房地產(chǎn)開發(fā)成本核算方法及成本控制對策探究

李涵妮

廈門市同安區(qū)華旺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（361000）

近幾年，一系列抑制房價的政策加大了房地產(chǎn)企業(yè)的生存難度，同時，經(jīng)濟下行、市場動蕩導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險與日俱增。在這樣的大背景下，亟需提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算和控制水平，以保證房地產(chǎn)企業(yè)的正常發(fā)展。

1 房地產(chǎn)開發(fā)成本核算方法實例

1.1 項目分別核算實例

A房地產(chǎn)公司，在某市開發(fā)建設(shè)B地塊一期工程，于2016年取得了主管部門下發(fā)的產(chǎn)品竣工驗收報告及開發(fā)產(chǎn)品完工交付使用證明。其中，地下車位、商鋪、住宅可售面積共計12萬m2，能夠單獨銷售的有產(chǎn)權(quán)車位可售面積為4萬m2，總計16萬m2。據(jù)統(tǒng)計，2016年全年，共計銷售住宅10萬m2，共計銷售有產(chǎn)權(quán)車位1萬m2。而A房地產(chǎn)公司項目開發(fā)計稅成本總額為12億元，其中涵蓋工程建設(shè)費用、土地征用費用、拆遷補償費用、建安費用、基礎(chǔ)建設(shè)費用、配套設(shè)施建設(shè)費用、間接管理費用和借貸利息等。經(jīng)A房地產(chǎn)企業(yè)自行估算，開發(fā)的產(chǎn)品單位成本約為1萬元，結(jié)轉(zhuǎn)的銷售總成本約為10億元。

1.1.1 問題

審計人員根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（以下簡稱《辦法》）中的條款，認為A房地產(chǎn)公司的產(chǎn)品成本核算存在問題?！掇k法》第二十六條明確規(guī)定“在項目開發(fā)、建設(shè)過程中計稅確定歸集的是成本對象，計稅成本對象的確定涵蓋了是否可銷售的原則，所以能夠?qū)ν怃N售的產(chǎn)品，需作為獨立的對象進行核算”，因此，A房地產(chǎn)公司開發(fā)的地下車位、商鋪、住宅均能夠?qū)ν怃N售，應(yīng)該分別對成本進行核算。但A房地產(chǎn)公司并未參照《辦法》中的內(nèi)容進行獨立核算，而是將所有成本都歸集到住宅項目上，這顯然存在一定的問題[1]。

1.1.2 意見

結(jié)合我國現(xiàn)行的法律法規(guī)，綜合考慮到稅前扣除的合理性、配比性和相關(guān)性原則，A房地產(chǎn)公司的成本核算應(yīng)該綜合考慮以下幾點內(nèi)容：①一期工程所應(yīng)承擔(dān)的成本項目為土地征用費用、拆遷補償費用、建安費用、基礎(chǔ)建設(shè)費用、甲供材料費用、住宅裝修費用和配套設(shè)施建設(shè)費用等；②地下車位、商鋪、住宅所應(yīng)共同承擔(dān)的成本項目為前期工程建設(shè)費用、土建費用、基礎(chǔ)建設(shè)費用和間接管理費用[2]等；③根據(jù)《辦法》第三十條規(guī)定，需對不同項目成本分配進行細化，建議A房地產(chǎn)公司采用“預(yù)算造價法”實現(xiàn)合理的分配。經(jīng)計算，A房地產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)的B地塊一期工程地下車位造價為1.23億元（15%），商鋪住宅造價為 6.97億元（85%），總額為8.2億元。地下車位的單位成本最終計算為0.27萬元，商鋪住宅的單位成本最終計算為0.91萬元，銷售車位總成本為0.27億元，銷售商鋪住宅總成本為9.1億元，總計為9.37億元，根據(jù)納稅調(diào)增金額實際結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，該年度A房地產(chǎn)企業(yè)少交的所得稅共計1575萬元[3]。

1.2 不符合完工條件核算

1.2.1 問題

A房地產(chǎn)公司根據(jù)與客戶簽訂的銷售合同，將B地塊二期工程的交房時間約定在2017年1月，且于2017年3月1日取得城鄉(xiāng)建設(shè)局有關(guān)B地塊二期工程的備案、驗收、竣工文件，于2017年3月9日收到《備案證明》，于2017年3月15日和客戶一同辦理了交房手續(xù)。合同約定的交房時間在2017年1月，而取得主管部門相關(guān)文件的時間卻在2017年3月，兩者存在矛盾[4]。

通過詳細的溝通交流了解到，A房地產(chǎn)公司在一期項目中出現(xiàn)了意外事故，故對二期工程的施工造成了一定影響。由于事故屬于無明火火災(zāi)，且已由當(dāng)?shù)叵啦块T出具了火災(zāi)事故認定書，所以在相關(guān)主管部門的協(xié)調(diào)下，A房地產(chǎn)公司將B地塊二期工程的交房時間延期到2017年2月1日前。不僅如此，在B地塊二期工程的驗收過程中，項目的實際容積率和城市規(guī)劃容積率不符，需要辦理土地出讓金的相關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致對B地塊二期工程的交房時間造成了一定影響[5]。

1.2.2 意見

根據(jù)《辦法》中的條款，A房地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)包括開發(fā)、建設(shè)、銷售等，而除土地開發(fā)外，其余項目若是符合已經(jīng)備案的、已經(jīng)投入使用的、已經(jīng)取得初始產(chǎn)權(quán)證的條件，可視作已經(jīng)完工，而且交房合同已經(jīng)確立且簽訂、所有權(quán)已經(jīng)被轉(zhuǎn)移、A房地產(chǎn)公司未保留產(chǎn)品管理權(quán)、A房地產(chǎn)公司無法對產(chǎn)品進行控制、A房地產(chǎn)公司收入金額可直接計量，就應(yīng)確認收入的實現(xiàn)。因此，A房地產(chǎn)公司存在多交所得稅的情況，可在未來的所得稅納稅中進行抵扣。

2 控制房地產(chǎn)開發(fā)成本的對策

2.1 完善成本控制的責(zé)任體系

①完善房地產(chǎn)成本控制的組織架構(gòu)，明確各個崗位的具體職責(zé)，根據(jù)成本控制的實際情況，進一步充實崗位需求，強化隊伍建設(shè)；②房地產(chǎn)開發(fā)周期長，想要長期保證成本的有效控制，必須要秉承預(yù)防到位、機制自行運轉(zhuǎn)的原則，在項目開發(fā)前，項目的測算必須要有明確、統(tǒng)一的標準，測算內(nèi)容必須保證精細、精確、精準，成本控制必須和實際的利益掛鉤；③企業(yè)需要制定成本控制標準，以企業(yè)多年來積累的人工費用、材料費用、設(shè)備費用及其他間接費用等資料為基礎(chǔ)，同時參考市場調(diào)查情況，從而使編制的成本控制標準更為有效；④不斷完善責(zé)任成本管理規(guī)范，保證責(zé)任成本管理的各項措施都能落到實處，確定責(zé)任中心制度，明確責(zé)任中心范圍；⑤根據(jù)實際情況定期對成本控制的成果進行評估[6]。

2.2 提高成本核算科目的規(guī)范性

①科學(xué)、合理、合規(guī)的成本科目設(shè)置，是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)有效成本管理的重要條件，是提高成本測算工作、動態(tài)監(jiān)控工作、成本核算工作有效性的重要依托；②房地產(chǎn)開發(fā)項目成本科目可分為前期費用、土地費用、基礎(chǔ)建設(shè)費用、建安費用、公共設(shè)施建設(shè)費用、間接管理費用和財務(wù)費用等。前期費用涵蓋造價咨詢費用、工程監(jiān)理費用、勘察設(shè)計費用、報批費用和報建費用等；土地費用涵蓋土地補償費用、出讓金、契稅、中介費、拆遷協(xié)調(diào)費用、紅線外市政協(xié)調(diào)費用和其他費用等。

2.3 健全成本管理制度

①根據(jù)企業(yè)發(fā)展目標構(gòu)建清晰的成本管理制度，將全過程的動態(tài)化、精細化管理作為主線，從具體的EPR項目管理著手，構(gòu)建行之有效的制度體系；②進一步確認各級工程師在成本管理中的實際作用，將成本管理和方案優(yōu)化聯(lián)系起來，建立部門的責(zé)任獎懲制度；③在項目開發(fā)過程中，需根據(jù)實際情況不斷調(diào)整預(yù)算責(zé)任范圍及管理方法，保證成本管控的有效性。

3 結(jié)語

綜上所述，經(jīng)濟利益是房地產(chǎn)企業(yè)的生命線，無論是成本核算還是成本控制，都對房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。希望廣大從業(yè)者對上述內(nèi)容能夠有足夠的認識，從中探尋到提高企業(yè)成本控制水平的新思路。