工業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)分析及定位

劉國元 （中鐵合肥建筑市政工程設(shè)計(jì)研究院有限公司，安徽 合肥 230000）

1 產(chǎn)業(yè)分析

1.1 發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的條件

1.1.1 順應(yīng)安徽省“十二五”產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃

①使傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)得到改造和提升，諸如裝備、家電以及汽車等制造業(yè)得到不斷的壯大，使化工、冶金以及非金屬材料和煤炭等產(chǎn)業(yè)得到不斷的改進(jìn)和提升，使紡織、服裝以及農(nóng)副產(chǎn)品的加工得到積極的發(fā)展，保證產(chǎn)業(yè)的不斷轉(zhuǎn)型和升級(jí)。提高自主創(chuàng)新的能力，使產(chǎn)品的附加值得到不斷的提高，使企業(yè)具有更強(qiáng)的品牌創(chuàng)新能力。

②使具有戰(zhàn)略意義的新興產(chǎn)業(yè)得到不斷的發(fā)展和壯大，將主要的力量集中在公共安全、電子信息、新能源、節(jié)能環(huán)保以及新材料和新能源汽車等諸多方面，使產(chǎn)業(yè)具有支柱性和先導(dǎo)性。

③推動(dòng)服務(wù)業(yè)加快發(fā)展，積極發(fā)展科技研發(fā)、工業(yè)設(shè)計(jì)、文化創(chuàng)意、服務(wù)外包、中介服務(wù)、總部經(jīng)濟(jì)和會(huì)展經(jīng)濟(jì)等新興服務(wù)業(yè)。擴(kuò)大服務(wù)業(yè)綜合改革試點(diǎn)范圍，培育一批具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的服務(wù)業(yè)大型企業(yè)集團(tuán)，建設(shè)一批特色鮮明，品牌效應(yīng)明顯的服務(wù)業(yè)，提升服務(wù)業(yè)比重和水平。

④大力發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，使文化旅游、廣播電視、演藝娛樂和新聞出版得到不斷的發(fā)展，為文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供推動(dòng)力，對(duì)傳統(tǒng)的文化產(chǎn)業(yè)進(jìn)行不斷的改造和完善，使數(shù)字出版和文化創(chuàng)意得到大力發(fā)展，不斷加快蕪湖和合肥的動(dòng)漫基地發(fā)展步伐。在省內(nèi)大力建設(shè)動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)，加大體育事業(yè)發(fā)展力度。

1.2 符合合肥打造科技研發(fā)和文化創(chuàng)意的創(chuàng)新基地的要求

做強(qiáng)4大支柱性先進(jìn)制造業(yè)，培育6大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展6大現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，積極發(fā)展都市農(nóng)業(yè)，打造一中心三基地。

①現(xiàn)代服務(wù)中心：包括商貿(mào)物流（消費(fèi)品集散，公路、鐵路、航空物流），商務(wù)金融（行政辦公、總部基地、電子商務(wù)、金融后臺(tái)），旅游會(huì)展（旅游組織、旅游服務(wù)、會(huì)議、國際展覽），信息服務(wù)（軟件、服務(wù)外包、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、信息與科技咨詢、中介服務(wù)等）。

②創(chuàng)新基地：包括科技研發(fā)（國家尖端科研、研發(fā)轉(zhuǎn)化、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、創(chuàng)業(yè)孵化、智能城市），文化創(chuàng)意（徽商文化交流、藝術(shù)表演、動(dòng)漫游戲、出版?zhèn)髅健⒂耙暶襟w）。

③現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地：包括食品和汽車零部件、裝備以及家用器等諸多的先進(jìn)制造，戰(zhàn)略新興（新一代信息技術(shù)、新能源、新材料、生物醫(yī)藥、公共安全、節(jié)能環(huán)保），都市農(nóng)業(yè)（特色種植、健康養(yǎng)殖、休閑觀光）。

④休閑旅游基地包括溫泉度假（半湯、湯池的綜合利用），環(huán)湖旅游（世界唯一的環(huán)大湖都市區(qū)，“東方日內(nèi)瓦湖”），文化休閑（歷史與現(xiàn)代的多元文化體驗(yàn)）。

1.3 處于合肥市“十二五”產(chǎn)業(yè)空間布局的北部集聚區(qū)核心區(qū)

①東部產(chǎn)業(yè)：主體是肥東和合肥經(jīng)濟(jì)經(jīng)發(fā)區(qū)和示范園和商貿(mào)物流開發(fā)區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品和鋼鐵的加工，商貿(mào)物流和家電，以及新型化工。

②西部產(chǎn)業(yè)：主體是南崗科技園及蜀山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，發(fā)展節(jié)能環(huán)保和公共安全，新能源和電子信息與軟件，以及汽車和家電。

③西南部產(chǎn)業(yè)：主體是新港和包河、肥西工業(yè)園、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，發(fā)展電子信息和新材料以及新型化工和裝備制造，還有汽車和家電。

④北部產(chǎn)業(yè)：主體是雙鳳經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、廬陽工業(yè)園，以及新站綜合開發(fā)區(qū)等，重點(diǎn)就是發(fā)展節(jié)能環(huán)保、機(jī)械加工、紡織服裝，以及新材料和新能源，還有新型的平板顯示等眾多產(chǎn)業(yè)。

1.4 契合合肥經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃

合肥產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略：建設(shè)的中心主要就是物流、文化旅游、金融、總部經(jīng)濟(jì)和商貿(mào)，在建設(shè)的過程中主導(dǎo)就是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，支撐則是先進(jìn)的制造業(yè)，建設(shè)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系與生態(tài)農(nóng)業(yè)保持一定的協(xié)調(diào)，使經(jīng)濟(jì)的發(fā)展保持又好又快。

①對(duì)新興產(chǎn)業(yè)進(jìn)行大力的培育：在建設(shè)基地的過程中要和國家的新型平板顯示進(jìn)行對(duì)接，在工業(yè)區(qū)內(nèi)引進(jìn)相關(guān)的零部件配套建設(shè)；建設(shè)的核心就是新材料和能源，以及電子信息等眾多的產(chǎn)業(yè)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行積極的謀劃，對(duì)招商力度進(jìn)行不斷的加強(qiáng)。此外，還需要和省內(nèi)的其他區(qū)縣進(jìn)行合作，不斷擴(kuò)大工業(yè)區(qū)，使新空間得到不斷的開拓。

②不斷融入生產(chǎn)性的服務(wù)，規(guī)劃好蒙城北路沿線等所有的服務(wù)性的用地，促進(jìn)都市工業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)。在建設(shè)生產(chǎn)性的服務(wù)聚集區(qū)時(shí)，進(jìn)行現(xiàn)代物流和工業(yè)設(shè)計(jì)，以及生產(chǎn)資料市場(chǎng)的研發(fā)。

③發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的過程中，對(duì)財(cái)稅激勵(lì)進(jìn)行不斷的促進(jìn)和完善，對(duì)招商引資的各種政策進(jìn)行不斷的改進(jìn)和完善，使機(jī)構(gòu)投資者和集團(tuán)總部，以及跨國公司向中央商務(wù)區(qū)等重點(diǎn)的地區(qū)不斷的集聚，使總部的發(fā)展不斷的提升。

④將國內(nèi)外知名的一些軟件企業(yè)引入到工業(yè)區(qū)內(nèi)，在加大開發(fā)軟件的同時(shí)，也要不斷地促進(jìn)軟件的外包，使信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)得到不斷的構(gòu)建，提升其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

1.5 服務(wù)外包推動(dòng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展

合肥在2011年的外包和接包合同的簽約金額同比上升了326.4%，而執(zhí)行金額同比上升了351.2%，在全國21個(gè)進(jìn)行服務(wù)外包的示范城市中，其增幅最快?，F(xiàn)在，在整個(gè)合肥，有350家企業(yè)進(jìn)行各類的服務(wù)外包，有6萬人從事此類工作，根據(jù)商務(wù)部的統(tǒng)計(jì)，在合肥有210家的服務(wù)外包企業(yè)進(jìn)入到系統(tǒng)中，涉及了4.3萬人。

現(xiàn)在，全市形成的服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)，其最大的特色就是包括了工程設(shè)計(jì)和呼叫中心、金融后臺(tái)服務(wù)和數(shù)據(jù)處理、軟件的研發(fā)等，并且聚集度也在不斷的增加，其中工程設(shè)計(jì)外包業(yè)務(wù)比重上升勢(shì)頭迅猛，由去年的5.4%增長到26.4%。

以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主的合肥服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，提升了合肥的創(chuàng)意環(huán)境，將集聚眾多創(chuàng)意人才，為合肥創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的起步奠定良好的基礎(chǔ)。研發(fā)設(shè)計(jì)、技術(shù)咨詢、動(dòng)漫網(wǎng)游等創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)作為合肥服務(wù)外包領(lǐng)域的主要組成部分，將隨著合肥服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而不斷發(fā)展成熟。

2 產(chǎn)業(yè)定位

通過前面對(duì)本項(xiàng)的地理位置、周邊環(huán)境、產(chǎn)業(yè)分析、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的機(jī)遇和挑戰(zhàn)等分析，得出本項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)定位：以電子信息研發(fā)、新材料研發(fā)、建筑設(shè)計(jì)、工業(yè)設(shè)計(jì)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；新能源研發(fā)、工程咨詢、新媒體和影視為輔助產(chǎn)業(yè)；時(shí)尚消費(fèi)作為商業(yè)領(lǐng)域，是產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，可作為補(bǔ)充型輔助產(chǎn)業(yè)。

輔助產(chǎn)業(yè)與主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的關(guān)系：主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)可以帶動(dòng)相關(guān)的輔助產(chǎn)業(yè)發(fā)展，例如新材料研發(fā)的發(fā)展能夠帶動(dòng)新能源產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而工業(yè)設(shè)計(jì)則能夠帶動(dòng)工程咨詢的發(fā)展。輔助產(chǎn)業(yè)有利于培育新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，如新媒體、影視等文化傳媒產(chǎn)業(yè)。

補(bǔ)充型輔助產(chǎn)業(yè)有利于帶動(dòng)項(xiàng)目的人氣，創(chuàng)意消費(fèi)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠拉長項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)鏈，同時(shí)提升項(xiàng)目的人氣。綜上所述，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、輔助產(chǎn)業(yè)和延伸產(chǎn)業(yè)是相輔相成、彼此促進(jìn)以及和諧共融的關(guān)系。

3 總結(jié)

通過較為系統(tǒng)的分析和總結(jié)，分析和探討了工業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃和建設(shè)工作所具有的推廣性和可操作性，但是本文所研究的課題是非常廣泛的，在收集資料時(shí)也比較困難，再加上筆者的知識(shí)和水平的限制，本文的研究僅僅是處在初步階段，在文中還存在很多缺陷和不足，希望各位學(xué)者和專家斧正，也希望本文能引起更多的專業(yè)人士關(guān)注并參與到工業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃建設(shè)的研究工作中來，推進(jìn)我國工業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展。