哈爾濱市完善“租購(gòu)并舉”住房制度的路徑探析

李玲玲　李云濱

摘要：隨著城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展及周邊產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)，哈爾濱市住房買賣市場(chǎng)價(jià)格上漲態(tài)勢(shì)十分明顯。受新冠疫情影響，哈爾濱市住房租賃市場(chǎng)在遭遇“寒流”后逐步“回暖”。哈爾濱市住房市場(chǎng)存在房?jī)r(jià)上漲過快與城鎮(zhèn)居民購(gòu)買力不足、租賃市場(chǎng)監(jiān)管疏漏與中介機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)不規(guī)范、租賃市場(chǎng)開發(fā)不足與住房需求結(jié)構(gòu)不合理的多重矛盾。要解決當(dāng)前住房市場(chǎng)存在的問題，需要將“租購(gòu)并舉”作為住房制度改革的主攻方向。通過加強(qiáng)監(jiān)管，增加住房有效供給;鼓勵(lì)社會(huì)資源參與，形成租賃市場(chǎng)多元供給;拓寬保障范圍和渠道，完善多元化租賃保障體系;以租售同權(quán)促租購(gòu)并舉，深入推進(jìn)租賃市場(chǎng)發(fā)展等舉措，建立符合時(shí)代發(fā)展要求的住房制度。

關(guān)鍵詞：租購(gòu)并舉;住房制度;改革

DOI：10.3969/j.issn.1674-7739.2020.06.010

一、哈爾濱市住房市場(chǎng)現(xiàn)狀

（一）住房買賣市場(chǎng)價(jià)格上漲態(tài)勢(shì)明顯

城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展及地鐵1號(hào)線、2號(hào)線、3號(hào)線的修建，為地鐵沿線及周邊房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展帶來了生機(jī)。2017年，哈爾濱市商品房銷售面積1 248.5萬平方米，其中商品房住宅類銷售1 068.4萬平方米，占全年商品房成交量的85.6%。2018年，哈爾濱市商品房銷售面積1 042.8萬平方米，其中商品房住宅類銷售914.3萬平方米，占全年商品房成交量的87.8%。2019年哈爾濱市商品房銷售面積964.8萬平方米，其中商品房住宅類銷售面積824.8萬平方米，占全年商品房成交量的85.5%。哈爾濱市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)控，2017年住宅平均價(jià)格為7 893.1元/平方米，同比增長(zhǎng)24.3%。2018年住宅平均價(jià)格為8 947.8元/平方米，同比增長(zhǎng)13.4%。2019年住宅平均價(jià)格為9 779.3元/平方米，同比增長(zhǎng)9.3%。可以看出，隨著城市房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，商品房市場(chǎng)漸趨活躍，住房?jī)r(jià)格上漲態(tài)勢(shì)明顯。

（二）政府多措并舉調(diào)控樓市

哈爾濱市在中央、省的統(tǒng)一部署下，堅(jiān)持房地產(chǎn)去庫(kù)存的總基調(diào)，施行積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)性調(diào)控。同時(shí)，受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)政策影響，政府為了保證住房剛需者的購(gòu)房利益，打擊投資投機(jī)購(gòu)房行為，使房地產(chǎn)回歸到供需平衡的理性水平，實(shí)施一系列政策措施，出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，實(shí)施有保有壓供地政策，做好開發(fā)建設(shè)總量調(diào)控，保障供求基本平衡。從2017年6月起，哈爾濱市通過取消房貸利率優(yōu)惠政策、公積金信貸政策、限售政策、差別化供地政策等，進(jìn)一步加大調(diào)控力度，為樓市降溫。同時(shí)加強(qiáng)保障性安居工程建設(shè)，推進(jìn)棚改住房項(xiàng)目，保證棚改居民順利回遷。哈爾濱市樓市政策收緊力度升級(jí)，或限購(gòu)限貸，或限土地，或加強(qiáng)監(jiān)管，政策主要以抑制投資投機(jī)需求為重點(diǎn)，特別是購(gòu)買人群受限及信貸收緊，短期將為當(dāng)前過熱樓市適當(dāng)降溫，也將成為控制房?jī)r(jià)的重要手段。

（三）住房租賃市場(chǎng)遇冷后逐步回暖

每年春節(jié)過后和高校畢業(yè)季，都是租賃市場(chǎng)的旺季，成交量和成交價(jià)格會(huì)有小幅上漲。因受新冠疫情影響，2020年的兩大租賃旺季受到了不小的沖擊。與2019年同期相比，住房租賃市場(chǎng)存量加大，議價(jià)空間增大，租金價(jià)格持續(xù)下滑，一些曾經(jīng)作為日租房、短租房的小公寓也加入長(zhǎng)租房的行列。據(jù)某房屋經(jīng)紀(jì)公司數(shù)據(jù)分析師對(duì)哈爾濱市房屋租賃市場(chǎng)的分析，疫情過后，房屋租賃市場(chǎng)基本處于供大于求的局面。部分學(xué)校延遲開學(xué)，市場(chǎng)也略顯冷清，疫情影響下多方人群經(jīng)濟(jì)受損，市場(chǎng)以短租為主，且租金下降。從市場(chǎng)反饋來看，熱點(diǎn)學(xué)區(qū)以及商業(yè)區(qū)的房屋租賃情況明顯好于其他區(qū)域。隨著疫情之后經(jīng)濟(jì)恢復(fù)，除了外地工作人員相繼返哈外，一批畢業(yè)生也走上工作崗位，房屋租賃市場(chǎng)迎來“新生”。隨著房主降低租金，租客不斷回流，成交情況已經(jīng)有所回升，冰城房屋租賃市場(chǎng)開始回暖。

二、哈爾濱市住房市場(chǎng)存在的主要問題

（一）房?jī)r(jià)上漲過快與城鎮(zhèn)居民購(gòu)買力不足的矛盾

近幾年在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、國(guó)家政策推動(dòng)、貨幣因素及供需結(jié)構(gòu)等多種因素的推動(dòng)下，房?jī)r(jià)出現(xiàn)快速上漲局面，除此之外，住房的投資屬性也成為人們競(jìng)相選擇的保值增值手段。隨著哈爾濱市房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展及城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，住宅的銷售價(jià)格也是水漲船高。與此相對(duì)，哈爾濱市城鎮(zhèn)居民收入增長(zhǎng)速度放緩，導(dǎo)致房?jī)r(jià)收入比越來越高。哈爾濱市城鎮(zhèn)居民收入水平是影響住房市場(chǎng)銷售的重要因素。2019年，哈爾濱市人均生活消費(fèi)支出29 235元，比上年增長(zhǎng)6.9%。而住宅平均價(jià)格同比上漲了9.3%，出現(xiàn)了房?jī)r(jià)收入比不斷增大的現(xiàn)象。目前，哈爾濱市的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)達(dá)到10左右，這與國(guó)際公認(rèn)的房?jī)r(jià)收入比在4～6相差懸殊。一方面表明了居民購(gòu)買力的普遍不足，另一方面說明房地產(chǎn)去庫(kù)存壓力依然很大，形成了哈爾濱市住宅市場(chǎng)有效供給和有效需求之間的結(jié)構(gòu)性矛盾。

（二）租賃市場(chǎng)監(jiān)管疏漏與中介機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)不規(guī)范的癥結(jié)

相較于住房買賣市場(chǎng)，住房租賃市場(chǎng)在監(jiān)管上存在諸多困難。一方面是因?yàn)橄鄬?duì)于買賣而言，房屋租賃屬于高頻交易，而租賃的雙方主體大多都是較為分散的普通群眾;另一方面，房屋租賃缺乏有效的管理手段，不像房屋買賣有比較成熟的監(jiān)管流程，有網(wǎng)簽和登記的規(guī)范程序，這些都是政府實(shí)現(xiàn)監(jiān)管的有力抓手。而房屋租賃一般只要求合同備案，實(shí)踐中租賃雙方不進(jìn)行租賃合同登記備案的事件屢屢發(fā)生，導(dǎo)致監(jiān)管部門無從監(jiān)管。房屋租賃市場(chǎng)的監(jiān)管弱化使得頻繁變租、群租、隨意轉(zhuǎn)租的現(xiàn)象較為普遍，為沒備案的“黑中介”和二房東侵害承租人利益提供了滋生土壤，實(shí)際承租人的權(quán)益難以保障。因疏于監(jiān)管，為了獲得高收益，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)存在很多不規(guī)范行為。一是亂收費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重，表現(xiàn)為收取較高的貸款評(píng)估費(fèi)、代辦服務(wù)費(fèi)或進(jìn)行其他捆綁收費(fèi);二是發(fā)布虛假房源信息，有相當(dāng)一部分中介機(jī)構(gòu)為了吸引客戶，在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)或宣傳展板上發(fā)布低于市場(chǎng)價(jià)格的虛假房源信息，誘騙消費(fèi)者交易。三是隱瞞真實(shí)的房源交易信息。很多中介公司利用買賣雙方不對(duì)稱的信息弊端，向交易當(dāng)事人隱瞞影響房屋銷售、租賃的真實(shí)交易信息，低價(jià)收進(jìn)高價(jià)賣（租）出房屋賺取房屋差價(jià)。

（三）租賃市場(chǎng)開發(fā)不足與住房需求結(jié)構(gòu)不合理的深層誘因

租賃市場(chǎng)發(fā)展滯后是全國(guó)住房市場(chǎng)的共性問題。在長(zhǎng)期的“重售輕租”理念影響下，哈爾濱市的住房租賃市場(chǎng)地位一直被弱化、邊緣化。目前的主要問題有：一是城鎮(zhèn)住房租賃主要以個(gè)人出租為主，房源較分散，缺少專業(yè)化、規(guī)?；淖》孔赓U服務(wù)機(jī)構(gòu)。難以提高整個(gè)城市的住房租賃服務(wù)水平，很難形成多元化的住房供應(yīng)體系。二是租賃住房“老齡化”，出租房源存在各種質(zhì)量問題，租賃住房體驗(yàn)不佳，無法滿足人們的住房需求。三是住房租賃雙方主體通過中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行交易，而部分中介機(jī)構(gòu)為了吸引客戶往往宣傳各種虛假、過時(shí)的信息，在同客戶進(jìn)行交易的過程中，利用雙方主體信息不對(duì)稱，向客戶隱瞞影響真實(shí)交易的相關(guān)信息，損害了承租人的知情權(quán)、公平交易權(quán)等合法權(quán)益。四是尚未建立起完善的保護(hù)租賃雙方的法律法規(guī)，也無規(guī)范租賃機(jī)構(gòu)信用的管理制度，租賃關(guān)系不穩(wěn)定、雙方主體缺乏平等的契約精神，隨意提租、轉(zhuǎn)租的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，以上問題又導(dǎo)致租賃糾紛頻頻發(fā)生，擾亂了正常的租賃市場(chǎng)秩序。一個(gè)城市的住房需求結(jié)構(gòu)主要由住房自住需求和投資投機(jī)需求構(gòu)成。而滿足住房需求的途徑主要有購(gòu)買自住或租賃使用兩種。而當(dāng)前哈爾濱市的住房租賃市場(chǎng)發(fā)展并不成熟，租賃需求量呈現(xiàn)絕對(duì)值小且不穩(wěn)定的狀態(tài)。因此人們的住房需求結(jié)構(gòu)主要以購(gòu)買需求為主，租賃需求為輔。這與德、法等發(fā)達(dá)國(guó)家50%的租房比例相差懸殊。

三、哈爾濱市住房市場(chǎng)存在問題的主要影響因素

近幾年，哈爾濱市部分區(qū)域出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲過快的現(xiàn)象，房?jī)r(jià)收入比越來越高。對(duì)城市中低收入群體而言，購(gòu)房成為無法企及的夢(mèng)想。房?jī)r(jià)快速上漲的背后，既有市場(chǎng)內(nèi)房屋有效供給不足、住房投機(jī)等因素，也與市場(chǎng)外部經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)快、城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速、人口加速聚集有關(guān)。

（一）城市經(jīng)濟(jì)和居民收入持續(xù)增長(zhǎng)

城市的住房市場(chǎng)狀況詮釋著一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)模和速度。當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈上行趨勢(shì)時(shí)，居民收入增多，購(gòu)買力增強(qiáng)，住房需求的增大會(huì)刺激住房市場(chǎng)供給增加，房?jī)r(jià)上漲空間充足。當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展處下行趨勢(shì)時(shí)，居民收入降低導(dǎo)致購(gòu)買力不足，住房市場(chǎng)供給總量減少，影響到整個(gè)住房市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)。2019年哈爾濱市全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值5 249.4億元，比上年增長(zhǎng)4.4%。據(jù)抽樣調(diào)查測(cè)算，城鎮(zhèn)居民家庭年人均可支配收入40 007元，比上年增長(zhǎng)5.8%;農(nóng)村居民家庭年人均可支配收入18 238元，增長(zhǎng)7.7%。經(jīng)濟(jì)上行發(fā)展趨勢(shì)刺激住宅市場(chǎng)供給量增加并形成住宅價(jià)格上漲的預(yù)期。

（二）城鎮(zhèn)化帶來的城市規(guī)模擴(kuò)張

城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展帶來城鎮(zhèn)規(guī)模的極速擴(kuò)張。隨著城鎮(zhèn)化步伐的持續(xù)推進(jìn)，2019年末哈爾濱市戶籍總?cè)丝谶_(dá)到951.3萬人，其中，城市人口473.9萬人，城鎮(zhèn)化率49.8%。而2019年末全市常住人口達(dá)到了1 076.3萬人，其中城市人口709.3萬人，常住人口城鎮(zhèn)化率65.9%。隨著越來越多的人口涌入城市，土地需求增加，由此導(dǎo)致住房市場(chǎng)的投資投機(jī)需求也相應(yīng)增加，房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期形成。在城鎮(zhèn)居民剛性住房需求不斷被滿足的情況下，改善性住房需求不斷增多，擴(kuò)大的住房需求刺激住房市場(chǎng)增加住房供給，房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期形成。

（三）租賃市場(chǎng)發(fā)展不成熟

住房買賣市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)發(fā)展不平衡是我國(guó)大部分城市都存在的一個(gè)共性問題。城市的租賃市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r將影響到整個(gè)城市的住房市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)。如果一個(gè)城市的租賃市場(chǎng)發(fā)展不成熟、不完善，市民的住房需求只能以購(gòu)買需求為主，租賃需求為輔，這就出現(xiàn)了所謂的“重售輕租”現(xiàn)象。如果租賃市場(chǎng)發(fā)展較為完善，很多群眾會(huì)選擇通過租賃滿足住房需求，住房租賃需求量的絕對(duì)值將呈上漲趨勢(shì)，會(huì)刺激住宅租賃市場(chǎng)提高供給總量，并逐漸形成穩(wěn)定的租賃供需模式。

（四）人口生育政策的轉(zhuǎn)變

從2000年政府出臺(tái)的“雙獨(dú)二孩”政策、2013年提出“單獨(dú)二孩”政策、2016年實(shí)施的“全面二孩”政策都或多或少的對(duì)住宅需求市場(chǎng)產(chǎn)生了影響。尤其在新的二孩政策影響下，刺激人們的改善性住房需求增大，使得哈爾濱市住房市場(chǎng)需求量絕對(duì)值不斷增大。

（五）國(guó)家的房地產(chǎn)調(diào)控政策

一個(gè)城市的住房供需市場(chǎng)首先會(huì)受到國(guó)家宏觀房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響。2013年中央政治局集體學(xué)習(xí)時(shí)強(qiáng)調(diào)“加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)”，這是我國(guó)首次提出“供應(yīng)體系建設(shè)”，可以看出2013年以后我國(guó)的住房市場(chǎng)已經(jīng)逐步轉(zhuǎn)變思路，從需求側(cè)管理轉(zhuǎn)向供給側(cè)改革。房地產(chǎn)調(diào)控政策主要包括經(jīng)濟(jì)政策、行政政策和法律政策等。保障性住房政策、土地政策及金融政策都屬于經(jīng)濟(jì)政策范疇。經(jīng)濟(jì)政策的出臺(tái)主要是為了抑制住房市場(chǎng)非理性發(fā)展及住房投資投機(jī)需求。當(dāng)政府增加保障性住房的供給力度時(shí)，相應(yīng)的住房市場(chǎng)的土地供給會(huì)減少，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)因開發(fā)成本的增加而減少住宅供給。當(dāng)政府限制土地供給規(guī)?；蛱岣叩貎r(jià)時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)因開發(fā)成本的增加而減少住宅供給，住房需求不變的情況下房?jī)r(jià)會(huì)隨之上漲。當(dāng)政府實(shí)行收緊的信貸政策，提高貸款準(zhǔn)備金率和貸款利率時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本會(huì)增加，民眾的購(gòu)房成本也會(huì)增加，這會(huì)引導(dǎo)住房市場(chǎng)朝著健康理性的方向發(fā)展。

四、完善“租購(gòu)并舉”住房制度的路徑

（一）加強(qiáng)監(jiān)管，增加住房有效供給

住房制度改革的主線仍然是深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整優(yōu)化，原有的政府市場(chǎng)二分制的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，應(yīng)該允許更多能解決城鎮(zhèn)居民住房問題的社會(huì)力量進(jìn)入。以供應(yīng)普通商品房的房地產(chǎn)企業(yè)為例，由于利益驅(qū)使很容易形成區(qū)域價(jià)格同盟，加劇房?jī)r(jià)普漲局面。而租賃市場(chǎng)的邊緣化地位使得哈爾濱市專業(yè)化的租賃服務(wù)機(jī)構(gòu)匱乏，作為租賃供給主體的個(gè)人或企業(yè)缺乏契約精神的約束，使得損害承租人利益的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。這就形成了住房空置率高而有效供給不足的雙重弊端。加強(qiáng)對(duì)住房市場(chǎng)主體的監(jiān)管，讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)政府住宅銷售價(jià)格指導(dǎo)線設(shè)定售價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，還要加強(qiáng)房屋租賃中介機(jī)構(gòu)及個(gè)人業(yè)主的信用監(jiān)管，減少侵權(quán)案件的發(fā)生。通過以上渠道增加住房市場(chǎng)有效供給，提高住房供給質(zhì)量。

（二）鼓勵(lì)社會(huì)組織參與，形成租賃市場(chǎng)多元供給格局

傳統(tǒng)的以政府和市場(chǎng)為主體的二元住房供給模式已經(jīng)不能滿足群眾多元化的住房需求。迫切需要有新的社會(huì)資源加入，充實(shí)住房供給市場(chǎng)，激活市場(chǎng)活力。一是鼓勵(lì)社會(huì)組織通過多種方式融入租賃住房市場(chǎng)。如通過與房企合作的方式加入住房租賃市場(chǎng)，促進(jìn)房企由“開發(fā)—銷售”向“開發(fā)—租賃”轉(zhuǎn)變;通過與住房租賃中介機(jī)構(gòu)合作的方式，加入租賃市場(chǎng)，將市場(chǎng)上小而散的個(gè)人業(yè)主整合到專業(yè)的租賃服務(wù)社會(huì)組織中來，提高租賃的專業(yè)化和規(guī)?；?鼓勵(lì)符合條件的社會(huì)組織憑借自身優(yōu)勢(shì)建立租賃服務(wù)平臺(tái)，并與政府租賃服務(wù)平臺(tái)對(duì)接，承接政府專業(yè)租賃業(yè)務(wù)。二是鼓勵(lì)社會(huì)上的保險(xiǎn)公司、證券公司及基金公司等金融機(jī)構(gòu)加入住房市場(chǎng)，通過直接投資或融資的形式籌集建設(shè)長(zhǎng)租公寓。三是鼓勵(lì)各企事業(yè)單位和社區(qū)股份合作公司等通過多種形式加入住房租賃市場(chǎng)。

（三）拓寬保障范圍和渠道，完善多元化租賃保障體系

1.立法保障

2017年5月19日，我國(guó)首部專門針對(duì)住房租賃和銷售的法規(guī)《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例》（征求意見稿）開始向社會(huì)征求意見，這是我國(guó)首次對(duì)房屋租賃各方的權(quán)責(zé)進(jìn)行了明確，加強(qiáng)了承租人的權(quán)益保護(hù)力度，為租賃雙方權(quán)利的維護(hù)提供了制度支撐。哈爾濱市在正式條例出臺(tái)后，應(yīng)抓緊制定市級(jí)的《住房租賃與銷售條例》，明晰租售合同雙方主體權(quán)利與責(zé)任，對(duì)實(shí)踐中出現(xiàn)的隨意違約行為要加大懲治力度，制定嚴(yán)格罰則，維護(hù)公平公正的市場(chǎng)交易秩序。

2.資源保障

在城市土地資源緊缺的情況下，需要?jiǎng)?chuàng)新土地資源供給方式，利用集體建設(shè)用地建設(shè)公共租賃住房，緩解城市無地可用的壓力。2017年，國(guó)家已經(jīng)將北京、上海、沈陽(yáng)等13個(gè)城市納入試點(diǎn)，哈爾濱市可參考各城市試點(diǎn)成果，積極探索適合本市的行動(dòng)方案，利用集體存量土地資源，增大租賃住房土地供應(yīng)總量。

3.媒介保障

媒介保障就是要根據(jù)市場(chǎng)要求建立規(guī)范透明的住房租賃信息服務(wù)平臺(tái)。規(guī)范透明的住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管機(jī)制是確保租賃服務(wù)便民化、專業(yè)化和法治化的保障，有利于租賃關(guān)系的穩(wěn)定。廣州市已率先啟動(dòng)租賃平臺(tái)建設(shè)，保證出租房源真實(shí)可靠已經(jīng)成為廣州市房屋租賃信息平臺(tái)建設(shè)的一大亮點(diǎn)。凡是在平臺(tái)發(fā)布租賃信息的房源，需要經(jīng)過審核方能上線;房源下架系統(tǒng)也將自動(dòng)終止房源信息展示。平臺(tái)自帶的完整評(píng)估功能，合同雙方主體可對(duì)本次交易進(jìn)行評(píng)分，系統(tǒng)將自動(dòng)計(jì)算總體評(píng)分，確保發(fā)布信息真實(shí)有效。哈爾濱市可以借鑒廣州市的先進(jìn)做法，加快政府租賃服務(wù)信息平臺(tái)建設(shè)進(jìn)度，為住房保障體系建設(shè)提供完善的平臺(tái)保障服務(wù)。

（四）以租售同權(quán)促租購(gòu)并舉，深入推進(jìn)租賃市場(chǎng)發(fā)展

要轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)“重售輕租”的局面，就要著力扭轉(zhuǎn)人們對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)過分看重、對(duì)房屋租賃過于偏見的認(rèn)識(shí)，打消對(duì)租賃交易的種種顧慮，實(shí)現(xiàn)租售同權(quán)，重點(diǎn)是實(shí)現(xiàn)租賃主體在權(quán)利上和公共服務(wù)上的租售同權(quán)。

1.權(quán)利上實(shí)現(xiàn)租售同權(quán)

要扭轉(zhuǎn)哈爾濱市住房市場(chǎng)“重售輕租”的現(xiàn)狀，就要保障買房人和租房人權(quán)利上的平等。政府除了通過出臺(tái)針對(duì)哈爾濱市的《住房租賃與銷售條例》等相應(yīng)的規(guī)章制度外，還要通過加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等手段建立起一套關(guān)于租賃雙方的權(quán)利保護(hù)制度。一是制定租賃合同范本，在范本中對(duì)租賃雙方主體的權(quán)利義務(wù)、租金、租期、房屋修繕責(zé)任等予以明確，對(duì)出租人隨意漲租的行為予以規(guī)制，并制定嚴(yán)厲的懲罰措施，通過規(guī)范的合同文本保障雙方利益。二是對(duì)出租人及中介機(jī)構(gòu)監(jiān)管到位。通過建立專門的房屋租賃信息平臺(tái)，真實(shí)、準(zhǔn)確地公布各類房源租賃信息，激勵(lì)消費(fèi)者積極舉報(bào)不實(shí)的房源信息及中介的無序競(jìng)爭(zhēng)行為。要設(shè)立專門針對(duì)房屋租賃的監(jiān)管部門，對(duì)市場(chǎng)上存在的不良競(jìng)爭(zhēng)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行嚴(yán)厲打擊，讓租賃群體在權(quán)利保障上實(shí)現(xiàn)租售同權(quán)。三是建立承租人信用記錄系統(tǒng)。實(shí)踐中承租人不交付租金、隨意更改房屋結(jié)構(gòu)、破壞租賃房屋等不文明乃至違約行為也是客觀存在的。為了規(guī)范承租人行為，可以建立承租人信息登記備案系統(tǒng)。對(duì)于承租人不按合同約定交付租金、隨意更改房屋結(jié)構(gòu)、破壞房屋設(shè)施等不文明行為可以納入黑名單系統(tǒng)，并同步納入社會(huì)信用體系。對(duì)于系統(tǒng)中的黑名單承租人，再次進(jìn)行租賃交易時(shí)，系統(tǒng)會(huì)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示或預(yù)警，以維護(hù)出租人利益。

2.公共服務(wù)上實(shí)現(xiàn)租售同權(quán)

要穩(wěn)定租賃群體的長(zhǎng)期租賃預(yù)期，除了在權(quán)利保障上實(shí)現(xiàn)租售同權(quán)外，在教育、醫(yī)療、社會(huì)保障等基本公共服務(wù)上也要實(shí)現(xiàn)租售同權(quán)。基本公共服務(wù)的租售同權(quán)，并不是說一定要讓租賃人在公共服務(wù)上實(shí)現(xiàn)與產(chǎn)權(quán)人同等的權(quán)利，而是通過一系列政策措施的實(shí)施，使租賃群體享受到和房屋產(chǎn)權(quán)人同等的公共服務(wù)，即實(shí)現(xiàn)基本公共服務(wù)均等化。因此，哈爾濱市的住房租賃服務(wù)信息平臺(tái)建設(shè)應(yīng)及時(shí)與教育、醫(yī)療、公安、住房公積金中心等部門進(jìn)行關(guān)聯(lián)，方便承租人享受就近入學(xué)、就醫(yī)、居住證辦理、公積金提取等相關(guān)公共服務(wù)。只有承租人享受到租賃住房帶來的無差別公共服務(wù)，才能保證更多人選擇租賃，而不是厚買薄租，保證租賃關(guān)系的長(zhǎng)期穩(wěn)定。

參考文獻(xiàn)：

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An Analysis of the Way of Perfecting the Housing System of "Simultaneous Purchase and Rent" in Harbin City

Li Ling ling ， Li Yun bin

（Harbin Academy of Social Sciences， Harbin 150010， China;

School of Humanities and Law，Northeast Forestry University，Harbin 150040， China）

Abstract：With the rapid development of urbanization and the surrounding industries， the housing market price in Harbin is rising significantly. Affected by COVID-19， the housing rental market in Harbin has gradually warmed up after experiencing a "cold snap". There are many contradictions in the housing market of Harbin， such as the excessive rise of housing price and the insufficient purchasing abilities of urban residents， the oversight of the rental market and the irregular operation of real estate agencies， the inadequate development of the rental market and the unreasonable structure of housing demand. In order to solve the problems existing in the current housing market， the reform of housing system should focus on both rent and purchase. To increase the effective supply of housing by strengthening supervision; Encourage the participation of social resources to form diversified supply in the leasing market; Expand the scope and channels of guarantee， and improve the diversified guarantee system of leasing; We will take measures to promote the development of the rental market by promoting the use of the same rights in leasing， selling and purchasing， and establish a housing system that meets the requirements of The Times.

Key words：both rent and purchase; housing system; reform

責(zé)任編輯：許? 丹