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    《民法典》對房屋出租做了哪些新規(guī)定

    2020-12-27 05:37:47王秀玲
    山東農(nóng)機(jī)化 2020年6期
    關(guān)鍵詞:同等條件居住權(quán)出租人

    王秀玲

    《中華人民共和國民法典》(以下簡稱《民法典》)已于2020 年5 月28 日在十三屆全國人大三次會議上表決通過,并將于2021 年1 月1 日施行,標(biāo)志著房屋租賃所依據(jù)的法律《合同法》即將被其取而代之?!睹穹ǖ洹分嘘P(guān)于房屋出租的法律規(guī)定較《合同法》做了較大的修改,更加有利于保障承租人的居住權(quán)益,同時也兼顧了出租人的權(quán)益,充分體現(xiàn)了堅(jiān)持以人民為中心發(fā)展理念和堅(jiān)持“房屋的居住屬性”“住房不炒”及保障承租人的居住權(quán)益的政策導(dǎo)向。結(jié)合對《民法典》的學(xué)習(xí)理解對房屋租賃有關(guān)問題的新規(guī)定分析如下:

    一、設(shè)立居住權(quán)的房屋能不能租?

    在2021 年之前,沒有房屋設(shè)立居住權(quán)的法律規(guī)定,但是《民法典》從明年開始實(shí)施后,大量的房屋將來可能設(shè)置居住權(quán),這樣的房屋將被視為租房的“雷區(qū)”“紅線”,最好不要去碰它,因?yàn)椤睹穹ǖ洹芬?guī)定設(shè)立居住權(quán)的房屋不允許對外出租。一旦承租了這樣的房屋,遇到法律糾紛其租賃合同將被認(rèn)定為無效合同。因此,自2021 年以后,租房人應(yīng)當(dāng)要求在房屋租賃合同中寫明:該房屋沒有設(shè)立居住權(quán),且在租賃期間也不得新設(shè)居住權(quán)。否則出租人應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任,并在合同中明確出租人要承擔(dān)一定數(shù)額的違約金。

    二、房屋可以隨便被轉(zhuǎn)租嗎?

    現(xiàn)實(shí)中有不少人的房屋被轉(zhuǎn)租過,社會上也有些專門做“二房東”的人,他們將承租下來的房屋再轉(zhuǎn)租給其他人,自己收取租金差價。原來法律對“二房東”這種轉(zhuǎn)租行為做出了規(guī)定,如果沒有經(jīng)過出租人同意,這種轉(zhuǎn)租是不受法律保護(hù)的,租賃合同是可以被解除的。這就可能導(dǎo)致房屋的租賃關(guān)系處于不穩(wěn)定狀態(tài),容易出現(xiàn)租賃糾紛。如果所承租的房屋是轉(zhuǎn)租的,則隨時有可能被人趕出去的風(fēng)險(xiǎn)。所以這次《民法典》新增規(guī)定中明確如果出租人明明知道承租人進(jìn)行了轉(zhuǎn)租,在6 個月內(nèi)不提出異議的,就視為出租人同意了轉(zhuǎn)租的行為。這就從法律上保證了承租人的租住權(quán)利。因此,為避免風(fēng)險(xiǎn)和糾紛,切實(shí)保障自己的權(quán)利,承租人應(yīng)當(dāng)要求在房屋租賃合同中寫明:房屋來源屬于出租人所有,不是租賃來的房源,還要查看房屋所有權(quán)證明材料;如果知道該房屋是轉(zhuǎn)租的性質(zhì),則要求房屋所有權(quán)人出具同意轉(zhuǎn)租的證明材料。

    三、房屋所有權(quán)有爭議或被查封的可以退租嗎?

    在租賃過程中,如果房屋所有權(quán)產(chǎn)生爭議,或者出租人因?yàn)樵V訟糾紛,房屋被司法機(jī)關(guān)查封、扣押,影響了承租人的生活穩(wěn)定,甚至有的還會對承租人的人身和家庭財(cái)產(chǎn)安全造成影響,承租人想趕快退房,但是卻因?yàn)樽赓U合同時間不到期,無法解除合同,苦不堪言。這次《民法典》新增了保護(hù)承租人的合法權(quán)益條款,明確了當(dāng)房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、扣押等情況,或者房屋權(quán)屬有爭議時,承租人可以退房。承租人一旦發(fā)現(xiàn)房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、扣押,或者房屋權(quán)屬發(fā)生爭議時,要保留好相關(guān)證據(jù),并及時通知出租人要求解除合同。法律規(guī)定有下列情形之一,非因承租人原因致使租賃物無法使用的,承租人可以解除合同:(一)租賃物被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、扣押;(二)租賃物權(quán)屬有爭議;(三)租賃物具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定情形。

    四、租期到了承租人還能享有優(yōu)先租賃權(quán)嗎?

    在現(xiàn)實(shí)生活中除非是承租人對居住條件、環(huán)境特別不滿意或工作地點(diǎn)發(fā)生變化等原因,一般情況下承租人都不太愿意搬來搬去,一方面是搬家特別辛苦、特別麻煩,另一方面是搬家還會增加很多成本和費(fèi)用。承租人最怕碰到被迫搬家的事,尤其是怕房東不打招呼就把房子賣給了別人,或者是遇到了租賃合同到期后,出租人通知承租人要解除合同、不再續(xù)租了或已經(jīng)租給別人了,這時承租人就只好到處去找新的房源。對這方面問題,自2021 年起就要改變了,法律明確規(guī)定房屋承租人享有優(yōu)先承租權(quán)。雖然承租人有優(yōu)先承租權(quán),但是優(yōu)先承租權(quán)是有條件的,即租賃期限屆滿,房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。這里的同等條件主要包括購房的價格、付款的方式等都一樣的情況下。如果雙方對上述條件達(dá)不成一致,那么承租人的優(yōu)先承租權(quán)將不再享有。所以承租人要想獲得優(yōu)先承租權(quán),還要權(quán)衡好房屋的性價比,這方面的權(quán)利在現(xiàn)實(shí)中不太好實(shí)現(xiàn)。

    五、承租人的優(yōu)先購買權(quán)還能夠體現(xiàn)出來嗎?

    之前的《合同法》僅僅規(guī)定了出租人在出售房屋時,承租人享有優(yōu)先購買權(quán)?,F(xiàn)實(shí)中這必然導(dǎo)致一個問題是:如果出租人想將房屋過戶給自己的孩子、父母,卻需要征求承租人的意見,因?yàn)榉梢?guī)定承租人有優(yōu)先購買的權(quán)利?,F(xiàn)實(shí)生活中將房屋低價賣給自己的兄弟姐妹或親屬的不在少數(shù),雖然法律規(guī)定承租人享有同等條件優(yōu)先購買權(quán),但是由于受世俗等因素影響,優(yōu)于自己親屬賣給承租人的情況一般不會發(fā)生。因此,原來的法律規(guī)定和現(xiàn)實(shí)情況產(chǎn)生了巨大的反差和沖突。這次《民法典》對此做了重大修改,即出租人出賣租賃房屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利;但是,房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外;出租人履行通知義務(wù)后,承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的,視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。由此可見,新法律規(guī)定了近親屬的購買權(quán)優(yōu)先于承租人,承租人的優(yōu)先購買權(quán)利受到較大的限制。當(dāng)出租人出售房屋時,承租人如果想購買出租人的房屋,必須要及時表達(dá)自己想購買的意愿,否則其優(yōu)先購買權(quán)將會喪失。

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