險(xiǎn)滯后暴露的影響，零售貸款不良率提升或?qū)?dǎo)致銀行不良貸款率小幅提升。具體來看，截至2023年6月底，上市銀行零售貸款不良率同比平均提升11BP，環(huán)比提升9BP。究其原因，一方面，居民還款能力較弱，零售貸款風(fēng)險(xiǎn)仍處在暴露進(jìn)程中；另一方面，零售貸款需求疲弱，導(dǎo)致分母增長(zhǎng)緩慢。

而且，零售貸款風(fēng)險(xiǎn)波動(dòng)主要體現(xiàn)在按揭貸款不良率有所上升，從上市銀行數(shù)據(jù)看，2023年以來，雖然部分銀行實(shí)現(xiàn)壓降個(gè)人按揭貸款不良率，但大部分銀行個(gè)人按揭貸款不良率都在上升，從不良貸款率上升趨勢(shì)來看，2024年多數(shù)銀行大概率仍有一定程度的風(fēng)險(xiǎn)暴露。

在信用卡不良方面，截至2023年6月底，根據(jù)上市銀行已披露數(shù)據(jù)，信用卡不良率同比平均提升28BP，環(huán)比提升22BP，而經(jīng)營(yíng)貸和消費(fèi)貸不良率的變化則存在一定的分化。

截至2023年6月末，上市銀行房地產(chǎn)對(duì)公貸款不良率平均值為3.6%，較年初提升14BP。不過，隨著穩(wěn)地產(chǎn)政策的出臺(tái)，預(yù)計(jì)未來房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)整體可控，不少上市銀行房地產(chǎn)對(duì)公貸款不良率都實(shí)現(xiàn)一定程度的壓降。

在政策層面有兩個(gè)重大的積極變化：第一，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次將地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)納入系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的范疇，并且位于首位，未來仍會(huì)有相關(guān)支持政策出臺(tái)，整體風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期逐漸好轉(zhuǎn)；第二，北京、上海迅速調(diào)整優(yōu)化地產(chǎn)政策，2023年12月14日，北京、上海先后發(fā)布樓市新政，均包含差別化調(diào)整首套及二套房首付比例、調(diào)降房貸利率，以及對(duì)普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行優(yōu)化等。未來隨著更多支持性政策的出臺(tái)，有望在提振樓市的同時(shí)緩解地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

截至2023年6月，銀行房地產(chǎn)對(duì)公資產(chǎn)占貸款的比重降至約11%，其中，貸款約為6.7%、投資和承諾約為2.2%、不承擔(dān)信用風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)為2.4%。截至9月末，個(gè)人住房貸款余額為38.42萬(wàn)億元，占貸款的比重約為16.4%?？傮w來看，2023年，在銀行房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)規(guī)模保持平穩(wěn)的同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)有所放緩。

一個(gè)好的趨勢(shì)性現(xiàn)象是：2023年，房地產(chǎn)對(duì)公貸款與個(gè)人住房貸款不良斜率均有所緩和，銀行資產(chǎn)質(zhì)量保持穩(wěn)中有進(jìn)，2018-2020年不良貸款核銷處置的較大力度為銀行信用成本留有操作彈性。