房地產(chǎn)市場變化對地方經(jīng)濟的影響分析

丁新明

[摘 要]隨著社會經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)也在不斷調(diào)整和完善。當前我國經(jīng)濟發(fā)展步入新常態(tài)，在全新的發(fā)展形勢下，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)也要不斷完善和優(yōu)化。房地產(chǎn)行業(yè)是經(jīng)濟建設的基礎，為經(jīng)濟發(fā)展做出了極大的貢獻，在新常態(tài)背景下，需要根據(jù)實際情況不斷變革，促進社會經(jīng)濟發(fā)展?；诖耍疚暮喴治隽朔康禺a(chǎn)市場的主要情況，著重探討了房地產(chǎn)市場變化對地方經(jīng)濟的影響，并提出了相應對策，希望能為同行提供有益參考。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)市場;市場變化;地方經(jīng)濟

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2020.22.084

[中圖分類號]F299.23;F127[文獻標識碼]A[文章編號]1673-0194（2020）22-0-02

0? ? ?引 言

目前，在全新的時代背景下，我國房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)了跨越式發(fā)展，然而，在經(jīng)濟新常態(tài)下，房地產(chǎn)市場發(fā)生了很大變化，在變化過程中存在一定的問題和挑戰(zhàn)，對地方經(jīng)濟產(chǎn)生了十分重要的影響?；诖?，本文重點探討和分析了房地產(chǎn)市場的變化對地方經(jīng)濟的主要影響，并提出了相應的策略，希望能促進房地產(chǎn)市場良性發(fā)展。

1? ? ?房地產(chǎn)市場概述

房地產(chǎn)市場主要指進行房產(chǎn)、土地出售、租賃、買賣、抵押等交易活動的場所或領域。房產(chǎn)是居民個人消費資料的住宅，包括作為生產(chǎn)資料的辦公樓、廠房等。住宅市場從根本上看是生活資料市場的重要組成部分，非住宅房產(chǎn)市場則是生產(chǎn)要素市場的重要組成部分。房產(chǎn)屬于自然商品，有效構(gòu)建并發(fā)展從事房產(chǎn)交易的市場，是保證經(jīng)濟平穩(wěn)有序運行的客觀要求。房地產(chǎn)市場是把房產(chǎn)作為交易對象的流通市場，同時也是房屋商品交換關(guān)系的總和。狹義的房產(chǎn)主要指已經(jīng)脫離了房屋生產(chǎn)過程、屬于地上物業(yè)的房屋財產(chǎn);廣義的房產(chǎn)指房屋建筑物與宅基地作為統(tǒng)一體而有效形成的財產(chǎn)，包括相應的土地使用權(quán)。與房地產(chǎn)市場相關(guān)的一切形式都是把市場化作為主體，而房地產(chǎn)市場涉及的客體主要指潛在房地產(chǎn)買方以及賣方等。在實際的房地產(chǎn)經(jīng)濟化管理過程中，需要明確實際應用的運行管理模式。

2? ? ?房地產(chǎn)市場變化對地方經(jīng)濟的主要影響

2.1? ?負面影響

在嚴格管理房地產(chǎn)市場的大背景下，地方政府必須購置土地才能為房地產(chǎn)開發(fā)奠定基礎，只有購置現(xiàn)有土地后，才能有效開發(fā)房地產(chǎn)，這在一定程度上降低了地方財政經(jīng)濟收入。在購置土地的交易活動中，主要包括土地使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)等相關(guān)問題;在土地市場交易環(huán)節(jié)中，涉及的核心稅種包括城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅以及土地增值稅等;在具體的操作過程中，要繳納相應的稅種，以房地產(chǎn)相關(guān)稅率保持不變?yōu)榍疤?，只有這樣，才能保證交易穩(wěn)定運行。目前，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)下行趨勢，國家房地產(chǎn)限購政策的推行，很大程度上抑制了房地產(chǎn)企業(yè)購置土地的需求，政府為了促進房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，也會頒布與之相應的土地購置政策，進一步抑制了土地價格。在這樣的情況下，因為土地交易額呈現(xiàn)十分顯著的降低趨勢，在保持稅率不變的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)繳納的土地稅額也會明顯降低，使地方政府稅收顯著下降。例如，2019年，海南省房地產(chǎn)市場調(diào)控政策相對來說比較平穩(wěn)，在很大程度上抑制了房地產(chǎn)購買過熱的情況，使房地產(chǎn)行業(yè)進入調(diào)整期，盡管在一定程度上降低了地方財政收入，但是房地產(chǎn)行業(yè)整體呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展趨勢。

2.2? ?積極影響

2.2.1? ?促進區(qū)域經(jīng)濟均衡協(xié)調(diào)

在不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場經(jīng)濟管理過程中，通常要把市場化管理指標作為基礎，進一步根據(jù)消費管理的具體情況明確相應的管理目標。在具體的管理過程中，通常要以健康穩(wěn)定的管理為基礎，采用理性的管理方式，有效引導房地產(chǎn)市場良性發(fā)展，同時把當?shù)氐淖≌芾憩F(xiàn)狀作為基礎，更好地調(diào)控居民消費水平，提高經(jīng)濟管理優(yōu)勢。例如，在宏觀調(diào)控背景下，房地產(chǎn)價格發(fā)生了很大的變化，特別是隨著新政策的出臺和實施，房地產(chǎn)管理模式不斷優(yōu)化，確保區(qū)域經(jīng)濟能夠?qū)崿F(xiàn)創(chuàng)新發(fā)展，滿足當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展要求，創(chuàng)新管理方式，促進地方經(jīng)濟均衡發(fā)展。

2.2.2? ?提高地方居民的消費水平

在居民消費投資領域，房地產(chǎn)消費是特別重要的指標，是不同地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的基礎條件。適當降低房地產(chǎn)價格，能夠確保房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，為居民提供完善的住宿條件，同時培養(yǎng)他們理性的投資觀念，在房地產(chǎn)價格調(diào)控的基礎上，顯著改善居民的生活環(huán)境。相反，如果房地產(chǎn)價格大幅增長，將對地方居民造成極大的經(jīng)濟壓力，出現(xiàn)房產(chǎn)投資過熱的現(xiàn)象，嚴重降低居民的消費水平，影響人們的生活環(huán)境和生活質(zhì)量，阻礙地方經(jīng)濟發(fā)展。例如，2015-2017年，我國房地產(chǎn)行業(yè)呈爆發(fā)式增長，導致房價急劇上升，居民經(jīng)濟收入往往投入房地產(chǎn)行業(yè)中，出現(xiàn)“炒房”現(xiàn)象，制約地方其他行業(yè)發(fā)展，嚴重影響居民生活質(zhì)量和整體消費水平。針對這樣的情況，政府通過調(diào)整房地產(chǎn)市場價格，提出限購政策，限制房產(chǎn)價格和地產(chǎn)價格，同時落實租房落戶、棚租戶等政策，使房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)變，有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、提升居民的消費能力和消費水平，使房地產(chǎn)進一步回歸到理性狀態(tài)。此外，居民可以將相應的工資收入向其他行業(yè)投資，使地方的其他經(jīng)濟業(yè)態(tài)良性發(fā)展，從而促進地方經(jīng)濟發(fā)展。

3? ? ?促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的策略

3.1? ?全面發(fā)揮政府的宏觀調(diào)控作用

首先，對房地產(chǎn)進行市場化管理，嚴格規(guī)定區(qū)域住房管理內(nèi)容，從根本上降低炒房事件的發(fā)生概率，確保房地產(chǎn)管理工作有條不紊地開展。其次，加大宏觀調(diào)控力度，創(chuàng)新管理手段，有效發(fā)展房屋租賃行業(yè)，確保每一個居民都有房可住。例如，很多地方都結(jié)合自身的實際情況采取售房與租房并舉的措施，成立專業(yè)化的房屋租賃企業(yè)，進一步引導和鼓勵住戶租房落戶、房屋托管等，通過一系列相關(guān)手段，激發(fā)房屋租賃市場的活力。最后，不斷完善相應的法律法規(guī)，規(guī)范房地產(chǎn)市場行為，擴大市場發(fā)展空間，激發(fā)市場活力，促進地方經(jīng)濟實現(xiàn)健康均衡發(fā)展。

3.2? ?擴展房地產(chǎn)的融資渠道

首先，充分把握政府的宏觀調(diào)控政策，在一定程度上有效提升資金利用率和使用率，最大限度地解決房地產(chǎn)市場業(yè)績下滑問題。其次，在內(nèi)部管理方面，科學合理配置資金，充分優(yōu)化行業(yè)結(jié)構(gòu)，并不斷拓寬融資渠道。在合法合規(guī)的情況下，有效調(diào)配資金，與其他行業(yè)在房產(chǎn)方面加強合作，進而有效拓寬融資渠道。在分配和利用閑置資金的過程中，也要結(jié)合實際情況進行科學合理的規(guī)劃，同時在實踐過程中貫徹落實謹慎性和監(jiān)督管理原則，從根本上有效避免交易資金浪費、投機性和盲目性融資等問題，進而有效提升閑置資金的整體利用率，充分滿足融資管理的客觀要求。

3.3? ?從實際出發(fā)，明確管理原則

在具體的實踐過程中，要進一步做好房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟管控工作，確保其有序創(chuàng)新，這是發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的重點，能夠最大限度地提升資金的整體利用效率和質(zhì)量。在具體的操作環(huán)節(jié)，要貫徹落實安全謹慎的基本原則，著重做好投資管理工作;在整個房地產(chǎn)市場管控過程中，也要結(jié)合實際情況，針對性地規(guī)避各類投機性的投資等方面的問題，同時充分擴展融資渠道;在應用資金的過程中，要結(jié)合具體的應用需求做出科學合理的規(guī)劃，以顯著提升資金利用價值，推動房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。

3.4? ?加大調(diào)控力度

首先，地方政府要結(jié)合地方經(jīng)濟的發(fā)展情況，制定相應的制度和政策方針，確保各項內(nèi)容符合既定的標準，同時，還要嚴格會審各項內(nèi)容，充分考慮稅收管理的內(nèi)容，確定稅收形式和消費類型等。其次，做好契稅管理工作，從根本上規(guī)避重復性征稅問題。例如，創(chuàng)新征稅方式，明確房地產(chǎn)的計稅依據(jù)，拓展房地產(chǎn)的征稅范圍。最后，進一步加大對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，通過多項舉措同步推進的方式，使房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)良性發(fā)展。

4? ? ?結(jié) 語

在當前房地產(chǎn)市場不斷變化的大背景下，我國要著重做好房地產(chǎn)市場的管理工作，充分認識到當前房地產(chǎn)變化對地方經(jīng)濟的主要影響，針對負面影響進行深入分析，探究問題的根源，然后采取切實可行的應對策略，確保房地產(chǎn)市場實現(xiàn)有序發(fā)展。在具體的操作過程中，政府部門要進一步拓寬房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道，確立更科學合理的管理原則，同時加強宏觀調(diào)控，加大管理力度，使房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范發(fā)展，進一步適應房地產(chǎn)市場的變化趨勢，確保房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

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