目標(biāo)成本法在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理中的應(yīng)用

高 峰

（晉中市通宇房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司，山西 晉中 030600）

一、目標(biāo)成本法的定義

所謂的目標(biāo)成本法，指的是在產(chǎn)品開發(fā)設(shè)計(jì)的過程中以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)為目的而進(jìn)行的成本管控。目標(biāo)成本法施行的目的是獲取更大利潤(rùn)。目標(biāo)成本法歸根結(jié)底來說是以市場(chǎng)作為導(dǎo)向的，是一個(gè)企業(yè)成本管理有效性的基礎(chǔ)部分，能夠提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，體現(xiàn)了成本確定市場(chǎng)的重要意義。

二、目標(biāo)成本法與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的關(guān)系

在進(jìn)行一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)候，當(dāng)設(shè)計(jì)階段完成，原材料的采集、設(shè)備的選用都已配置完畢，項(xiàng)目開發(fā)的80%成本都成為約束性成本，可以說成本控制的重要階段應(yīng)該在設(shè)計(jì)階段，而不是設(shè)計(jì)完成后的建設(shè)階段。而目標(biāo)成本法則是針對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段而進(jìn)行的成本控制，更加適用于那些品類多、產(chǎn)量相對(duì)較低的組織形式，這也正是房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)。

三、目標(biāo)成本管控的流程

總體來看，在房地產(chǎn)企業(yè)中的目標(biāo)成本管控主要分為制定、優(yōu)化、分解、審批、下達(dá)、核算、反饋、分析以及考核等部分，其中審批和下達(dá)、核算與反饋、分析與考核可以綜合成一個(gè)流程。下面本文對(duì)其中比較重要的環(huán)節(jié)進(jìn)行細(xì)致分析。

1.制定

首先，由銷售人員對(duì)產(chǎn)品市場(chǎng)進(jìn)行考察和調(diào)研，結(jié)合自身企業(yè)產(chǎn)品的特點(diǎn)，對(duì)產(chǎn)品價(jià)格進(jìn)行預(yù)測(cè)，然后結(jié)合項(xiàng)目資料計(jì)算出項(xiàng)目的目標(biāo)收入。其次，財(cái)務(wù)人員結(jié)合銷售、投資報(bào)酬、現(xiàn)金流等因素對(duì)目標(biāo)利潤(rùn)進(jìn)行確定。最后，根據(jù)前面計(jì)算出的目標(biāo)收入和目標(biāo)成本計(jì)算出整個(gè)項(xiàng)目的目標(biāo)成本。要注意的是，目標(biāo)成本不可能一次性就計(jì)算準(zhǔn)確，需要反復(fù)測(cè)算，才能制定出合理又可行的目標(biāo)成本。

2.優(yōu)化

在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，又可以具體細(xì)分為概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)四個(gè)階段，后三個(gè)階段都需要具體的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，每個(gè)階段都會(huì)關(guān)系到項(xiàng)目運(yùn)行的成本高低。所以，在各個(gè)階段完成后，都需要對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)成本做進(jìn)一步優(yōu)化。但是要注意的是，除了項(xiàng)目參數(shù)的重大改變外，優(yōu)化后的成本應(yīng)比優(yōu)化前更低。

3.分解

具體來說，目標(biāo)成本的分解可以分為縱向分解和橫向分解兩個(gè)部分?？v向分解指的是根據(jù)項(xiàng)目的過程，按照科目將成本進(jìn)行逐級(jí)的分解，例如：分解為土地成本、前期費(fèi)用、基建費(fèi)用、配套費(fèi)用、建安費(fèi)用以及間接費(fèi)用等。橫向分解指的是以縱向分解為基礎(chǔ)，按照各個(gè)職能部門管理內(nèi)容的不同，將縱向分解后的各個(gè)項(xiàng)目落實(shí)到責(zé)任主體，其實(shí)也可以算是責(zé)任分解的一個(gè)過程。比如，將某種材料的成本劃分到采購(gòu)部的職權(quán)范圍，就可以算是橫向分解。

4.審批和下達(dá)

目標(biāo)成本分解完成后，還需要通過審批來確定目標(biāo)成本分解的合理性，分解的步驟是自上而下，但是審批的流程是自下而上。比如，二級(jí)分解的結(jié)果必須通過一級(jí)分解的審批通過。所有流程通過審批后，由公司以行政命令的方式，將內(nèi)容下發(fā)至各個(gè)責(zé)任部門，明確各部門的職責(zé)。

5.核算和反饋

目標(biāo)成本的核算主要指的是對(duì)各個(gè)部門的實(shí)際成本發(fā)生情況進(jìn)行計(jì)算，方便進(jìn)一步進(jìn)行成本控制、對(duì)目標(biāo)成本管理進(jìn)行考評(píng)等。在核算的時(shí)候，主要注意兩個(gè)方面：一方面，在進(jìn)行目標(biāo)成本核算時(shí)，采用的科目和層級(jí)應(yīng)該和縱向分解時(shí)所采用的科目和層級(jí)一致，這樣才能對(duì)比出差異；另一方面，每一部分的花銷都要及時(shí)錄入各個(gè)科目中，這樣在成本核算的時(shí)候，才能將真實(shí)的信息反饋到各個(gè)責(zé)任部門。而反饋指的就是將真實(shí)信息反饋給各個(gè)責(zé)任主體的過程，其目的是讓各個(gè)部門明白已經(jīng)發(fā)生的和沒有發(fā)生的成本，這樣方便各個(gè)部門對(duì)計(jì)劃做出具體調(diào)整，將實(shí)際成本控制在規(guī)劃的成本之內(nèi)。

6.分析和考核

分析的目的是更好地找出造成差異的原因所在，從而制定出更加合理的成本控制手段，為企業(yè)后續(xù)的項(xiàng)目提供依據(jù)，同時(shí)為各個(gè)部門的獎(jiǎng)懲提供依據(jù)。對(duì)成本的分析應(yīng)該是貫穿于項(xiàng)目的整個(gè)過程，是調(diào)整成本控制的有力手段。具體來說，可以分為比較分析和差異分析兩種方式。考核指的是根據(jù)成本分析的結(jié)果，結(jié)合項(xiàng)目中的實(shí)際情況對(duì)各個(gè)部門進(jìn)行評(píng)價(jià)和獎(jiǎng)懲的過程，其目的是更好地調(diào)動(dòng)員工的積極性，起到激勵(lì)的作用。

四、目標(biāo)成本管理實(shí)踐中存在的問題及對(duì)策

1.目標(biāo)成本制定不合理

目標(biāo)成本制定不準(zhǔn)確會(huì)對(duì)目標(biāo)成本管理起到誤導(dǎo)的作用，也會(huì)使得相關(guān)的工作人員陷入錯(cuò)誤的判斷之中。比如，在進(jìn)行差異化分析的時(shí)候，如果原本目標(biāo)成本設(shè)計(jì)的太高，那么相關(guān)人員就會(huì)認(rèn)為每個(gè)責(zé)任部門完成得都很好，但是實(shí)際上并不是這樣，這樣就不能分析出真正的問題，實(shí)際完成好的部分受到打擊，而實(shí)際完成不好的部門則逃之夭夭。究其原因，主要是目標(biāo)收入的預(yù)測(cè)不準(zhǔn)確、目標(biāo)利潤(rùn)的制定不準(zhǔn)確或者用于參考的數(shù)據(jù)不合理等原因所致。

針對(duì)上述問題，可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行著手。首先，要加強(qiáng)銷售人員對(duì)于市場(chǎng)分析的準(zhǔn)確性，特別是要收集同類型的項(xiàng)目資料進(jìn)行分析，然后結(jié)合自身建筑的特點(diǎn)和實(shí)際制定出合理的目標(biāo)收入。其次，要充分考慮企業(yè)自身以及銷售對(duì)象的利益，在滿足銷售的情況下，確立出最為合適的利潤(rùn)比。最后，要對(duì)成本核算工作進(jìn)行規(guī)范，做到核算的一貫性，這樣在后續(xù)需要使用時(shí)，就可以采用到更加真實(shí)準(zhǔn)確的歷史數(shù)據(jù)。

2.動(dòng)態(tài)管理能力不足

目標(biāo)管理的先進(jìn)之處就在于其是一個(gè)動(dòng)態(tài)管理的過程，而傳統(tǒng)的成本管理更傾向于事后管理。但是就目前實(shí)際來看，目標(biāo)成本管理的優(yōu)勢(shì)并沒有得到完全發(fā)揮。比如，在目標(biāo)成本管理的過程中，定期和不定期的分析工作都相對(duì)薄弱，當(dāng)工作出現(xiàn)偏差時(shí)，無法及時(shí)地加以解決。分析其原因，主要是因?yàn)閭鹘y(tǒng)成本管理觀念根深蒂固，各管理層級(jí)對(duì)目標(biāo)成本管理重要性的認(rèn)識(shí)不足，沒有建立起規(guī)范的程序和標(biāo)準(zhǔn)流程，專業(yè)素養(yǎng)存在缺陷。

針對(duì)上述問題，可以從以下幾方面著手解決。首先，企業(yè)要加強(qiáng)各管理層級(jí)對(duì)于目標(biāo)成本管理相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)和提高，從思想上將其重視起來，明白其在企業(yè)項(xiàng)目管理過程中的重要意義。其次，成本管理人員要制定好目標(biāo)成本管理的標(biāo)準(zhǔn)流程，例如：用周會(huì)和月會(huì)的形式定期對(duì)實(shí)際成本和計(jì)劃成本進(jìn)行實(shí)時(shí)的分析和比較。最后，加強(qiáng)信息化方面的建設(shè)，用信息化的手段及時(shí)、準(zhǔn)確地對(duì)成本進(jìn)行歸集，并且設(shè)立相關(guān)的預(yù)警系統(tǒng)，在發(fā)現(xiàn)問題時(shí)，及時(shí)地予以解決，有效對(duì)成本進(jìn)行控制。

3.對(duì)重點(diǎn)工作不夠重視

對(duì)重點(diǎn)工作的忽視是成本管理工作的又一重要問題，究其原因，主要是相關(guān)人員對(duì)建設(shè)項(xiàng)目目標(biāo)成本的認(rèn)識(shí)嚴(yán)重不足，什么都想要重視，結(jié)果反而是一個(gè)都沒重視。要想在目標(biāo)成本管理的過程中分清主次，一是要讓員工充分學(xué)習(xí)項(xiàng)目成本的標(biāo)準(zhǔn)流程，弄清主要矛盾；二是在設(shè)計(jì)階段，要多進(jìn)行幾次目標(biāo)的修改和優(yōu)化，每次優(yōu)化都要達(dá)到預(yù)設(shè)的目的。

4.系統(tǒng)性不足

成本分析應(yīng)該被看作是一個(gè)系統(tǒng)性很強(qiáng)的整體，必須要明白整個(gè)項(xiàng)目控制中每一個(gè)具體部分應(yīng)該要達(dá)到什么樣的目的。就目前來看，在目標(biāo)成本管理的過程中，系統(tǒng)性嚴(yán)重不足，造成這種現(xiàn)象的原因，主要是因?yàn)樵谶M(jìn)行分析工作之前沒有先確定好框架，這樣就造成了隨意度非常高，不能結(jié)合企業(yè)的具體實(shí)際，構(gòu)造一個(gè)完整的分析系統(tǒng)，只有必要的時(shí)候或者在領(lǐng)導(dǎo)催促的情況下，才被動(dòng)地進(jìn)行分析。解決辦法是要制定完整的分析體系，在項(xiàng)目建設(shè)之初就開始進(jìn)行需求調(diào)研，然后結(jié)合具體的工作內(nèi)容、工作方法將框架確定下來。

5.考核方式不合理

考核的目的是對(duì)各個(gè)部門的執(zhí)行情況進(jìn)行區(qū)分，以便接下來進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)或者懲罰，是調(diào)動(dòng)員工積極性的重要手段，但是同時(shí)考核工作難度也比較大，尤其是在成本標(biāo)準(zhǔn)不準(zhǔn)確的前提下，根據(jù)差異來考核就顯得非常不科學(xué)。比如，某材料采購(gòu)價(jià)格上漲，使得采購(gòu)部門的實(shí)際成本超過了預(yù)期成本，這個(gè)時(shí)候說采購(gòu)部門工作不達(dá)標(biāo)明顯是不合理的?？己朔绞讲缓侠淼脑蛑饕心繕?biāo)成本本身的不合理、考核方法存在問題以及過程不公正等因素。

要想做到考核公正，需要從以下幾方面著手：首先，要制定合理的目標(biāo)成本，使得考核能夠合理進(jìn)行；其次，具體問題具體分析，不能死搬硬套，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際變量對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行客觀的評(píng)價(jià)和分析，重點(diǎn)分析不可控因素帶來的影響；再次，要保證考核系統(tǒng)的公平和公正，杜絕人為造假的可能性，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，必定嚴(yán)懲；最后，企業(yè)要以制度的形式將考核確定下來，讓所有人重視起來。

五、總結(jié)

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷快速發(fā)展，城市化水平也會(huì)逐步提升。房地產(chǎn)項(xiàng)目作為社會(huì)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)著重要的地位，而其發(fā)展水平如何，也會(huì)直接關(guān)系到國(guó)民生活水平。通過本文，希望房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)人士能夠加深對(duì)目標(biāo)成本管理重要性的認(rèn)識(shí)，有針對(duì)性地提高自己的技能水平，有效地在建設(shè)項(xiàng)目的施工過程中實(shí)施目標(biāo)成本管理，為企業(yè)的發(fā)展貢獻(xiàn)自己的一份力量。