礦區(qū)周邊不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查測(cè)繪技術(shù)分析

郭 娟

（河北恒華信息技術(shù)有限公司，河北 石家莊 050000）

1 概述

在不動(dòng)產(chǎn)等級(jí)制度的落實(shí)過(guò)程中，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的測(cè)繪工作顯得尤為重要。不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪在專(zhuān)業(yè)的定義指的是一種利用現(xiàn)代化的各種測(cè)量方式和測(cè)量工具，來(lái)進(jìn)行相關(guān)責(zé)任人所屬的不動(dòng)產(chǎn)的相應(yīng)數(shù)據(jù)的測(cè)量，如不動(dòng)產(chǎn)的地理位置、屬性、權(quán)屬等要素，同時(shí)在完成測(cè)量工作之后，將測(cè)量所得的要素通過(guò)相應(yīng)的方式進(jìn)行展示和保存的一種技術(shù)。礦區(qū)周邊地理位置比較特殊，會(huì)經(jīng)常涉及到拆遷等，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的測(cè)量也極為重要。不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量關(guān)系到后續(xù)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記工作的質(zhì)量和效率，同時(shí)還在一定的程度上關(guān)系到民生建設(shè)的質(zhì)量。因此在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的測(cè)繪工作時(shí)，要嚴(yán)格按照相關(guān)國(guó)家出臺(tái)的法律法規(guī)以及相應(yīng)的業(yè)內(nèi)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，在開(kāi)始階段就嚴(yán)格的保證測(cè)繪的質(zhì)量。除此之外，為了進(jìn)一步提升測(cè)繪的準(zhǔn)確度和質(zhì)量，還應(yīng)該在完成相應(yīng)的測(cè)繪工作之后及時(shí)的進(jìn)行測(cè)繪結(jié)果的審核和檢查，避免疏漏和錯(cuò)誤。經(jīng)過(guò)檢查和復(fù)核后的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量數(shù)據(jù)將會(huì)被保存在相關(guān)的產(chǎn)權(quán)資料庫(kù)中，并且受到國(guó)家物權(quán)法的保護(hù)。

2 礦區(qū)周邊不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的特征

2.1 對(duì)專(zhuān)業(yè)人員的要求不同

通常情況下，礦區(qū)周邊不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作中所需的專(zhuān)業(yè)人才均是由不動(dòng)產(chǎn)管理部門(mén)提供，同時(shí)這些人員也肩負(fù)著保證不動(dòng)產(chǎn)交易交易公平性的使命。因此，從事不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的人員不但要熟悉測(cè)繪技術(shù)和測(cè)繪業(yè)務(wù)，而且還對(duì)不動(dòng)產(chǎn)各種業(yè)務(wù)知識(shí)也有一定的了解，這樣才能成為一名合格的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作者。

2.2 測(cè)繪的比例尺和對(duì)象不同

礦區(qū)周邊不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪均屬于室外作業(yè)，在圖紙繪制上，包含的內(nèi)容也比較多，涵蓋的范圍也比較廣，為了更好的進(jìn)行不同領(lǐng)域的區(qū)分，需要在圖紙中將領(lǐng)域之間的界限進(jìn)行詳細(xì)標(biāo)注。因此，不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪要求的比例尺比一般圖紙要大得多。此外，不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪和不同對(duì)象的映射，包括房地產(chǎn)測(cè)繪主要是為了更好地了解位置、數(shù)量、建筑與建筑之間的所有權(quán)和使用權(quán)，并與周?chē)沫h(huán)境和地形相關(guān)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。

2.3 權(quán)威性

礦區(qū)周邊不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作的開(kāi)展是以國(guó)家制定的相關(guān)法律法規(guī)為基礎(chǔ)進(jìn)行的，嚴(yán)格按照國(guó)家的標(biāo)準(zhǔn)文件內(nèi)容進(jìn)行測(cè)量?jī)x器以及測(cè)量技術(shù)的選擇和使用。在專(zhuān)業(yè)的技術(shù)人員參與測(cè)繪的工作中，其測(cè)量結(jié)果可作為房產(chǎn)的原始檔案保存。房產(chǎn)的測(cè)量還需要經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)的認(rèn)真審批，在測(cè)繪過(guò)程中不得任意更改或隨意估算。不動(dòng)產(chǎn)的測(cè)繪結(jié)果經(jīng)審查批準(zhǔn)后，將作為房地產(chǎn)的法律依據(jù)，因此，不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的結(jié)果具權(quán)威性很高，可以作為今后房地產(chǎn)的銷(xiāo)售、轉(zhuǎn)讓和其他變化的依據(jù)。因此，測(cè)繪的權(quán)威性更加保證了未來(lái)產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。

3 礦區(qū)周邊不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查測(cè)繪難點(diǎn)

3.1 礦區(qū)周邊不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查困難

礦區(qū)周邊不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查涉及面寬，困難多。首先，礦區(qū)周邊人口分散，外出務(wù)工人員多；其次，調(diào)查表簽字蓋章難。另外，不動(dòng)產(chǎn)管理人員少，比如縣地籍股僅3人～4人，有執(zhí)業(yè)資格和懂專(zhuān)業(yè)的人少；權(quán)屬調(diào)查員和測(cè)量員相互掣肘，拖慢進(jìn)度。權(quán)屬調(diào)查員一般屬管理者，沒(méi)有工作量的考核，不愿意多做，且其主要關(guān)切在權(quán)屬審核。測(cè)量員屬測(cè)繪事業(yè)單位或公司，一般按工作量計(jì)算工資，工作積極性較高，但其主要關(guān)切在圖形精度、界址設(shè)置。從實(shí)踐分析，管理部門(mén)的權(quán)屬調(diào)查員長(zhǎng)時(shí)間待在鄉(xiāng)村，開(kāi)展礦區(qū)周邊權(quán)屬調(diào)查困難太大，朝九晚五地趕到偏遠(yuǎn)礦區(qū)周邊工作，有效工作時(shí)間太少。實(shí)際工作中，還包括車(chē)輛、住宿、就餐、配合、工作積極性等問(wèn)題，困難多。很多農(nóng)民對(duì)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的現(xiàn)實(shí)需求不大，主動(dòng)申請(qǐng)者更少，因此，馬上實(shí)現(xiàn)登記發(fā)證的更少。

圖1 測(cè)量現(xiàn)場(chǎng)

3.2 礦區(qū)周邊不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查測(cè)量技術(shù)存在差異

目前，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記工作，因不同專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域的法律法規(guī)差異、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不同和管理流程不一致的影響，導(dǎo)致各個(gè)不動(dòng)產(chǎn)管理部門(mén)在調(diào)查技術(shù)上千差萬(wàn)別。首先，在成果要求上，測(cè)量坐標(biāo)和精度等均不統(tǒng)一，增加了成果轉(zhuǎn)化與共享的困難；其次，在土地類(lèi)型上各個(gè)部門(mén)，如國(guó)土部門(mén)、農(nóng)業(yè)部門(mén)和林業(yè)部門(mén)等標(biāo)準(zhǔn)和范圍不同；三是，信息不能及時(shí)共享，造成接邊錯(cuò)誤、權(quán)屬矛盾、相互扯皮；四是，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記信息系統(tǒng)不統(tǒng)一，各部門(mén)間技術(shù)差異大。

同時(shí)，土地類(lèi)型客觀(guān)上存在相互轉(zhuǎn)換的可能，如因退耕還林政策，耕地變?yōu)榱值?，也有農(nóng)民撂荒，耕地變?yōu)榱值?。因此，?shí)地調(diào)查較多注重產(chǎn)權(quán)分類(lèi)類(lèi)型，而不重視權(quán)屬。但從項(xiàng)目歸口驗(yàn)收的角度看，因?yàn)楦亍⒘值氐确謱俨煌块T(mén)管理，其調(diào)查規(guī)程、驗(yàn)收規(guī)程各不相同，一般都是其行業(yè)內(nèi)的專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍壟斷調(diào)查，形成獨(dú)立山頭，互不溝通了解，部門(mén)間成果沒(méi)有接邊，相互矛盾。

4 礦區(qū)周邊不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查測(cè)繪的技術(shù)方法

4.1 質(zhì)量檢測(cè)技術(shù)

礦區(qū)周邊不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪測(cè)量中，測(cè)量結(jié)果質(zhì)量的高低具有很重要的作用，因此在測(cè)量過(guò)后，需要一定的質(zhì)量檢測(cè)技術(shù)對(duì)結(jié)果加以檢測(cè)。當(dāng)完成不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作后，應(yīng)該對(duì)測(cè)量結(jié)果和測(cè)量數(shù)據(jù)進(jìn)行整理和收集，然后采用一定的檢測(cè)技術(shù)對(duì)測(cè)量結(jié)果進(jìn)行檢測(cè)并加以整理。在具體檢測(cè)過(guò)程中，主要可以分為智能檢測(cè)和人工檢測(cè)，其中智能檢測(cè)主要是運(yùn)用計(jì)算機(jī)將不同類(lèi)型的不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行分類(lèi)處理，然后根據(jù)不同的種類(lèi)進(jìn)行質(zhì)量檢測(cè)。

4.2 數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)技術(shù)

礦區(qū)周邊不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的最終數(shù)據(jù)收集由于方法不一、標(biāo)準(zhǔn)不同、出發(fā)點(diǎn)不一致導(dǎo)致最終的數(shù)據(jù)收集結(jié)構(gòu)具有多角度、多源頭、多類(lèi)別、多時(shí)段的特點(diǎn)。所以要結(jié)合具體精確度要求與收集方法進(jìn)行統(tǒng)一的數(shù)據(jù)收集，采用先進(jìn)的數(shù)據(jù)收集技術(shù)，統(tǒng)一各不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)的整理、分析工作必須堅(jiān)持統(tǒng)一性原則，即保證數(shù)據(jù)整理后格式統(tǒng)一，可以進(jìn)行轉(zhuǎn)換。堅(jiān)持?jǐn)?shù)據(jù)特殊獨(dú)立的原則，保證最終數(shù)據(jù)兼容性能良好，內(nèi)容完整。同時(shí)，要規(guī)范應(yīng)用數(shù)據(jù)整理技術(shù)時(shí)，刪除重復(fù)數(shù)據(jù)，整合梳理空間坐標(biāo)信息與元數(shù)據(jù)，構(gòu)建邏輯清晰的建構(gòu)關(guān)系，進(jìn)而完善不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的數(shù)據(jù)庫(kù)。但由于目前我國(guó)的數(shù)據(jù)處理技術(shù)還存在較大差距，數(shù)據(jù)格式與結(jié)構(gòu)不一的問(wèn)題，在進(jìn)行數(shù)據(jù)整理工作時(shí)，還需進(jìn)行數(shù)據(jù)兼容性檢測(cè)，規(guī)劃調(diào)整具有差異的數(shù)據(jù)兼容問(wèn)題。利用空間邏輯順序的原則進(jìn)行教學(xué)基礎(chǔ)的統(tǒng)一工作，協(xié)調(diào)不同類(lèi)型要素的分層管理，使得最終數(shù)據(jù)符合兼容共享要求。

4.3 計(jì)算機(jī)信息技術(shù)

在計(jì)算機(jī)信息技術(shù)飛速發(fā)展的今天，我國(guó)各行各業(yè)都受到計(jì)算機(jī)信息技術(shù)的影響，礦區(qū)周邊不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作也不例外，在不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪作業(yè)中，計(jì)算機(jī)信息技術(shù)得到了廣泛的應(yīng)用。利用計(jì)算機(jī)信息技術(shù)能夠更好地對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)進(jìn)行管理，并借助計(jì)算機(jī)強(qiáng)大的分析運(yùn)算功能為數(shù)據(jù)分析提供依據(jù)，使不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作得到更好的管理。

4.4 全站儀技術(shù)

全站儀技術(shù)在礦區(qū)周邊不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪中也有廣泛的用途，例如它能夠?qū)Φ禺a(chǎn)的距離和角度進(jìn)行測(cè)量，并能夠根據(jù)測(cè)量出的數(shù)據(jù)進(jìn)行記錄和分析近年來(lái)，隨著我國(guó)全站儀技術(shù)的發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量數(shù)據(jù)能夠很好地被保存在計(jì)算機(jī)中，使得對(duì)測(cè)量數(shù)據(jù)的分析變得更加人性化和精確化，進(jìn)而提升我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量工作的準(zhǔn)確性。

4.5 充分利用歷史數(shù)據(jù)及支持多種外業(yè)調(diào)查方式

充分利用歷史調(diào)查數(shù)據(jù)，支持mdb地籍庫(kù)、SHP格式數(shù)據(jù)、CASS南方地形地籍成圖軟件所生產(chǎn)的DWG格式數(shù)據(jù)的導(dǎo)入及編輯，可以批量導(dǎo)出外業(yè)調(diào)查表，用歷史數(shù)據(jù)作為缺省信息，提高調(diào)查效率?？刹捎霉P錄或平板電腦的方式進(jìn)行外業(yè)調(diào)查，可以導(dǎo)入外業(yè)調(diào)查的地籍信息、房屋信息、權(quán)利人信息及家庭成員信息，以及SHP，Excel數(shù)據(jù)內(nèi)容，可根據(jù)SHP坐標(biāo)位置修改地籍圖的基本信息。

4.6 圖形編輯和信息定義

提供定制化的宗地、房屋、圍墻、籬笆柵欄、圖斑等地物符號(hào)，可生成及編輯地籍圖，構(gòu)建宗地、房屋、圍墻及附屬的拓?fù)潢P(guān)系。為實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查大項(xiàng)目的多人分工合作，系統(tǒng)功能設(shè)計(jì)將實(shí)現(xiàn)調(diào)查信息和圖形緊密結(jié)合，圖和信息可聯(lián)動(dòng)編輯，并支持圖和調(diào)查信息的合并。房產(chǎn)信息可以直接在地籍圖上進(jìn)行定義，考慮到現(xiàn)狀的復(fù)雜性，系統(tǒng)在功能設(shè)計(jì)階段考慮到了一宗地多自然幢、一自然幢包含多房屋的情況，以及房屋輪廓多層異構(gòu)，陽(yáng)臺(tái)及房屋半算、全算等情況下的功能實(shí)現(xiàn)。

4.7 規(guī)范礦區(qū)周邊不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)

①要素等級(jí)劃分。關(guān)于礦區(qū)周邊不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作，有較多的相關(guān)要素需要進(jìn)行科學(xué)的劃分分類(lèi)，比如可以按照隸屬關(guān)系科學(xué)的、系統(tǒng)的、協(xié)調(diào)統(tǒng)一的進(jìn)行分類(lèi)，將土地、海洋、草地、森林等與不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的要素進(jìn)行劃分，制作隸屬樹(shù)形圖，以便具體事務(wù)類(lèi)型的劃分；②規(guī)范編排類(lèi)型編碼?，F(xiàn)階段我國(guó)分類(lèi)編碼基本不能適應(yīng)被分類(lèi)對(duì)象的編碼特殊性，編碼內(nèi)容的可延伸性與相關(guān)編碼的兼容性。因此，必須規(guī)范編排類(lèi)型編碼，盡量提高分類(lèi)對(duì)象的可鑒度，創(chuàng)造可無(wú)限延伸的分類(lèi)編碼，將已知編碼進(jìn)行無(wú)縫銜接。同時(shí)，編排出的編碼要盡可能的符合全國(guó)范圍內(nèi)的應(yīng)用要求；③建立健全規(guī)定指標(biāo)項(xiàng)。礦區(qū)周邊不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪指標(biāo)項(xiàng)的繪制需要充分參考具體測(cè)繪項(xiàng)目，結(jié)合甲方的實(shí)際要求與其它要求。而制定標(biāo)準(zhǔn)的數(shù)據(jù)指標(biāo)有利于不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作的開(kāi)展，要結(jié)合文獻(xiàn)參照法、綜合評(píng)定法與數(shù)據(jù)指標(biāo)挑選法進(jìn)行完善數(shù)據(jù)指標(biāo)項(xiàng)的工作。

5 結(jié)語(yǔ)

總之，隨著我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的發(fā)展，礦區(qū)周邊不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)已經(jīng)有了顯著的提高，但是在實(shí)際的工作中，還是存在一定的問(wèn)題，因此必須要不斷提高測(cè)繪技術(shù)水平，加大網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)的應(yīng)用，從而有效提升礦區(qū)周邊不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)的真實(shí)性，提高不動(dòng)產(chǎn)管理水平。