撬動鄉(xiāng)村振興的有效支點
——浙江省閑置宅基地和閑置農(nóng)房盤活利用調(diào)查

盤活利用閑置宅基地和閑置農(nóng)房，是實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的一大課題。今年，浙江省委農(nóng)村工作會議對穩(wěn)慎推進農(nóng)村宅基地制度改革、拓展改革試點、豐富試點內(nèi)容、抓緊制定加強農(nóng)村宅基地管理指導(dǎo)意見、研究起草農(nóng)村宅基地使用條例、開展閑置宅基地復(fù)墾試點等工作進行了部署。近期，圍繞這些工作內(nèi)容，浙江省農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳課題組先后赴湖州、紹興、衢州等地開展了專題調(diào)研。

一、全省閑置宅基地和閑置農(nóng)房的基本情況

根據(jù)農(nóng)業(yè)農(nóng)村部的入戶調(diào)查及原浙江省國土資源廳的抽樣調(diào)查，經(jīng)初步統(tǒng)計估算，浙江省農(nóng)村宅基地共995萬余宗，面積約9.1萬公頃。已登記發(fā)證709萬宗，面積6.4萬公頃，占宅基地總面積的71%左右；閑置宅基地（含閑置農(nóng)房）共53萬余宗，面積為0.4萬公頃，占農(nóng)村宅基地面積的4.36%。閑置宅基地（含閑置農(nóng)房）中，已經(jīng)流轉(zhuǎn)的占總數(shù)的32.02%。

農(nóng)村房屋和宅基地的閑置原因，主要有以下幾個方面：一是在外經(jīng)商務(wù)工。浙江省農(nóng)民常年外出經(jīng)商務(wù)工，很少回鄉(xiāng)居住，造成房屋閑置。一般來說，地區(qū)越貧困，越是偏遠(yuǎn)、越是條件差、越是發(fā)展不充分，農(nóng)村人口外流的越多，特別是常年在外務(wù)工的人員越多，宅基地閑置的比例越高、面積越大。二是已在城市安家落戶。浙江省工業(yè)化城市化推進快，城鎮(zhèn)化率達到68%，大量農(nóng)民已經(jīng)在城鎮(zhèn)穩(wěn)定居住就業(yè)。在農(nóng)村的房子和宅基地常年閑置，“老人守房”現(xiàn)象普遍存在。三是一戶多宅造成的閑置。這主要是通過繼承或私下交易等方式形成的。四是建新未拆舊造成的閑置。一些地方在推進新農(nóng)村建設(shè)中，在批準(zhǔn)農(nóng)民建房的同時，沒有及時收回老房和宅基地，沒有嚴(yán)格執(zhí)行拆除或繳納保證金的政策，造成老房和宅基地的閑置。五是農(nóng)戶房屋的部分閑置。浙江省農(nóng)民比較富裕，建房熱情高，農(nóng)房普遍建得比較高大，過去還能辦家庭工業(yè)，近些年隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、家庭作坊式低小散工業(yè)的整治，造成樓層的大量閑置，戶主一般住用1-2層，三層以上基本是空置。

浙江省盤活利用閑置宅基地和閑置農(nóng)房具有良好工作基礎(chǔ)。一是城鄉(xiāng)融合度均衡度高。農(nóng)民收入水平高，城鄉(xiāng)居民收入比?。?018年為2.036:1），農(nóng)民對土地依賴度較低，城鄉(xiāng)居民對農(nóng)房資源雙向流動要求迫切，推動閑置宅基地和農(nóng)房盤活利用條件成熟。二是基礎(chǔ)工作較好。房地一體的不動產(chǎn)確權(quán)登記率達到77.3%，2013年起在全省開展“規(guī)范宅基地管理、破解農(nóng)民建房難”專項行動，每年專項下達農(nóng)民建房專項用地計劃指標(biāo)1萬畝左右，已基本解決全省農(nóng)村無房戶、危房戶建房需求。三是農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易體系較為完善。全省累計建成市縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場93個，設(shè)立鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)服務(wù)平臺979個，交易內(nèi)容日趨豐富，服務(wù)功能逐步完善，這為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)順利交易提供了平臺。

二、各地盤活利用閑置宅基地和閑置農(nóng)房的探索實踐

（一）開展調(diào)查。臺州市組成調(diào)研組，摸底調(diào)查閑置農(nóng)房盤活利用底數(shù)，據(jù)初步統(tǒng)計，臺州目前閑置農(nóng)房共有21190幢，已經(jīng)流轉(zhuǎn)12303幢，流轉(zhuǎn)率為58.1%，有意向流轉(zhuǎn)的2855幢，占比20.1%。紹興市在全省率先實施“閑置農(nóng)房激活計劃”，全面普查閑置農(nóng)房資源，計劃用3年時間，吸引100億元社會資本，實施1000個改造項目，激活1萬幢閑置農(nóng)房。截至2019年2月底，紹興市共激活閑置農(nóng)房10585幢，引入開發(fā)建設(shè)項目866個，吸納社會資本24.5億元，帶動農(nóng)戶就業(yè)10040人，村集體收入和農(nóng)民財產(chǎn)性收入分別增加6267.4萬元、7776.8萬元。

（二）出臺政策。2018年1月，紹興市出臺《關(guān)于實施“閑置農(nóng)房激活計劃”的指導(dǎo)意見》，全市域推開“閑置農(nóng)房激活”改革，在完善農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易制度、打通城鄉(xiāng)要素流動通道等方面積極探索，取得了良好成效?？聵颉⑸嫌莘謩e出臺了《柯橋區(qū)盤活利用閑置農(nóng)房試點方案》《柯橋區(qū)盤活利用閑置農(nóng)房準(zhǔn)則》《上虞區(qū)激活閑置農(nóng)房（宅基地）推進流轉(zhuǎn)交易三年行動計劃（2018-2020）》《上虞區(qū)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易管理辦法》等政策文件，紹興、上虞、柯橋等地都安排了專項資金，支持閑置農(nóng)房盤活利用。新昌“尚詩堂”激活項目，縣財政安排300萬元建設(shè)連接道路；柯橋嵋山激活項目，鎮(zhèn)政府投入300多萬元開展環(huán)境整治；出臺金融支持激活閑置農(nóng)房實施辦法，設(shè)計“農(nóng)房貸”“驛宿貸”等專項金融支持產(chǎn)品，對重點激活項目開展“一對一”上門金融服務(wù)。衢州市對民宿按床位數(shù)補助，每張床位可補助6000元。杭州市、寧波市、溫州市、紹興市、麗水市等按照民宿等級，分別采取按房間數(shù)或床位數(shù)進行補助。一些地方還出臺對出租房屋的農(nóng)戶進行獎勵的政策。如云和縣出臺了《空閑農(nóng)房二次創(chuàng)業(yè)改革試點實施方案》《云和縣空閑農(nóng)房征收再利用試點方案的通知》，允許社會工商資本參與，對符合條件的出租房屋的低收入農(nóng)戶給予獎勵。

（三）加強服務(wù)。各地落實“最多跑一次”的改革理念，把握激活農(nóng)房確權(quán)、登記、流轉(zhuǎn)、利用等環(huán)節(jié)，推行“一站式”服務(wù)，讓群眾、企業(yè)少跑腿?？聵?、上虞、永嘉、云和將閑置農(nóng)房使用權(quán)交易納入產(chǎn)權(quán)交易平臺，將符合對外租賃經(jīng)營條件的農(nóng)房錄入數(shù)據(jù)庫，公開發(fā)布房屋基本資料、受讓意向等信息，并統(tǒng)一組織交易簽約、結(jié)算交易資金、出具交易憑證。上虞“鄉(xiāng)路網(wǎng)”、柯橋“鄉(xiāng)愁網(wǎng)”、新昌“共享小院”三個公益性專門推介網(wǎng)站，已累計推介閑置農(nóng)房2937宗，流轉(zhuǎn)交易1397宗。永嘉縣充分發(fā)揮民營機構(gòu)承擔(dān)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)的優(yōu)勢和積極性，積極服務(wù)集體產(chǎn)權(quán)交易、農(nóng)房安置和閑置農(nóng)房盤活。紹興市還通過組建農(nóng)房經(jīng)營服務(wù)站、組織集中宣傳推介，為閑置農(nóng)房盤活利用牽線搭橋。

（四）有序推進。紹興市制訂《閑置農(nóng)房租賃合同》，指導(dǎo)鄉(xiāng)村規(guī)范流轉(zhuǎn)合同，防范法律風(fēng)險?？聵騾^(qū)制訂了閑置農(nóng)房盤活利用準(zhǔn)則，對規(guī)劃編制、建筑設(shè)計、市政設(shè)施、綠化景觀、流轉(zhuǎn)形式、準(zhǔn)入條件、日常管理等作出詳細(xì)規(guī)定，并要求租賃協(xié)議須公證。上虞區(qū)就閑置農(nóng)房重建改建出臺政策，允許合法農(nóng)房進行拆后重建、改建合格局部移位。

三、閑置宅基地和閑置農(nóng)房盤活利用的主要特點

（一）盤活數(shù)量分布不均。浙江省閑置宅基地和農(nóng)房盤活主要位于人口凈流出地區(qū)和鄉(xiāng)村偏遠(yuǎn)地區(qū)，這些地區(qū)在過去由于遠(yuǎn)離大中城市、交通不便、經(jīng)濟落后、就業(yè)機會少、收入較低，人們紛紛逃離這些地區(qū)，如麗水、衢州、溫州、金華的偏遠(yuǎn)鄉(xiāng)村等。近年來，隨著鄉(xiāng)村整體環(huán)境條件改善和人們收入水平提高，這些所謂的偏遠(yuǎn)地區(qū)由于生態(tài)環(huán)境良好，自然風(fēng)光優(yōu)美，傳統(tǒng)文化完好，其旅游休閑價值逐步被市場發(fā)現(xiàn)，精品民宿和農(nóng)家樂加快發(fā)展，美麗環(huán)境轉(zhuǎn)化為了美麗經(jīng)濟。如慶元縣橫坑村雖然距離縣城80公里，但具有獨特的村落文化受到旅友的追捧。

（二）盤活利用途徑多樣。一是村莊整治模式。采取拆除和新建相結(jié)合的方法，按照規(guī)劃對閑置宅基地和閑置農(nóng)房進行整治，推進村莊改造建設(shè)，解決村民建房和村莊臟亂差問題。衢江區(qū)馬蹊村以閑置宅基地和閑置農(nóng)房整治為突破口，拆除危舊房72戶，清理一戶多宅59戶，騰退宅基地1.4萬平方米，安置農(nóng)民建房17戶。二是改造利用模式。這是常規(guī)意義的盤活利用，即在保持外觀、結(jié)構(gòu)基本不變的情況下，加以改造利用發(fā)展二三產(chǎn)業(yè)。三是保護開發(fā)模式。主要是對廢棄的古村落、古建筑，實行保護性的保護利用。四是宅基地復(fù)墾模式。主要指采取整體搬遷或零星搬遷的高山村落或閑置房屋，采取拆除復(fù)墾的方式實現(xiàn)退宅還耕。

（三）開發(fā)業(yè)態(tài)豐富多彩。主要有休閑度假、特色餐飲、健康養(yǎng)生、養(yǎng)老公寓、電商經(jīng)濟、創(chuàng)意工廠、教育科普、民俗展示、文化活動、農(nóng)民工公寓等。其中，休閑度假民宿是最主要的盤活利用形式，既有家庭經(jīng)營的旅館、賓館，也有工商資本投資的山莊、精品酒店等。江山市清泉村是一個農(nóng)民下山搬遷村，臨近工業(yè)園區(qū)，村民房屋部分閑置比較多。村集體將村民空置房屋統(tǒng)一收儲，再統(tǒng)一租賃給開發(fā)區(qū)的農(nóng)民工和企業(yè)，用做農(nóng)民工公寓，村集體收取一點管理費；部分房屋租賃給淘寶企業(yè)，通過網(wǎng)店銷售農(nóng)產(chǎn)品和汽車配件，年交易額達到1億多元。桐廬縣百江鎮(zhèn)小京村將33幢老房整租給建筑師機構(gòu)，規(guī)劃建設(shè)小京塢國家建筑大師藝術(shù)集合村項目，30余位著名設(shè)計師加盟。

（四）產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)途徑多樣。一是直接租賃模式。由產(chǎn)權(quán)人經(jīng)村集體同意，與投資主體直接簽訂租賃協(xié)議。如溫嶺五岙村有100多幢漁民閑置石屋對外租賃，引入投資1億多元開辦14家精品民宿。這種模式老百姓比較歡迎，但投資者與村民的矛盾難調(diào)處。二是集體流轉(zhuǎn)模式。由村集體統(tǒng)一收租村民閑置房屋，對外引進民宿投資主體，發(fā)展民宿、文化、經(jīng)濟項目等。該模式受到投資者歡迎，可以消除投資的不確定性，也有利于村集體經(jīng)濟的發(fā)展。三是集體回購轉(zhuǎn)讓模式。村集體回購村民閑置房屋，組建開發(fā)公司，引進投資主體，發(fā)展產(chǎn)業(yè)項目。如溫嶺已收購了130多幢民房。四是股份合作模式。村集體設(shè)立經(jīng)營公司或合作社，村民將自己閑置房屋作價入股，由村里實行統(tǒng)一經(jīng)營或?qū)ν饨y(tǒng)一招租，同時實行村民農(nóng)房保底分配，年底進行利潤分紅。五是政府收儲掛牌模式。主要針對農(nóng)村廢棄和閑置房屋，采取政府收儲和掛牌出讓模式，發(fā)展農(nóng)（漁）家樂、民宿等新產(chǎn)業(yè)。如松陽、云和等地采用這種模式。六是平臺經(jīng)營服務(wù)模式。上虞區(qū)實行“產(chǎn)權(quán)交易公司+農(nóng)房經(jīng)營服務(wù)站+農(nóng)戶”的運作模式，在各村成立農(nóng)房經(jīng)營服務(wù)站，與農(nóng)戶就閑置農(nóng)房租賃事項進行協(xié)商，供銷社對意向農(nóng)房進行規(guī)劃改造和推介招商，主要用作民宿經(jīng)營。

（五）投資經(jīng)營主體各異。包括自我投資經(jīng)營、村集體投資開發(fā)、第三方投資開發(fā)和合作投資開發(fā)模式。自我投資開發(fā)模式，是典型意義上的農(nóng)家樂民宿經(jīng)營模式，就是房屋業(yè)主以自有房屋從事家庭餐飲經(jīng)營或家庭旅館經(jīng)營，這是民宿經(jīng)營的本質(zhì)形態(tài)。從村級投資開發(fā)看，主要是采取股份合作的形式發(fā)展鄉(xiāng)村旅游，建設(shè)文化活動場所等。新昌縣把原來產(chǎn)權(quán)屬于不同主體的閑置小學(xué)資產(chǎn)，整體劃撥給村一級開發(fā)利用。截至目前，大部分農(nóng)村完小被改為村辦公用房、文化禮堂、福利院等公益性用房，還有1500平方米的閑置農(nóng)村完小被用來出租辦廠，增加村集體經(jīng)濟收入。第三方投資開發(fā)模式，投資主體包括工商資本投資包括旅游公司投資、專業(yè)人士投資、政府或國有公司投資、城市市民投資等。市民投資主要用于改造自住，享受周末時光和田園生活；工商資本投資，主要是建精品度假酒店、培訓(xùn)基地；政府投資主要是建創(chuàng)意街區(qū)或小鎮(zhèn)，保護開發(fā)古村落古民居等。合作開發(fā)投資模式也很普遍?？鲁菂^(qū)通過政府牽線搭橋，建立“工商資本+農(nóng)戶+村集體”“工商資本+農(nóng)戶”的合作模式，實現(xiàn)了多方共贏。很多村級投資開發(fā)都采取了與工商資本合作的方式。

閑置宅基地和閑置農(nóng)房的盤活利用，雖然起步時間不長，但如石塊打破了湖水的寧靜，對農(nóng)村的發(fā)展產(chǎn)生了連鎖反應(yīng)，受到了極大關(guān)注，實現(xiàn)了投資方、農(nóng)戶和村集體的多贏，是鄉(xiāng)村振興的一個很好的切入點。具體來看，取得了幾個方面的積極效應(yīng)：

一是促進了鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)振興。閑置宅基地和閑置農(nóng)房大多位于以前所謂的偏遠(yuǎn)地帶，這些過去受冷落的地方，往往是風(fēng)景好、空氣好、水質(zhì)好、食材好、有文化的地方，所以受到市民和工商資本的青睞，也因此推動了新興產(chǎn)業(yè)的興起，打開了“綠水青山就是金山銀山”的轉(zhuǎn)化通道，助推了農(nóng)村產(chǎn)業(yè)振興?？鲁菂^(qū)創(chuàng)新探索“鄉(xiāng)宿”理念，以鄉(xiāng)宿整合鄉(xiāng)村資源，實現(xiàn)民宿和鄉(xiāng)村良性互動，同步發(fā)展，基本打造出“一翼兩軸”為主架構(gòu)的鄉(xiāng)宿經(jīng)濟圈。

二是增加了集體和農(nóng)民收入。柯橋嵋山自然村統(tǒng)一向農(nóng)戶回租農(nóng)房使用權(quán)，視房屋情況給予每平方米10元至20元一年的租金，投資商根據(jù)占地面積另按每平方米5元的租金支付給村集體。一年村里可增加50萬元以上的收入。不管是農(nóng)戶自主經(jīng)營，還是出租經(jīng)營，都增加了農(nóng)戶的財產(chǎn)性收入，同時還解決了農(nóng)戶的創(chuàng)業(yè)就業(yè)問題，增加了工資性收入。農(nóng)戶家庭經(jīng)營也不耽誤，并且有穩(wěn)定銷路，增加了經(jīng)營性收入?？鲁菂^(qū)七里“天光云景”民宿與村集體簽訂協(xié)議，村集體統(tǒng)一租用當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶的15幢閑置物業(yè)，農(nóng)戶以未來物業(yè)收益入股，在享受固定房租的基礎(chǔ)上還能獲得盈利分成，還帶動了農(nóng)民就業(yè)和農(nóng)產(chǎn)品銷售，實現(xiàn)了商業(yè)資本、農(nóng)戶、村集體三方共贏。

三是帶動了農(nóng)產(chǎn)品銷售。民宿大都采購本村村民生產(chǎn)的糧食、蔬菜、肉蛋等農(nóng)副產(chǎn)品，除了供應(yīng)住店客戶消費外，也可以賣給客人帶回家，帶動了農(nóng)產(chǎn)品和土特產(chǎn)品的銷售。怩山東籬民宿位于高山之上，由于生意興隆，本村的土雞蛋和土豬肉還不夠用，激發(fā)了農(nóng)戶發(fā)展生態(tài)養(yǎng)殖的積極性。

四是改善了農(nóng)村社會治理。通過激活閑置農(nóng)房，促進了新時代的各類人才“上山下鄉(xiāng)”，帶來了新農(nóng)民新思想新技術(shù)，有效改善了農(nóng)村社會治理，促進了鄉(xiāng)村文化設(shè)施完善，推動鄉(xiāng)村文化藝術(shù)發(fā)展，推動了鄉(xiāng)村文化振興。

此外，閑置農(nóng)房的盤活激活和改造利用，讓那些殘垣斷壁和瀕臨倒塌的房屋及時得到了修復(fù)，避免了倒塌、失火等風(fēng)險，美化了鄉(xiāng)村形態(tài)；增加了居住住房供給，分流了市民投資資金，促進了房地產(chǎn)健康發(fā)展；讓進城農(nóng)民吃了定心丸，促進了新型城市化的順利推進。

四、閑置宅基地和閑置農(nóng)房存在的問題和對策建議

一是業(yè)態(tài)比較單一，民宿無序發(fā)展。閑置農(nóng)房盤活利用方式集中于民宿，民宿雖然是近年來才發(fā)展起來，但已呈現(xiàn)過度投資的特征，數(shù)量擴張?zhí)?，特別是投資型民宿偏多，內(nèi)涵特色不明顯，同質(zhì)化競爭突出，普遍追求高檔化、洋化，不少民宿實質(zhì)是特色度假酒店。二是監(jiān)管不夠嚴(yán)格，服務(wù)還不到位。一些地方在盤活閑置宅基地和閑置農(nóng)房過程中，審批辦證還存多頭跑、流程繁、周期長等問題。配套政策還不完善，對閑置農(nóng)房改造管理、金融服務(wù)還不到位。用途管控不夠嚴(yán)格，一些企業(yè)老板以發(fā)展民宿為名，建私人會所或商務(wù)會所不在少數(shù)。三是產(chǎn)權(quán)交易不夠規(guī)范。一些集體經(jīng)濟為了引進項目，在對外進行統(tǒng)一招商時，有意壓低交易價格，且不進入產(chǎn)權(quán)交易平臺公開招投標(biāo)，有可能造成集體資產(chǎn)流失。產(chǎn)權(quán)服務(wù)功能有待加強，鄉(xiāng)村中介服務(wù)組織缺失。四是經(jīng)營風(fēng)險凸顯。投資民宿等鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)，投資大、回報期長，存在較大經(jīng)營風(fēng)險；一哄而上發(fā)展民宿項目，必然造成供過于求，加大投資風(fēng)險。莫干山民宿投資100萬以上的占75%，動輒數(shù)百萬元的不在少數(shù)。從目前來看，民宿入住率已不理想，只有極少數(shù)的精品民宿，如松陽的過云山居、江山峽里風(fēng)特色民宿等，由于獨特的資源條件、獨特的服務(wù)資源，擁有比較高的入住率，大部分投資型高端民宿，回報效果并不理想。從其他方面來看，如農(nóng)民房屋屬于宅基地屬性，閑置宅基地和閑置農(nóng)房盤活利用從事工商業(yè)活動后，雖然宅基地形態(tài)沒有變化，但其使用性質(zhì)實質(zhì)上已經(jīng)發(fā)生變化，是否需要做臨時用途變更登記并向投資者收繳一定比例的收益調(diào)節(jié)金？集體經(jīng)濟組織是宅基地的所有權(quán)主體，農(nóng)戶的閑置農(nóng)房的盤活利用，集體可否收取管理費或分享宅基地租金？利用閑置房屋發(fā)展集體經(jīng)濟項目，稅率偏高，不利于調(diào)動村集體和農(nóng)民的積極性；基層組織在盤活閑置農(nóng)房中的作用有待充分發(fā)揮，需要在下一步工作中研究解決。

對于下一步如何開展閑置宅基地和閑置農(nóng)房盤活利用，課題組建議從以下幾個方面進行完善。

一是夯實基礎(chǔ)，清晰產(chǎn)權(quán)，加快完成宅基地確權(quán)登記發(fā)證工作。明晰宅基地各項權(quán)利涵義，多元保障農(nóng)戶宅基地資格權(quán)，探索以“按人分配、按戶控制”的分配機制；加快完成農(nóng)村宅基地和房屋確權(quán)登記工作；完善農(nóng)村社會保障；加快立法修法工作，加快制定《農(nóng)村宅基地管理條例》。

二是明確目標(biāo)，細(xì)化舉措，完善農(nóng)房盤活配套支持政策。加強政策引導(dǎo)，明確利用方向、利用方式、利用重點，有序引導(dǎo)社會資金投向用于發(fā)展特色民宿、農(nóng)村電商、健康養(yǎng)老、旅游小鎮(zhèn)、民俗展覽等一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展項目；開發(fā)針對閑置農(nóng)房盤活利用的金融產(chǎn)品，政府產(chǎn)業(yè)基金和信貸擔(dān)保支持鄉(xiāng)村新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展；完善宅基地調(diào)控政策。對利用農(nóng)村閑置宅基地等存量建設(shè)用地發(fā)展農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)的，建議原則上按照存量與增量3:1比例給予新增建設(shè)用地計劃指標(biāo)獎勵。

三是開展調(diào)查，引導(dǎo)投資。要開展摸底調(diào)查，制定閑置宅基地和閑置農(nóng)房盤活利用規(guī)劃，引導(dǎo)合理投資。

四是嚴(yán)守底線，適度放活，切實維護村集體和農(nóng)戶的合法權(quán)益。要嚴(yán)格遵守宅基地流轉(zhuǎn)的自愿、有償原則。合理確定宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中的土地增值收益調(diào)節(jié)金收取比例并按規(guī)定進行收取，由集體成員共同分享。

五是試點引路，穩(wěn)步推進，及時總結(jié)推廣成功經(jīng)驗?？偨Y(jié)推廣義烏、德清及紹興、象山、安吉、云和等地實踐，完善相關(guān)操作辦法，開展社會風(fēng)險評估，穩(wěn)妥向各地推廣。