論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計規(guī)范體系的構(gòu)建與完善

吳鎮(zhèn)

【摘 要】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，其發(fā)展?fàn)顩r對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會建設(shè)具有直接的影響，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要構(gòu)建并完善會計規(guī)范體系，降低內(nèi)控風(fēng)險以便保證財務(wù)管理質(zhì)量。本文分析了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)有會計體系的現(xiàn)狀，并以此為基礎(chǔ)提出完善會計規(guī)范體系應(yīng)該采取的措施，以期為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長遠(yuǎn)健康發(fā)展提供啟示。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；會計規(guī)范體系；問題；措施

一、引言

隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會建設(shè)工作進(jìn)程的不斷加快，市場經(jīng)濟(jì)體制逐步完善，這為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，同時也帶來了更加激烈的挑戰(zhàn)。要想在日益激烈的房地產(chǎn)市場中獲得生存和發(fā)展，就要提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的綜合競爭力，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的性質(zhì)和特點加強財務(wù)管理力度，提高會計體系的規(guī)范性，建立健全會計規(guī)范體系，降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，以便為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展提供必要的財務(wù)保障。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計業(yè)務(wù)特點

與一般企業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)項目需要投入大量的資金，項目成本較高，加之房地產(chǎn)項目建設(shè)周期較長，資金回收速度較慢，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往面臨著較高的財務(wù)風(fēng)險。為了盡快回籠資金，提高資金周轉(zhuǎn)效率，房地產(chǎn)企業(yè)往往會采用一些特殊的營銷手段，比如預(yù)售和分期付款等，這樣的銷售手段會造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目的交付期和收款期不在同一個會計期間，對會計核算工作產(chǎn)生直接的影響。同時，房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)流程復(fù)雜，需要各個部門和企業(yè)間的緊密配合，項目建設(shè)各個環(huán)節(jié)大部分都是交叉進(jìn)行，對會計成本的界定不明確，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要針對各個環(huán)節(jié)的實際情況對會計成本進(jìn)行單獨核算。房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)和運營成本較高，資金管理工作的質(zhì)量直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存和發(fā)展，如果一旦出現(xiàn)資金鏈條斷裂的情況，將有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨倒閉危機(jī)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計處理工作需要全面分析各個環(huán)節(jié)中可能存在的內(nèi)外部風(fēng)險，建立健全會計規(guī)范體系，保證會計信息質(zhì)量，為風(fēng)險管理工作提供必要的信息依據(jù)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)有會計體系存在的問題

（一）風(fēng)險信息披露體系不完善

由于房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)和運營周期較長，企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展面臨著較多的不確定性因素，內(nèi)部和外部風(fēng)險的系數(shù)較高。近年來，由于我國土地資金趨緊，國家出臺了一系列針對土地管理政策，提高了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購置成本，企業(yè)面臨著較高的土地價值變更風(fēng)險、宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整風(fēng)險、施工項目質(zhì)量風(fēng)險、資金管理風(fēng)險、內(nèi)控風(fēng)險等。同時，我國有關(guān)部門和單位尚未針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險信息披露提出明確的要求和規(guī)定，也沒有根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)性質(zhì)制定完善的會計規(guī)范條例。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在內(nèi)控管理工作中忽視了風(fēng)險信息披露的重要性，沒有建立健風(fēng)險信息披露體系，降低了風(fēng)險管理工作的質(zhì)量和效率。

（二）銷售收入確認(rèn)準(zhǔn)則不規(guī)范

目前，我國企業(yè)會計準(zhǔn)則針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入確認(rèn)提供了四個遵循原則，并要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在年報中表述企業(yè)選擇會計原則時采用的職業(yè)判斷依據(jù)。但是根據(jù)目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際會計處理工作現(xiàn)狀來看，由于部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和注冊會計師工作人員之間存在信息不對稱的問題，注冊會計師對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際業(yè)務(wù)情況缺乏全面客觀的了解，因此兩者在收入確認(rèn)環(huán)節(jié)存在較大分歧。商品房所有權(quán)涉及到報酬和重要風(fēng)險是否被轉(zhuǎn)移是收入確認(rèn)工作需要關(guān)注的重點內(nèi)容，該項內(nèi)容也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與注冊會計師極易產(chǎn)生分歧的環(huán)節(jié)。由于目前現(xiàn)行的銷售收入確認(rèn)準(zhǔn)則不夠完善，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與會計師難以選擇統(tǒng)一的會計原則，這使得會計實務(wù)中時常出現(xiàn)非標(biāo)準(zhǔn)化的審計報告，影響到會計實務(wù)工作的質(zhì)量。

（三）會計信息可比性較低，會計工作質(zhì)量不高

會計信息的重要特征就是可比性，這一特征有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)不同會計期間的財務(wù)信息對比，以便全面了解企業(yè)的經(jīng)營管理狀況。同時，會計信息可比性可以實現(xiàn)不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在同一會計期間的財務(wù)信息比較，幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)深入了解市場狀況。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)和運營情況主要體現(xiàn)在費用支出環(huán)節(jié)，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目銷售環(huán)節(jié)會將預(yù)收款項確認(rèn)為收入，因此在不同的會計期間內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入和費用呈現(xiàn)出不匹配的情況，收入費用狀況并不能真實反映企業(yè)的實際財務(wù)狀況，降低了會計信息的可比性。

（四）會計人員綜合素質(zhì)有待提高

會計人員的綜合素質(zhì)直接影響會計工作的質(zhì)量。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計工作人員的綜合專業(yè)素養(yǎng)不高，對目前我國現(xiàn)行的會計制度和準(zhǔn)則的理解程度不夠深入，不利于提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計工作效率和質(zhì)量。同時，在開展會計實務(wù)工作過程中，部分會計工作人員的職業(yè)判斷能力較差，對會計核算方式的選擇存在一定的偏差，難以根據(jù)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的實際情況選擇合理的會計核算方式，影響會計信息的真實性和客觀性。此外，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有建立健全會計規(guī)范化體系，導(dǎo)致部分會計工作人員的工作隨意性較強，沒有嚴(yán)格根據(jù)會計準(zhǔn)則的要求開展會計實務(wù)工作，會計實務(wù)與會計原則背道而馳的現(xiàn)象時有發(fā)生，直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體會計工作質(zhì)量。

四、完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計規(guī)范體系的措施

（一）建立健全風(fēng)險信息披露體系，合理擴(kuò)大信息披露范圍

房地產(chǎn)企業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是拉動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要動力。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目建設(shè)與居民生活生活水平息息相關(guān)，直接影響著社會綜合福利水平，因此國家相關(guān)部門應(yīng)該密切關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，并根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的性質(zhì)建立健全會計制度和風(fēng)險信息披露體系，完善會計制度內(nèi)容，合理補充關(guān)于預(yù)提公共性配套設(shè)施費用等方面的新內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要嚴(yán)格循序會計體系的要求，全面分析企業(yè)內(nèi)部和外部風(fēng)險因素，并把握各個會計實務(wù)環(huán)節(jié)可能產(chǎn)生的風(fēng)險類型，并對風(fēng)險信息進(jìn)行及時的披露，提高會計信息的準(zhǔn)確性和全面性，以便滿足會計信息使用者的需求。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以合理擴(kuò)大成本構(gòu)成和土地儲備量等信息的披露范圍，明確土地成本對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本的影響；可以在財務(wù)報告中增設(shè)項目資金流轉(zhuǎn)情況，以便房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對資金周轉(zhuǎn)效率情況進(jìn)行客觀的評估，從而對企業(yè)的財務(wù)狀況和業(yè)務(wù)情況進(jìn)行全面的了解，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險識別和防控能力。

（二）規(guī)范并統(tǒng)一收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)

要完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計規(guī)范體系，就要提高房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)范性，并實現(xiàn)收入標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一。在房地產(chǎn)實際收入標(biāo)準(zhǔn)方面，首先需要明確收入確認(rèn)的實現(xiàn)方式，并根據(jù)業(yè)務(wù)的實際情況選擇收入確認(rèn)方式。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認(rèn)為簽訂正式銷售合同時就符合預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，但是從實際的業(yè)務(wù)情況來看，如果商品房竣工驗收和質(zhì)量監(jiān)測工作尚未完成，則不能確認(rèn)收入。因此，要完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計規(guī)范體系，就要規(guī)范并統(tǒng)一收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，為會計實務(wù)工作提供依據(jù)和指導(dǎo)，進(jìn)而提高會計實務(wù)工作的質(zhì)量和效率，保證會計信息的真實性，為提高會計信息的可比性奠定必要的基礎(chǔ)。

（三）完善會計核算準(zhǔn)則，提高會計信息的可比性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的重要內(nèi)容是配套設(shè)施開發(fā)成本核算。根據(jù)原有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度的內(nèi)容可知，會計制度在配套設(shè)施費用的預(yù)提和會計處理方面具有明確的規(guī)定，但是現(xiàn)行國家統(tǒng)一的會計制度對配套設(shè)施成本核算的指引不足，因此會導(dǎo)致不同的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本核算方面會采用不同的核算方式。不同的成本核算方法降低了會計信息的可比性，不利于全面提高成本核算工作的質(zhì)量和效率。因此，在構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計規(guī)范體系過程中，要完善會計核算準(zhǔn)則，根據(jù)現(xiàn)有的會計準(zhǔn)則的規(guī)定明確配套設(shè)施費用的會計處理方法，完善配套工程的會計核算準(zhǔn)則指引，以便逐步提高會計信息的可比性，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面了解經(jīng)營管理狀況提供必要的信息依據(jù)。

（四）提升會計人員的綜合專業(yè)素養(yǎng)

會計人員的綜合專業(yè)素養(yǎng)直接影響到會計規(guī)范體系的運行效率和質(zhì)量。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要重視會計人員的專業(yè)素養(yǎng)，可以通過培訓(xùn)和主題教育等活動形式加深會計人員對現(xiàn)行會計制度要求和準(zhǔn)則內(nèi)容的了解，加強會計人員的理論知識學(xué)習(xí)，為提高會計工作人員的專業(yè)性奠定理論基礎(chǔ)。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要加強會計工作人員與業(yè)務(wù)部門之間的交流和溝通，幫助會計工作人員全面了解實際業(yè)務(wù)情況，降低由于信息不對稱帶來的溝通成本和會計核算方式選擇不合理等問題，以便保證會計信息的真實性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要嚴(yán)格落實責(zé)任管理制度，提高會計規(guī)范體系的執(zhí)行效率和力度，要求會計人員嚴(yán)格按照會計準(zhǔn)則的要求開始會計實務(wù)工作，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計規(guī)范體系的有效運行提供良好的環(huán)境。

（玥瓏湖生態(tài)城開發(fā)有限公司，廣東湛江 524000）

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