淺談房產(chǎn)開發(fā)建筑工程的項目管理

潘明明

摘要：隨著現(xiàn)代化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)項目不斷增加，建筑工程項目的質(zhì)量與安全也逐漸成為人們關(guān)注的問題。為此，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)重視建筑工程項目管理工作。本文首先概述房地產(chǎn)項目管理工作內(nèi)容，之后詳細(xì)闡述了房產(chǎn)開發(fā)項目管理的主要內(nèi)容，最后給出項目管理的具體建議。希望借助本文為同行業(yè)從業(yè)者提供一些有益參考。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)開發(fā);建筑;項目管理;

房地產(chǎn)行業(yè)的競爭越加激烈，房地產(chǎn)為在激烈的競爭中占有一席之地，應(yīng)在開發(fā)項目上下功夫，做好項目管理工作。借助合理的管理手段，做好房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量、安全、進(jìn)度與成本的控制，高質(zhì)高效的完工，以最小的投資獲得最大的經(jīng)濟(jì)收益。

1房地產(chǎn)開發(fā)項目管理

隨著生活水平的提升，人們對于居住環(huán)境的要求也在提升，為此，房地產(chǎn)開發(fā)項目實施過程中，房地產(chǎn)企業(yè)愈加重視項目管理工作。在項目可研性階段，對建設(shè)方案的經(jīng)濟(jì)性與可靠性進(jìn)行綜合考慮，并制定科學(xué)、合理的項目時候目標(biāo)。在房產(chǎn)項目建設(shè)階段，對項目進(jìn)行全方位的管理，對房產(chǎn)項目實施階段的生產(chǎn)要求進(jìn)行優(yōu)化配置。同時，組織高素質(zhì)管理團(tuán)隊，將復(fù)雜的工程技術(shù)方案與管理計劃融為一體，以此確保房地產(chǎn)項目的順利落實。

2房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的主要內(nèi)容

2.1開發(fā)管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目屬于長期性、系統(tǒng)性的工程，開發(fā)管理作用于項目前期，管理效果與房地產(chǎn)項目建設(shè)質(zhì)量有直接關(guān)系。為此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)深刻認(rèn)識到開發(fā)管理的重要性，做好前期規(guī)劃管理，結(jié)合項目要求制定科學(xué)、合理的開發(fā)管理方案，并在開發(fā)活動實施階段充分落實管理方案。同時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在企業(yè)財務(wù)信息與各項業(yè)務(wù)中應(yīng)用前期規(guī)劃管理手段，以此助力管理人員對項目質(zhì)量與進(jìn)度的管理[1]。此外，由于項目管理部門開發(fā)管理的質(zhì)量與效率，這會對整個項目產(chǎn)生影響。為此，應(yīng)在項目管理前期明確部門內(nèi)各工作人員的職責(zé)，在工程實施階段進(jìn)行全過程的監(jiān)管，借此為強(qiáng)化建筑工程建設(shè)質(zhì)量打好基礎(chǔ)。

2.2規(guī)劃管理

在房產(chǎn)項目實施前期，項目管理的另一項重要內(nèi)容就是規(guī)劃管理。規(guī)劃管理工作可以與設(shè)計環(huán)節(jié)相結(jié)合，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接負(fù)責(zé)建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計的質(zhì)量及后期施工階段質(zhì)量，為實現(xiàn)建筑工程項目經(jīng)濟(jì)收益最大化，房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)合理選擇合作施工單位。在招投標(biāo)環(huán)節(jié)，綜合考慮報價、技術(shù)實力因素，在報價合理的范圍內(nèi)選擇綜合實力強(qiáng)的施工企業(yè)合作。此環(huán)節(jié)在整個項目開展時間段中所占比例不大，但是卻是對房產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃管理能力的一次考驗。為此，應(yīng)構(gòu)建全面的規(guī)劃管理體系，不斷吸收先進(jìn)技術(shù)手段，并在實踐中中總結(jié)經(jīng)驗，以提升規(guī)劃管理能力，實現(xiàn)對項目總體的全面控制。

2.3施工管理

建筑工程項目施工所占項目總進(jìn)度的比例較大，施工管理也是項目管理工作的核心。為此，應(yīng)對施工現(xiàn)場所涉因素嚴(yán)格管控。通常，房產(chǎn)企業(yè)會在施工現(xiàn)場設(shè)置一個專門負(fù)責(zé)施工管理的部門，在施工管理階段首要關(guān)注的就是發(fā)包及管理模式。在發(fā)包模式方面，房產(chǎn)企業(yè)可以選擇的發(fā)包模式很多，例如施工總承包模式、平行承發(fā)包模式等[2]。其中常用并收效高的承包模式為CM管理模式與施工總承包管理模式。在施工管理模式方面，應(yīng)結(jié)合項目的實際情況，從宏觀角度出發(fā)，兼顧微觀層面，制定符合項目需求的管理模式。建筑工程現(xiàn)場管理過程中，應(yīng)強(qiáng)化施工現(xiàn)場管理工作，做好細(xì)節(jié)管理，將施工管理方案充分落實。

3房地產(chǎn)開發(fā)工程的項目管理策略

現(xiàn)階段，我國現(xiàn)代化建設(shè)的步伐不斷加快，建筑行業(yè)發(fā)展迅速，競爭也非常激烈，作為房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提升對項目管理工作重要性的認(rèn)識，通過多種項目管理手段，以此提升建筑工程項目的質(zhì)量，實現(xiàn)項目收益最大化，提升房產(chǎn)企業(yè)的投資收益。

3.1做好可行性研究

項目開展應(yīng)做好預(yù)期性定位與研究，例如進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)時需要從選址、定位、資金鏈、開發(fā)施工、營運五方面方面入手，對投入與產(chǎn)出進(jìn)行合理考慮，強(qiáng)化項目實施階段市場調(diào)研工作質(zhì)量，房產(chǎn)開發(fā)項目的參加者很多，主要有規(guī)劃者、商業(yè)經(jīng)營者、策劃銷售代理、發(fā)展商及投資者等。進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃應(yīng)對經(jīng)營者的需求進(jìn)行充分了解，進(jìn)而實現(xiàn)適銷對路，一個與經(jīng)營者需求不符的規(guī)劃項目，勢必不會受到市場歡迎。為此，應(yīng)在可行性階段找好建筑項目的定位，以此確定房產(chǎn)項目在房地產(chǎn)市場的競爭地位，確定相應(yīng)的開發(fā)與營銷模式，確定建筑項目設(shè)計要求與概念規(guī)劃方案的投資成本估算，預(yù)測房產(chǎn)項目實施過程可能出現(xiàn)的問題，解決方案的可行性、房產(chǎn)建筑工程實現(xiàn)的可操作性等[3]。

3.2全面的成本管控

房產(chǎn)項目的成本管控工作是項目投資者最為關(guān)注的問題，為此，應(yīng)借助有效手段強(qiáng)化房產(chǎn)工程實施涉及到的決策階段、招標(biāo)階段、設(shè)計階段、施工階段、驗收階段與維護(hù)階段等全國的成本管控。成本管控并不能過于追求低成本，而忽略項目建設(shè)質(zhì)量及其他需要重點管控的內(nèi)容。因決策與施工階段對于房產(chǎn)項目投資收益的影響很大。為此，需要特別注意對房產(chǎn)項目的決策與施工階段的成本管控。決策階段，應(yīng)對影響成本的關(guān)鍵因素進(jìn)行嚴(yán)格把控，從定量及定性兩個方向進(jìn)行成本控制，對項目實施各階段的工程量進(jìn)行準(zhǔn)確核算，確定項目實施各階段的預(yù)算方案。施工階段的成本管控是整個房產(chǎn)項目成本管理的重點，對此階段進(jìn)行成本管控應(yīng)對設(shè)計變更進(jìn)行嚴(yán)格控制，借此減少因設(shè)計變更導(dǎo)致項目施工成本提升的情況;對建筑材料的數(shù)量與質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格檢查，避免因材料不合格造成工程質(zhì)量下降，與材料使用過度造成的材料浪費導(dǎo)致施工成本增加;嚴(yán)格執(zhí)行施工進(jìn)度計劃，避免因工期延誤而導(dǎo)致的施工成本提升。綜上，在施工階段，房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)要求施工企業(yè)嚴(yán)格按照設(shè)計及圖紙施工、落實各項管理條例、以保證在工期內(nèi)完工。

3.3進(jìn)度管控

房產(chǎn)項目實施進(jìn)度對項目的最終收益有直接影響。為此，房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)強(qiáng)化進(jìn)度管理工作。進(jìn)度管理常用的方式為網(wǎng)絡(luò)計劃法，主要是在網(wǎng)絡(luò)圖的基礎(chǔ)上實施的。網(wǎng)絡(luò)圖主要是反映項目實施期間各項工作邏輯關(guān)系的圖表，管理人員可以很清晰的獲得項目工期、各項工作落實的先后順序、邏輯關(guān)系等，借助于網(wǎng)絡(luò)圖分析關(guān)鍵線路、審核施工計劃、對主次工作與資源進(jìn)行合理統(tǒng)籌，進(jìn)而對工期進(jìn)行有效控制。此外，房產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)落實項目管理責(zé)任制，以強(qiáng)化各部門的指導(dǎo)與監(jiān)督職能。

3.4質(zhì)量管理

房產(chǎn)企業(yè)借助科學(xué)、合理的項目管理方式確保房產(chǎn)項目的質(zhì)量。建筑產(chǎn)品與其他工業(yè)產(chǎn)品存在很大不同，工業(yè)產(chǎn)品主要是在流水線上產(chǎn)出，對于質(zhì)量的影響因素很少，同一批次工業(yè)產(chǎn)品的質(zhì)量非常穩(wěn)定，而建筑產(chǎn)品則不同，影響質(zhì)量的影視很多。例如人、材、機(jī)、施工環(huán)境、施工方法等。房產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量管控是在設(shè)計、施工、監(jiān)理等合作企業(yè)優(yōu)秀、成熟的管理能力基礎(chǔ)上實施的強(qiáng)化控制。質(zhì)量是房產(chǎn)企業(yè)的生命，實現(xiàn)質(zhì)量管理的目標(biāo)是房產(chǎn)企業(yè)發(fā)展企業(yè)與發(fā)展品牌的根本與關(guān)鍵，而由于管理行為實施的主體不同，房產(chǎn)企業(yè)在項目實施階段其質(zhì)量管控手段與其他參加企業(yè)存在著差異，應(yīng)從房產(chǎn)企業(yè)最終要實現(xiàn)的目的出發(fā)，確保項目質(zhì)量，以此確保獲取更多的收益。

3結(jié)語

房產(chǎn)企業(yè)的項目管理工作是企業(yè)運行的有效手段，同時也是企業(yè)發(fā)展的重要手段。為此，在實際工作中，應(yīng)做好借助合理的手段對項目進(jìn)行可行性研究、成本、進(jìn)度及質(zhì)量方面的控制，以此強(qiáng)化開發(fā)、規(guī)劃及施工階段的管理工作，確保房產(chǎn)項目獲得預(yù)期收益。

參考文獻(xiàn)

[1]李斌.房產(chǎn)開發(fā)建筑工程的項目管理方法探究[J].中國房地產(chǎn)業(yè)，2018（024）：111-111.

[2]高偉.建筑房地產(chǎn)工程項目管理理性分析[J].建筑工程技術(shù)與設(shè)計，2018，000（026）：2922-2922.

[3]呂召鑫.房地產(chǎn)開發(fā)中建筑工程項目管理探討[J].低碳世界，2018（007）：165-166.