房地產(chǎn)企業(yè)財務成本管理存在的問題及其對策探討

李 鍇

（遼寧盛融萬恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，遼寧 沈陽 110000）

一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理內(nèi)容主要可分成四個部分，即土地成本管理、工程項目成本管理、工程前期費用管理和后期營銷費用。

一、財務成本管理對于房地產(chǎn)企業(yè)的重要意義

專業(yè)與科學的財務成本管理能夠有效促進企業(yè)的快速與可持續(xù)發(fā)展，并且能夠幫助企業(yè)在較短時間內(nèi)提升綜合發(fā)展實力和運營水平。做好企業(yè)的財務成本管理工作，一方面能夠為管理層進行相關決策奠定堅實的基礎，切實提高企業(yè)資金的利用效率；另一方面，也能夠直接促進企業(yè)經(jīng)營管理工作的有序開展，并且能夠保障房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中處于優(yōu)勢地位。

二、房地產(chǎn)財務成本管理中存在的問題

（1）財務管理體系不夠健全

當前，很多房地產(chǎn)企業(yè)在實際的運營管理過程中都缺少專業(yè)和科學的指導，并且相關的財務成本管理工作也缺乏健全的管理制度與管理體系，這就直接影響了企業(yè)財務成本管理的質(zhì)量與效率。其中，具體表現(xiàn)在權責不夠分明，獎懲不夠明確等方面，在一定程度上導致工作人員的工作積極性受到打擊，最終致使企業(yè)的綜合競爭能力下降。

（2）缺乏財務成本管理意識

部分房地產(chǎn)企業(yè)的管理層或者決策者沒有全面認識到財務成本管理的重要意義，對于相關的財務成本管理制度體系的建立也不夠重視。由于缺少科學和專業(yè)的制度規(guī)范，導致很多企業(yè)在運營過程中都忽視了對項目的成本控制與成本管理，從而致使很多項目建設成本都遠遠超出預算。

（3）管理方法陳舊

目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在財務成本管理的實際方法采用上，依然存在過于傳統(tǒng)與陳舊的現(xiàn)象，沒有結合時代與技術的發(fā)展進行積極創(chuàng)新，各部門之間難以實現(xiàn)資源共享和數(shù)據(jù)共享，一方面大大提升了工作難度，另一方面也難以應對突發(fā)性財務狀況。

三、完善房地產(chǎn)財務成本管理的對策

（1）建立健全財務成本管理體系

通過相關調(diào)查研究以及對比分析不難看出，房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理相較于其他產(chǎn)業(yè)，無論是從內(nèi)容上還是從形式上來講都相對比較復雜，并且房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的相關地產(chǎn)項目從立項到建成再到銷售所經(jīng)歷的時間跨度相對較大，在這個過程中要想實現(xiàn)對全過程的成本管理，難度直線上升。也正是因為房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的復雜性和挑戰(zhàn)性，所以才更加要求房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理質(zhì)量和效率必須達到規(guī)定的標準，只有這樣才能夠保證房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)運行與健康發(fā)展。當前，很多房地產(chǎn)企業(yè)在財務管理成本管理過程中依然存在很多缺陷，其中主要是缺乏完善的財務成本管理體系和程序，沒有實現(xiàn)對企業(yè)資金與成本動態(tài)變化的全面控制。房地產(chǎn)企業(yè)要想完善企業(yè)內(nèi)部的財務成本管理體系，必須結合企業(yè)自身的發(fā)展情況以及存在的問題和整個行業(yè)與市場的發(fā)展情況，制定科學和專業(yè)的成本管理制度以及成本管理流程，從而確保企業(yè)財務成本管理過程中能夠做到基本的權責分明，在確保財務成本管理能夠高質(zhì)量和高效率完成的同時，通過激發(fā)和調(diào)動員工的工作積極性與主動性來促進企業(yè)的長遠發(fā)展。

比如，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，可以嘗試建立“三級責任中心”財務成本管理體系。所謂的“三級責任中心”指的就是在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部確立關于企業(yè)成本中心、利潤中心與投資中心三個中心為一體的財務成本預算、項目預算以及資金預算的管理制度，通過按照“三級責任中心”的具體分類確立企業(yè)內(nèi)部的年度、季度以及月度的成本管理標準和目標。并且還需要按照項目的完成狀態(tài)對其所涉及的財務成本內(nèi)容進行分層，其中包括已經(jīng)完成的項目和正在進行中的項目等，強化房地產(chǎn)企業(yè)財務成本的精細化管理。除此之外，企業(yè)的財務預算編制工作作為財務成本管理的重要一環(huán)，在制定財務成本管理體系的時候需要重視企業(yè)不同部門之間上級與下級之間的溝通，確保每一個“責任中心”的管理職責都能夠落實到每一個崗位上，并通過制定完善的執(zhí)行標準來嚴格控制相關工作的完成質(zhì)量和完成效率。

（2）提高財務成本管理意識

意識在一定程度上能夠指導實踐并影響實踐結果，只有當房地產(chǎn)企業(yè)的領導以及管理層都意識到了財務成本管理工作的重要性之后，才能夠真正積極主動地去推動企業(yè)財務成本管理制度以及財務成本管理體系的建設。當前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的管理層都將工作重心放在了項目投標以及項目建設上面，對于企業(yè)內(nèi)部的財務成本管理工作關注與重視程度遠遠不夠。這就導致很多房地產(chǎn)企業(yè)不僅僅缺乏科學專業(yè)的財務成本管理制度與財務成本管理體系，在日常工作過程中還缺乏關于財務成本管理工作的相關標準與流程。很多財務人員往往會出現(xiàn)無從下手的感覺，這在一定程度上嚴重影響了房地產(chǎn)企業(yè)的財務成本管理質(zhì)量和管理效率，甚至直接影響了企業(yè)的綜合發(fā)展。

比如，為了能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財務管理人員的財務成本管理意識以及能力，企業(yè)可以通過采取“請進來”和“走出去”這兩個策略來強化企業(yè)財務管理團隊的綜合素質(zhì)。其中 “請進來”策略實際上指的就是房地產(chǎn)企業(yè)在人才招聘的過程中，要通過制定明確的標準與要求，包括學歷、工作經(jīng)驗以及年齡等要求來提升應聘人員的綜合水準，并且也可以通過設置專業(yè)財務知識考卷，實行筆試與面試相結合的招聘模式，從而真正篩選出具備財務成本管理技能和意識的優(yōu)質(zhì)人才。此外，“請進來”還指的是房地產(chǎn)企業(yè)需要定期邀請行業(yè)專家以及專業(yè)的經(jīng)理人前往企業(yè)對員工進行相關的培訓工作，其中包括整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展動態(tài)以及發(fā)展前景、關于企業(yè)財務管理的創(chuàng)新技巧等內(nèi)容，確保企業(yè)財務成本管理人員能夠定期接收到新的知識和技術補充，從而實現(xiàn)自身素養(yǎng)的不斷提升。而“走出去”策略指的則是房地產(chǎn)企業(yè)可以結合企業(yè)財務管理部門的實際狀況與財務管理人員的發(fā)展動態(tài)，定期從中篩選出部分優(yōu)秀人才前往更加專業(yè)的院校以及更加大型的企業(yè)進行知識進修，開展“輪崗實訓”，在提升其財務管理意識與財務管理技能的同時，對于其他工作人員來說也能夠起到激勵作用，從而調(diào)動起所有員工的工作積極性與主動性。

（3）創(chuàng)新企業(yè)財務成本管理方法

好的方法是成功的一半。房地產(chǎn)企業(yè)應該結合當今社會發(fā)展形勢，通過改革與創(chuàng)新財務成本管理的具體方法，在充分結合企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模以及運營狀態(tài)的基礎上，制定更加科學和專業(yè)的財務管理策略。此外，也要善于借鑒國內(nèi)外其他優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理經(jīng)驗，提高企業(yè)財務成本管理的質(zhì)量和效率。通過細化企業(yè)財務成本管理的職責與分工來最大限度地避免各種財務風險的出現(xiàn)，從而降低不必要的成本費用。同時，還需要注意公司內(nèi)部不同工作部門之間的協(xié)作與配合，通過強化部門之間的交流與溝通來深化彼此之間的合作關系。這樣做，一方面能夠最大程度上實現(xiàn)資源共享，提高企業(yè)資源的利用效率；另一方面也能強化企業(yè)與外部社會各界企業(yè)以及相關部門之間的溝通和交流，通過創(chuàng)新企業(yè)財務成本管理的方式方法進一步促進財務管理工作的高效率和高質(zhì)量完成。

比如，在現(xiàn)代化信息技術飛速發(fā)展的時代背景下，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過借助各種信息技術來開展相關的財務成本管理工作。以企業(yè)財務信息數(shù)據(jù)的實時共享為例，房地產(chǎn)企業(yè)可以依托網(wǎng)絡技術搭建企業(yè)內(nèi)部的“信息數(shù)據(jù)共享平臺”，企業(yè)內(nèi)部的所有部門都可以登錄該平臺查閱相關的信息。其中，包括不同房地產(chǎn)項目從立項階段就產(chǎn)生的各種文件資料和數(shù)據(jù)資料，涉及具體的合同標準、設計方案以及施工方案等內(nèi)容，財務管理人員只需要登錄該平臺就可以及時查閱到關于具體某一個項目的所有文件資料，包括合同中規(guī)定的成本、設計方案以及施工方案中所設置的成本等數(shù)據(jù)。在實際的項目運行中，可以將實際所產(chǎn)生的成本與上述文件資料中的成本進行比對，從而實現(xiàn)對項目成本的實時控制與管理。

對于房地產(chǎn)企業(yè)的相關財務管理人員來說，也要提高對自身崗位的正確與客觀認知，只有具備了較強的財務成本管理意識，才能夠在工作過程中嚴格遵守相關的財務成本管理制度與體系，從而最大限度地降低各種財務風險的發(fā)生幾率。