房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理體系的完善

文/王麗莉（恒大地產(chǎn)集團(tuán)鄭州有限公司）

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，資金緊張的矛盾日益突出，房地產(chǎn)企業(yè)都普遍存在著巨大的資金壓力。資金是一個(gè)企業(yè)的生存之本，是一個(gè)企業(yè)不斷發(fā)展的源頭活水。當(dāng)前資金管理不善已經(jīng)成為嚴(yán)重制約房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的問(wèn)題。建立全面預(yù)算管理體系是企業(yè)加強(qiáng)資金管理、優(yōu)化資金使用，從源頭緩解企業(yè)資金壓力的重要手段。

一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理應(yīng)用的必要性分析

（一）全面預(yù)算管理應(yīng)用是企業(yè)內(nèi)部發(fā)展需要

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)與收益并生的特殊行業(yè)，其收益越大，風(fēng)險(xiǎn)越大。做好資金管理尤其重要。全面預(yù)算管理體系有助于推動(dòng)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，對(duì)企業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展有重要意義。

（二）全面預(yù)算管理應(yīng)用滿足了市場(chǎng)的要求

隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，居民購(gòu)買房產(chǎn)的熱情高居不下，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)逐漸白熱化。全面預(yù)算管理體系以科學(xué)性、嚴(yán)謹(jǐn)性的預(yù)算機(jī)制，提高企業(yè)對(duì)資金的綜合利用效率，增加競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在愈演愈烈的競(jìng)爭(zhēng)中獲得一席之地。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理體系構(gòu)建環(huán)節(jié)存在的問(wèn)題

（一）組織機(jī)構(gòu)設(shè)置方面

全面預(yù)算作為一項(xiàng)財(cái)務(wù)統(tǒng)籌與控制工具，預(yù)算是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的過(guò)程而不是最終目標(biāo)，在財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的導(dǎo)向下，通過(guò)對(duì)預(yù)算管理工具的充分應(yīng)用，可以落實(shí)企業(yè)的成本目標(biāo)與效益目標(biāo)，并防范企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中潛在的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)。全面預(yù)算管理體系是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部所有關(guān)鍵職能部門(mén)共同構(gòu)建所形成的管理層，但是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)將公司全面預(yù)算管理工作全權(quán)交給財(cái)務(wù)部門(mén)，使得財(cái)務(wù)部門(mén)無(wú)法及時(shí)與其他部門(mén)溝通，信息脫節(jié)，造成預(yù)算偏差。同時(shí)因壓力過(guò)大，員工積極性不高，工作熱情衰退。除此以外，房地產(chǎn)公司對(duì)于全面預(yù)算管理系統(tǒng)核心人員培訓(xùn)不足，懂行業(yè)的人不懂預(yù)算，懂預(yù)算的人不太懂行業(yè)，部分房地產(chǎn)企業(yè)聘請(qǐng)的咨詢專家也缺乏房地產(chǎn)行業(yè)咨詢經(jīng)驗(yàn)，整個(gè)行業(yè)人才基礎(chǔ)薄弱，缺乏專業(yè)性[1]。

（二）預(yù)算編制方面

1.缺乏完善的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目具有多樣性、復(fù)雜性，不同的項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)不同，這也造成了房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)難以確立。各類項(xiàng)目和國(guó)家預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)無(wú)法適應(yīng)現(xiàn)實(shí)需要，使預(yù)算編制出現(xiàn)偏差，降低了預(yù)算編制的科學(xué)性和嚴(yán)謹(jǐn)性，帶有一定的隨意性。

2.缺乏完整準(zhǔn)確的預(yù)算數(shù)據(jù)

企業(yè)內(nèi)部部門(mén)之間缺乏密切的溝通性，大多數(shù)企業(yè)認(rèn)為預(yù)算編制是財(cái)務(wù)部門(mén)一個(gè)部門(mén)的任務(wù)，這也造成部門(mén)內(nèi)部間信息未能及時(shí)有效交互，造成數(shù)據(jù)缺失。同時(shí)受外部條件影響，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期性長(zhǎng)，不確定因素較多，預(yù)算編制測(cè)算的依據(jù)不足。

（三）預(yù)算執(zhí)行方面

1.預(yù)算執(zhí)行缺乏全員性

所謂全員性是指公司領(lǐng)導(dǎo)、部門(mén)負(fù)責(zé)人和各崗位人員都參與到預(yù)算執(zhí)行之中。但是多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)只是將預(yù)算執(zhí)行分派到一個(gè)部門(mén)或者是核心負(fù)責(zé)人，整體預(yù)算完全分部門(mén)、分階段、分項(xiàng)目實(shí)施，松散且相對(duì)獨(dú)立，集團(tuán)各個(gè)部門(mén)沒(méi)有發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮集團(tuán)部門(mén)整體功能，使預(yù)算范圍不盡全面，預(yù)算執(zhí)行缺乏全員性。

2.預(yù)算執(zhí)行缺乏有效地把控

房地產(chǎn)企業(yè)涉及咨詢單位、承包商、投資者、勘察設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、材料供應(yīng)商等多個(gè)單位，單位涉及面較廣且單位內(nèi)部因素錯(cuò)綜復(fù)雜，預(yù)算執(zhí)行關(guān)系較為復(fù)雜，把控難度大。同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從開(kāi)始方案選定、中期房屋建設(shè)再到后期銷售，周期較長(zhǎng)，預(yù)算執(zhí)行工作量大，有效性難以把控。

（四）預(yù)算績(jī)效考核方面

1.缺乏考核規(guī)范

預(yù)算績(jī)效考核是建立全面預(yù)算體系的保障，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在考核內(nèi)容不具體，考核部門(mén)職責(zé)不明、考核工作展開(kāi)難度大等問(wèn)題，使得考核過(guò)程不規(guī)范。同時(shí)考核審批流程煩瑣，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)僅僅只做了表面功夫，一定程度上多個(gè)部門(mén)沒(méi)有達(dá)到真正的預(yù)算指標(biāo)，考核結(jié)果并未落實(shí)到各部門(mén)和個(gè)人，結(jié)果缺乏規(guī)范。

2.缺乏考核力度

企業(yè)實(shí)行預(yù)算績(jī)效考核制度的目的在于推動(dòng)預(yù)算工作規(guī)范化。但是因考核規(guī)范不明確，使考核力度大打折扣。同時(shí)，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)公司對(duì)于考核結(jié)果重視程度不足，沒(méi)有明確的獎(jiǎng)懲措施，未能使考核結(jié)果與職工的薪酬利益直接掛鉤，使得考核工作缺乏力度，員工積極性不高，主觀能動(dòng)性較弱[2]。

三、房地產(chǎn)企業(yè)完善全面預(yù)算管理體系的策略分析

（一）完善預(yù)算實(shí)施環(huán)境，建立預(yù)算管理機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)首先要重視全面預(yù)算管理體系的建立，從思想層面強(qiáng)化管理體系建設(shè)。將建立健全全面預(yù)算管理體系作為工作的重要一環(huán)，明確預(yù)算管理體系核心部門(mén)和多部門(mén)共同協(xié)作的體系建設(shè)框架，加強(qiáng)對(duì)于核心人員的素質(zhì)培養(yǎng)，為實(shí)現(xiàn)全面預(yù)算管理體系的發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。其次結(jié)合企業(yè)模式和發(fā)展特色，制定特色化、規(guī)范化的全面預(yù)算管理體系管理規(guī)則，不斷進(jìn)行管理模式創(chuàng)新，優(yōu)化企業(yè)管理模式，從實(shí)施層面加強(qiáng)管理體系科學(xué)化、規(guī)范化，使企業(yè)能夠發(fā)揮自身潛力，做好全面預(yù)算工作，贏得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

（二）確定預(yù)算范圍，規(guī)范預(yù)算編制

首先要確保預(yù)算目標(biāo)的科學(xué)性。好的預(yù)算目標(biāo)的確定是實(shí)現(xiàn)全面預(yù)算管理的首要任務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)因其自身開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的復(fù)雜性要求各個(gè)部門(mén)聯(lián)合運(yùn)作，對(duì)各個(gè)部門(mén)工作內(nèi)容進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，將數(shù)據(jù)結(jié)果進(jìn)行整合過(guò)后利用相關(guān)技術(shù)手段，結(jié)合實(shí)際情況確立預(yù)算目標(biāo)。其次，明確預(yù)算范圍是實(shí)現(xiàn)預(yù)算管理的關(guān)鍵一步，項(xiàng)目的復(fù)雜性要求實(shí)施預(yù)算管理要分階段、有重點(diǎn)和全局性，根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各個(gè)階段制定不同的預(yù)算范圍管理辦法，從整體戰(zhàn)略目標(biāo)入手，深入分析業(yè)務(wù)，做好階段性規(guī)劃，提高預(yù)算管理有效性。最終規(guī)范預(yù)算編制是實(shí)現(xiàn)全面預(yù)算管理的重要一環(huán)。結(jié)合國(guó)家預(yù)算編制現(xiàn)有辦法和企業(yè)發(fā)展現(xiàn)實(shí)需要，規(guī)范預(yù)算編制體制機(jī)制建設(shè)，利用現(xiàn)有的新型技術(shù)，進(jìn)行預(yù)算編制改革，建立健全的預(yù)算編制體制。

（三）嚴(yán)格執(zhí)行既定的預(yù)算方案

項(xiàng)目預(yù)算應(yīng)當(dāng)根據(jù)既定的預(yù)算方案嚴(yán)格實(shí)施，預(yù)算工具貫穿項(xiàng)目投資到項(xiàng)目結(jié)算的全過(guò)程，需要企業(yè)事前做好投資預(yù)算，事中做好預(yù)算控制，事后對(duì)項(xiàng)目預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行考核。也就是說(shuō)，項(xiàng)目運(yùn)行的每一個(gè)階段都需要按照既定的預(yù)算方案實(shí)行資金計(jì)劃。在項(xiàng)目實(shí)施階段，為了確保預(yù)算執(zhí)行率，需要關(guān)注項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本，包括建筑施工圖紙變更、合同條款變更等；控制預(yù)算調(diào)整節(jié)點(diǎn)，做到預(yù)算方案嚴(yán)格實(shí)施，根據(jù)情況合理調(diào)整。同時(shí)在執(zhí)行預(yù)算方案時(shí)，應(yīng)先試點(diǎn)，后分批次推廣。對(duì)于全面預(yù)算管理執(zhí)行涉及部門(mén)多、影響范圍廣，勢(shì)必對(duì)整體公司的業(yè)務(wù)造成較大的沖擊，這就要求在嚴(yán)格實(shí)施預(yù)算方案，通過(guò)先試點(diǎn)，后逐步分批推廣的執(zhí)行辦法減小企業(yè)損失，把控風(fēng)險(xiǎn)[3]。

（四）建立行之有效的預(yù)算績(jī)效考核機(jī)制

建立行之有效的預(yù)算績(jī)效考核機(jī)制是實(shí)現(xiàn)全面預(yù)算管理的重要保證。只有目標(biāo)沒(méi)有考核機(jī)制是沒(méi)有辦法保證目標(biāo)執(zhí)行過(guò)程中的效率的，因此優(yōu)化預(yù)算績(jī)效考核機(jī)制十分必要。首先從與預(yù)算管理息息相關(guān)的財(cái)務(wù)、運(yùn)營(yíng)、管理等方面著手，構(gòu)建更加科學(xué)的考核機(jī)制。在績(jī)效考核實(shí)踐中，嚴(yán)格按照考核標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，將責(zé)任人的利益直接與全面預(yù)算管理相掛鉤，利益分配以此為基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)“責(zé)權(quán)利”的相統(tǒng)一。同時(shí)，將各個(gè)部門(mén)績(jī)效考核結(jié)果的信息實(shí)時(shí)傳遞到相關(guān)部門(mén)，掌控預(yù)算實(shí)施效果，及時(shí)對(duì)相應(yīng)的工作安排作出調(diào)整，對(duì)發(fā)現(xiàn)的相關(guān)問(wèn)題及時(shí)采取有效措施，以期最大化完成各項(xiàng)預(yù)算指標(biāo)，提高企業(yè)全面預(yù)算管理工作效率，為企業(yè)創(chuàng)造更多價(jià)值。

四、結(jié)語(yǔ)

企業(yè)全面預(yù)算管理是企業(yè)管理體系中重要的一點(diǎn)，它聯(lián)系了集團(tuán)內(nèi)部各個(gè)部門(mén)、關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)、預(yù)算和運(yùn)營(yíng)，具有優(yōu)化資源配置、降低成本、提高效率和效益、控制風(fēng)險(xiǎn)等作用，因此做好企業(yè)全面預(yù)算管理顯得尤為重要。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在不斷實(shí)踐過(guò)程中，探索全面預(yù)算管理新模式，優(yōu)化管理辦法，贏得企業(yè)自身發(fā)展新優(yōu)勢(shì)。