舊城改造項(xiàng)目融資模式研究

李書(shū)山

【摘要】城市發(fā)展進(jìn)程中對(duì)某些老舊城區(qū)進(jìn)行改造具有重要意義，而由于改造項(xiàng)目規(guī)模龐大，涉及多方面內(nèi)容，且流程繁瑣，因此實(shí)施過(guò)程存在許多安全隱患。與此同時(shí)，為了有效實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目的改造，同樣需要大量資金作為支撐，但政府提供的資金相對(duì)較少?；诖耍恼聦?duì)舊城改造項(xiàng)目融資模式進(jìn)行研究，介紹當(dāng)前融資狀況，解析融資機(jī)制，進(jìn)而選擇更為合適的融資模式，致力于加快城市發(fā)展速度，為民眾打造良好的生活環(huán)境。

【關(guān)鍵詞】舊城改造;項(xiàng)目融資;模式研究? ? ?【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.36.029

以往舊城改造過(guò)程中投入的資金均由政府下?lián)?，但這種模式只適用于某些規(guī)模不大的城區(qū)改造項(xiàng)目。伴隨社會(huì)發(fā)展，城區(qū)改造項(xiàng)目不斷擴(kuò)張，僅憑借政府下?lián)艿馁Y金難以完成舊城區(qū)改造。正是在這種背景的影響之下，新的融資模式逐漸運(yùn)用于舊城區(qū)改造，如銀行貸款。但是目前常用的融資方式較為簡(jiǎn)單，模式選擇缺乏科學(xué)合理特征，為此必須要結(jié)合實(shí)際情況以及面臨的需求對(duì)融資模式進(jìn)行創(chuàng)新，以便舊城區(qū)改造能夠順利進(jìn)行。

1、舊城改造項(xiàng)目融資現(xiàn)狀

1.1舊城改造項(xiàng)目融資模式

1.1.1銀行貸款與土地出讓相結(jié)合

如今我國(guó)大部分城市在對(duì)舊城區(qū)進(jìn)行改造時(shí)所需資金大多是通過(guò)土地出讓的方式從銀行申請(qǐng)的貸款，為保證舊城區(qū)改造質(zhì)量，政府成立了舊城改造投資公司，并授予其一定權(quán)力，由公司向銀行遞交貸款申請(qǐng)，相關(guān)部門為這一申請(qǐng)?zhí)峁?dān)保，而土地出讓生成的經(jīng)濟(jì)效益則是是主要貸款。這種模式的優(yōu)勢(shì)在于操作簡(jiǎn)單便捷難度較低，正因如此在各個(gè)城市舊城區(qū)改造項(xiàng)目當(dāng)中得到廣泛應(yīng)用。公司成為政府的代理，負(fù)責(zé)一切與改造項(xiàng)目有關(guān)的事務(wù)，銀行資金直接注入公司賬戶而不是政府。這一模式的實(shí)施不僅利于舊城區(qū)改造，同時(shí)可縮短改造時(shí)間，減少精力投入。另外由于政府以及地方政府為公司提供擔(dān)保，所以公司信用等級(jí)較高。政府擔(dān)保的優(yōu)勢(shì)在于方便公司獲得資金，站在銀行角度來(lái)看，這種擔(dān)保方式也被稱作政府性貸款，對(duì)銀行而言自身承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較小，自身利益幾乎不會(huì)受到任何影響，故此大部分銀行都會(huì)將資金撥付給公司。站在政府角度來(lái)看，政府不再是舊城區(qū)改造具體執(zhí)行者，只需創(chuàng)建改造公司，后續(xù)事務(wù)均由公司負(fù)責(zé)，這種模式無(wú)疑減輕了政府承擔(dān)的壓力。舊城區(qū)初期改造工作完成之后，會(huì)向社會(huì)拍賣某些熟化土地，所得資金用于償還銀行貸款。這種模式便于操作，和合同條款以及社會(huì)背景沒(méi)有過(guò)于嚴(yán)格的要求，但這一模式在實(shí)施過(guò)程中仍舊存在某些不足之處，首先貸款金額受到限制，其次政府無(wú)法對(duì)公司提供長(zhǎng)期擔(dān)保，再次資金成本和管理成本投入較多，政府承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)隨之增加。

1.1.2政府直接出資

這種方式是指項(xiàng)目改造過(guò)程中所需資金由政府承擔(dān)，其優(yōu)勢(shì)在于簡(jiǎn)單便捷，可行性較高，且這種方式在實(shí)施過(guò)程中極易贏得待改造區(qū)域內(nèi)居民支持。但這種方式也存在許多不足之處，例如項(xiàng)目改造效率過(guò)慢，沒(méi)有形成競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，效益微薄，存在入不敷出的現(xiàn)象。即便某些城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速也無(wú)法承擔(dān)大型改造項(xiàng)目所需資金，因此該方式難以大規(guī)模應(yīng)用，主要用于效益較少或開(kāi)發(fā)單位不愿負(fù)責(zé)的公益項(xiàng)目中。

1.1.3新型融資模式

舊城區(qū)改造工作量較大且需要投入大量經(jīng)濟(jì)成本，基本是以億元作為單位，如果僅憑借政府出資或向銀行借貸無(wú)疑需要承受較大的風(fēng)險(xiǎn)。為此社會(huì)各界針對(duì)融資創(chuàng)建了新的融資模式，拓展資金來(lái)源。例如BOT、PPP、PFI等，如今這些現(xiàn)代化融資模式在舊城區(qū)改造中得到廣泛應(yīng)用。

1.2舊改項(xiàng)目融資存在的問(wèn)題

盡管經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期實(shí)踐我國(guó)舊城區(qū)改造過(guò)程中選用的融資模式愈發(fā)完善，并在實(shí)際運(yùn)用中取得理想效果，但是目前舊城區(qū)改造仍舊以銀行帶貸款和土地出讓等方式獲得資金，新型融資模式在實(shí)踐中并沒(méi)有得到充分應(yīng)用。此外舊城區(qū)改造過(guò)程中缺少群眾參與，民間資金對(duì)于舊城區(qū)改造而言極為有利。融資模式確定方法缺乏科學(xué)性與合理性，大多數(shù)情況下融資方式的選擇均由項(xiàng)目主要負(fù)責(zé)人憑借主觀意識(shí)決定，并沒(méi)有借助科學(xué)的決策體系。除此之外國(guó)家針對(duì)舊城區(qū)改造融資制定的規(guī)章制度并不完善，融資不全面。

2、舊城改造項(xiàng)目融資決策機(jī)制

資金是舊城區(qū)改造的基礎(chǔ)條件，融資體系的優(yōu)劣、融資渠道和整體結(jié)構(gòu)合理性均是決定項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵，與項(xiàng)目改造投入的資源以及最終效果之間有不可分割的聯(lián)系。每種融資模式都有對(duì)應(yīng)的融資結(jié)構(gòu)，而由于結(jié)構(gòu)不同，資金流通、風(fēng)險(xiǎn)隱患等都存在差異性，除此之外融資模式的選擇以及決策與當(dāng)前市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r和社會(huì)環(huán)境之間有關(guān)。盡管舊城區(qū)改造選擇的融資模式不盡相同，但從全局角度來(lái)看融資決策制定時(shí)秉持原則和所受影響相同。

2.1舊改項(xiàng)目融資決策的原則

2.1.1舊改融資效率原則。

融資效率包含融資金額、融資速度以及穩(wěn)定性等多項(xiàng)內(nèi)容，融資效率是融資模式選擇時(shí)必須要考慮的條件，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)一般情況下舊城區(qū)改造在選擇融資金額時(shí)會(huì)以資金缺口作為參考，融資迅速，滿足項(xiàng)目對(duì)資金提出的需求，且資金流穩(wěn)定結(jié)構(gòu)科學(xué)合理。

2.1.2舊改融資風(fēng)險(xiǎn)可控原則

舊城改造過(guò)程中融資決策可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)是負(fù)責(zé)人必須要考慮的問(wèn)題，風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自融資主體、融資機(jī)構(gòu)等方面。常見(jiàn)的融資風(fēng)險(xiǎn)主要分為能夠控制的風(fēng)險(xiǎn)以及無(wú)法控制的風(fēng)險(xiǎn)，也可分為純風(fēng)險(xiǎn)以及收益風(fēng)險(xiǎn)。融資原則是決定純風(fēng)險(xiǎn)的主要因素，而收益風(fēng)險(xiǎn)并不是指效益越高效果越好，需將其控制在允許范圍內(nèi)，即融資主體能夠承受的風(fēng)險(xiǎn)極限。

2.1.3融資的資金成本最優(yōu)原則

最優(yōu)原則是指以滿足改造項(xiàng)目資金需求為前提盡量降低融資成本，以最少的投入獲得最佳效果。成本投入決定了效益最終生成，因此融資成本成為決定效益的主要條件。項(xiàng)目融資資金成本包含評(píng)估流程、雙方簽訂的合同、籌集成本等多個(gè)方面。

2.1.4多元組合融資原則

考慮到當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資難度以及面臨的壓力、舊城改造對(duì)資金量的要求，如果只有一種資金獲取途徑無(wú)疑無(wú)法滿足項(xiàng)目需求，并且單一的融資方式會(huì)將改造過(guò)程中的所有風(fēng)險(xiǎn)集中在一起，融資穩(wěn)定效果較差，如此面對(duì)舊城區(qū)改造項(xiàng)目必須要拓展融資渠道，分散風(fēng)險(xiǎn)提高穩(wěn)定性。

2.1.5操作可行性

融資模式?jīng)Q策的落實(shí)不僅要考慮融資模式具有的特點(diǎn)，同時(shí)還要考慮是否能夠?qū)嵤?。通常情況下，舊城區(qū)改造項(xiàng)目融資決策更青睞于將現(xiàn)有融資模式結(jié)合在一起，究其原因主要是憑借以往積累的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)有助于企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)盡快掌握操作流程，得到專業(yè)人員的保證之后，企業(yè)也會(huì)針對(duì)現(xiàn)狀制定一系列決策用于資金回收，為此融資模式可行性也是改造過(guò)程中必須要考慮的問(wèn)題。

2.2舊城改造項(xiàng)目融資決策的影響因素

2.2.1外部環(huán)境影響因素

政策以及法律制度是項(xiàng)目改造的指導(dǎo)方針，同時(shí)也是改造項(xiàng)目的保障。政府推出的一系列政策以及為項(xiàng)目提供的擔(dān)保對(duì)某些金融機(jī)構(gòu)而言更像是一種信號(hào)以及未來(lái)發(fā)展方向，而這也是改造公司能夠輕松得到銀行支持的主要原因。政府提出的優(yōu)惠政策可對(duì)融資成本進(jìn)行控制，實(shí)現(xiàn)規(guī)范融資，為舊城區(qū)改造提供幫助，政府面對(duì)舊城區(qū)改造項(xiàng)目表現(xiàn)出的態(tài)度也是決定融資的關(guān)鍵;國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式、流行金融理論等均會(huì)影響融資決策;和發(fā)達(dá)國(guó)家相比目前我國(guó)融資技術(shù)略有不足，其中存在許多需要改進(jìn)之處。為此選擇融資方式時(shí)可以西方國(guó)家的融資方式作為參考，但絕對(duì)不能生搬硬套，所選模式必須適應(yīng)當(dāng)前國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式，受到法律制度的約束;政府當(dāng)前負(fù)債水平以及財(cái)政收入也是融資決策不可省略的條件。融資模式?jīng)Q策確定階段改造公司要考慮對(duì)政府造成的影響以及可能出現(xiàn)的問(wèn)題。群眾參與對(duì)舊城區(qū)改造而言極為有利，為此融資模式?jīng)Q策落實(shí)時(shí)必須要考慮民眾這一關(guān)鍵要素，號(hào)召群眾參與不僅可以拓展資金渠道，同時(shí)能夠?yàn)轫?xiàng)目改造提供保障。當(dāng)前我國(guó)民間融資尚處于初始階段，群眾參與程度較低。

2.2.2舊城改造項(xiàng)目融資模式?jīng)Q策中的項(xiàng)目自身影響因素

舊城區(qū)改造內(nèi)容繁多，涉及多個(gè)領(lǐng)域，建設(shè)情況復(fù)雜，為此和其它項(xiàng)目融資相比有所不同。舊城改造項(xiàng)目本身的區(qū)域位置，配套設(shè)施，以及項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和風(fēng)險(xiǎn)性將直接影響項(xiàng)目的融資選擇。這里主要的考慮因素應(yīng)該是舊改項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)因素和舊改項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素。因此融資模式選擇決策過(guò)程中要合理分配風(fēng)險(xiǎn)權(quán)衡收益。項(xiàng)目的公益性程度設(shè)計(jì)舊城改造項(xiàng)目融資模式，首先要對(duì)改造項(xiàng)目進(jìn)行區(qū)分和分類。區(qū)分準(zhǔn)公益項(xiàng)目，公益項(xiàng)目和盈利性質(zhì)的項(xiàng)目。對(duì)于不同性質(zhì)的改造項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的融資模式是不同的。項(xiàng)目的規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模是從項(xiàng)目的面積，復(fù)雜程度，和資金使用量三個(gè)方面來(lái)衡量。對(duì)于范圍較大或資金流較大的舊城改造類項(xiàng)目在上一點(diǎn)所述的項(xiàng)目性質(zhì)區(qū)分后還要對(duì)同一類行的項(xiàng)目進(jìn)行拆分，以便融資活動(dòng)的開(kāi)展和融資風(fēng)險(xiǎn)的降低。舊改項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)舊城改造項(xiàng)目自身存在的風(fēng)險(xiǎn)因素，如不可抗力因素，拆遷風(fēng)險(xiǎn)，建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)等等，也是選擇舊城改造項(xiàng)目融資模式，設(shè)計(jì)和確定融資結(jié)構(gòu)，保障項(xiàng)目融資順利完成的關(guān)鍵因素。

2.3舊城改造項(xiàng)目融資決策機(jī)制和程序

舊城改造項(xiàng)目融資決策主體為舊改項(xiàng)目發(fā)起者，決策客體為融資模式。結(jié)合上文所述的舊城改造融資模式?jīng)Q策的原則，舊改融資決策的影響因素，并從舊城改造項(xiàng)目自身因素，舊改融資環(huán)境平臺(tái)，以及各融資模式自身的特點(diǎn)，提煉并構(gòu)建舊城改造項(xiàng)目融資模式?jīng)Q策評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。該體系包括SWOT指標(biāo)體系和AHP指標(biāo)體系。進(jìn)而請(qǐng)相關(guān)專家運(yùn)用構(gòu)建好的指標(biāo)體系對(duì)舊改各個(gè)融資模式進(jìn)行量化評(píng)價(jià)，進(jìn)而確定舊改項(xiàng)目融資模式。舊城改造項(xiàng)目融資決策程序包含以下四個(gè)步驟：首先、要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行深入剖析，確定舊改項(xiàng)目的屬于開(kāi)發(fā)建設(shè)模式，大范圍的拆改，小規(guī)模整改，或是文物保護(hù)區(qū)的改造等。在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步分析舊改項(xiàng)目的性質(zhì)，規(guī)模，風(fēng)險(xiǎn)和收益情況。第二、在第一步對(duì)舊改項(xiàng)目進(jìn)行深入剖析的基礎(chǔ)上，按照項(xiàng)目拆分組合的原則將舊城改造項(xiàng)目進(jìn)行拆分和組合，對(duì)組合后的舊城改造項(xiàng)目設(shè)計(jì)選擇融資模式。

結(jié)語(yǔ)：

結(jié)合上述內(nèi)容可以看出，舊城區(qū)改造是城市建設(shè)過(guò)程中不可缺少的一部分，而困擾舊城區(qū)改造最大的問(wèn)題就是融資，以往項(xiàng)目改造所需資金均來(lái)自政府，但面對(duì)某些大規(guī)模改造項(xiàng)目，政府無(wú)力獨(dú)自承擔(dān)資金，為此不得不對(duì)融資模式做出適當(dāng)調(diào)整，拓展新的資金來(lái)源，選擇合適的融資方式，滿足項(xiàng)目改造提出的需求，保證改造質(zhì)量的同時(shí)加快改造效率，減少精力以及資源投入，加快我國(guó)城市發(fā)展速度。

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