城中村拆遷還建居民收入變化與住房租賃生存依賴
——以武漢市為例

□ 蔡銀鶯，殷宇超，段鑫宇

一、引言

新型城鎮(zhèn)化背景下，城中村低效用地再開發(fā)成為城市存量建設用地內(nèi)涵挖潛的主要途徑；加之城中村在環(huán)境、治安等方面的問題突出[1] [2] [3]，城中村拆遷改造成為城市高質(zhì)量發(fā)展的必然要求[4]。城中村的土地產(chǎn)權及社會保障等較為特殊，改造涉及原住居民、開發(fā)商、地方政府等多方主體的利益[5],直接關系社會的穩(wěn)定，受到社會的普遍關注?，F(xiàn)有研究關注城中村改造的起源[6]、利益博弈[7][8]、改造路徑與模式[9][10][11]等，擬破解城中村改造帶來的增值收益分配不協(xié)調(diào)的問題；或從城中村拆遷改造居民的生活狀況變化[12]、改造后農(nóng)民的悖論心理[13]、居民歸屬感[14]以及生計資本流動[15]等微觀層面，關注城中村改造對原住居民帶來的直接或間接的影響。此外，學者還從“轉制”后村集體股份公司的管理和村民出路[16]、塑造克服貧困條件的反貧困改造方法[17]，以及實現(xiàn)城中村存續(xù)的“自我原位”改造[9]等提出建議，以應對改造對還建家庭發(fā)展能力提升帶來的限制性。然而，已有研究鮮有定量分析城中村拆遷還建前后居民家庭的收入變化，尤其缺乏較為準確地揭示改造補償后還建家庭的住房租賃收入狀況及其生存依賴程度。

住房是中國城鄉(xiāng)居民家庭資產(chǎn)的重要組成，住房出租或出售是居民獲得財產(chǎn)性收入的重要手段[18]。當前，我國正處于城市化快速發(fā)展和社會經(jīng)濟轉型時期，城市住房供需矛盾突出。已有研究證明城中村非正規(guī)住房租賃在一定程度上為低收入外來務工人口解決了居住問題[19]，同時也為部分因文化水平低和生存技能限制而在城市就業(yè)市場缺乏競爭力的城中村原住民帶去了穩(wěn)定的收入[20]。城中村拆遷改造作為一種強大的外生作用力，將原本農(nóng)村集體福利產(chǎn)權住房直接轉化為城市社區(qū)住房，增加了住房資產(chǎn)在交易市場與正式租賃市場的準入機會，相比原本被限制交易、無市場價值的農(nóng)村住房，還建后住房的財產(chǎn)功能得到增強。以往關于城中村改造的研究極少從拆遷還建前后住房財產(chǎn)帶來變化的角度去思考，且研究主要集中在位于繁華市區(qū)、發(fā)展較為成熟的典型城中村[7][9][16]，對于拆遷前位于城市邊緣、尚處于成長階段的城中村還缺乏專門的研究。此外，由于城中村拆遷改造一直是個較為敏感的話題，缺少公開、透明的數(shù)據(jù)資料，以往涉及改造補償?shù)难芯慷嘁远ㄐ苑治鰹橹鳎狈ο鄳牧炕芯?。本文在武漢市鯉魚洲家園、十里玫瑰等典型城中村改造安置社區(qū)開展實地調(diào)研，分析城中村改造還建居民的收入變化與住房租賃收入依賴度，擬揭示城中村拆遷改造作用下還建居民收入的流動性特征，為新型城鎮(zhèn)化背景下城市更新涉及的社會治理及還建居民后續(xù)生計能力提升等政策的制定和優(yōu)化提供參考。

二、研究區(qū)域及數(shù)據(jù)來源

(一)研究區(qū)域概況

城中村本是位于城市邊緣的農(nóng)村，后因城市發(fā)展需要、征用農(nóng)民土地進行城建而保留下來的農(nóng)村居民點。城中村的形成游離于城市規(guī)劃體系之外，不完全的城市化過程造成城中村土地權屬和使用混亂、居住環(huán)境惡劣、基礎設施缺乏和社會治安差等系列問題[21]。武漢城中村作為“問題村”一直備受政府關注[22]，數(shù)量最多時高達160個。2004年9月，武漢市正式啟動“城中村”的拆遷改造工作，綜合改造范圍包括江岸、江漢、漢陽、武昌、洪山等主城區(qū)，涉及總人口35.66萬人，房屋面積4000萬m2，土地總面積21381.82萬m2，相當于全市規(guī)劃中2020年建成區(qū)面積的1/4(1)參見《中共武漢市委 武漢市人民政府關于積極推進“城中村”綜合改造工作的意見》(武發(fā)[2004]13號)，2004 年9月10日。。為提高改造質(zhì)量，武漢市還出臺《中共武漢市委、武漢市人民政府關于進一步加快推進城市更新暨“三舊”(棚戶區(qū))改造工作的意見》《市人民政府關于妥善解決全市“城中村”改造還建房項目規(guī)劃建設手續(xù)及不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的意見》等相關文件。截至2015年末，武漢市已經(jīng)全面完成98個城中村的拆遷改造工作，形成了一定的改造模式，在全國同類城市中具有典型性。其中，武漢市城中村拆遷還建存在以按住房初始建筑面積等量補償和按家庭人口人均100 m2(獨生子女按人均200 m2)補償兩種模式，在文中分別簡稱為模式一和模式二。

課題組2016-2017年在洪山區(qū)光谷青年城和華中農(nóng)業(yè)大學西苑社區(qū)進行城中村拆遷改造的預調(diào)查。在此基礎上，2019年7-9月重點選取武漢市漢陽區(qū)十里玫瑰、十里錦繡、鐵橋新家園、龍陽雅苑、龍陽御園、世紀龍城、鯉魚洲家園、鯉躍龍門等八個城中村拆遷安置社區(qū)開展深入調(diào)研，詳細了解拆遷改造對居民家庭收入狀況的影響。此次調(diào)研的安置社區(qū)與被拆遷的村莊處在相同區(qū)域，避免居住社區(qū)區(qū)位差異所造成的影響。且這些小區(qū)所在位置均在二環(huán)線之外，拆遷前位于城市建成區(qū)邊緣,尚未得到有效的開發(fā)，外來人口與住房租賃現(xiàn)象很少，屬于典型的成長型城中村[23]。在住房補償模式方面，前六個小區(qū)按原住房面積等量補償，鯉魚洲家園和鯉躍龍門則按人均100 m2(獨生子女200 m2)補償，代表了武漢市城中村改造的基本補償類型，具有典型性。這些安置小區(qū)涉及的城中村拆遷啟動時間基本集中在2012年左右，還建時間在2016年，采用現(xiàn)房安置和貨幣補償相結合的補償模式。具體補償時，居民家庭可根據(jù)自身情況在應補范圍內(nèi)選擇還建住房面積，少量未補足或超出部分面積折算成貨幣進行補償或向拆遷方購買。此外，拆遷補償主要以住房補償為主，貨幣補償主要用于支付被拆遷居民在還建前的臨時安置費用，除此之外的貨幣補償總體較少，且補償所得住房多未取得房產(chǎn)證，住房出售現(xiàn)象極少，因此還建前后住房財產(chǎn)性收入差異主要體現(xiàn)在住房租賃性收入上。

(二)數(shù)據(jù)來源

考慮還建家庭數(shù)據(jù)分布的均勻性,每個小區(qū)按5%～10%的比例抽取樣本，共隨機抽樣425戶還建居民家庭進行問卷調(diào)查。剔除關鍵信息缺失的無效問卷，回收411份有效問卷。調(diào)查內(nèi)容包括受訪者家庭人口構成、社會經(jīng)濟特征、拆遷前后住房資產(chǎn)變化以及拆遷補償?shù)然拘畔ⅰＴ谒袠颖局?，拆遷前后家庭人口數(shù)量發(fā)生變化的比例僅為6.8%，且拆遷前后家庭勞動力構成基本不變，因此可不考慮拆遷后家庭人口數(shù)量和結構變化帶來的影響。對數(shù)據(jù)進行信度和效度的檢驗，結果顯示Cronbach’s Alpha系數(shù)為0.79，滿足α>0.7的標準，Bartlett的球形度檢驗值為0.000，表明問卷具有較高的可信度和良好的結構效度。受訪者中57.9%為家庭戶主，男性占56.3%，平均年齡57.6歲，平均受教育年限7.7年。

三、城中村拆遷還建居民家庭收入結構及住房租賃狀況

(一)城中村拆遷還建居民家庭收入結構及變化

受訪安置社區(qū)所在的城中村拆遷改造主要發(fā)生在2012年，本文的調(diào)研時間為2019年。為避免收入受時間及物價上漲等影響，以武漢市城鎮(zhèn)常住家庭人均收入為參照，將受訪家庭在城中村改造前后的收入轉化為與同期武漢市城鎮(zhèn)居民具有可比性的收入并分組。依據(jù)《武漢統(tǒng)計年鑒2012》和《武漢統(tǒng)計年鑒2019》中城鎮(zhèn)常住居民家庭人均可支配收入及收入分組標準，將城中村拆遷前后居民家庭按收入劃分為低收入戶、中等偏下收入戶、中等收入戶、中等偏上收入戶和高收入戶5個等級，具體見表1。按上述標準，調(diào)查的217戶家庭在拆遷前屬于武漢市低收入戶和中等偏下收入戶，比例高達52.8%；高收入家庭有36戶，僅占8.8%。拆遷還建后，低收入戶家庭明顯減少，僅占9.2%，中等偏下收入戶占28.3%，中等收入及以上的家庭比例由拆遷前的47.2%提高到62.5%?？傮w來看，城中村拆遷改造前受訪居民家庭收入與武漢市城鎮(zhèn)居民收入相比，絕大多數(shù)處于低收入及中等偏下收入水平，而還建后絕大多數(shù)家庭處在中等及以上收入水平。

表1 城中村拆遷還建前后受訪居民家庭收入分布狀況

從表2可見，拆遷還建后原高收入戶的年收入達到258788元，較拆遷前增加50247元，增長幅度為24.1%；原低收入戶和中等偏下收入戶的年收入在還建后分別增加了42362元和37910元，增長幅度分別達到62.6%和40.3%，高于武漢市同期同等水平居民家庭收入的增長幅度(分別為14.8%和34.3%)。從還建居民家庭的收入結構來看，拆遷還建后住房租賃性收入的增長最為明顯。還建后居民家庭戶均年收入從122942元增長到166265元，其中住房租賃性收入增加18949元，占到家庭收入增量的43.7%。低收入家庭年均住房租賃性收入增加19330元，高收入家庭年均增加24812元，分別占家庭收入增量的45.6%和49.3%。將居民家庭拆遷前后的各項收入變化進行配對樣本T檢驗，結果顯示拆遷還建后受訪居民的家庭各項收入及總收入水平均有明顯的提高。

表2 城中村拆遷前后居民家庭的收入結構及其變化 單位：元

綜上所述，住房租賃性收入的增加是城中村改造后還建居民家庭收入改善的重要原因。此外，根據(jù)實際調(diào)研情況可知，拆遷前后工資性收入和轉移性收入的增加主要是由年限帶來的工資、退休金和養(yǎng)老金的上調(diào)，其他收入則更多地和居民家庭自身情況有關，說明拆遷改造帶來的收入變化主要體現(xiàn)在住房租賃性收入上。因此，本文將進一步從住房租賃收入的取得上進行分析。

(二)城中村拆遷還建居民家庭住房租賃收入及依賴狀況

還建居民家庭的房屋出租收入及其在家庭收入所占份額反映了還建居民家庭對住房租賃性收入的依賴程度，其中，城中村拆遷還建補償模式直接決定居民家庭的住房面積和住房套數(shù)，進而影響住房租賃性收入及家庭收入。

1.還建后居民家庭房屋出租的戶數(shù)明顯增加，租賃收入依賴性增強

圖1 拆遷前后居民家庭住房租賃性收入依賴狀況

由圖1可知拆遷還建前城中村居民家庭有住房租賃的比例極低，411戶受訪樣本僅有59戶將房屋出租，占比為14.4%。拆遷還建后，受訪家庭有住房出租的比例顯著增加，達到46.96%。其中，按原面積等量補償(模式一)和按家庭人口補償(模式二)兩類還建模式的調(diào)查樣本，拆遷前有住房出租的比例分別為17.2%和10.4%，拆遷后有住房出租的家庭比例分別為34.9%和63.6%，房屋出租的比例增幅明顯。此外，還建后居民家庭對于住房租賃性收入的依賴度也明顯提高，拆遷前住房租金收入占家庭收入10%以上的僅有33戶，僅占樣本的8%；拆遷還建后該比例增加至38.93%，有160戶家庭的住房租金占到家庭年收入的10%以上。這充分說明城中村改造在一定程度上改變了居民家庭的收入結構及生計來源，住房租金收入成為還建居民家庭收入的重要構成，尤其按家庭人口還建的模式二與按原住房面積還建的模式一相比，拆遷后住房租賃戶數(shù)和收入均顯著增多。

上述住房租賃性收入依賴度的顯著差異源于住房租賃需求和住房狀況的變化。一方面，受訪居民原來所在的城中村尚處于發(fā)展初期，外來人口和租戶并不多，村內(nèi)多為本村居民，沒有產(chǎn)生明顯的租戶需求現(xiàn)象，住房租賃情況尚不普遍；拆遷改造后，原有城中村轉變?yōu)槌鞘芯幼∩鐓^(qū)，之前“環(huán)境臟，秩序亂，設施差”標簽已經(jīng)逐漸褪去[10]，加上城市化使得附近商圈得到發(fā)展，還建小區(qū)中外來人口增加，租戶需求明顯，且環(huán)境條件的改善也將帶來租金價格的普遍上漲，從而提高了家庭住房租賃收入。另一方面，拆遷前居民家庭擁有的農(nóng)村集體福利產(chǎn)權住房基本上只有一宅，受住房結構的限制，可用于出租的住房面積較少，拆遷前僅有的租賃現(xiàn)象多出現(xiàn)在收入水平較高的家庭，這與此類家庭普遍擁有更大的住房面積有直接的關系(表3)。還建后，獲取住房補償?shù)木用窦彝コ钟械淖》刻讛?shù)普遍較多，除自住以外有富余的住房能用于出租，且住房結構變化(套數(shù)增加)導致空間獨立性更強，相較拆遷前獨棟的住房形式更容易出租。由此可見，城中村拆遷改造后居住社區(qū)化及住房套數(shù)增加是導致居民家庭住房租賃性收入變化的根本原因。

2.補償模式導致還建居民住房租賃收入存在差異，按人口補償?shù)墨@益度大

對比兩種還建模式，還建居民住房租賃收入獲取情況也存在一定差異，按人均100 m2還建標準進行住房補償?shù)木用窦彝カ@取住房租賃性收入的情況更加普遍。從表3可知，城中村拆遷改造前，按原農(nóng)村住房面積等量補償?shù)哪Ｊ揭?，因還建居民家庭原有住房面積主要集中在300 m2左右，拆遷方出于成本的考慮，按照原面積等量補償(若按人口進行補償平均每戶將比現(xiàn)在多補78 m2)。而按人均100 m2還建的模式二，居民家庭原有住房面積普遍較大，平均面積超過600 m2，若按照面積等量補償(平均每戶將比現(xiàn)在多補150 m2)，成本較大，因此采取每人100 m2，獨生子女每人200 m2的方式進行補償。根據(jù)補償結果可以看出，按照面積等量補償?shù)募彝デ昂笞》棵娣e的差異不大，拆遷后住房套數(shù)位于2.5～4.4套之間，出租套數(shù)為0.4～1.4套。按照人均100 m2進行補償?shù)募彝?，還建后的住房面積相比拆遷前明顯減小，通常還建居民家庭人口基本在3人及以上，且農(nóng)村地區(qū)普遍存在多代同堂的現(xiàn)象，因此獲得的住房面積補償依舊要高于按原面積等量進行補償?shù)募彝?，其還建后平均住房面積高達411～526 m2，戶均持有4.1～5.2套住房，用于出租的住房則達到1.2～2.3套。因此，該模式下居民家庭平均住房租賃性收入也更高，達到每年每戶39891～61484元。

3.住房租賃對于低收入家庭和高收入家庭存在生計依賴與財產(chǎn)紅利效用分化

表4 拆遷還建家庭住房租賃及收入貢獻度比較

由表4可知，拆遷還建家庭收入水平越低其房屋出租的比例及收入相對越低，但房租收入在家庭收入中的貢獻率卻相對越高，存在住房租賃生計依賴現(xiàn)象。調(diào)查的78戶低收入家庭中有25戶將還建房屋出租，占樣本的32%；戶均年房屋租金收入在34984元，占家庭收入的27.6%，成為家庭生計的重要來源。相反，收入水平越高的家庭將拆遷還建房出租的比例越高，戶均房租收入也明顯高于低收入家庭，但租金收入在家庭收入中的比例僅占15%，租金僅作為家庭財產(chǎn)性收入的重要構成。研究表明，收入水平越高的還建戶更有條件將還建房屋出租，以增加家庭收入來源。房屋出租收入對于低收入家庭而言，是家庭生計的重要來源，對于高收入家庭而言是財產(chǎn)紅利的重要表現(xiàn)。拆遷改造后住房租賃收入的效用不同，則會進一步擴大還建家庭的收入分化。

表5 城中村拆遷還建前后還建居民家庭收入分布變化 單位：%

(三)城中村拆遷還建前后居民家庭的收入流動性

收入流動性是指不同時期居民收入所處社會位序的動態(tài)變化，能夠反映家庭經(jīng)濟水平高低的轉變[24][25]。為分析城中村拆遷還建居民家庭收入流動狀況，筆者首先將兩種拆遷模式下受訪居民家庭收入的分布情況進行統(tǒng)計，結果見表5。可以看出，城中村拆遷改造前，按原農(nóng)村住房等量還建補償?shù)木用窦彝ナ杖霠顩r相對較好，主要處于中等偏下、中等和中等偏上收入水平，占71.8%；城中村拆遷還建后低收入戶的比例由18.5%減少到10.9%，而中等偏下收入戶和中等收入戶分別增加了9.3%和4.3%，且還建后這兩類家庭的比例達到60.6%。相較而言，按人均100m2的補償標準進行還建的模式二，受訪居民家庭拆遷前的收入水平總體較差，低收入戶和中等偏下收入戶的比例高達67.7%；拆遷還建后居民家庭的收入水平整體明顯提升，低收入戶和中等偏下收入戶的比例分別下降30.7%和8.1%，中等收入戶和中等偏上收入戶的比例分別由拆遷前的12.1%和12.7%提升到了32.9%和31.8%。總體來看，按模式二還建的家庭收入水平變動更大，一方面與拆遷前這些家庭的收入水平整體較低、提升空間大有關，另一方面也和還建后該模式下居民家庭進行房屋出租的比例和獲得的住房租賃性收入更高有關。從還建后收入的分布來看，參照武漢市家庭收入水平標準，兩種模式下居民家庭收入水平均呈現(xiàn)出“兩端少，中間多”的情況，一方面拆遷還建后低收入戶的比重均明顯降低，另一方面高收入戶的比重依舊很小，居民家庭逐漸向武漢市中等偏下、中等、中等偏上收入水平集中。

表6 拆遷前后居民家庭收入水平轉換結果 單位：%

從表6可以看出，拆遷還建前后各類居民家庭收入水平發(fā)生了較為明顯的變化，但整體上仍有一定比例的家庭保持在原有的水平，且產(chǎn)生收入流動的家庭多以上下變動一個等級為主，尤其是拆遷還建前后居民家庭很少發(fā)生收入較低和較高水平之間的跨越式流動，這表明收入水平具有“局部流動，整體固化”的特點。其中，低收入戶和中等偏下收入戶的流動主要以水平的提升為主，兩種模式下的比例達到55.3%～89.2%，而中等偏上收入戶和高收入戶主要以水平的維持和小幅度升降為主，比例達到69.4%～90.9%，相比之下按照人均100 m2進行住房補償(模式二)的家庭收入流動情況更好。為了進一步探究住房租賃性收入的取得對于還建居民家庭收入流動的影響，將居民家庭分為有住房租賃收入和無住房租賃收入兩類，并對其進行分析。由表7可知，還建后擁有住房租賃性收入的居民家庭收入流動情況明顯更好，證明租賃收入的取得會對還建居民家庭收入水平變化產(chǎn)生明顯的正向作用。而還建后也有一小部分沒有將住房進行租賃家庭，其收入水平也有所提升，這主要是由于拆遷帶來的其他補償及家庭自身的原因改善了收入情況，但這些因素的作用有限。

表7 拆遷還建后不同租賃狀況居民家庭收入流動結果 單位：%

整體來看，拆遷還建后住房租賃性收入的取得令居民家庭收入水平得到明顯改善，尤其對于拆遷前水平較低的家庭。盡管如此，低收入戶及中等偏下收入戶在拆遷還建后想要成為中等收入以上的概率較小；而對于高收入家庭來說，雖然房屋租賃情況也會對其收入流動產(chǎn)生一定的影響，但維持在原有水平的家庭比例仍超過3成，剩下的大部分家庭也僅下滑一個等級，不會出現(xiàn)大幅度的收入水平下降。

四、城中村拆遷還建居民家庭收入變化與流動性存在的問題

城中村拆遷改造后住房租賃性收入增加直接影響還建居民家庭收入結構，增強家庭的消費能力。從拆遷前后居民家庭收入水平的流動狀況來看，收入水平具有一定的固化特點。拆遷前收入水平較低的家庭在改造后經(jīng)濟狀況整體有所改善，但拆遷后仍集中在中等收入及以下水平；還建居民家庭收入的提升除拆遷還建帶來的住房租賃性收入增長之外，由自生能力決定的工資性收入等未得到根本的改善，收入結構存在一定的缺陷。城中村拆遷改造雖然使得原住居民的收入水平普遍產(chǎn)生向上的流動，但由于居民家庭人力資本等自致性因素的影響，其自生能力提升仍存在局限。

(一)職業(yè)及受教育水平等人力資本存量不優(yōu)影響家庭收入及自生能力的進一步提升

表8 拆遷還建前后不同收入水平居民家庭職業(yè)、受教育水平變化狀況 單位：%

已有研究證明，家庭成員的職業(yè)、受教育水平等人力資本存量及其結構是影響收入流動性的重要因素[26][27]。為進一步探究導致還建居民家庭收入分化的內(nèi)在原因，本文進一步對還建居民家庭勞動力的職業(yè)和受教育水平等人力資本存量狀況進行統(tǒng)計，具體見表8。結果發(fā)現(xiàn)，拆遷改造前后，除從事農(nóng)林牧漁行業(yè)的人員比例明顯減少外，整體上居民家庭成員從事的職業(yè)及受教育水平均未發(fā)生明顯的變化，這說明拆遷改造帶來的收入增長在短時間內(nèi)難以從根本上縮小家庭人力資本積累不足導致的差距。不同還建模式下，各類家庭的職業(yè)和受教育水平分布情況大致相同，低收入戶、中等偏下收入戶家庭成員的職業(yè)集中在產(chǎn)業(yè)服務人員、零星散工人員和企業(yè)公司人員，且部分家庭中無業(yè)人員的比例較高，而高收入戶、中等偏上收入戶家庭成員的職業(yè)則集中于黨政事業(yè)單位人員、企業(yè)公司人員，表現(xiàn)出明顯的職業(yè)差異，這與相關研究結論相一致[28]。此外，各收入水平家庭成員受教育水平也存在明顯差異，收入水平較低的家庭成員的受教育水平集中在小學及初中，收入水平較高的家庭成員的受教育水平集中在初中和高中，并有不少成員的受教育水平達到大專及以上。由此可見，收入水平不同的家庭在職業(yè)和受教育水平上存在差異，且不同還建模式下居民家庭的情況相似，表明該特征分布具有一般性。從這些特征出發(fā)，結合調(diào)研獲取的家庭收入特征并對其進行分析，拆遷前收入水平較低和水平較高的家庭在職業(yè)和受教育水平方面存在明顯差異，從而導致職業(yè)回報的差距顯著，且拆遷改造難以改變這個狀況。因此，拆遷帶來的租賃性收入增加雖然能夠影響收入水平的流動性，但受限于家庭成員職業(yè)技能等人力資本存量不優(yōu)的限制，很難導致較低收入家庭向較高收入家庭的跨越。

(二)缺乏長期理財規(guī)劃普遍影響城中村還建居民家庭發(fā)展能力的提升

從不同家庭樣本所體現(xiàn)的職業(yè)和受教育水平特征出發(fā)，結合調(diào)研獲取的家庭收入、支出等方面的情況，筆者分別對其進行分析，發(fā)現(xiàn)還建居民家庭普遍缺乏長期理財規(guī)劃，尤其是拆遷前收入水平較低、還建后獲得住房補償較好的家庭。這類家庭中的主要勞動力受教育程度普遍較低，職業(yè)構成中零星散工和無業(yè)人員的比例較高，收入不穩(wěn)定。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，雖然依靠拆遷還建住房財產(chǎn)而獲得的住房租賃性收入較高，但由于自身受教育程度較低而導致自律性較差，這類家庭在獲得突然降臨的財富時往往產(chǎn)生優(yōu)先滿足物質(zhì)需求的心理；同時，職業(yè)的不穩(wěn)定性導致日常閑暇時間較多，容易受到周圍相同群體的影響而產(chǎn)生盲目的跟風行為，從而出現(xiàn)品牌消費、娛樂性消費等非剛性需求支出顯著增加的現(xiàn)象；更有少部分人員由于自身盲目性而染上賭博等惡習，沉迷于短期金錢消費帶來的滿足感而缺乏長遠的理財規(guī)劃，未能將拆遷補償收入或財富用于自身職業(yè)技能提升或拓展其他生計來源。因此，拆遷補償及租賃收入僅能帶來短期的物質(zhì)滿足，還建居民家庭的自致性因素使其無法從根本上改變收入結構中存在的缺陷。

五、結論與政策建議

(一)研究結論

本文選擇武漢市城中村拆遷改造中具有典型性的鯉魚洲家園、十里玫瑰等八個還建小區(qū)為調(diào)研區(qū)域，實地調(diào)查、獲取城中村改造前后居民家庭的社會經(jīng)濟特征，分析還建居民家庭收入結構及其變化情況。結果表明，拆遷還建后居民家庭的收入水平整體得到改善，家庭收入結構中工資性收入和轉移性收入的比例減小，住房租賃性收入比重增加。其中，住房租賃性收入占家庭收入增量的43.7%，成為拆遷還建家庭收入增加的主要途徑。城中村拆遷還建后因居住社區(qū)化及住房套數(shù)增加，帶來住房租賃供給條件明顯改善，加上外來人口增長而形成的租戶需求現(xiàn)象，住房租賃性收入成為還建居民家庭收入的重要來源。其中，按人均100 m2獲得住房補償?shù)募彝コ鲎夥课葺^為普遍，比例達到63.6%，所獲得的住房租賃性收入也較高，每戶每年達到39891～61484元。拆遷還建所增加的住房租賃收入對于低收入家庭的生計功效明顯，占到家庭收入的27.6%。

住房租賃收入增長直接促使還建家庭的收入流動性得以增強，家庭的收入位序得以提升，但基本呈現(xiàn)“局部流動，整體固化”的特征，以較原有的收入水平提升一個收入層級為主，未出現(xiàn)明顯的“暴富”現(xiàn)象。整體而言，城中村居民家庭收入由拆遷前“底端大，頂尖小”的低中收入為主的結構形態(tài)，轉變?yōu)椴疬w后“兩端少，中間多”的正態(tài)分布態(tài)勢。以武漢市同期城鎮(zhèn)居民家庭收入水平為基準，拆遷前52.8%的受訪家庭處于低收入及中低收入水平，拆遷還建后62.5%的居民家庭處在中等及以上收入水平，低收入戶的比重明顯降低。從拆遷還建補償模式來看，按照人均100 m2獲得住房補償?shù)募彝ナ杖肓鲃訝顩r較好，還建后家庭的整體收入水平提升較快。但受還建家庭人力資本存量不優(yōu)等自致性因素的限制，要從中等收入邁向高收入水平仍存在關鍵性障礙。存在低收入家庭成員職業(yè)不穩(wěn)定、受教育程度低、工資性收入偏低等結構性缺陷，以及還建家庭普遍缺乏長期的理財規(guī)劃和合理的消費習慣等問題，這會抑制家庭未來發(fā)展能力的提升，從而無法將拆遷還建產(chǎn)生的收入改善及財富積累優(yōu)勢有效轉化為家庭的發(fā)展動力。

(二)政策建議

第一，城中村拆遷還建要特別重視收入水平不高家庭的生計能力建設，在補償過程中可以將政策適當?shù)叵蜻@類家庭(尤其是低保家庭、主要勞動力傷殘家庭等)傾斜，如設立該類家庭的專項補貼、為這些家庭優(yōu)先提供還建小區(qū)內(nèi)的相關工作機會(如門衛(wèi)、園藝、保潔崗位等)，避免其對住房租賃性收入產(chǎn)生過高的依賴。

第二，拆遷補償要推動構建多元化的補償機制，同時要重視多數(shù)還建居民文化素質(zhì)不高、專業(yè)技能缺乏等現(xiàn)狀，為他們組織就業(yè)技能培訓，拓寬他們的就業(yè)渠道。有條件的還建小區(qū)還可以建立專門的服務中心，提供相關咨詢服務，對補償后獲得住房財產(chǎn)性收入較高的家庭進行投資理財知識的推廣和創(chuàng)業(yè)信息的普及，幫助其拓展生計來源，增強對子代的教育投資，建立健康、可持續(xù)的家庭發(fā)展觀念。