房地產(chǎn)開發(fā)工程管理難點及優(yōu)化措施

【摘要】近幾年來，房地產(chǎn)市場的發(fā)展恰似坂上走丸，一路高歌，所展現(xiàn)出來的巨大潛力是前所未見的，也由此誕生了不可勝數(shù)的財富奇跡。然而，在實際的房地產(chǎn)開發(fā)管理過程中，一些難點開始跟著顯現(xiàn)而出，成為阻礙項目正常實施的攔路障，項目建設(shè)通常開工時紅紅火火，施工時焦頭爛額，交工時心如火灼。本文針對房地產(chǎn)開發(fā)工程管理中一些“久治不愈”的頑疾展開了深入剖析，并由此“對癥下藥”提出了針對性的優(yōu)化措施，以期能對推動我國房地產(chǎn)事業(yè)走向健康軌道提供一臂之力。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā);工程管理;難點分析;對策探究

時至今日，房地產(chǎn)已然成為我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱之一，與人民能否安居樂業(yè)休戚相關(guān)，與國家經(jīng)濟增長緊緊捆綁在一起，該產(chǎn)業(yè)質(zhì)量發(fā)展的好與壞可謂關(guān)系重大，牽扯眾多。不過，令人喜憂參半的是，房地產(chǎn)事業(yè)在如竹子拔節(jié)蓬勃發(fā)展的同時，其開發(fā)項目管理也開始面臨愈來愈多的難題和困境，在一定程度上制約了開發(fā)項目的經(jīng)濟效益。只有采取行之有效的措施，攻克這些管理難點，如此才能為項目建設(shè)的順利開展保駕護航，進而實現(xiàn)預(yù)期的項目工程管理目標(biāo)，同時對提升項目工程管理水平也是大有裨益。

1、房地產(chǎn)項目工程管理難點

1.1決策機制不完善

決策階段的躊躇徘徊、臨時變陣、草率武斷等，其所引起的問題如定時炸彈一樣會在項目實施過程中爆發(fā)出來，從而給項目工程管理帶來諸多不便，增加其難度。當(dāng)工程必須倉皇上馬或工程內(nèi)容搖擺不定遷延日久時，因產(chǎn)品研究方面資源不充足，所謂決策就演變?yōu)閭€別領(lǐng)導(dǎo)“一時腦熱”或者心血來潮盲目做下的決定，領(lǐng)導(dǎo)成為具體工作名副其實的掌舵者和操控者，決策沒有建立在實際的經(jīng)驗和依據(jù)之上，在施工過程中一些意外常常不期而至，給工程管理帶來了許多困擾和難題。

1.2房屋質(zhì)量管理體系不完善

我國建筑市場正在日趨規(guī)范和完善，對施工質(zhì)量的要求也隨之水漲船高。質(zhì)量是建筑的命脈靈魂，它的好壞既可以置施工單位于死地，也能令其長青不衰。其實，目前建筑施工市場的競爭程度之所以一再升級，歸根結(jié)底還是對施工質(zhì)量的競爭。然而當(dāng)下，我國房地產(chǎn)工程施工管理卻是過于寬松，各方缺乏嚴(yán)格規(guī)范的監(jiān)管，管理體制缺失不健全，在質(zhì)量管控方面尚有一些空白區(qū)，因此存在著不少潛在的安全隱患。

1.3成本控制不足

在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中，成本控制一直以來都是重點，同時也是難點所在。一旦成本控制出現(xiàn)缺失或漏洞時，將會對企業(yè)的效益產(chǎn)生深遠甚至致命的影響，其作用絕對不可小覷，進而還可能會激發(fā)三方矛盾。由于房地產(chǎn)市場真正興起的時間并不長，因而在成本控制方面還存在許多不足亟待完善，在項目前期策劃和設(shè)計階段造成了大量不必要的浪費，當(dāng)項目正式實施起來以后，思想上也不注重對各個階段進行科學(xué)的成本控制，從而導(dǎo)致預(yù)算的資金投入無法滿足實際的花費開銷，嚴(yán)重阻礙了項目后期的平穩(wěn)運轉(zhuǎn)，帶來了許多不必要的麻煩。

2、房地產(chǎn)項目工程管理的優(yōu)化對策

2.1做好調(diào)研工作，提高決策水平和效率

決策階段好比是房地產(chǎn)項目的龍頭，決定著其是否可行，同時對項目工程的進度安排、資金投入、人員調(diào)配等幾乎起著決定性的作用，對于項目的全過程管理所發(fā)揮的影響舉足輕重。對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，效率和效益劃等號的，如果決策階段的工作效率拖沓滯后無疑會導(dǎo)致機遇白白流逝。因此，做好項目前期的調(diào)查研究工作，這是房地產(chǎn)開發(fā)商的首要之舉，亦是管理者做出決策必不可少的前提條件。只有基于實際，縱覽全局，統(tǒng)籌規(guī)劃，對當(dāng)?shù)厥袌鲇兄浞值恼{(diào)研，并具有明確詳細的數(shù)據(jù)支持，只有具備了這些因素方能確保制定出來的決策是科學(xué)合理，具有較高水準(zhǔn)的，并且效率也是最大化的。重視項目的前期調(diào)研工作，就必須重視前期研究決策的人力、物力、財力和時間的合理搭配與投入;要建立完善的決策支持機構(gòu)，收集整合支持性資源;規(guī)范決策程序，切實提高決策水平和效率。

2.2健全房屋施工質(zhì)量保障體系

房屋施工質(zhì)量與開發(fā)項目的效益兩者可以說是互為唇齒，彼此相連的。房屋質(zhì)量是開發(fā)項目的核心所在，質(zhì)量不達標(biāo)，所謂的效益也都只是夢幻泡影而已，甚至還會成為施工企業(yè)走向滅亡的導(dǎo)火索。因此，對房屋施工質(zhì)量的管理的重要性就顯得不言而喻，但其是非常冗雜的，需要構(gòu)建出一個完整的體系，并非單靠個人之力所能及，只有各方支持多措并施才能夠得以實現(xiàn)。首先，施工單位必須對國家的相關(guān)規(guī)章制度嚴(yán)格恪守，在企業(yè)內(nèi)部建立明確完善、公私分明、言出法隨的質(zhì)量責(zé)任制，對用戶的意見要做到兼聽則明，層層把關(guān)工程的質(zhì)量，將“質(zhì)量為先，效益次之”的理念值根于每位企業(yè)員工的心中。其次，政府也要落實國家的法律法規(guī)，做到執(zhí)法必嚴(yán)，違法必辦，堅決杜絕損公肥私、弄虛作假等惡劣行為，從而確保施工質(zhì)量達到高標(biāo)準(zhǔn)。只有政府和企業(yè)強強聯(lián)手，齊心戮力，方能建立健全房屋施工質(zhì)量保障體系。

2.3逐步完善成本管理制度

資金之于企業(yè)，就好比血液之人體。保證房地產(chǎn)項目管理質(zhì)量的首要之重，關(guān)鍵在于必須有一個健全明確的成本管理制度作保障，唯有如此，才能為接下來項目的有序健康運轉(zhuǎn)打下堅實鋪墊，進而創(chuàng)造良好的經(jīng)濟和社會效益。房地產(chǎn)開發(fā)是一項繁雜的系統(tǒng)過程，周期冗長，涉及面廣，并且投資巨大，任一環(huán)節(jié)管理要想確保項目管理的質(zhì)量，就必須對策劃、設(shè)計、發(fā)包、施工等各個環(huán)節(jié)的成本進行科學(xué)的管控，責(zé)成相關(guān)部門人員出具詳細的工作計劃和工作安排，并定期對項目進展情況進行階段性測評和質(zhì)量評估，根據(jù)實際情況臨機制變進行針對性的調(diào)整，從而使工程建設(shè)項目能在平穩(wěn)的軌道上高速運行。

結(jié)語：

房地產(chǎn)開發(fā)是一項涉及面很廣的工程，詭譎多變的市場環(huán)境使得風(fēng)險大大加劇。如何在保證安全的前提下，優(yōu)化成本控制，縮短工程周期，提高工程質(zhì)量，這是需要廣大工程管理者亟待思考、探究、解決的問題。因項目不同，所面對的環(huán)境也是有所差異，由此需要面臨的難點和困境亦是大相徑庭，導(dǎo)致常常難以實現(xiàn)預(yù)期的項目工程管理目標(biāo)，經(jīng)濟效益和社會效益不盡人意。故而，在實際的房地產(chǎn)工程項目開發(fā)過程中，對其進行科學(xué)、規(guī)范、有效的管理，不斷提升管理水平，只有這樣才能切實保證房地產(chǎn)項目如期高質(zhì)的完成，從而為企業(yè)平穩(wěn)有序的發(fā)展注入無限源動力。

參考文獻：

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作者簡介：

閻佳琴（1998.05—），女，漢族，四川人，本科，東北林業(yè)大學(xué)，研究方向：工程管理。