物管行業(yè)增添發(fā)展新動能

2020年，各地計劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，涉及居民近700萬戶。

“十四五”規(guī)劃建議提出，加強城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和社區(qū)建設(shè)，增強城市防洪排澇能力，建設(shè)海綿城市、韌性城市。發(fā)改委等部門日前印發(fā)的《近期擴內(nèi)需促消費的工作方案》（簡稱《方案》）也提及老舊小區(qū)改造和物管行業(yè)。

業(yè)內(nèi)人士指出，多地老舊小區(qū)改造加快推進，物管行業(yè)成為擴內(nèi)需促消費的重要組成部分，物業(yè)公司社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)增長有望加快，行業(yè)發(fā)展迎來機遇。

市場空間釋放

《方案》要求，加快落實支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)居民提取住房公積金，用于加裝電梯等自住住房改造個人支付部分的政策。鼓勵各地對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)有條件的樓宇加裝電梯。

中信建投研報顯示，老舊小區(qū)改造需要安裝或更新設(shè)施設(shè)備，原來沒有物管的小區(qū)，改造后將釋放出物業(yè)服務(wù)需求。在新房銷售增速放緩的情況下，老舊小區(qū)改造帶來的增量物業(yè)有望成為行業(yè)新需求點。物業(yè)公司以提供工程服務(wù)的方式介入，可實現(xiàn)更新和管理一體化。物管行業(yè)成為擴內(nèi)需促消費的重要組成部分，行業(yè)發(fā)展將迎來利好。

《方案》提及，推動物業(yè)服務(wù)線上線下融合發(fā)展。搭建智慧物業(yè)平臺，推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)對接各類商業(yè)服務(wù)，構(gòu)建線上線下生活服務(wù)圈。中信證券指出，政策層面首次將物業(yè)管理納入擴內(nèi)需核心領(lǐng)域，明確鼓勵物業(yè)公司依托科技賦能開展社區(qū)增值服務(wù)。

《方案》提出，落實好新建社區(qū)商業(yè)和綜合服務(wù)設(shè)施面積占社區(qū)總建筑面積比例不低于10%的政策。補齊社區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施短板，建設(shè)完整居住社區(qū)。結(jié)合城市居住社區(qū)建設(shè)補短板、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、已建社區(qū)房屋建筑和設(shè)施整治利用，因地制宜對社區(qū)早餐店、家政服務(wù)網(wǎng)點、理發(fā)店以及提供養(yǎng)老、托育服務(wù)的生活服務(wù)經(jīng)營場所給予用地、辦證、內(nèi)部改造等方面支持。

根據(jù)中信建投研報，政策鼓勵發(fā)展生活服務(wù)經(jīng)營場所，在用地、辦證、內(nèi)部改造等方面給予支持，將直接利好物業(yè)公司。物管公司深耕社區(qū)、準(zhǔn)確把握業(yè)主需求，切入生活服務(wù)賽道便捷。預(yù)計物業(yè)公司社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)增速有望加快。

政策支持

2020年，各地計劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，涉及居民近700萬戶。住建部數(shù)據(jù)顯示，1至9月全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.41萬個，占年度計劃的86.7%，較8月末提高16個百分點;涉及居民636.43萬戶，占年度計劃的90.1%，較8月末提高13.8個百分點。

老舊小區(qū)改造快速推進，金融機構(gòu)從資金端發(fā)力。江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳日前與國家開發(fā)銀行江西省分行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，國開行未來5年將提供300億元信貸資金，支持江西省老舊小區(qū)改造。

7月印發(fā)的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》（簡稱《指導(dǎo)意見》）提出，到2022年基本形成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機制;到“十四五”期末，結(jié)合各地實際，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。

《指導(dǎo)意見》指出，市縣人民政府對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造給予資金支持，可以納入國有住房出售收入存量資金使用范圍;統(tǒng)籌涉及住宅小區(qū)的各類資金用于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，提高資金使用效率;支持各地通過發(fā)行地方政府專項債券籌措改造資金。

《新能源汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃（2021—2035年）》11月2日發(fā)布，提出結(jié)合老舊小區(qū)改造、城市更新等工作，引導(dǎo)多方聯(lián)合開展充電設(shè)施建設(shè)運營，支持居民區(qū)多車一樁、臨近車位共享等合作模式發(fā)展。

企業(yè)受益

上市公司參與老舊小區(qū)改造熱情提升。*ST雅博11月2日晚間公告，下屬公司中標(biāo)棗莊市市中區(qū)老舊小區(qū)改造提升工程，中標(biāo)額3055.86萬元，占公司2019年度經(jīng)審計營業(yè)收入的29.2%。*ST雅博稱，項目簽訂正式合同并順利實施后，預(yù)計對公司2020年經(jīng)營業(yè)績產(chǎn)生積極影響。

中鐵十七局承建的太原老軍營小區(qū)一期改造工程主體近日完工。該項目是山西省首個引入社會資本參建的老舊小區(qū)節(jié)能改造PPP項目，項目由中國鐵建投資建設(shè)，預(yù)計年底將竣工并交付使用。

華創(chuàng)證券研報顯示，物管行業(yè)發(fā)展空間大、增速高，2030年市場規(guī)模有望達2萬億-3萬億元。同時，物管行業(yè)呈現(xiàn)出行業(yè)集中度提升、增值服務(wù)占比提升、非住宅占比提升特征，行業(yè)成長維度將得到擴充。

《方案》提及“推動物業(yè)服務(wù)線上線下融合發(fā)展”“搭建智慧物業(yè)平臺”。華創(chuàng)證券認(rèn)為，這意味著物管行業(yè)流量入口價值逐步得到認(rèn)可。

在此背景下，物業(yè)公司積極構(gòu)建智慧平臺。融創(chuàng)服務(wù)和鋒物科技達成合作，鋒物科技成為融創(chuàng)地產(chǎn)集團、融創(chuàng)服務(wù)在智慧社區(qū)、數(shù)字運營領(lǐng)域的戰(zhàn)略合作伙伴。融創(chuàng)服務(wù)方面稱，鋒物科技能夠為公司物業(yè)和地產(chǎn)開發(fā)提供創(chuàng)新的社區(qū)物業(yè)云、智慧安防、智慧家居中控系統(tǒng)等智能化平臺和應(yīng)用，覆蓋社區(qū)治理、物業(yè)服務(wù)、智能家居全面閉環(huán)的解決方案。金科服務(wù)則堅持“服務(wù)+科技”“服務(wù)+生態(tài)”的發(fā)展戰(zhàn)略，以大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)智慧服務(wù)平臺為驅(qū)動，提供智慧服務(wù)綜合解決方案。（文章來源： 中國證券報）