資產(chǎn)評估應(yīng)用于投資性房地產(chǎn)估價研究

□ 文| 李勁松

投資性房地產(chǎn)估價的工作中，采用資產(chǎn)評估方式應(yīng)該歸納總結(jié)相應(yīng)的經(jīng)驗，借助直接資本化方式、市場比較方式等有效開展相關(guān)的資產(chǎn)評估工作，形成良好的估價模式和工作體系，促使各方面估價工作的高效化、合理性開展，不斷提升投資性房地產(chǎn)估價工作中的資產(chǎn)評估效果。

資產(chǎn)評估在投資性房地產(chǎn)中的分析

對于投資性房地產(chǎn)而言，主要就是用來獲取租金或者是進(jìn)行資本增值、二者兼具的房地產(chǎn)，能夠獨立性計量處理與出售處理，目前我國已經(jīng)提出關(guān)于投資性房地產(chǎn)的規(guī)定，就是已經(jīng)出租的房地產(chǎn)、增值以后需要進(jìn)行出售的房地產(chǎn)。

在資產(chǎn)評估工作中，可以按照投資性房地產(chǎn)的特點與實際情況開展針對性的評估工作，獲取到準(zhǔn)確的估價結(jié)果，便于進(jìn)行估價的分析和研究，提升房地產(chǎn)的資產(chǎn)評估準(zhǔn)確性與可靠性，確保工作的高效化開展。

資產(chǎn)評估應(yīng)用于投資性房地產(chǎn)估價中的措施

目前我國在投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)評估方面已經(jīng)提出了很多方式，主要涉及到收益現(xiàn)值方式、市場價格方式、清算方式等等，每種方法在應(yīng)用期間都具有一定的實踐性，每一種方式的應(yīng)用也存在局限性，所以在應(yīng)用期間應(yīng)該按照內(nèi)部和外部的影響因素，結(jié)合價值評估的特點，全面深入調(diào)查實際情況，整合各種資料，確保相關(guān)的資產(chǎn)評估的工作效果。具體的評估措施為：

合理采用直接資本化方式

直接資本化屬于目前資產(chǎn)評估中較為常見的手段，此類方式在一定程度上能夠?qū)ν顿Y性房地產(chǎn)進(jìn)行分析，假設(shè)未來某段時間以內(nèi)的收益，獲取到穩(wěn)定性較高、變動性較小的數(shù)據(jù)值，采用計算年金的形式分析研究永久性的收益情況，然后將這些數(shù)據(jù)信息作為基礎(chǔ)條件，按照有關(guān)的資料、行業(yè)行情等預(yù)測分析，合理評估未來一年時間段之內(nèi)的價值，主要的計算公式就是：未來一年的預(yù)測收益數(shù)據(jù)值/資本化率，獲取到準(zhǔn)確的評估價值信息，科學(xué)選擇與其收益的數(shù)據(jù)值，按照具體狀況選擇評估口徑，有效開展各方面的收益評估活動，不能出現(xiàn)過高評估或是過低評估的現(xiàn)象，謹(jǐn)慎并且嚴(yán)格選擇價值。

采用市場比較的措施

具體的工作中采用市場比較措施開展評估活動，必須要注重投資性房地產(chǎn)對比資源的尋找，盡可能找到較為類似的房地產(chǎn)，開展對比評估的相關(guān)工作。相關(guān)的資產(chǎn)評估工作中，應(yīng)該重點收集相類似房地產(chǎn)市場中的數(shù)據(jù)信息，在找到較為合適的資料以后，應(yīng)該對比尋找的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)和等待評估的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，適當(dāng)修正兩者的不同之處，修正的目的就是能為價格的對比提供基礎(chǔ)，更正相關(guān)的交易形式與估價日期，更正與修正具體的區(qū)域因素與人為因素，重點開展年限修正的工作，在綜合評估的情況下，可以全面獲取有關(guān)的房地產(chǎn)資產(chǎn)評估價值數(shù)據(jù)信息，提升估價工作的準(zhǔn)確性，保證數(shù)據(jù)值符合標(biāo)準(zhǔn)，形成良好的資產(chǎn)評估模式和體系。

采用收益乘數(shù)的措施

收益乘數(shù)措施在實際應(yīng)用的過程中，主要是對直接資本化方式進(jìn)行轉(zhuǎn)化，使其成為特殊性類型的評估手段。在采用收入乘數(shù)措施期間，所獲取到的投資性房地產(chǎn)估計數(shù)據(jù)值主要就是未來階段的年度預(yù)期數(shù)據(jù)值，可以按照收入乘數(shù)、收益乘數(shù)的內(nèi)容計算分析，估計投資房地產(chǎn)的年收入數(shù)據(jù)值，形成良好的估計工作模式。在使用收益乘數(shù)措施期間，應(yīng)該注重采用總租金方面、潛在總收入方面、有效總收入方面、凈收入方面的乘數(shù)措施，在土地估價、出租類型公寓房地產(chǎn)估價期間，可以使用毛租金乘數(shù)的估算措施，便于開展工作，提升數(shù)據(jù)信息的客觀性，但是此類措施在應(yīng)用期間非常粗糙，只能進(jìn)行收益的計算分析，而對于總收入乘數(shù)措施在應(yīng)用的過程中，和總租金乘數(shù)措施相比更為全面，但是不會對空置率還有經(jīng)營方面的費用進(jìn)行研究分析。在此情況下，應(yīng)該結(jié)合具體的狀況，制定完善的數(shù)據(jù)分析與對比方案，全面分析各項數(shù)據(jù)信息，保證資產(chǎn)評估的準(zhǔn)確性與合理性，有效規(guī)避和預(yù)防出現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的估價問題，促使各方面工作的高效化開展。

結(jié)語

綜上所述，投資性房地產(chǎn)估價的過程中，應(yīng)該積極采用資產(chǎn)評估方式，按照實際的評估工序標(biāo)準(zhǔn)和需求，制定完善的資產(chǎn)評估工作方案和計劃，統(tǒng)一相關(guān)的估價工作標(biāo)準(zhǔn)，形成系統(tǒng)化的資產(chǎn)評估工作模式，尤其可以使用直接資本化措施、市場比較措施、收益乘數(shù)措施等等，在各種措施的支持下，提升資產(chǎn)評估的估價準(zhǔn)確性，保證可以獲取到良好的評估數(shù)據(jù)值，促使各項估價工作全面實施。