商品房首次登記應按戶頒發(fā)證書

徐映雪

案 ? 例

A公司申請辦理a建筑物的首次登記，a建筑物為一普通商品房住宅小區(qū)內(nèi)的住宅樓。據(jù)A公司所述，a建筑物內(nèi)所有房屋均已與買受人簽訂了《商品房買賣合同》并已進行網(wǎng)簽備案，A公司申請不按戶頒發(fā)證書，以幢為不動產(chǎn)登記單元發(fā)一個“大證”，并據(jù)此“大證”辦理后續(xù)的轉(zhuǎn)移登記。不動產(chǎn)登記機構能否滿足其申請？

分 ? 析

對于這個問題，目前，各地登記機構的觀點與做法不一。有觀點認為，如首次登記按戶頒發(fā)證書，會造成大量的資源耗費，降低工作效率?？梢砸源被蛐^(qū)為登記單元發(fā)“大證”，或以“商品房首次登記備案證明”代替證書，均不影響后續(xù)轉(zhuǎn)移登記給購房人。如開發(fā)單位需用尚未銷售的房屋進行抵押貸款，可再申請“自用換證”，登記機構為這些房屋換發(fā)不動產(chǎn)權證書即可。

筆者不支持此觀點。在房地分散登記時代，有不少地區(qū)采取此辦法，現(xiàn)在辦理業(yè)務時仍時常會見到此類首次登記證書或證明。此辦法可提高工作效率，但實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，隨著法律法規(guī)的不斷完善，仍遵循這一做法就會顯現(xiàn)出一些問題。

其一，“商品房首次登記備案證明”為登記機構自制，其合法有效性有待商榷。《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《實施細則》）第二十條規(guī)定，不動產(chǎn)登記機構應當根據(jù)不動產(chǎn)登記簿填寫并核發(fā)不動產(chǎn)權屬證書或者不動產(chǎn)登記證明。除辦理抵押權登記、地役權登記和預告登記、異議登記，向申請人核發(fā)不動產(chǎn)登記證明外，不動產(chǎn)登記機構應當依法向權利人核發(fā)不動產(chǎn)權屬證書?！秾嵤┘殑t》第二十四條規(guī)定，不動產(chǎn)首次登記，是指不動產(chǎn)權利第一次登記。未辦理不動產(chǎn)首次登記的，不得辦理不動產(chǎn)其他類型登記，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。根據(jù)這一“連續(xù)登記原則”及上述規(guī)定，商品房必須進行首次登記并按要求頒發(fā)證書。

雖然以“商品房首次登記備案證明”代替證書是基于便民利企的考慮，且有部分地市已將此寫入部門規(guī)章或地方操作手冊，但此做法違背現(xiàn)行法規(guī)，沒有政策依據(jù)支撐，一旦涉及行政爭議或訴訟，其合法性及有效性就會被質(zhì)疑。目前，各地已出現(xiàn)因這一原因而導致敗訴的案例，登記機構應引以為戒。

其二，“自用換證”需經(jīng)行政許可，登記機構按換證處理存在一定的登記風險。部分開發(fā)單位在完成首次登記取得“商品房首次登記備案證明”后，小區(qū)尚有部分房屋沒有賣出，因資金問題需進行抵押融資，但銀行要求必須取得產(chǎn)權證書，否則不予抵押。這種情況下，開發(fā)單位往往向登記機構申請辦理“自用換證”，即對準備抵押的房屋重新?lián)Q發(fā)不動產(chǎn)權證書。但實際上，此業(yè)務已不單是換發(fā)證業(yè)務。把商品房從預售狀態(tài)變?yōu)椴荒茕N售的單位“自用”狀態(tài)，涉及行政許可事項的改變，部分登記機構認為只要這部分房屋在房管部門的樓盤表中是鎖死不能出售的狀態(tài)，即可辦理換證，存在一定的登記風險。

其三，《實施細則》第三十八條規(guī)定，不動產(chǎn)權屬證書是申請國有建設用地使用權及房屋所有權轉(zhuǎn)移登記需提交的必要材料。如首次登記未按戶頒發(fā)證書，而是以幢或小區(qū)為登記單元發(fā)的“大

證”，則每一次轉(zhuǎn)移登記都需提交首次登記的“大證”，如“大證”上的房屋未一次全部轉(zhuǎn)移完畢，理論上，每一次還需辦理“大證”的變更登記。在實務中，發(fā)“大證”的登記機構極少再辦理變更登記，多數(shù)只是做完轉(zhuǎn)移登記后把“大證”收回存放在檔案中，但登記簿并沒有改變，仍面臨著被司法查封的風險。

綜上所述，筆者認為商品房首次登記應按戶頒發(fā)證書，以幢或小區(qū)為登記單元發(fā)“大證”或“商品房首次登記備案證明”的做法都是不科學的，但登記機構對房地分散登記時期頒發(fā)的此類證書或證明應予認可，不能以此為由影響后續(xù)業(yè)務的辦理。

為了進一步提高工作效率，提高群眾的滿意度，建議可研究推廣首次登記電子證書。電子證書只是在媒介形式上做了創(chuàng)新，證書的格式、內(nèi)容等與紙質(zhì)證書完全一致，與紙質(zhì)證書具有同等法律效力。這樣可以給開發(fā)單位節(jié)省大量時間和運輸成本，因帶有電子簽章還可提升登記安全性，不存在偽造或遺失的問題，既便民高效，又安全環(huán)保。目前，鄭州、南京、杭州、蘇州、上海等地已推廣了電子證書，效果甚佳。（作者單位：鄭州市不動產(chǎn)登記中心）