房地產(chǎn)調(diào)控背景下漳州開發(fā)區(qū)城市發(fā)展建議

李凌梟 鄭文堅

（廈門大學嘉庚學院，福建 漳州 363105）

一、調(diào)研背景

漳州開發(fā)區(qū)自1992年興建動工以來就一直在不間斷地大力開發(fā)。在2010年升級為國家經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)后，開發(fā)區(qū)的人氣也越來越高，一批批建設(shè)項目落地漳州開發(fā)區(qū)。2017年“廈漳”R3城際軌道的開通讓漳州開發(fā)區(qū)紅極一時，房價也一路飆升。漳州開發(fā)區(qū)早期很大一部分是以房地產(chǎn)開發(fā)為導向，拉動周邊經(jīng)濟，吸引人口入住形成一種良性循環(huán)，以最快的速度進行城市發(fā)展。但近幾年，漳州的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷泡沫，開發(fā)區(qū)陷入人氣低迷的瓶頸期。漳州開發(fā)區(qū)預期2020年的人口數(shù)量將達到24萬人，但截至2018年總?cè)丝趦H有6萬余人，近兩年增長也較為緩慢，與預期目標相差較大。并且來漳州港發(fā)展的企業(yè)數(shù)量仍不算多，本篇文章將在此背景下展開分析。

二、漳州開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃

漳州招商局國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)位中國東南沿海，處于上海、臺灣、香港三大經(jīng)濟區(qū)的中間地帶，是海峽西岸經(jīng)濟區(qū)一個重要的組成部分。

漳州開發(fā)區(qū)正積極培育泛信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)、智能汽車產(chǎn)業(yè)、大健康產(chǎn)業(yè)、文化旅游產(chǎn)業(yè)、臨港產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的先進制造業(yè)五個百億產(chǎn)業(yè)集群。其中臨港工業(yè)是開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，建區(qū)28年來，累計引進臨港工業(yè)企業(yè)60余家，簽約合同金額累計超過20億美元，已形成了金屬制品加工業(yè)、糧油食品加工業(yè)、交通機械制造業(yè)三大臨港工業(yè)。

漳州開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃共設(shè)置四個區(qū)；

一區(qū)：港口、倉儲物流、臨港工業(yè)、配套服務(wù)等功能區(qū)。

二區(qū)：開發(fā)區(qū)中心區(qū)，整合了居民居住、文化教育、體育娛樂休閑、商務(wù)辦公、商業(yè)金融、旅游度假等功能區(qū)。

三區(qū)：工業(yè)和居住配套功能區(qū)。

四區(qū)：倉儲物流為主，還有部分環(huán)境友好型且有科技含量的臨港工業(yè)區(qū)。

三、開發(fā)區(qū)城市分析

1.開發(fā)區(qū)目前人口數(shù)量偏少，人氣仍有待提升

（1）人口數(shù)量少將影響經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)發(fā)展

在一定的勞動生產(chǎn)率下，一個地區(qū)勞動人口的多少以及其所占的比重往往決定著這個地區(qū)的發(fā)展速度和進程，一個地區(qū)人口密度較稀時，則會導致發(fā)展緩慢、資源無法合理配置等問題。漳州開發(fā)區(qū)目前就面臨著勞動力不足的問題，沒有充足的勞動力，實業(yè)發(fā)展受困，導致愿意進入漳州港的企業(yè)越來越少。勞動力的減少直接引起市場勞動力供給不足，連鎖引發(fā)市場勞動力價格攀升，增加企業(yè)用工成本。

（2）人口數(shù)量少較難促進消費

人口數(shù)量直接影響需求數(shù)量，這是漳州開發(fā)區(qū)所面臨的問題之一。通過數(shù)據(jù)顯示，2019年1-3月漳州全市社會消費品零售總額為319.6億元，增長13.1%；2020年1～3月社會消費品零售總額為401.46億元，相較于上一年度同期略有增長但仍然不足。

（3）開發(fā)區(qū)人氣不足有待提升

開發(fā)區(qū)總體發(fā)展及招商引資的進程緩慢，目前沒有形成一個大型商圈，能夠滿足人們購物、娛樂、休閑一站式需要。種種疊加的因素無法吸引大型商家入駐，人流量不見增長，如此惡性循環(huán)對漳州開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展造成較大影響。開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)泡沫后涌現(xiàn)的是更多的負面評價，這類評價的影響對后續(xù)來漳州港買房居住或是投資的人來說都會影響其思維或判斷。

2.初步產(chǎn)業(yè)集群已形成，轉(zhuǎn)型也需緊跟

漳州開發(fā)區(qū)之前的主要產(chǎn)業(yè)為臨港工業(yè)、港航物流業(yè)、糧油食品加工業(yè)、交通機械制造業(yè)以及金屬制品加工業(yè)。產(chǎn)業(yè)集群雖然存在，但其弊端也較為明顯。

（1）集群產(chǎn)業(yè)鏈條并不完整

產(chǎn)業(yè)集群內(nèi)的企業(yè)應(yīng)該要構(gòu)成縱向聯(lián)系，橫向競合的網(wǎng)狀形態(tài)。但漳州開發(fā)區(qū)引進這三大產(chǎn)業(yè)集群的企業(yè)數(shù)量仍然不足，并且彼此的關(guān)聯(lián)性較低，產(chǎn)業(yè)鏈不完整，無法構(gòu)成網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)。

（2）產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型

近年來，漳州開發(fā)區(qū)已有企業(yè)取得較大成績，產(chǎn)業(yè)集群也在不斷完善升級?，F(xiàn)階段已經(jīng)進入了“轉(zhuǎn)型升級，跨越發(fā)展”時期。五個百億產(chǎn)業(yè)集群快速發(fā)展才能夠更好地建設(shè)漳州開發(fā)區(qū)。

作為打造泛信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)的主打項目：“招商局·芯云谷”，招商引資項目正如火如荼地進行當中。智能汽車小鎮(zhèn)行業(yè)同樣在推進，融合了國內(nèi)外智能汽車領(lǐng)域的制造商、互聯(lián)網(wǎng)等龍頭企業(yè)和百億基金的參與，吸引企業(yè)研發(fā)機構(gòu)聚集創(chuàng)新，打造出一個高性能運轉(zhuǎn)的智能汽車小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)。

3.投資環(huán)境總體優(yōu)良，發(fā)展前景較好

招商引資是規(guī)劃構(gòu)建漳州開發(fā)區(qū)發(fā)展的最優(yōu)手段，擇優(yōu)招商也一直是政府堅持的方案。目前，產(chǎn)業(yè)集群初步形成，開發(fā)區(qū)更應(yīng)該積極引進優(yōu)質(zhì)企業(yè)，所以開發(fā)區(qū)出臺多項優(yōu)惠政策。在對泛信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群“招商局·、芯云谷”的調(diào)研中了解到華為技術(shù)有限公司、騰訊云（北京）有限公司、中關(guān)村意谷（北京）有限公司等優(yōu)質(zhì)公司入駐園區(qū)，可以享受2-3年的辦公地租金全免，并且提供400-600元/平方米不等的裝修補貼。但是，補貼不作一次性發(fā)放，而是通過達到上一年度的生產(chǎn)或經(jīng)濟指標審核通過后發(fā)放補貼，企業(yè)在享受高額補貼的同時，招商局引入優(yōu)質(zhì)企業(yè)的目的也能夠?qū)崿F(xiàn)。

綜合來看，當前開發(fā)區(qū)的宏觀投資環(huán)境整體良好，對于能夠入駐的企業(yè)都發(fā)放出了高額補貼，同時，這些企業(yè)也在為開發(fā)區(qū)不斷地創(chuàng)造經(jīng)濟效益。

四、發(fā)展建議

1.加速城市建設(shè)提升宜居性，吸引人口定居

一方面，人口數(shù)量對于一個城市的發(fā)展至關(guān)重要，也是推動城市化進程的一個重要因素；另一方面，人口數(shù)量的增加為一個地區(qū)提供了更多的勞動資源，能夠更好地服務(wù)城市工業(yè)和服務(wù)業(yè)。

想提升人口數(shù)量首先得做好城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以及提升城市的宜居性。政府應(yīng)該做好宏觀布置，盡快促成大型商圈的建設(shè)。本地的娛樂活動較少，可以積極地舉辦一些活動，例如，文藝晚會、開發(fā)區(qū)居民聯(lián)誼活動等。

文化旅游產(chǎn)業(yè)也是漳州開發(fā)區(qū)的特色之一，自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，適合宜居。開發(fā)區(qū)可以以此作為宣傳點，打響本地名氣，將開發(fā)區(qū)已有優(yōu)勢的作用發(fā)揮到最大。

2.堅持科學擇優(yōu)招商

規(guī)劃構(gòu)建產(chǎn)業(yè)集群的最佳方式就是招商引資，科學擇優(yōu)招商是對引進項目進行綜合評估后的篩選。目前產(chǎn)業(yè)集群已經(jīng)初步形成，正在面臨轉(zhuǎn)型階段，對引進的項目一定要考慮規(guī)劃的匹配程度，把科學合理放在更加重要的位置。

首先，可以對開發(fā)區(qū)內(nèi)已有的項目產(chǎn)業(yè)做一個科學統(tǒng)計；再分析引入什么類型的企業(yè)能夠完善開發(fā)區(qū)內(nèi)的企業(yè)類型，各個企業(yè)互補，將產(chǎn)業(yè)集群的匯聚力量發(fā)揮到最大。

其次，可以多開展產(chǎn)品主題交易會、展銷會等?？梢愿玫貙ν庑Q開發(fā)區(qū)，也能夠讓其他企業(yè)更加了解本地的優(yōu)勢。通過此類方式較易找到符合開發(fā)區(qū)發(fā)展需要的企業(yè)，直接進行溝通。

3.最大限度地發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集群的作用

產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展由市場機制發(fā)揮調(diào)節(jié)作用，也需要政府的宏觀調(diào)控，與產(chǎn)業(yè)集群之間建立溝通的橋梁。引導他們共同發(fā)展，選出能夠起到帶頭作用的企業(yè)，引領(lǐng)整個產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展。并且政府作用在產(chǎn)業(yè)集群的優(yōu)勢發(fā)揮出來之前尤為重要，產(chǎn)業(yè)集群能否壯大升級，都離不開政府的幫助與支持。

開發(fā)區(qū)已知的產(chǎn)業(yè)集群的龍頭企業(yè)--在泛信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的龍頭企業(yè)華為、騰訊云；臨港產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的先進制造業(yè)中諾爾、豪氏威馬都能夠發(fā)揮其龍頭企業(yè)的帶頭作用。政府應(yīng)好好利用引導，引入更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)，在如此條件下運營和辦公尤其是泛信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)中商務(wù)生活配套一站式園區(qū)服務(wù)的情況下，企業(yè)能夠?qū)⑸虅?wù)運營成本降到最低。并且可以與周邊高校積極聯(lián)合，如招商局·芯云谷已和廈門大學嘉庚學院建立了學生雙創(chuàng)實訓基地，推動了學研聯(lián)合工作的發(fā)展。

開發(fā)區(qū)還需要發(fā)揮自己的區(qū)域特點和優(yōu)勢，推出具有開發(fā)區(qū)特色的產(chǎn)業(yè)集群品牌。漳州開發(fā)區(qū)目前擁有三個自身品牌“招商局、口岸、高?！薄ｉ_發(fā)區(qū)要鼓勵企業(yè)多做出創(chuàng)新，并且對區(qū)內(nèi)項目產(chǎn)品創(chuàng)新加大激勵的力度，積極鼓勵企業(yè)設(shè)立專利、商標、品牌和研發(fā)中心。開發(fā)區(qū)也需幫助企業(yè)向外推廣，例如，在2020廈門國際投資洽談會上，漳州開發(fā)區(qū)于C4121展位亮相，推介了五大產(chǎn)業(yè)集群中的雙魚島、海韻冷鏈、芯云谷、豪氏威馬、弈恩現(xiàn)實等公司的特色產(chǎn)品。對于威馳騰（福建）汽車生產(chǎn)有限公司生產(chǎn)的F9系列12米純電動城市客車模型進行了特別展出，這輛“漳州開發(fā)區(qū)制造”的新能源汽車成為焦點，吸引到許多參會客商前來觀展。所以，漳州開發(fā)區(qū)應(yīng)該繼續(xù)大力推介區(qū)內(nèi)企業(yè)產(chǎn)品，使得區(qū)域品牌成為集群的共享品牌，實現(xiàn)漳州開發(fā)區(qū)與集群企業(yè)的共贏。

五、總結(jié)

漳州開發(fā)區(qū)成立以來就備受關(guān)注，在房地產(chǎn)泡沫之后的經(jīng)濟發(fā)展與城市發(fā)展動態(tài)也一直是當前需要解決的問題，本次深入調(diào)研了城市人口、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及投資環(huán)境對城市發(fā)展的影響，對這些因素進行了分析，得出具體調(diào)研結(jié)論，提出一些可供參考的城市發(fā)展意見。相信開發(fā)區(qū)在政府的宏觀調(diào)控以及區(qū)內(nèi)各產(chǎn)業(yè)的大力支持下，漳州能夠打造成為符合規(guī)劃城市發(fā)展定位、擁有成熟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的現(xiàn)代化城市。