安康市漢濱區(qū)舊宅基地騰退復(fù)墾項目投資預(yù)算對比分析
——以漢濱區(qū)2019 年度17 個鎮(zhèn)辦騰退項目為例

王捷WANG Jie；王志超WANG Zhi-chao；李楊LI Yang；南慶偉NAN Qing-wei；蔡彤彤CAI Tong-tong

（①中國建筑材料工業(yè)地質(zhì)勘查中心陜西總隊，西安710003；②陜西秦泰土地勘測規(guī)劃有限公司，西安710003）

1 項目背景及概況

1.1 項目背景

為貫徹落實黨的十九大精神、習(xí)近平總書記扶貧開發(fā)戰(zhàn)略思想和中省市移民搬遷決策部署，提高節(jié)約集約用地水平，漢濱區(qū)自2016 年起逐年開展了移民搬遷舊宅基地騰退復(fù)墾工作，并出臺了《漢濱區(qū)移民（脫貧）搬遷舊宅騰退復(fù)墾工作實施方案》，促進了項目實施的流程化、標準化。

項目的開展有力促進了各鎮(zhèn)、村新農(nóng)村建設(shè)、生態(tài)扶貧避災(zāi)移民搬遷、脫貧攻堅及盈余建設(shè)用地指標流轉(zhuǎn)等工作，對落實“一戶一宅，建新拆舊”的土地政策、提高群眾住房安全、改善農(nóng)戶生活有著重要意義。

1.2 項目概況

漢濱區(qū)位于陜西省南部，北依秦嶺，南接巴山，屬陜南秦巴山地丘陵溝壑區(qū)，下轄28 個鎮(zhèn)辦。漢濱區(qū)2019 年度17 個鎮(zhèn)辦的舊宅基地騰退復(fù)墾工作涉及漢濱區(qū)牛蹄鎮(zhèn)等17 個鎮(zhèn)辦，共181 個行政村，9626 個地塊，13990 戶農(nóng)戶，建設(shè)規(guī)模7816.64 畝，按地域、規(guī)模劃分為15 個項目。

項目開展前期，測繪人員對各鎮(zhèn)村有意愿騰退的農(nóng)戶進行了逐戶入戶勘丈，獲取了房屋現(xiàn)狀、位置坐標等資料，以實地調(diào)查勘測的建筑物及附著物權(quán)屬界線為基礎(chǔ)，并結(jié)合“漢濱區(qū)2018 年度變更調(diào)查數(shù)據(jù)庫”中圖斑范圍線來確定各地塊復(fù)墾范圍，各鎮(zhèn)辦項目概況見表1，平均每戶圖斑面積372.49m2，每戶拆除面積140.80m2（拆除面積為房屋、院場、附屬面積之和），拆除面積占圖斑面積比為0.38。

2 項目工程設(shè)計

2.1 項目設(shè)計目標及標準

按照“打包項目、統(tǒng)一實施、有償騰退”的原則，將分布零散的舊宅基地統(tǒng)一立項設(shè)計成舊宅騰退復(fù)墾土地綜合整治項目，本著“宜林則林，宜耕則耕”的原則，將各項目復(fù)墾點復(fù)墾為耕地或林地，復(fù)墾后土地繼續(xù)由原農(nóng)戶經(jīng)營使用。

項目設(shè)計標準[1][2]為：①拆除舊宅基地上殘余房屋設(shè)施，復(fù)墾后旱地有效土層厚度大于40cm，林地大于20cm；②有機質(zhì)含量不小于1%，土壤pH 值5.5～8.0；③復(fù)墾后臺面坡度＜5°；④礫石及瓦礫含量不超過5%；⑤排洪標準按照10 年一遇24 小時最大暴雨設(shè)計。

2.2 項目工程設(shè)計內(nèi)容

根據(jù)各復(fù)墾點的土地利用現(xiàn)狀以及復(fù)墾方向、工程設(shè)計內(nèi)容按類型可分為以下三類：拆除工程（房屋整體拆除、地面拆除、地基拆除）、土地平整工程（耕作田塊修筑、耕作層地力保持）、灌溉與排水工程。各項目的工程內(nèi)容布局及其數(shù)量采用統(tǒng)一設(shè)計標準及計算方式[3]，由于篇幅所限，以下工程內(nèi)容為17 個鎮(zhèn)辦總的設(shè)計工程量。

2.2.1 拆除工程

包括磚混結(jié)構(gòu)拆除（1 磚墻）25190.57m2，磚木結(jié)構(gòu)拆除（1 磚墻）93492.17m2，土木結(jié)構(gòu)拆除1249823.72m2，附屬設(shè)施拆除11618.20m2；條石、磚地面拆除8570.61m2，混凝土地面拆除36392.53m2；地基拆除9038.50m3。

2.2.2 土地平整工程

包括墻體搗碎（人工挖土方四類土）1499788.47m3，建筑物土方回填（松填不夯實）999858.98m3，土地翻耕（人工）443.6527hm2，人工平土（一、二類土）3041020.81m2；雙膠輪車運土（300m）193953.56m3，人工平土（三、四類土）575075.98m2。

表1 漢濱區(qū)2019 年度17 個鎮(zhèn)辦的舊宅基地騰退復(fù)墾項目概況表

2.2.3 灌溉與排水工程

包括新建排水土溝415309.00m。

3 項目投資預(yù)算編制

3.1 預(yù)算編制依據(jù)

《土地開發(fā)整理項目預(yù)算定額》（財綜[2011]128 號）；《土地開發(fā)整理項目施工機械臺班費定額》（財綜[2011]128號）；《全國統(tǒng)一房屋修繕工程預(yù)算定額 陜西省價目表》（土建分冊2001）；《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署公告[2019]39 號）；安康市工程造價管理信息（材料信息價2019 年 第4 期）。

3.2 取費標準

本項目預(yù)算人工單價按六類工資區(qū)，甲類工單價51.04 元，乙類工單價38.84 元記取，根據(jù)我省陜建發(fā)[2013]181 號《關(guān)于調(diào)整房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程工程量清單計價綜合人工單價的通知》和國土資耕發(fā)[2014]17 號《陜西省占補平衡補充耕地項目工程價款結(jié)算管理辦法》相關(guān)條文規(guī)定對我省建設(shè)工程綜合人工單價調(diào)整為72.5 元/工日，調(diào)整后增加的部分計入單價表的 “差價部分”，并計相應(yīng)稅金[3][4]。

材料價格采用2019 年第4 期安康市各縣區(qū)建設(shè)工程材料信息價和漢濱區(qū)建筑材料市場價，稅金費率標準為按9%計取。

3.3 獎補政策

依據(jù)《漢濱區(qū)移民（脫貧）搬遷舊宅騰退復(fù)墾工作實施方案的通知》的通知（漢政辦發(fā)【2017】67 號）執(zhí)行騰退補助標準為[5]：土木結(jié)構(gòu)50 元/m2，磚木結(jié)構(gòu)70 元/m2，磚混結(jié)構(gòu)80 元/m2；該項費用屬于政府獎勵性補助資金，單列于項目其他費用之外。

3.4 預(yù)算結(jié)果

項目投資預(yù)算由工程施工費（直接費、間接費、利潤和稅金）、設(shè)備費、其它費用（前期工作費、工程監(jiān)理費、拆遷補償費、竣工驗收費、業(yè)主管理費）、不可預(yù)見費、獎補費組成[4]，預(yù)算成果于2019 年4 月至9 月編制完成。17 個鎮(zhèn)辦的項目總投資21534.27 萬元，其中工程施工費12165.81萬元（占比56.50%），設(shè)備購置費0.00 萬元（占比0.00%），其他費用1836.22 萬元（占比8.53%），不可預(yù)見費420.06萬元（占比1.95%），獎補費用7112.18 萬元（占比33.03%）。

17 個鎮(zhèn)辦的投資預(yù)算成果見表2，各鎮(zhèn)之間分項投資占各鎮(zhèn)總投資的比例略有差異，但與17 個鎮(zhèn)辦合計分項投資占總投資比例接近（相差小于3%）。

4 投資預(yù)算對比分析

由于工程費用中其他費用和不可預(yù)見費均是以施工費為計費基數(shù)計取，在固定計費區(qū)間內(nèi)其他費用和不可預(yù)見費占施工費的比例是固定的，因此本文重點對比分析各鎮(zhèn)的施工費和總投資，17 個鎮(zhèn)辦平均畝均施工費為1.5564 萬元/畝，平均畝均總投資（含獎補）為2.7549 萬元/畝。（表3）

4.1 施工費構(gòu)成分析

施工費由拆除工程、土地平整工程、灌溉與排水工程三部分構(gòu)成，綜合17 個鎮(zhèn)辦預(yù)算成果，三大類工程占施工費比例分別為：56.52%、39.28%、4.21%，見表3，各鎮(zhèn)占比與平均值接近，略有差異，其中石梯鎮(zhèn)拆除工程費用占施工費比例最大，為63.56%，是由于石梯鎮(zhèn)房屋多為條石、磚木結(jié)構(gòu)，單位面積拆除費用高于一般土木結(jié)構(gòu)房屋所致[3]。

4.2 畝均施工費對比分析

畝均施工費為單位建設(shè)規(guī)模的施工費用，17 個鎮(zhèn)辦平均畝均施工費為1.5564 萬元/畝，各鎮(zhèn)畝均施工費最低為茨溝鎮(zhèn)1.2709 萬元/畝，最高為石梯鎮(zhèn)1.8457 萬元/畝，究其原因，一是拆除面積占復(fù)墾面積比例，單位圖斑面積內(nèi)，拆除面積越大，施工費用越大，畝均施工費隨拆除面積占圖斑面積比的變化相應(yīng)的增減，見圖1；二是房屋結(jié)構(gòu)類型的差異造成的，如石梯鎮(zhèn)和壩河鎮(zhèn)，拆除面積占圖斑面積比例相近，但是石梯鎮(zhèn)畝均施工費高于壩河鎮(zhèn)，是由于石梯鎮(zhèn)大多為條石、磚木結(jié)構(gòu)房屋，定額拆除費用（65.86元/m2）高于壩河鎮(zhèn)土木結(jié)構(gòu)房屋（47.37 元/m2）所致。

表2 漢濱區(qū)2019 年度17 個鎮(zhèn)辦的舊宅基地騰退復(fù)墾項目預(yù)算成果表

表3 漢濱區(qū)2019 年度17 個鎮(zhèn)辦舊宅基地騰退復(fù)墾項目施工費及總投資對比表

4.3 畝均總投資對比分析

畝均總投資為單位建設(shè)規(guī)模的總投資費用（含獎補），17 個鎮(zhèn)辦平均畝均總投資（含獎補）為2.7549 萬元/畝，由于其他費用和不可預(yù)見費是以施工費為基數(shù)計取，相應(yīng)的獎補費用是以房屋面積為基數(shù)計取，因此各鎮(zhèn)畝均總投資隨著畝均施工費的差異，相應(yīng)的增長、降低，見圖2。

5 結(jié)論

圖1 漢濱區(qū)2019 年度17 個鎮(zhèn)辦舊宅基地騰退復(fù)墾項目畝均施工費與拆除面積占圖斑面積比關(guān)系圖

圖2 漢濱區(qū)2019 年度17 個鎮(zhèn)辦舊宅基地騰退復(fù)墾項目畝均施工費與畝均總投資關(guān)系圖

本文以安康市漢濱區(qū)2019 年度17 個鎮(zhèn)辦的舊宅基地騰退復(fù)墾項目工程設(shè)計與預(yù)算成果為基礎(chǔ)，介紹了項目工程設(shè)計內(nèi)容與預(yù)算編制情況，各項目平均畝均施工費為1.5564 萬元/畝，平均畝均總投資（含獎補）為2.7549萬元/畝；對比分析了總投資、施工費的費用構(gòu)成情況，并分析了差異形成的原因，提出了畝均施工費隨拆除面積占圖斑面積比的變化關(guān)系。17 個鎮(zhèn)辦含蓋漢江南北，項目成果的總結(jié)分析對陜南地區(qū)舊宅騰退項目的立項、可研、設(shè)計具有參考意義。