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    神奇的長沙樓市

    2020-12-23 09:43:19江文
    南風(fēng)窗 2020年26期
    關(guān)鍵詞:長沙房價

    江文

    要提名全國“房住不炒”最堅決的城市,繞不開長沙。

    12月3日,住建部發(fā)表了一篇題為《長沙市落實主體責(zé)任穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制》的文章,充分肯定長沙在房地產(chǎn)市場調(diào)控方面的經(jīng)驗,并建議向全國推廣。

    事實上,這個房價低到市民投訴、連深圳東莞都來取經(jīng)的中部省城,有著“讓炒房客有去無回”的城市標(biāo)簽,它也用自身發(fā)展經(jīng)驗證明,不炒房,也能搞好經(jīng)濟(jì)。

    房價只是一個側(cè)面。縱覽過去20年各大城市的變遷沉浮,看似游離在大眾焦點之外的長沙同樣堪稱一匹黑馬。

    即使在全國各城經(jīng)濟(jì)突飛猛進(jìn)的過程中,它也跑出了令人驚詫的GDP增長速度—從2000年的第36位(656億元),到2017年邁入“萬億GDP”名單,再到2019年的第16位(11574.22億元)。最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2020年前三季度,長沙的排名繼續(xù)上升,反超鄭州,與寧波、青島、無錫等城市差距甚微。

    長沙的逆襲并非偶然,背后隱含著哪些學(xué)問?

    “頂流”般的娛樂底色

    相比依靠“風(fēng)投概念”出盡風(fēng)頭的合肥,背靠一億省內(nèi)人口不斷崛起的鄭州,利用國金大熊貓、賽博朋克城市景觀、大唐不夜城打造網(wǎng)紅身份吸引年輕人的“西部三杰”(成都、重慶、西安),星城長沙同樣是當(dāng)仁不讓的網(wǎng)紅城市。

    每到周末和節(jié)假日,長沙游客井噴,文和友龍蝦館排號達(dá)到上萬桌,本土奶茶品牌 “茶顏悅色”更是話題十足、名聲日盛。即便核心商圈每5米就開了一家茶顏悅色,卻依然擁躉者眾。對一些慕名而來的外地游客來說,“一天喝3杯”只是常規(guī)操作。

    長沙人愛吃愛玩,在慢節(jié)奏的生活節(jié)奏里把長沙打造成了一個典型的消費型城市,其餐飲娛樂業(yè)異常繁榮。晚上的解放西路、藥王街,燈火通紅的化龍池,處處彌散著年輕人的荷爾蒙,到處都可以看到形形色色的餐廳、KTV、足浴和酒吧。

    在新消費文化獨領(lǐng)風(fēng)騷、普通百姓煙火味十足的背景下,夜經(jīng)濟(jì)早已成為當(dāng)?shù)氐囊粡堉匾?/p>

    頭一次去長沙旅游的王欣在Vlog里困惑地描述了見聞:“去酒店的路上都快凌晨1點了,的士師傅還說建議他去吃夜宵,說現(xiàn)在夜生活才剛剛開始,后面發(fā)現(xiàn),凌晨2點多街上還有一大把人,店鋪也有很多還開著……”

    實際上,當(dāng)別的城市正努力追逐“夜間經(jīng)濟(jì)”時,長沙人早把夜生活當(dāng)作一種習(xí)慣。夜幕降臨才是長沙人一天生活的開始,解放西等娛樂設(shè)施集中的區(qū)域燈火不滅,甚至還會遭遇堵車。攜程旅行網(wǎng)旅游大數(shù)據(jù)研究院在2019年年底發(fā)布的《長沙文旅夜經(jīng)濟(jì)大數(shù)據(jù)報告》顯示,長沙目前位列國內(nèi)夜游人氣目的地城市第四名,僅次于上海、重慶和廈門。

    并且,長沙人足夠有底氣負(fù)擔(dān)得起這樣的消費。根據(jù)智聯(lián)招聘發(fā)布的數(shù)據(jù),長沙地區(qū)2020年夏季求職期平均薪酬達(dá)到8299元/月,在全國38個主要城市薪酬水平排行中位列第15名。

    一直以來,文化娛樂產(chǎn)業(yè)都是長沙的底色。坐落在馬欄山的湖南衛(wèi)視早已成為飯圈粉絲打卡的重要地標(biāo),在此等待愛豆下班的粉絲絡(luò)繹不絕。每當(dāng)愛豆們錄制結(jié)束,大樓門口狹窄的街道上往往匯聚著數(shù)十上百名翹首以盼的追星族,他們在昏暗的燈光下舉著應(yīng)援橫幅、拿著喇叭朝愛豆喊話,匆匆一瞥,便心滿意足地離開。

    長沙儼然已經(jīng)成為了中部地區(qū)一座屹立不倒的文化娛樂地標(biāo),散發(fā)出綿長閃耀的活力。

    成為網(wǎng)紅城市,對城市發(fā)展益處不需多言。但其實,長沙大力發(fā)展包含餐飲消費、文化娛樂在內(nèi)的第三產(chǎn)業(yè),是無奈的必然。

    幸福感強、注重消費的長沙并沒有陷入娛樂至死的境地,它正利用低房價的時間窗口,引進(jìn)產(chǎn)業(yè),在強敵環(huán)伺的城市競爭下給自己爭取出口。

    建國后,長沙的區(qū)位優(yōu)勢遠(yuǎn)不如九省通衢的武漢,或是北方交通樞紐的鄭州,更不靠海。1938年的文夕大火幾乎燒盡了長沙市內(nèi)所有的古跡名勝,旅游資源也較為薄弱。在這樣的境況下,大力發(fā)展娛樂消費,自然成為長沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大抓手。

    工業(yè)并重

    中國處于新一輪發(fā)展大浪潮當(dāng)中,經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變遷深度影響城市格局。如今,芯片制造、人工智能、互聯(lián)網(wǎng)、新能源汽車、數(shù)字經(jīng)濟(jì)等行業(yè),是未來城市乃至國家競爭的主賽道,也是城市持續(xù)吸引人才的原因。

    在這個層面上,幸福感強、注重消費的長沙并沒有陷入娛樂至死的境地,它正利用低房價的時間窗口,引進(jìn)產(chǎn)業(yè),在強敵環(huán)伺的城市競爭下給自己爭取出口,尋求蝶變。

    無人駕駛是長沙重點押注的產(chǎn)業(yè)之一。今年4月20日,長沙成為全世界第一個開通無人駕駛出租車的城市。

    電影中的“黑科技”場景如今在長沙已經(jīng)成為現(xiàn)實。只需打開手機(jī)APP,提前預(yù)約自動駕駛出租車,不過幾分鐘,一輛自動駕駛的Apollo Robotaxi出現(xiàn)在眼前。打開車門上車,只見安全員無需操控方向盤,乘客自助掃碼后車輛徐徐啟動,點擊電子屏,適時地播放音樂……

    以其為支撐,長沙大有劍指 “新基建第一城”之勢。這背后的邏輯是,隨著無人駕駛不斷鋪開,需要龐大的城市配套設(shè)備、交通大基建、新基建做作支撐,這部分僅憑企業(yè)之力難以辦到,離不開地方政府的主導(dǎo)建設(shè)。最終無人駕駛要打通商業(yè)閉環(huán),地區(qū)選擇、政策支持同樣尤為關(guān)鍵。

    某種程度上,長沙敢為人先、選擇第一個吃螃蟹,就是希望在智能網(wǎng)聯(lián)汽車道路測試和應(yīng)用示范領(lǐng)域具備先發(fā)優(yōu)勢,從而在后疫情時代的新基建大潮中,獨領(lǐng)風(fēng)騷,成為“無人駕駛第一城”。

    同時,長沙的芯片產(chǎn)業(yè)也駛?cè)肓丝燔嚨?。今?月,投資160億元的三安光電第三代半導(dǎo)體項目正式開工。除此之外,國科微、景嘉微、進(jìn)芯電子、融創(chuàng)電子等一批頭部企業(yè)齊聚長沙。

    雄心背后,是長沙深厚的制造業(yè)基礎(chǔ)。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,長沙工程機(jī)械產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值占據(jù)全國的27.5%,全球的7.2%,產(chǎn)品覆蓋全球160個國家和地區(qū),被業(yè)內(nèi)稱為“中國工程機(jī)械之都”“世界最大裝備制造基地”。同時,長沙是全球唯一一個同時擁有4家世界工程機(jī)械50強企業(yè)(三一重工、中聯(lián)重科、鐵建重工和山河智能)的城市。機(jī)械制造,這種被不少城市冷落的產(chǎn)業(yè),卻在星城打造出了千億產(chǎn)業(yè)集群。

    2019年,長沙工程機(jī)械總產(chǎn)值突破2000億,占到全國工程機(jī)械行業(yè)的23%,挖掘機(jī)、起重機(jī)、掘進(jìn)機(jī)產(chǎn)量位居全國第一,作為重要的工業(yè)領(lǐng)先指標(biāo),出自三一重工的“挖掘機(jī)指數(shù)”已是中國工業(yè)經(jīng)濟(jì)的晴雨表。

    事實上,長沙的重工業(yè)底子積淀已久,最早可追溯到上世紀(jì)60年代。彼時我國開啟的“大三線建設(shè)”,讓眾多國營大廠流向長沙,給這座城市打下了機(jī)械加工的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。此外,湖南全省有色金屬儲量豐富,也給重工業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了良好條件。

    但機(jī)械工程對長沙的改變,直到2000年以后才開始發(fā)力。邁入千禧年,城鎮(zhèn)化大舉推進(jìn),全國各地變身為大工廠,修路、造樓、蓋廠房,挖掘機(jī)需求蹭蹭抬升,2008年“四萬億”的財政刺激下,“鐵公基”成為一大主力。

    地產(chǎn)、基建一路狂奔的時代里,憑借第二產(chǎn)業(yè),長沙2008年GDP增長一度高達(dá)37%。自那開始,長沙甩開鄭州,牢牢坐穩(wěn)中部第二城的寶座。

    直到現(xiàn)在,長沙依然守住了這一優(yōu)勢。今年上半年,長沙規(guī)模以上工業(yè)增加值增長3.9%,高技術(shù)制造業(yè)增加值同比增長20.1%,這兩個數(shù)字在全國首屈一指。

    在基建優(yōu)勢下,長沙交通樞紐地位也得到了強化??v觀2030年的八縱八橫高鐵規(guī)劃圖,四條以上高鐵通過的節(jié)點城市屈指可數(shù),未來能建成米字形網(wǎng)絡(luò)的樞紐城市更是少之又少。這其中,就包括長沙,若能吃透高鐵時代的紅利,長沙未來潛力巨大。

    房住不炒優(yōu)等生

    常年異常穩(wěn)健的房地產(chǎn)市場,是一切安居樂業(yè)的托底。當(dāng)別的城市一頭扎進(jìn)房地產(chǎn)生意經(jīng),患上土地財政依賴癥的時候,長沙不緊不慢,反其道而行。

    作為省會城市,長沙房價低得可怕,均價至今維持在1.1萬/平方米左右,甚至不如鄰近的省會南昌、南寧?!白尦捶靠陀腥o回的城市”現(xiàn)在幾乎成為了長沙的標(biāo)簽。

    長沙成為房價洼地,得益于當(dāng)年對炒房行為的抑制打擊,讓一大批炒房客有去無回、“戰(zhàn)死”長沙。

    2018年6月,當(dāng)全國樓市迎來一大波利好時,長沙卻拒絕“炒房”,突然推出樓市調(diào)控,俗稱625新政。一時間,限購、限貸、限售全面升級,被稱為“史上最強”調(diào)控方案。在政府的嚴(yán)格限購令之下,納稅滿2年才能買房、拿到房本4年后才允許交易的政策,直接堵死了大量“炒房團(tuán)”的致富路。

    這個曾經(jīng)批量生產(chǎn)明星、讓人一夜成名的城市,不講究暴富的派頭,不熱衷于炒房的游戲,在“數(shù)字游戲”和“實業(yè)藍(lán)圖”間,毫不猶豫地選擇了后者。

    一方面限購,另一方面是大量的土地供應(yīng)。5年里,長沙新增了超過9000萬平方米的土地供應(yīng),基本相當(dāng)于北京東城區(qū)加上西城區(qū)的面積之和。

    自那以后,地產(chǎn)公司利潤被卡死在了8%,相當(dāng)一部分房企只能自覺退出長沙市場,長沙開始成為嚴(yán)格落實調(diào)控政策的示范區(qū)。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,一年后的7月,長沙新房環(huán)比上漲只有0.2%,同比上漲只有6.1%。二手房環(huán)比下降了0.2%,同比上漲只有2.1%。

    這些年來,長沙房價漲幅在各省會城市中,長期處于靠后的位置。直到今天,房價也才一萬出頭,比存在感很弱的省會南昌、南寧都要低,是國內(nèi)妥妥的房價洼地。

    易居研究院發(fā)布的《2019年全國50城房價收入報告》顯示,納入監(jiān)控的50個典型城市房價收入比均值為13.3,而長沙不僅遠(yuǎn)低于均值,還以6.4的房價收入比名列最末。

    值得一提的是,當(dāng)?shù)胤績r低到市民打電話投訴。當(dāng)長沙市民質(zhì)問為何房價漲不起來,當(dāng)?shù)卣幕貜?fù)卻很堅決:房地產(chǎn)的本質(zhì),僅是提供住所;而經(jīng)濟(jì)的本質(zhì),卻要落實到生產(chǎn)和生活,單純靠房地產(chǎn)來搞經(jīng)濟(jì),是歪門邪道,今后還要將投機(jī)炒房遏制到底。

    即便低房價不是“吸引人”的最重要原因,但它卻是避免擠壓效應(yīng)、避免人才和企業(yè)被迫逃離的一大優(yōu)勢,也是搶人大戰(zhàn)中的重要砝碼。

    在深圳工作了多年的湘妹子陳玉玲,今年就決定回長沙工作,她感嘆道:“買房終于不再是一件遙不可及的事了?!?像她這樣的年輕人還有很多,賺北上廣的錢,回長沙買房享受生活,已經(jīng)成為性價比高的選擇。

    7月8日,深圳市住房和建設(shè)局考察組來長沙,7月15日,深圳市升級地產(chǎn)調(diào)控措施,被外界稱為“全面對標(biāo)”長沙,此后,東莞等其他多個城市也紛紛加碼;8月,南京發(fā)布的政策明確,若家庭名下有2套房,夫妻雙方離婚后2年內(nèi)都沒有購房資格,明顯也是復(fù)制了長沙的政策。

    這個曾經(jīng)批量生產(chǎn)明星、讓人一夜成名的城市,不講究暴富的派頭,不熱衷于炒房的游戲,在“數(shù)字游戲”和“實業(yè)藍(lán)圖”間,毫不猶豫地選擇了后者。

    從這個意義上看,中國需要更多長沙這樣的城市。

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