二手房交易“排雷”：買賣合同的幾種常見問題

2020年初，電視劇《安家》的播出引起了觀眾對房子的廣泛討論，種種房屋買賣案例讓不少人聯(lián)想到自己的房產(chǎn)交易合同。房產(chǎn)交易中，尤其是二手房的交易程序復雜繁瑣，可能存在的問題也五花八門，比如房屋質(zhì)量問題、原房主是否還清房貸、合同糾紛霸王條款、陰陽合同等。對購房者來說，如何盡量避免這些潛在的問題，順利完成購房交易，需要尤其注意。

一、一人出賣多人共有房屋，交易合同是否有效？

郭先生欲購買某小區(qū)一套兩居室住房。該房屋所有者原為張大爺，其病逝后由他的兩個兒子繼承，共同所有。張大爺?shù)拇髢鹤右蚣毙栌缅X購買婚房，便在弟弟上班時間帶領(lǐng)郭先生看房，并向其出示了該房產(chǎn)的房屋所有權(quán)證，和一份由他偽造的弟弟的授權(quán)委托書，稱賣房是他們兄弟倆的共同意愿。于是郭先生向張大爺?shù)拇髢鹤又Ц读?0萬元定金，并與其簽訂房屋買賣合同。

郭先生打算進行后續(xù)手續(xù)時，發(fā)現(xiàn)張大爺?shù)男鹤訉τ谫u房這件事并不知情，極力反對哥哥將父親留下來的房子賣掉，并且拒絕搬出該套住房。雙方僵持不下，郭先生遂將張大爺?shù)膬蓚€兒子告上法庭，要求其繼續(xù)履行合同。

律師說法：我國《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規(guī)定：“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院應予支持?！睋?jù)此，大兒子與郭先生所簽的交易合同應當是有效的。但由于小兒子知情后反對，而且尚未實際交易，所以，法院不會支持郭先生要求繼續(xù)履行合同的請求。大兒子無法交付房屋的行為構(gòu)成違約，郭先生可主張解除合同，要求大兒子承擔違約責任或者賠償損失。如果買房者屬于善意購買且產(chǎn)權(quán)完成過戶，法院一般會支持合同繼續(xù)進行。二手房買賣中，不乏賣方過戶前因房價上漲或中途反悔等因素搬出“共有產(chǎn)權(quán)人”來攪局、惡意毀約的情況，買方簽訂合同時應格外注意。

二、優(yōu)先購買權(quán)被侵犯，可否持“租房合同”維護權(quán)益？

李先生由于工作調(diào)動，在某市租下一套兩室住房與愛人居住。在還差1個月租房合同到期時，房東通知李先生，由于著急用錢，這套住房不再繼續(xù)出租，并稱已經(jīng)在房屋買賣平臺登記了出售信息，以后可能帶購買者來看房。李先生的工作比較穩(wěn)定，也有在這里定居的意愿，便跟房東協(xié)商購房。雙方商定價格，就該房屋買賣事宜簽訂了協(xié)議，李先生向房東支付1萬元作為定金。

就在李先生準備辦理貸款手續(xù)時，房東突然通知李先生，該套房子不能賣給他了。原來，房東的遠房侄子欲以同樣的價格和付款方式買下這套房子。房東表示已收取的定金會如數(shù)退給李先生，之前簽訂的協(xié)議作廢。李先生稱不愿意放棄這套房子，遂持“租房合同”和“房屋買賣協(xié)議”將房東告上法庭。

律師說法：我國《合同法》第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利?！蔽覈?b id="45413a74721336e0a6d13e97b691327c54d72146">《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》第二十一條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持?！睋?jù)此，承租人李先生雖然享有優(yōu)先購買權(quán)，但房東也可以將房子賣給其遠房侄子。不過，本案中，李先生與房東已經(jīng)簽訂了房屋買賣協(xié)議，交付了定金，房東應當繼續(xù)履行協(xié)議。法院應當會支持李先生的訴求。

三、農(nóng)村房屋交易已完成，原房主是否還能追回？

李女士和愛人一直居住于農(nóng)村老家的平房里，這套平房屬于她愛人家的祖產(chǎn)，所有權(quán)登記在愛人的名下，而該房屋的宅基地屬于農(nóng)村集體所有。在孫子出生之后，李女士搬到城里兒子家?guī)兔φ湛春⒆印＠钆繍廴霜氉粤粼谵r(nóng)村，無所事事，便染上了賭博惡習，并且瞞著李女士和兒子將這套祖宅以15萬元的價格賣給隔壁鄰居田某，雙方簽訂了房屋買賣合同。

李女士得知愛人將祖宅賣掉這件事后，當即表示不同意，并到鄰居田某家協(xié)商要回房產(chǎn)，說農(nóng)村房子不能交易，并聲稱可退還田某15萬元房款，之前簽訂的房屋買賣合同作廢。由于已經(jīng)開始對新購入的平房予以裝修翻新，田某當場拒絕。李女士此后不斷到田某家騷擾吵鬧，田某便將李女士及其愛人告上法庭。

律師說法：首先，本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間進行農(nóng)村房屋買賣，國家是允許的。因此，李女士的愛人與田某所簽的房屋買賣合同有效。目前實踐中，村民之間買賣農(nóng)村房屋，是否辦理了房產(chǎn)過戶手續(xù)，不影響買賣合同的效力。因此，李女士愛人收取對方價款、交付房屋后，田某即取得了房屋所有權(quán)。其次，李女士無權(quán)追回房屋。我國《最高人民法院關(guān)于關(guān)于適用<婚姻法>若干問題的解釋（三）》第十一條規(guī)定：“一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。”據(jù)此，李女士無權(quán)要求田某返還房屋。當然，如果售價15萬元明顯不合理，則另當別論。

四、原房主戶籍不遷離，新房主該怎么辦？

趙女士通過房屋交易平臺看上一套位于該市重點小學附近的學區(qū)房，與房主姚先生取得聯(lián)系并看房后，決定全款買下此處住房。為方便女兒落戶，趙女士將原房主的戶口遷出時間也列在了合同條款中。條款規(guī)定：“該套住房交易時，需無任何人的戶口落于此處;若在交易時，該套住房中還有戶口，需先將戶口遷出再進行交易，否則合同作廢，同時退還全部定金和房款?！?/p>

在交易完成半年后，趙女士為其女兒落戶時發(fā)現(xiàn)原房主姚先生的戶口還在該房產(chǎn)中。趙女士聯(lián)系姚先生，要求盡快將他的戶口遷出，姚先生卻以各種理由推脫，之后干脆關(guān)機消失。姚先生既不將自己的戶口遷出，又不將定金和房款退還。無奈之下，趙女士將姚先生告上法庭。

律師說法：雙方的交易環(huán)節(jié)已經(jīng)完成，所有權(quán)關(guān)系已無法恢復，因此趙女士要求姚先生返還定金退還房款的請求，法院是不會支持的。遇到此種情況，新房主也不得要求法院判令原房主限期將戶口遷出。目前可行的解決辦法包括：一是向法院起訴，要求對方承擔違約責任。不過，本案中雖然雙方把戶口遷出時間作為一項條款在合同中作了約定，但在姚先生尚未遷出戶口時，雙方就完成了交易，這實際上是變更了該條款，故趙女士難以要求對方支付逾期遷戶口的違約金。二是新房主可以向公安派出所求助，由民警向原房主宣講相關(guān)戶籍管理政策，要求其配合工作。三是新房主可就該房屋重新申請一個戶口，原房主的戶口在戶籍系統(tǒng)里會顯示“空掛”，從而解決新房主的落戶問題。除此之外，尚無其他更好的解決辦法。