基于價值工程的房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計方案選擇

劉瑩

（保利（江西）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，江西南昌 330000）

0 引言

對于房地產(chǎn)的開發(fā)，規(guī)劃設(shè)計是先決條件，主要是結(jié)合市場需求，來定位并研究房地產(chǎn)項目，在項目所有的工作中，規(guī)劃設(shè)計是非常重要的。在項目設(shè)計階段，往往會極大地影響工程成本，此外伴隨項目的推進(jìn)，投資成本會漸漸提高，可以調(diào)動的資金漸漸變小，圖1為工程投資圖，其中：T-周期；C-項目成本。

圖1 工程投資

1 價值工程概述

價值工程最早出現(xiàn)于20世紀(jì)40年代，基于最低成本費用，進(jìn)而達(dá)到必要功能，旨在功能分析的活動。可以通過V=F/C，對其中的關(guān)系進(jìn)行表示。其中：C-成本；V-價值；F-功能。價值系數(shù)V等于F除以C；F-示產(chǎn)品的作用及用途；C-投入的成本。

分析三者關(guān)系得知，V和F、C息息相關(guān)。產(chǎn)品功能越高，所需投入越低，價值越高；與之相反，產(chǎn)品功能越低，所需投入越高，價值越低。當(dāng)價值系數(shù)為1時，表明在房地產(chǎn)開發(fā)中，實際成本接近于目標(biāo)成本，換句話來講，就是以合理成本，達(dá)到了最佳功能，用不著進(jìn)行改進(jìn)。當(dāng)價值系數(shù)大于1時，有著以下情況。開發(fā)項目有著顯著優(yōu)勢，價值系數(shù)越大，表明優(yōu)勢越突出，用不著進(jìn)行改進(jìn)；評價值超過實現(xiàn)成本，換句話來講，投資成本較低，難以達(dá)到目標(biāo)功能，需要分析并改進(jìn)。當(dāng)價值系數(shù)小于1時，有著以下情況。在開發(fā)項目中，有著抑制因素，或者沒有滿足開發(fā)要求，價值系數(shù)越小，差距越大；相比于評價值，實現(xiàn)成本較大，換句話來講，投入成本較高，產(chǎn)品功能較低。無論是哪一種情況，都需要進(jìn)行改進(jìn)。本文以價值工程原理為切入點，在設(shè)計評估研究中，有效融入價值工程。針對指標(biāo)評價體系，依據(jù)其構(gòu)建的原則，分解影響因素，并且制定合理的指標(biāo)評價體系。

2 價值工程評價模型

基于指標(biāo)值，開展歸一化處理，進(jìn)而獲取因素價值分，用fij表示：

式中：Fij-第i個因素價值分；-指標(biāo)最大值；-指標(biāo)最小值。

基于獲取的價值分，開展相應(yīng)的匯總，進(jìn)而獲取價值分平均數(shù)：

基于分解因子，獲取成本評價系數(shù)：

明確因子權(quán)重αi，同時算出價值評價系數(shù)，用Vj表示：

結(jié)合式（1）～（4），算出價值評價系數(shù)，有效排序方案，選出價值最大的項目。

3 基于房地產(chǎn)開發(fā)項目，價值工程的應(yīng)用

本規(guī)劃項目處于某縣開發(fā)區(qū)，依山帶水，環(huán)境優(yōu)雅，交通發(fā)達(dá)，有著突出的區(qū)位優(yōu)勢。規(guī)劃用地大概為28hm2，建筑密度低于45%，高度處于100m范圍以內(nèi)。

3.1 市場環(huán)境

基于對該縣樓盤的研究對比，得出了以下結(jié)論，伴隨該縣的飛速發(fā)展，境內(nèi)房地產(chǎn)市場近年來發(fā)展較好，在縣城中心地段，有著很多的房地產(chǎn)項目，城市向外擴散的趨勢較為突出，由此為本項目的開發(fā)，創(chuàng)造了有利機會。

3.2 策劃定位

本項目圍繞茶博匯建設(shè)，尋求更好發(fā)展，更好服務(wù)于茶博匯，升級小區(qū)功能，并優(yōu)化小區(qū)環(huán)境。基于茶博匯項目的實施，圍繞兩個主體進(jìn)行設(shè)計：①當(dāng)?shù)夭柁r(nóng)茶商；②茶企員工。打造商業(yè)住房示范區(qū)，且具備濃烈的茶葉文化。

3.3 基地環(huán)境

對于基地環(huán)境而言，可稱得上依山傍水，東面是該縣的茶博匯址，將用地規(guī)劃為兩種，也就是商業(yè)與商住用地。基地周邊的交通較為發(fā)達(dá)，在規(guī)劃的范圍中，共有兩條主干路，該縣計劃在基地建設(shè)大橋，到時又增多了一條便捷通道?；馗浇鄶?shù)是居住用地，在規(guī)劃的范圍內(nèi)，有著大量的景觀資源，而且具備較好的視線，能夠觀望遠(yuǎn)處的山景，在景觀資源方面，有著較大的挖掘空間，資源品質(zhì)較好。結(jié)合項目策劃定位，給出以下幾種設(shè)計方案：綜合分析商業(yè)街布置，將龍形商業(yè)街作為中心，與散裝地塊進(jìn)行串聯(lián)，在后續(xù)運營過程中，能夠獲取較高的收益；一共分三期，對項目進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，將32層高層作為中心，輔之花園洋房，對于地塊的劃分，僅為4個區(qū)域；針對26～30層，將這樣的高層作為中心，借助兩個功能區(qū)：①環(huán)道功能區(qū)；②環(huán)廊功能區(qū)。針對小區(qū)交通，達(dá)到人車分離的目標(biāo)，減少項目所需要的投入；重視步行，基于2km綠地步行帶，與活動區(qū)域進(jìn)行串聯(lián)，在節(jié)能設(shè)計方面，包括多個系統(tǒng)，譬如通風(fēng)系統(tǒng)；一共分四期，對項目進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，注重生活居住區(qū)，在豎向道路方面，借助道路坡道，對排水管線進(jìn)行設(shè)計，以便節(jié)省項目造價。

3.4 案例應(yīng)用

在建筑工程中，存在多種費用，其中主要的費用有兩種，也就是安裝費與土建費。為了便于進(jìn)行分析，同時結(jié)合以上規(guī)劃方案，基于工程費用，選取有代表性的因素，結(jié)合多個方面進(jìn)行評價，各方案影響因素見表1。

表1 各方案影響因素

表2 各因素價值分

基于獲取的價值分，開展相應(yīng)的匯總，求出價值分平均數(shù)，通過式（2），求得F11=0.662?；诜纸庖蜃?，求出成本評價系數(shù)，將數(shù)值代入式（3），求得C1=0.21。采用相同的方法，可以求出剩下因素的價值平均數(shù)及因素的成本評價系數(shù)，具體情況如表3所示。

求出評價系數(shù)Vj。綜合考慮因子相關(guān)性，并且通過專家評分，將因子權(quán)重確立為2:2:1:2:3。根據(jù)式（4），代入相關(guān)數(shù)據(jù)，求得為0.21，V1為1.832。采用相同的方法，可以求出剩下方案的評價系數(shù)，具體情況如表4所示。

表3 價值評分平均數(shù)

表4 價值系數(shù)評價

確定最佳方案。通過表4數(shù)據(jù)可以得知，方案1價值系數(shù)為1.832，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于1，在全方位分析影響因素之后得知，對于方案1的建筑面積而言，實現(xiàn)成本并不高，產(chǎn)品功能存在不足，需要提高成本投入，或者是降低建筑面積。方案4的價值系數(shù)為0.021，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于1，在全方位分析影響因素之后得知，對于產(chǎn)品功能的實現(xiàn)，需要投入較高的成本，在其他影響因素方面，相比其余的方案，有著一定的差距，需要深入改進(jìn)方案。方案5的價值系數(shù)為1.032，與方案2、3相比，該方案的價值系數(shù)更加接近于1，表明在項目開發(fā)中，實際成本接近于目標(biāo)成本，換句話來講，就是以合理成本，達(dá)到了最佳功能，用不著對方案進(jìn)行改進(jìn)，此方案是最合適的方案。

4 結(jié)論

在項目前期規(guī)劃中，方案的選擇是非常重要的，很大程度上能決定項目的成敗，在項目所有的工作中，設(shè)計方案的選擇是不可缺少的環(huán)節(jié)。所以在對設(shè)計方案進(jìn)行選擇時，需要全方面考慮影響因素，制定科學(xué)的指標(biāo)評價體系，選用更加有效的評價方法，促使方案更加可行、更加合理。在規(guī)劃設(shè)計階段，合理運用價值工程，有助于降低項目成本，有利于實現(xiàn)項目功能。具體應(yīng)用中，需要嚴(yán)格遵循價值最大化原則，全方位分析影響因素，并且加以考慮項目成本，以提升性價比為切入點，制定科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計，避免出現(xiàn)盲目投資現(xiàn)象。