房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的應(yīng)用及管理研究

新疆潤(rùn)新測(cè)繪有限責(zé)任公司 孟慶黎

隨著現(xiàn)代化生活的節(jié)奏逐漸加快，越來(lái)越多的人對(duì)于衣食住行有更高的追求，尤其是對(duì)于自己居住環(huán)境要求。所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的時(shí)候就需要有一個(gè)精密的測(cè)繪、設(shè)計(jì)、研究的過(guò)程，而工程測(cè)量開(kāi)始進(jìn)入數(shù)字化時(shí)代，基于此，我們需要在各種工程建設(shè)中有效地應(yīng)用數(shù)字化測(cè)繪技術(shù)來(lái)對(duì)其不斷地完善加強(qiáng)。本文就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所需要的測(cè)繪技術(shù)的應(yīng)用管理作出以下的研究與討論。

一、測(cè)繪技術(shù)

（一）現(xiàn)代測(cè)繪技術(shù)

數(shù)字化測(cè)圖的原理有別于傳統(tǒng)繪圖，數(shù)字化測(cè)圖就是以計(jì)算機(jī)和一套輸入輸出設(shè)備的有效整合進(jìn)行測(cè)圖的技術(shù)。首先，所需的輸入輸出設(shè)備有野外采集數(shù)據(jù)設(shè)備，數(shù)模轉(zhuǎn)化器，電腦以及繪圖機(jī)等。其次，為了使電腦可以有效處理數(shù)據(jù)以及管理繪圖的整個(gè)過(guò)程，我們要事先在計(jì)算機(jī)中編輯好相關(guān)的程序指令。最后，只要輸入相關(guān)的制圖數(shù)據(jù)以及必要的一些參數(shù)，通過(guò)電腦的處理，制圖機(jī)就可以繪出所需的房地產(chǎn)圖了。

（二）信息化測(cè)繪技術(shù)的概述和特點(diǎn)

近年來(lái)，信息化測(cè)繪技術(shù)得到了廣泛應(yīng)用，并且在土地和房產(chǎn)測(cè)量中也得到了應(yīng)用研究。但是何為信息化測(cè)繪技術(shù)？其實(shí)信息化測(cè)繪技術(shù)就像其字面意思那樣，將現(xiàn)在熱門的信息化技術(shù)應(yīng)用到測(cè)繪領(lǐng)域當(dāng)中去。信息化技術(shù)就是將信息技術(shù)和測(cè)繪技術(shù)相結(jié)合，運(yùn)用大數(shù)據(jù)的優(yōu)點(diǎn)來(lái)盡可能實(shí)現(xiàn)自動(dòng)化、一體化。目前我國(guó)信息化測(cè)繪技術(shù)已經(jīng)呈現(xiàn)一個(gè)發(fā)展的趨勢(shì)。使用這種信息化測(cè)繪技術(shù)能夠降低出現(xiàn)誤差的概率，同時(shí)使用這種信息化測(cè)繪技術(shù)也是現(xiàn)如今一個(gè)比較熱門的趨勢(shì)。信息化平臺(tái)的應(yīng)用也使得操作人員要提升自己的操作技術(shù)和操作水平，為各種土地測(cè)繪和房產(chǎn)測(cè)繪項(xiàng)目提供了準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。信息化測(cè)繪技術(shù)和傳統(tǒng)的相比，其工作效率得到了很大的提升。

傳統(tǒng)的測(cè)繪技術(shù)需要耗費(fèi)大量的時(shí)間，并且也會(huì)有不確定的誤差，如果出現(xiàn)誤差時(shí)就需要去找到哪里出現(xiàn)了問(wèn)題。而信息化測(cè)繪技術(shù)恰恰避免了這個(gè)缺點(diǎn)，如果出現(xiàn)了誤差利用大數(shù)據(jù)的優(yōu)點(diǎn)我們能夠快速地發(fā)現(xiàn)是哪個(gè)地方出現(xiàn)了差錯(cuò)，這樣就不會(huì)浪費(fèi)大量的時(shí)間進(jìn)而就大大提升了工作效率。同時(shí)信息化測(cè)繪技術(shù)為測(cè)繪工程提供了數(shù)據(jù)和信息的支持優(yōu)化了傳統(tǒng)的測(cè)繪技術(shù)，提高了測(cè)繪技術(shù)的水平使得最后得出來(lái)的數(shù)據(jù)更加準(zhǔn)確。其實(shí)信息化測(cè)繪技術(shù)還能夠增強(qiáng)服務(wù)效果，其實(shí)這也就是后期的一項(xiàng)服務(wù)處理模式，這種模式的存在能夠促使服務(wù)效果可以符合標(biāo)準(zhǔn)同時(shí)也可以為其他的測(cè)繪項(xiàng)目提供經(jīng)驗(yàn)。

（三）信息化測(cè)繪技術(shù)的基本操作過(guò)程

信息化測(cè)繪技術(shù)和以往的測(cè)繪技術(shù)具有非常大的區(qū)別，并且在進(jìn)行測(cè)繪的基本操作過(guò)程中就可以發(fā)現(xiàn)這兩種測(cè)繪技術(shù)的差別。信息化測(cè)繪技術(shù)利用信息化的優(yōu)點(diǎn)，使得測(cè)繪過(guò)程變得不再那么繁瑣，同時(shí)還利用信息化大數(shù)據(jù)的特點(diǎn)進(jìn)而實(shí)現(xiàn)自動(dòng)化的功能。在進(jìn)行測(cè)繪時(shí)要對(duì)所要測(cè)繪的地方進(jìn)行分析，同時(shí)還要提出測(cè)量的標(biāo)準(zhǔn)，需要對(duì)測(cè)站點(diǎn)和待測(cè)點(diǎn)之間進(jìn)行全過(guò)程通視并且要對(duì)測(cè)量的長(zhǎng)度進(jìn)行控制和限制，促使土地測(cè)量和房產(chǎn)測(cè)量工作可以無(wú)限地延伸和擴(kuò)展。信息化測(cè)繪技術(shù)還應(yīng)用到了差分法，將GPS設(shè)備中的對(duì)應(yīng)數(shù)據(jù)差一一差分進(jìn)行分析，利用基站準(zhǔn)點(diǎn)來(lái)接收具有誤差的數(shù)據(jù)，同時(shí)還能夠直接進(jìn)行更正，這樣一來(lái)就大大節(jié)省了測(cè)繪所需要的時(shí)間，進(jìn)一步提高了測(cè)繪效率。同時(shí)信息化測(cè)繪技術(shù)還能夠根據(jù)不同的發(fā)送時(shí)間和地點(diǎn)隨時(shí)進(jìn)行修改和完善，這些都可以對(duì)不同的內(nèi)容進(jìn)行測(cè)量和修改。

還有一種測(cè)繪方法就是利用差分法，將誤差的數(shù)據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)的數(shù)據(jù)整理出來(lái)進(jìn)行一一對(duì)比，同時(shí)還能夠通過(guò)基站進(jìn)行修改以及能夠快速地發(fā)現(xiàn)誤差產(chǎn)生的原因。這樣一來(lái)既可以快速地修改誤差，也能夠防止下次再次出現(xiàn)這樣地誤差還可以，在修改完數(shù)據(jù)后將這些數(shù)據(jù)通過(guò)無(wú)線電的方式連接到電臺(tái)上，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的傳輸?？梢葬槍?duì)流動(dòng)站內(nèi)部程序自動(dòng)進(jìn)行修改和實(shí)施，這樣就能促使以靜態(tài)形式存在的流動(dòng)站具有動(dòng)態(tài)性質(zhì)的特點(diǎn)。同時(shí)也能夠?qū)?shù)據(jù)進(jìn)行快速的傳輸，這也就是在發(fā)現(xiàn)具有誤差的時(shí)候能夠進(jìn)行快速地修改的原因。以上這兩種測(cè)繪技術(shù)可以優(yōu)化數(shù)據(jù)傳輸?shù)墓δ?，其?shí)都屬于PTK技術(shù)。

二、房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪的主要流程

（一）開(kāi)發(fā)前期的設(shè)計(jì)測(cè)繪

在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)前都會(huì)對(duì)將要開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行一個(gè)設(shè)計(jì)測(cè)繪，這樣一來(lái)就能夠判斷這個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目能不能實(shí)施，以及要考慮在實(shí)施過(guò)程中遇到的種種遇到的不利因素。在進(jìn)行開(kāi)發(fā)前期的設(shè)計(jì)測(cè)繪過(guò)程時(shí)，工作人員需要對(duì)選址進(jìn)行一個(gè)全方位的分析，同時(shí)還要對(duì)選址的地勢(shì)也要進(jìn)行一個(gè)系統(tǒng)的分析。在分析了這兩項(xiàng)后，然后進(jìn)行設(shè)計(jì)測(cè)繪，要按照1：200的比例在地形圖上呈現(xiàn)出來(lái)。其次，在項(xiàng)目申請(qǐng)選址的環(huán)節(jié)就需要提供地形圖，這樣的目的是測(cè)繪人員能夠在進(jìn)行開(kāi)發(fā)前期的設(shè)計(jì)測(cè)繪時(shí)能夠提前了解到選址的大概情況，以此盡量來(lái)減少開(kāi)發(fā)前期的設(shè)計(jì)測(cè)繪的時(shí)間。在提交地形圖后還需要政府有關(guān)部門發(fā)放開(kāi)發(fā)許可證之后才能進(jìn)行施工，在施工的過(guò)程中按照項(xiàng)目要求和政府要求來(lái)進(jìn)行施工和進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。所以說(shuō)在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工前需要開(kāi)發(fā)前期的設(shè)計(jì)測(cè)繪這一個(gè)過(guò)程，開(kāi)發(fā)前期的設(shè)計(jì)測(cè)繪同時(shí)還能夠推動(dòng)這個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目有序的運(yùn)作起來(lái)，不僅如此在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的同時(shí)也要保證這個(gè)項(xiàng)目的質(zhì)量。

（二）作業(yè)前的勘查定界測(cè)繪

作業(yè)前的勘查定界測(cè)繪就是房地產(chǎn)項(xiàng)目在進(jìn)行施工前要對(duì)開(kāi)發(fā)的地方進(jìn)行一個(gè)全方位的測(cè)量以及對(duì)界限進(jìn)行確定。在我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與建設(shè)必須要按照《地籍測(cè)繪規(guī)范》，圍繞用地測(cè)量和工程用地規(guī)劃籌，進(jìn)行施工方案的編制。這些過(guò)程是為了避免在項(xiàng)目實(shí)施的工程中出現(xiàn)關(guān)于用地超出規(guī)劃的范圍的問(wèn)題，在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)的過(guò)程中不能出現(xiàn)施工的范圍超出預(yù)先規(guī)劃的范圍的問(wèn)題，所以在進(jìn)行正式施工前需要對(duì)用地進(jìn)行測(cè)量和工程用地規(guī)劃籌，避免在施工的過(guò)程中出現(xiàn)人員擁堵的現(xiàn)象，將各部門的人員進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃以及各部門的用地也進(jìn)行明確的劃分，使各部門能夠同時(shí)進(jìn)行，達(dá)到有序進(jìn)行的現(xiàn)象，這樣一來(lái)就大大提高了工作效率。除此之外，在進(jìn)行正式作業(yè)期間還要保留審批資料和工程施工資料，這兩個(gè)資料對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是非常重要的，因?yàn)樵谡绞┕さ倪^(guò)程中可能會(huì)有相關(guān)部門來(lái)到施工場(chǎng)地進(jìn)行檢查，在相關(guān)部門檢查時(shí)，這兩個(gè)資料是一定要及時(shí)拿出來(lái)的。同時(shí)在項(xiàng)目正式施工前還要，開(kāi)展勘察定界測(cè)繪作業(yè)，掌握國(guó)有土地出讓以及農(nóng)用地轉(zhuǎn)讓等情況，一定要按照相關(guān)規(guī)定來(lái)進(jìn)行規(guī)劃，切實(shí)保障測(cè)繪作業(yè)的合理性和準(zhǔn)確性，確保作業(yè)前的勘查定界測(cè)繪是正確的、是有效的。

（三）施工環(huán)節(jié)的測(cè)繪作業(yè)

房地產(chǎn)公司在獲得正式的開(kāi)發(fā)許可證之后才能夠?qū)x址進(jìn)行正式施工，在施工前要對(duì)選址進(jìn)行全方位的測(cè)繪，這個(gè)測(cè)繪作業(yè)是為了保證在施工的過(guò)程中能夠正常進(jìn)行，避免出現(xiàn)差錯(cuò)。在施工前需要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行全方位的規(guī)劃，還需要檢查和勘測(cè)用地的情況，為后續(xù)的正式施工的正常進(jìn)行的做準(zhǔn)備。同時(shí)我們還需要特別關(guān)注一個(gè)點(diǎn)，就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目取得的項(xiàng)目規(guī)劃許可是臨時(shí)許可證而不是無(wú)期限的。所以在前期的工作進(jìn)行之后，就需要迅速進(jìn)行施工。在施工階段，為了保證這個(gè)項(xiàng)目能夠快速有序地進(jìn)行就需要各部門要共同協(xié)作，合理安排各項(xiàng)工作。如果要保障項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作有序地進(jìn)行，相關(guān)人員要對(duì)項(xiàng)目使用的土地進(jìn)行全方位的測(cè)繪，例如進(jìn)行地面測(cè)繪、建筑放樣及管道線路規(guī)劃等。完成測(cè)繪作業(yè)后就需要按照項(xiàng)目要求和有關(guān)部門的要求來(lái)進(jìn)行施工。同時(shí)需要值得注意的就是還要按照房屋的建筑標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行施工，組織施工人員盡快按照?qǐng)D紙來(lái)進(jìn)行施工，還要要求設(shè)計(jì)人員設(shè)計(jì)的圖紙要進(jìn)行全方位的解讀。在正式施工的過(guò)程中還可以讓設(shè)計(jì)人員與施工人員相結(jié)合，由設(shè)計(jì)人員及時(shí)向施工人員進(jìn)行圖紙解讀，這樣一來(lái)也能夠提高是施工人員的效率，同時(shí)還能夠大大節(jié)省整個(gè)項(xiàng)目所要用到的時(shí)間。

（四）完整的房產(chǎn)測(cè)繪

現(xiàn)階段我國(guó)的房產(chǎn)測(cè)量對(duì)測(cè)繪技術(shù)具有非常高的要求，完整的房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪包括行業(yè)調(diào)查和房產(chǎn)平面設(shè)計(jì)圖等。這項(xiàng)測(cè)量測(cè)繪的過(guò)程對(duì)測(cè)量的相關(guān)人員有著極高的要求，前期的平面測(cè)量作業(yè)就是為了保證后期的施工能夠正常進(jìn)行，同時(shí)還能夠?yàn)楹笃谧鳂I(yè)的開(kāi)展奠定了一定的基礎(chǔ)和保障。在整個(gè)測(cè)量期間一定要保證數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性以及要分析數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確，如果數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確那么在后期的施工過(guò)程中就會(huì)出現(xiàn)非常大的安全隱患，還有可能導(dǎo)致這個(gè)建筑項(xiàng)目的質(zhì)量不合格。因?yàn)樵谡绞┕さ倪^(guò)程中都是按照設(shè)計(jì)圖紙來(lái)進(jìn)行的，設(shè)計(jì)人員在進(jìn)行圖紙?jiān)O(shè)計(jì)時(shí)就需要根據(jù)測(cè)繪人員所得到的數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)，如果測(cè)量的工作人員得到的不是準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)那么就會(huì)引起一連串的錯(cuò)誤。所以測(cè)量的工作人員一定要具有很高的技術(shù)，并且還要對(duì)測(cè)量的相關(guān)人員有一個(gè)極高的要求。從以上幾個(gè)方面來(lái)看可以得知做好測(cè)量工作對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的施工過(guò)程是極為重要的。整個(gè)操作期間，做好相關(guān)的測(cè)量工作的質(zhì)量把控對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作具有重要意義。

三、房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪的要點(diǎn)控制策略

（一）編制完善的工作管理方案

為了要高質(zhì)量推動(dòng)房產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪工作的進(jìn)行，現(xiàn)如今就需要編制完善的工作管理方案。編制完善的工作管理方案不僅有利于推動(dòng)各項(xiàng)工作的有序進(jìn)行，還能夠提高工作效率，同時(shí)還能夠指導(dǎo)各項(xiàng)工作的規(guī)范化科學(xué)化開(kāi)展，進(jìn)一步綜合分析在測(cè)繪的工程中可能遇到的各種情況，以及明確在測(cè)繪工作進(jìn)行時(shí)遇到的問(wèn)題要如何去解決，選擇哪種方法去解決。也要制定相關(guān)的管理制度，將人員進(jìn)行合理的分配，促進(jìn)各項(xiàng)工作的高質(zhì)量的落實(shí)。也要建立完善的房產(chǎn)測(cè)繪測(cè)量工作機(jī)制，明確每個(gè)人的分工進(jìn)一步來(lái)提高測(cè)繪工作的效率。同時(shí)還要對(duì)測(cè)繪工作進(jìn)行全方位的監(jiān)督，避免出現(xiàn)大的差錯(cuò)提高測(cè)量工作的準(zhǔn)確度。

（二）優(yōu)選適宜的測(cè)量測(cè)繪技術(shù)

在進(jìn)行測(cè)繪工作時(shí)，測(cè)量人員要選擇合適的測(cè)量測(cè)繪技術(shù)。這樣不僅能夠降低一定的工作量還能夠提高一定的工作效率。在現(xiàn)階段要積極推動(dòng)現(xiàn)代化測(cè)量的設(shè)備，使用這些設(shè)備不僅能夠提高測(cè)量的準(zhǔn)確度還能夠減少出現(xiàn)失誤的比率，提高工作效率。選擇適宜的測(cè)量測(cè)繪技術(shù)不僅能夠節(jié)省大量的時(shí)間還能夠提高工作效率降低人力成本。在保障效率、成本、人力的同時(shí)還要制定明確的實(shí)施方案，確保這項(xiàng)工作有序進(jìn)行以及測(cè)量測(cè)繪結(jié)果的應(yīng)用價(jià)值得以實(shí)現(xiàn)。

四、房地產(chǎn)測(cè)繪的主要特點(diǎn)

（一）復(fù)測(cè)周期短

開(kāi)展測(cè)繪工作時(shí)需要對(duì)測(cè)得數(shù)據(jù)進(jìn)行復(fù)測(cè)，這樣一來(lái)即可通過(guò)復(fù)測(cè)來(lái)檢查原先的測(cè)得的數(shù)據(jù)的正確性。如果在復(fù)測(cè)的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)不符合規(guī)定具有一定的錯(cuò)誤，那么就需要及時(shí)進(jìn)行更正。另外房屋和土體權(quán)益處于動(dòng)態(tài)變化狀態(tài)，復(fù)測(cè)情況要確保與實(shí)際情況一致。所以這也就使得復(fù)測(cè)周期必須要短，并且在復(fù)測(cè)時(shí)也要檢測(cè)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。

（二）人員素質(zhì)高

一般情況下在進(jìn)行測(cè)繪時(shí)，對(duì)測(cè)繪的工作人員要求都是非常高的，這樣既保證了相關(guān)人員具有較好的操作技術(shù)，同時(shí)還保證了數(shù)據(jù)的正確性。在進(jìn)行測(cè)繪時(shí)，對(duì)測(cè)繪的工作人員的綜合素質(zhì)、專業(yè)技能、基礎(chǔ)知識(shí)、操作能力都是有明確要求的。測(cè)繪人員不僅要精通各種儀器還應(yīng)具有非常好的操作技術(shù)。在實(shí)際操作過(guò)程中應(yīng)當(dāng)注意每一個(gè)測(cè)量的細(xì)節(jié)減少出現(xiàn)錯(cuò)誤的概率。同時(shí)測(cè)繪人員還要熟悉一定的法律，也應(yīng)具有較高的職業(yè)道德和業(yè)務(wù)素養(yǎng)。

（三）測(cè)繪難度大

測(cè)量主要分為工程測(cè)量和地質(zhì)測(cè)量。通常在測(cè)量過(guò)程中會(huì)遇到許多問(wèn)題，其中最突出的一個(gè)問(wèn)題就是測(cè)量的對(duì)象往往存在許多差異這也就導(dǎo)致測(cè)量的工作人員在進(jìn)行測(cè)量時(shí)就需要對(duì)設(shè)備及時(shí)進(jìn)行調(diào)整。例如測(cè)量人員對(duì)房屋進(jìn)行測(cè)繪時(shí)就需要對(duì)房屋的數(shù)量、位置、所屬及用途進(jìn)行測(cè)量，往往這幾項(xiàng)工作就需要測(cè)量人員對(duì)測(cè)量設(shè)備進(jìn)行數(shù)次的調(diào)整，這也就增加了測(cè)量的難度。有時(shí)候還要受到天氣的影響，這也就導(dǎo)致測(cè)量人員需要對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析以及分析在惡劣的天氣環(huán)境條件下如何調(diào)整測(cè)量設(shè)備才能得到準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，以及出現(xiàn)誤差時(shí)要如何調(diào)整設(shè)備才能得到準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。這些方面無(wú)疑是增加了測(cè)繪的難度。

（四）比例尺較大

在實(shí)際測(cè)繪過(guò)程中，房地產(chǎn)測(cè)繪項(xiàng)目中采用的是1：1500的比例來(lái)進(jìn)行繪畫(huà)圖紙，按照比例尺的比例將現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際的位置以及測(cè)量的各項(xiàng)數(shù)據(jù)都在圖紙上呈現(xiàn)出來(lái)，這樣一來(lái)比例尺的比例過(guò)大就會(huì)增加一定的難度同時(shí)也增加一定的工作量。

五、結(jié)語(yǔ)

通過(guò)以上多方面的分析，我們可以發(fā)現(xiàn)測(cè)繪技術(shù)在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的比重，現(xiàn)如今就需要對(duì)測(cè)繪技術(shù)進(jìn)行不斷優(yōu)化和改正，也要加大對(duì)操作人員的培訓(xùn)，加大對(duì)測(cè)繪人員的最低要求。這樣一來(lái)不僅能夠保證測(cè)繪的效率還能夠提高數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。同時(shí)也要盡快將傳統(tǒng)的測(cè)繪技術(shù)和信息化技術(shù)相結(jié)合，將這種現(xiàn)代測(cè)繪技術(shù)盡早地應(yīng)用到房地產(chǎn)項(xiàng)目中去。