新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化資金鏈管理的策略研究

文/孫濤（天津瑞明房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）

中國(guó)特色社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，我國(guó)城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，越來(lái)越多的農(nóng)村人口開始涌入城市生活和工作，房地產(chǎn)行業(yè)也在時(shí)代需求下應(yīng)運(yùn)而生，蓬勃發(fā)展。然而從實(shí)際情況來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過(guò)程中需要大量資金支持，資金鏈管理顯得尤為重要，過(guò)程中存在融資難度大、存貨銷售難度大、風(fēng)險(xiǎn)控制難度大等一系列問(wèn)題，這些都影響著房地產(chǎn)企業(yè)的正常發(fā)展。在這種情況下，必須要采取措施降低資金風(fēng)險(xiǎn)、提升融資有效性，從而起到提升新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理水平的作用。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理概述

所謂的資金鏈，實(shí)際上是房地產(chǎn)企業(yè)得以運(yùn)行經(jīng)營(yíng)的重要保障因素，在開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目的過(guò)程中，需要投入大批量資金，才能最終取得優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)開發(fā)效果。房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)現(xiàn)有流動(dòng)資金進(jìn)行閉環(huán)式管理、確保資金能夠在運(yùn)行過(guò)程中形成閉環(huán)鏈條，讓每一筆資金都能發(fā)揮應(yīng)有的作用，確保房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理效果。

根據(jù)實(shí)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理具有三方面的特點(diǎn)：

第一，具有較大的投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目本身有一定的特殊性，投入大量資金以后，企業(yè)并不能在短期內(nèi)獲得收益，在這種情況下進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，必然會(huì)承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的綜合發(fā)展。

第二，房地產(chǎn)項(xiàng)目往往涉及大量資金，并在此基礎(chǔ)上建成各類房屋建筑，但是在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈的今天，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)開發(fā)項(xiàng)目所需要的資金量越來(lái)越大，然而融資渠道卻沒(méi)能得到豐富。

最后，房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金回籠周期非常長(zhǎng)，這同樣不利于資金鏈管理。從某種程度上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理工作能夠切實(shí)解決房地產(chǎn)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)不合理的問(wèn)題，使企業(yè)能夠正常的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展，保證其在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中能夠贏得一席之地。目前有一部分房地產(chǎn)企業(yè)始終處在負(fù)債經(jīng)營(yíng)的運(yùn)行模式下，而加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理則能夠從根本上加速房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)，有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率。另外，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理，還能讓企業(yè)閑置資金得到合理應(yīng)用，從而降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化資金鏈管理現(xiàn)狀

第一，部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)宏觀政策領(lǐng)會(huì)不透徹，不利于企業(yè)方面做出正確的選擇。在黨和政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，中國(guó)特色社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)迎來(lái)了新發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷朝著更合理的方向發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)更是結(jié)構(gòu)改革的重中之重，政府部門通過(guò)各類政策有效調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。然而一部分房地產(chǎn)企業(yè)的管理者未能更新思想，忽略了宏觀調(diào)控政策導(dǎo)向?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)發(fā)展的影響，這使得他們?cè)诖_定資金鏈管理模式的時(shí)候比較盲目，無(wú)法合理安排投資規(guī)模和項(xiàng)目規(guī)模等。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)存貨銷售不及時(shí)，資金積壓?jiǎn)栴}越來(lái)越突出。從目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況來(lái)看，經(jīng)過(guò)政府部門的有效調(diào)控，炒房囤房的情況已經(jīng)得到了控制，人們對(duì)除剛需之外的購(gòu)房需求呈現(xiàn)明顯的觀望態(tài)度，過(guò)去房地產(chǎn)供不應(yīng)求的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返。這有利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，但是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這可能造成產(chǎn)品嚴(yán)重積壓無(wú)法售出、資金難以順利回流等問(wèn)題，不利于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

第三，房地產(chǎn)融資難度大，資金量不足。近年來(lái)政府部門不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，給房地產(chǎn)企業(yè)銀行融資帶來(lái)了一定的負(fù)面影響，但是一部分房地產(chǎn)企業(yè)并未能及時(shí)打開融資渠道、仍然依靠銀行獲得資金，這必然會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金短缺的問(wèn)題，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)有一定的負(fù)面影響。

最后，部分房地產(chǎn)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，對(duì)資金鏈管理毫不重視。從實(shí)際情況來(lái)看，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的管理者都將工作重點(diǎn)放在提升房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、提升房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)速度上，而忽略了資金鏈管理等重要工作，一旦遇到資金風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)將毫無(wú)應(yīng)對(duì)能力。特別是在政府宏觀調(diào)控政策不斷收緊的今天，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)成倍增長(zhǎng)，如果不能結(jié)合實(shí)際情況做好風(fēng)險(xiǎn)管控，企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)發(fā)展必然會(huì)受到嚴(yán)重影響。

三、新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化資金鏈管理的策略

（一）開拓籌資渠道，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

目前我國(guó)的絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都仍然以銀行貸款作為融資的主要方式，但是在金融危機(jī)余波未平、國(guó)家政策不斷收緊的今天，銀行方面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款業(yè)務(wù)的審核越來(lái)越嚴(yán)格、放款標(biāo)準(zhǔn)越來(lái)越嚴(yán)苛，在這種情況下傳統(tǒng)的融資渠道顯然已經(jīng)不再具有合理性。房地產(chǎn)企業(yè)必須要看到更多的可能性，打破單一化銀行融資模式帶來(lái)的限制，盡快探索新的融資模式，通過(guò)目前已經(jīng)比較成熟的上市融資、債券融資、信托投資等模式實(shí)現(xiàn)融資目標(biāo)。另外房地產(chǎn)企業(yè)還可以根據(jù)發(fā)展的實(shí)際情況，對(duì)常見的融資方法進(jìn)行利弊分析，從而選擇成本最低、還款周期最長(zhǎng)的融資模式。

目前比較具有實(shí)用價(jià)值的融資方式包括：第一，合作開發(fā)。所謂的合作開發(fā)指的是具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的單位和擁有相應(yīng)資源（包括資金、土地、技術(shù)）的單位一同開發(fā)項(xiàng)目的新模式，雙方風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享。這樣一來(lái)，能夠解決房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)立開發(fā)融資困難的問(wèn)題，輕松地獲得資金或資源技術(shù)等，更能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)所需要承擔(dān)的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，雙方的優(yōu)勢(shì)都能在合作當(dāng)中發(fā)揮出來(lái)，最終形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、共同發(fā)展的新開發(fā)模式。和其他開發(fā)模式比較起來(lái)，合作開發(fā)是最具有實(shí)際應(yīng)用價(jià)值的一種舉措，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身情況和合作機(jī)構(gòu)的資源量等進(jìn)行合作。第二，房地產(chǎn)信托融資，所謂信托融資指的就是由專業(yè)機(jī)構(gòu)幫助房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資。信托機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況確定信托規(guī)劃方案，并將投資人的資金集中到一起進(jìn)行規(guī)劃使用，最終可以給投資人帶來(lái)一定的收益。目前已經(jīng)有越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始使用這種方法進(jìn)行融資，也確實(shí)取得了一定的應(yīng)用效果，相比于銀行融資，這種融資模式具有速度更快、監(jiān)管靈活的特征。第三，融資性售后回租。所謂的售后回租，指的是房地產(chǎn)企業(yè)將地產(chǎn)項(xiàng)目售出后再行回收租賃的過(guò)程，是比較新興的一種租賃模式，地產(chǎn)企業(yè)在售后回租的過(guò)程中實(shí)現(xiàn)了融資。即利用售出項(xiàng)目的資金進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和發(fā)展以后再進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，循環(huán)往復(fù)即可實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，保證房地產(chǎn)企業(yè)的順暢發(fā)展。最后，眾籌融資也不失為一種有效的融資策略。早在多年前，就已經(jīng)有部分房地產(chǎn)企業(yè)嘗試眾籌融資模式，采取向員工融資、項(xiàng)目跟投制度等一系列措施進(jìn)行融資，這種措施也確實(shí)在一定程度上保證了房地產(chǎn)企業(yè)的融資效率，降低了融資成本等，一些散戶也有機(jī)會(huì)參與到投資過(guò)程中，實(shí)現(xiàn)了一定程度上的雙贏。當(dāng)然，這并不意味著這種融資模式已經(jīng)成熟，房地產(chǎn)企業(yè)還需要根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)的情況判斷是否利用這種模式進(jìn)行融資，并在確定使用眾籌融資以后，準(zhǔn)確識(shí)別其中存在的一系列風(fēng)險(xiǎn)。

（二）完善使用階段資金鏈管理

第一，重視開發(fā)項(xiàng)目前期的可行性研究。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡快認(rèn)識(shí)到企業(yè)資金鏈管理的重要性，并通過(guò)加強(qiáng)前期可行性研究工作以達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)的效果。到項(xiàng)目所在地探訪市場(chǎng)需求，明確該地區(qū)現(xiàn)階段供給規(guī)模等，并明確項(xiàng)目預(yù)計(jì)開發(fā)所需要的資金量，從土地售價(jià)、成本支出、客戶群體、銷售周期等多個(gè)方面分別入手確定房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性，并在正式投資之前做好資金使用規(guī)劃。第二，要實(shí)行項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)管理控，制成本偏差。房地產(chǎn)項(xiàng)目的周期相對(duì)來(lái)說(shuō)比較長(zhǎng)，不可能毫無(wú)變動(dòng)，特別是在客觀條件發(fā)生變化的時(shí)候，項(xiàng)目的成本等必然要發(fā)生變化，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須要加強(qiáng)成本動(dòng)態(tài)管理，對(duì)實(shí)際消耗資金量和預(yù)計(jì)消耗資金量進(jìn)行比對(duì)，明確二者存在較大出入的原因。在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)還需要以差異原因?yàn)榛A(chǔ)確定有效地糾正調(diào)整方法，在后續(xù)的開發(fā)工作中將之前出現(xiàn)的差距降到最低，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠正常順利地開發(fā)。就目前來(lái)看，比較常見且有效的成本動(dòng)態(tài)管理措施都能在房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)管理中發(fā)揮作用，有助于調(diào)整企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)成本等。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從確定項(xiàng)目推行目標(biāo)、項(xiàng)目總體方案出發(fā)，加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中的資金鏈管理，不斷優(yōu)化對(duì)成本進(jìn)行管理的方法，對(duì)項(xiàng)目的具體投資金額進(jìn)行檢查，了解實(shí)際成本和預(yù)算成本的差距。從根本上控制資金使用階段存在的一系列管理風(fēng)險(xiǎn)，確保資金能夠正?；鼗\、保證資金鏈管理的有效性。

（三）完善回流階段資金鏈管理

第一，房地產(chǎn)企業(yè)必須要加快存量房周轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存化。房地產(chǎn)企業(yè)所開展的所有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都是為了銷售成品項(xiàng)目并獲得經(jīng)濟(jì)收益，在進(jìn)行資金鏈管理的過(guò)程中，除了要豐富融資渠道以達(dá)到開源效果之外，還需要提升房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售階段的資金鏈管理，將建成的房地產(chǎn)項(xiàng)目盡快銷售出去從而獲得利潤(rùn)，避免被存量房擠占資金的問(wèn)題，將流動(dòng)資金盡快應(yīng)用到投資再開發(fā)當(dāng)中去，使有限的資金在市場(chǎng)中得到增值。目前我國(guó)的三四線城市已經(jīng)開始出現(xiàn)大量存量房，這顯然不利于房地產(chǎn)企業(yè)的正常資金鏈管理，因此在今后的發(fā)展中，企業(yè)方面必須要高效去庫(kù)存。要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格進(jìn)行合理確定，讓更多的人被低價(jià)吸引進(jìn)而完成銷售任務(wù)。要盡可能為房地產(chǎn)項(xiàng)目提供配套服務(wù)，提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的性價(jià)比和附加值，比較常見的配套服務(wù)如免費(fèi)物業(yè)服務(wù)、贈(zèng)送地下車位等，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)群體能夠產(chǎn)生購(gòu)買欲望，讓房地產(chǎn)存量問(wèn)題迎刃而解。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)有必要落實(shí)現(xiàn)金流管理制度，加快資金周轉(zhuǎn)，企業(yè)的管理者必須認(rèn)識(shí)到現(xiàn)金流預(yù)算管理、現(xiàn)金支付管理、現(xiàn)金收入管理等工作的重要性，并重新編制資金預(yù)算計(jì)劃，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售后可能帶來(lái)的現(xiàn)金流進(jìn)行預(yù)測(cè)計(jì)算，同時(shí)還需要考慮各種稅款給現(xiàn)金流量帶來(lái)的影響。在涉及現(xiàn)金支付的過(guò)程中，工作人員必要充分考慮土地成本，并盡可能適當(dāng)延長(zhǎng)付款時(shí)限。這樣一來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行所需要的資金就能夠得到滿足，讓營(yíng)運(yùn)資金得到妥善管理。特別需要提到的是，在現(xiàn)金流管理過(guò)程中可由施工單位墊付一部分貨款，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠正常開發(fā)。

四、結(jié)語(yǔ)

黨和政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控從一定程度上保證了人民群眾的切身利益，但是也給房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈管理帶來(lái)了一定的挑戰(zhàn)，企業(yè)方面稍有不慎就會(huì)陷入資金回流不暢等一系列問(wèn)題當(dāng)中，這對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展十分不利。在這種情況下，企業(yè)方面必須要從擴(kuò)大融資渠道、調(diào)整現(xiàn)金流管理、優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)等方面采取措施，確保房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理的有效性。