房地產工程管理與項目成本管理分析

唐濤

（上海新湖房地產開發(fā)有限公司 上海 200000）

0 引言

據(jù)中原地產研究中心統(tǒng)計，截至2019年5月全國房地產累計調控205次，同比增長30%，多地政策再次出現(xiàn)收緊趨勢。在房地產業(yè)黃金增速期相對放緩的背景下，房地產價格與銷量難以實現(xiàn)大幅上漲、利潤值被不斷壓縮，因而實行項目成本管理成為提高房地產企業(yè)核心競爭力、保障企業(yè)健康發(fā)展的必由之路。

1 房地產工程項目管理的基本內容

1.1 施工合同管理

合同管理是采用審查、監(jiān)督、控制等行為，針對合同訂立、履行、變更、解除、轉讓、終止過程實行管理的總稱，也是房地產項目實施的前提。合同管理是針對項目質量、進度、成本實行有效控制的重要手段，既能夠優(yōu)化資源配置、獲得預期收益，同時也能夠防范法律及商業(yè)風險，具有實現(xiàn)成本管理、實施流程管理、法律風險審查把關、合同履行監(jiān)控、收集重要工程信息、總結經驗借鑒等優(yōu)勢作用。

1.2 工程質量管理

工程質量管理指由建設單位基于國家級地方工程規(guī)范與標準，針對施工方、監(jiān)理方、項目部內業(yè)系統(tǒng)實行工程基本質量控制。工程驗收管理是現(xiàn)場質量管控的核心環(huán)節(jié)，要求房地產企業(yè)堅持技術方案與工程樣板先行，加強對設備原材料進場、施工關鍵工序的控制，落實施工現(xiàn)場日常巡視工作，完善設計變更與現(xiàn)場資料管理等內容[1]。

1.3 工程進度管理

工程進度管理應基于房地產企業(yè)經營目標設置工程管理行動計劃，結合施工工藝客觀需要、企業(yè)經營情況、項目融資階段、資源配置情況等完成《項目施工總進度計劃》的編制，交由建設單位、監(jiān)理單位進行審核，并將其分解為每月進度計劃、資源供應計劃等，完成進度預警機制的設計。同時，企業(yè)需加強與施工方的溝通交流，及時掌握施工方的時間計劃安排，倘若涉及到計劃變更的問題，需及時針對現(xiàn)場施工計劃、資源配置情況進行調整，保障與企業(yè)經營進度目標相一致。

1.4 工程成本管理

工程成本管理的核心為投資控制，在實行工程現(xiàn)場成本管理時需做到按節(jié)點支付進度款，并且將重要節(jié)點與資源納入到合同中進行詳細說明，保障工程計劃落實與項目如期推進；針對設計變更與現(xiàn)場變更問題，需注重建立工程簽證管理、合同交底記錄等制度，并加強對工程簽證的審核，保障實現(xiàn)現(xiàn)場簽證的及時有效處理。

2 房地產項目全過程成本管理的具體方法與實施策略

2.1 房地產項目概況

以某房地產項目為例，該項目于2016年8月開工、2018年4月竣工，整體項目包含7幢11層高的小高層建筑，總占地面積為3.6萬m2，總建筑面積為8.25萬m2，其中地下室面積為2.65萬m2，實際容積率為1.6，總建筑密度為25%、綠地率為31%。在項目工程費用上，該項目大體包含土地與前期工程、基礎設施、建筑安裝、配套設施、開發(fā)間接、資本化利息、管理費用、銷售費用及稅金、土地增值稅等九種費用類別，金額合計65875.46萬元。

2.2 前期準備階段成本管理

2.2.1 投資決策階段

在項目投資決策階段，企業(yè)聯(lián)合建設單位共同成立工程造價控制小組，在施工前期針對項目可行性進行研究，綜合考量項目建設過程中涉及到的各類因素，包含主體建筑功能、工程建設對周邊環(huán)境造成的影響等，完成可行性方案的編制工作。在此過程中，小組人員基于項目建設要求將主體建筑劃分為商業(yè)區(qū)、休閑區(qū)、生活區(qū)等功能分區(qū)，針對不同分區(qū)的功能、價值、效益進行具體評測，計算出單位工程建設空間所占的面積比例，致力于依靠功能分區(qū)提高公共區(qū)域利用率，節(jié)約建筑空間與施工成本，提高項目綜合效益。此外，小組還利用委托形式向專業(yè)咨詢單位進行造價咨詢，完成投資預算書的編制，并委托咨詢公司針對該項目實行全過程跟蹤審計[2]。

2.2.2 項目設計階段

在項目設計階段，項目組綜合設計單位資質、能力、設計方案等評價指標，采用公開招標方式篩選出優(yōu)秀設計單位，由小組人員參與到設計階段，運用價值工程手段針對設計單位提供的方案進行打分，并將在設計過程中出現(xiàn)的成本管理問題進行全面記錄。由于該住宅小區(qū)項目涉及到多種類型的房屋結構形式，現(xiàn)選取其中的7#樓作為具體分析對象，該項目建設場地的抗震設防烈度為Ⅵ度，土壤類型為軟弱場地土，場地類型為Ⅲ類，地下水水位高程為3.1～4.4m，其淺層潛水對于建筑的混凝土結構及其內部鋼筋具有微腐蝕性。該場地表層土壤為雜填土、土質厚度不均，由上至下分別為軟可塑粉質粘土、淤泥質粉質粘土、粘質粉土，且各土層間的承載力較小、未呈均勻分布狀態(tài)，天然地基條件較差。由于擬建7#樓的上部荷載較大、下設一層地下室，因此需利用樁基礎進行設計，項目組在綜合考慮質量、環(huán)境效應、造價、工期等因素的基礎上，擬選定SMW工法樁+鋼支撐施工方案，依照租期5個月進行計算，其造價總成本為895.24萬元。此外，項目組響應國家倡導的建設綠色環(huán)保節(jié)能建筑理念，積極將新技術、新工藝、新材料、新方法運用到項目建設中，致力于降低運營期支出，促使項目整體成本得到有效節(jié)約。

2.2.3 項目招投標階段

為節(jié)約建設成本，項目組委托專業(yè)招標代理公司以公開招標方式進行招標，針對中標單位進行公式，并綜合考量項目復雜性、工期定價方法、施工措施、材料估價、變更造價、結算條款等內容，確定各單位工程項目的標底造價，編制成招標文件。

2.3 施工階段成本管理

在施工合同管理方面，項目組在施工前期與承包商完成了施工合同簽訂，在正式施工后嚴格依據(jù)合同檢查承包商的履約行為、判斷其是否執(zhí)行到位，并將合同金額作為成本管理的核心目標。在工程變更控制方面，由項目組針對工程變更現(xiàn)場簽證進行嚴格管控，聯(lián)合監(jiān)理單位與第三方審計機構針對不合理的變更現(xiàn)場要求進行控制，致力于確保將成本支出控制在合同金額范圍內。在工程材料管理方面，該工程響應了國家綠色發(fā)展的號召，將加氣混凝土制品、低輻射鍍膜玻璃、斷橋隔熱門窗等新型綠色建筑材料引入工程建設中，借此降低施工成本、縮短工期，進一步優(yōu)化工程建設質量。

2.4 竣工驗收階段成本管理

待項目竣工后，由施工單位基于施工合同完成工程結算書的編制工作，并將其報送至預算部門，委托專業(yè)造價咨詢公司進行結算書的審核。在審核驗證階段，通常選取全面審核方式進行結算造價驗證，由審核人員通過現(xiàn)場測量的方式統(tǒng)計實際完成工作量，并就審核驗證結果與建設方、施工方等達成一致。以該項目為例，其結算審核表如表1所示，工程合同造價共計65875.46萬元，經由成本管理后實際支出65734.31萬元，節(jié)約工程預算造價141.15萬元，可有效提高項目綜合效益。

表1 該房地產項目建設結算審核

2.5 項目成本管理優(yōu)化措施

在基于成本管理意識進行房地產項目全過程成本管理的基礎上，還需注重圍繞以下兩個層面實行成本管理優(yōu)化措施：一方面，需健全動態(tài)成本管理機制，包括建立規(guī)范化成本管理實施程序，完善工程費用計劃編制與審核管理，著重加強對項目建設環(huán)節(jié)的成本管控、厘清成本要素的變化，以此減小成本偏差，通過建立“周物價信息表”為后期項目結算提供合理參考依據(jù)[3]。另一方面，需加強對成本管理的動態(tài)考核，例如建立專項成本管理考核工作小組，采用定期與不定期考核相結合的方式進行項目各參建部門及其人員的考核，將考核結果作為后續(xù)實施獎懲手段的依據(jù)；推行股權激勵策略，利用股權激發(fā)員工與管理層的工作熱情與潛力，更好地調動員工的積極性、增強其責任感，助推房地產企業(yè)實現(xiàn)降本增效目標；還應合理運用平衡計分卡進行考核評估，立足于財務、組織學習與成本、內部運營、客戶滿意度等四個維度實行績效考核，進一步激發(fā)各部門降低成本的主動性，達成成本管理目標。

3 結論

基于全過程控制理論實行項目成本管理，是提升房地產項目開發(fā)、運營、融資能力的重要手段。房地產企業(yè)應牢固樹立項目成本管理意識，明確成本核算科目，加強工程招標采購管理，提高合同執(zhí)行管理力度，建立完善的動態(tài)成本管理與考核機制，借此有效提高項目成本管理水平，進一步提升工程投資效益。