我國土地評(píng)估中存在的問題及對(duì)策

【摘要】我國土地市場(chǎng)隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，正在發(fā)生著深刻的變化，做好房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地價(jià)值關(guān)系，這與現(xiàn)有土地的國民經(jīng)濟(jì)生活息息相關(guān)，科學(xué)合理的土地價(jià)值評(píng)估，能夠充分保障現(xiàn)有土地所有者的核心利益，并能保證土地的高效集約利用，使其發(fā)揮出更多的價(jià)值，也讓新的土地所有權(quán)獲得者不必付出額外的成本。多方共贏不僅是土地流轉(zhuǎn)主體的核心要求，也是保障整個(gè)社會(huì)和諧穩(wěn)定發(fā)展的需要，從而避免更多因土地流轉(zhuǎn)而衍生的社會(huì)問題。

【關(guān)鍵詞】土地評(píng)估;存在問題;對(duì)策分析

【中圖分類號(hào)】F301

【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

1、引言

土地資源不僅是社會(huì)生產(chǎn)資源和生產(chǎn)資料的物質(zhì)基礎(chǔ)，而且是全球生態(tài)系統(tǒng)的重要組成部分。最終目的是合理利用有限的土地資源，進(jìn)行科學(xué)的土地利用規(guī)劃，促進(jìn)社會(huì)，經(jīng)濟(jì)和生態(tài)的全面發(fā)展。土地利用規(guī)劃是經(jīng)濟(jì)，技術(shù)，工程和其他綜合措施的長期規(guī)劃，用于合理開發(fā)，利用，改善和保護(hù)土地。也可以說，這是合理利用土地的長期部署[1]。其目標(biāo)是促進(jìn)土地資源的合理分配，以確保經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。

2、土地評(píng)價(jià)原則

2.1 宏觀性與綜合性原則

本次評(píng)價(jià)，不止局限于土地儲(chǔ)備開發(fā)產(chǎn)生政府收益等的微觀效益，土地儲(chǔ)備開發(fā)的運(yùn)行是城市經(jīng)濟(jì)、社發(fā)展運(yùn)行中一個(gè)子系統(tǒng)，需要從區(qū)域全局出發(fā)，分析土地儲(chǔ)備開發(fā)的運(yùn)行是否符合北京城市發(fā)展的需要，是否與城市發(fā)展具有一致性。因此，在分析評(píng)價(jià)的過程全面考量土地儲(chǔ)備的運(yùn)行對(duì)于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)和諧穩(wěn)定、生態(tài)持續(xù)發(fā)展等方面的綜合性影響，堅(jiān)持綜合性的評(píng)價(jià)原則[3]。

2.2 動(dòng)態(tài)性原則

土地儲(chǔ)備開發(fā)周期長，投資巨大，影響面較為廣泛，區(qū)域國民經(jīng)濟(jì)總量、區(qū)域市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)等均會(huì)受到較大影響。運(yùn)行是具體實(shí)施的過程，是在時(shí)間尺度下動(dòng)態(tài)變化的過程，故本次評(píng)價(jià)針對(duì)土地儲(chǔ)備開發(fā)運(yùn)行效果的評(píng)估。

2.3 可操作性原則

本次評(píng)價(jià)擬在定性分析的基礎(chǔ)上，選取針對(duì)評(píng)價(jià)目標(biāo)可量化的指標(biāo)進(jìn)行具體評(píng)價(jià)，使評(píng)價(jià)具有可操作性。

3、土地評(píng)估存在的問題

當(dāng)前，我國針對(duì)土地評(píng)估方面制定了一些相關(guān)的法律規(guī)定，但是依然存在著較多的漏洞，其法律對(duì)土地評(píng)估產(chǎn)業(yè)的針對(duì)性依然不足。因此，在土地評(píng)估工作進(jìn)行的過程中，許多工作人員難以找到一個(gè)準(zhǔn)確的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。這就會(huì)使得針對(duì)不同土地產(chǎn)品的評(píng)估存在著較大出入，容易在市場(chǎng)運(yùn)行的過程中造成混亂。當(dāng)前，對(duì)于我國土地評(píng)估產(chǎn)業(yè)的人才規(guī)范體系還沒有建立完成，相關(guān)的考核獎(jiǎng)懲機(jī)制還在建設(shè)路上，因此，產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的不穩(wěn)定因素很多。而且，這些因素對(duì)于土地評(píng)估工作的質(zhì)量影響非常嚴(yán)重，非常不利于土地評(píng)估行業(yè)的發(fā)展壯大。

4、土地評(píng)估解決措施

4.1 土地整理深化

（1）實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)發(fā)展統(tǒng)籌。推進(jìn)土地整理項(xiàng)目，在經(jīng)營性用地拉動(dòng)下，統(tǒng)籌開發(fā)類、非開發(fā)類項(xiàng)目的統(tǒng)籌實(shí)施。同時(shí)加強(qiáng)區(qū)內(nèi)耕地占補(bǔ)平衡指標(biāo)跨村域、鄉(xiāng)鎮(zhèn)統(tǒng)籌，鼓勵(lì)跨區(qū)購買耕地占補(bǔ)平衡指標(biāo)。制定統(tǒng)一的指標(biāo)調(diào)劑補(bǔ)償原則和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到有效統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的目標(biāo)。旨在加大儲(chǔ)備開發(fā)對(duì)于生態(tài)可持續(xù)發(fā)展的推進(jìn)力度，同時(shí)實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)發(fā)展的公平性[4]。（2）經(jīng)營性用地與非經(jīng)營性用地開發(fā)統(tǒng)籌。政府應(yīng)合理制定年度供地計(jì)劃及未來三年滾動(dòng)開發(fā)計(jì)劃，在此基礎(chǔ)上，各區(qū)政府結(jié)合區(qū)域情況，形成配套的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)配套設(shè)施建設(shè)清單，由發(fā)展改革、財(cái)政以及市政專業(yè)部門共享并做好項(xiàng)目范圍內(nèi)及周邊配套設(shè)施的建設(shè)與資金統(tǒng)籌安排。旨在提高土地儲(chǔ)備開發(fā)的社會(huì)公益服務(wù)屬性，提高其社會(huì)效益。

4.2 實(shí)施監(jiān)管及評(píng)估

目前，北京市甚至全國，未建立全面的土地儲(chǔ)備運(yùn)行效果監(jiān)控及評(píng)價(jià)體系。下一步應(yīng)建設(shè)全市統(tǒng)一的土地開發(fā)動(dòng)態(tài)監(jiān)管平臺(tái)，將項(xiàng)目基礎(chǔ)信息、圖形信息、手續(xù)辦理檔案化管理后錄入平臺(tái)系統(tǒng)，同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況等進(jìn)行實(shí)時(shí)更新填報(bào)，與現(xiàn)狀、規(guī)劃、投資和建設(shè)計(jì)劃等各類圖層疊加使用，實(shí)現(xiàn)部門共享，不斷提升管理效能。同時(shí)根據(jù)土地監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)可對(duì)區(qū)域土地開發(fā)工作進(jìn)行可進(jìn)行合理的預(yù)測(cè)，是政府對(duì)于土地儲(chǔ)備管理、決策更具有科學(xué)性。針對(duì)性的開展儲(chǔ)備開發(fā)計(jì)劃執(zhí)行情況評(píng)估，一是針對(duì)市政府批復(fù)的全市儲(chǔ)備開發(fā)計(jì)劃，逐年年末開展計(jì)劃執(zhí)行情況的評(píng)估工作，包含不限于業(yè)務(wù)運(yùn)行情況、資金預(yù)算執(zhí)行情況、市場(chǎng)供應(yīng)情況等內(nèi)容，建立評(píng)價(jià)指標(biāo)體系對(duì)區(qū)政府進(jìn)行考核，對(duì)于執(zhí)行情況較差，成本管控不嚴(yán)的區(qū)縣在后續(xù)資金保障、新增項(xiàng)目審核上予以控制。二是針對(duì)單體項(xiàng)目不定期開展成本支出等專項(xiàng)工作的抽查審計(jì)與督查工作。

4.3 優(yōu)化實(shí)施程序

①針對(duì)三年滾動(dòng)開發(fā)儲(chǔ)備計(jì)劃，經(jīng)批準(zhǔn)同意后，簡化項(xiàng)目手續(xù)辦理。經(jīng)市政府審批同意納入儲(chǔ)備開發(fā)計(jì)劃的新增項(xiàng)目原則上已完成項(xiàng)目的前期論證，故取消授權(quán)批復(fù)、立項(xiàng)的手續(xù)辦理，由市規(guī)劃和自然資源委明確項(xiàng)目及同步實(shí)施整理范圍后直接啟動(dòng)征地、拆遷工作。綠地、道路等同步實(shí)施整理用地在各項(xiàng)手續(xù)辦理和實(shí)施等方面與項(xiàng)目本體同步開展。②加強(qiáng)過程管控，加快項(xiàng)目推進(jìn)。研究解決各區(qū)不同開發(fā)項(xiàng)目見成本統(tǒng)籌水平不一，農(nóng)民征、拆補(bǔ)償期望過高，導(dǎo)致的項(xiàng)目實(shí)施難度大、征拆成本攀升的問題[5]。由各區(qū)政府統(tǒng)一制定轄區(qū)內(nèi)成本管控政策、費(fèi)用科目體系、補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)等。按照新土地管理法規(guī)定，盡快研究出臺(tái)征地區(qū)片補(bǔ)償價(jià)，合理引導(dǎo)被征地、拆遷老百姓逾期;針對(duì)各區(qū)政府難以協(xié)調(diào)的中央、部隊(duì)、市屬國企拆遷疑難問題，建立市政府層級(jí)的拆遷協(xié)調(diào)機(jī)制，與司法部門建立定期議事機(jī)制，協(xié)調(diào)強(qiáng)制執(zhí)行相關(guān)方案。

結(jié)語：

城市土地是城市建設(shè)發(fā)展的主要載體，我國土地儲(chǔ)備在規(guī)范土地市場(chǎng)、強(qiáng)化土地調(diào)控、積累城市建設(shè)資金等方面均取得了較好的效果。經(jīng)由政府債務(wù)管及加大住宅用地供應(yīng)等宏觀政策影響，土地儲(chǔ)備開發(fā)模式的優(yōu)化已迫在眉睫。本文有針對(duì)性的研究了北京市的土地儲(chǔ)備開發(fā)的運(yùn)行現(xiàn)狀，在定性評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，構(gòu)建了土地儲(chǔ)備運(yùn)行效果評(píng)估體系。通過社會(huì)數(shù)據(jù)調(diào)查處理，對(duì)于土地儲(chǔ)備開發(fā)運(yùn)行情況進(jìn)行了評(píng)價(jià)，針對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)果進(jìn)行了分析并提出了優(yōu)化的建議。

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[5]劉彥芳，陳光照.農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押問題初探[J].城市地理，2017（24）：237.

作者簡介：

王斐（1981.11-），男，漢族，河北省衡水市，大學(xué)本科，中級(jí)工程師，研究方向：土地、房地產(chǎn)評(píng)估。