“享老”社區(qū)——養(yǎng)老地產(chǎn)新的盈利點

摘要：縱觀我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，無法盈利的原因包括：老年人思想根深蒂固;收入增長緩慢;投資盲目;缺乏精準(zhǔn)定位;市場競爭不公平等。制度模式的優(yōu)勢是企業(yè)盈利的最大優(yōu)勢，并通過項目精準(zhǔn)定位、創(chuàng)新商業(yè)模式、變更運營模式實現(xiàn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項目新的盈利點。

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老;模式;盈利點

中圖分類號：F293

文獻標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（ 2020） 11-0010-11

收稿日期：2020- 10-16

我國已經(jīng)進入老齡化時代，養(yǎng)老問題形勢嚴峻。數(shù)據(jù)顯示，2018年我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模已達6.57萬億元，2021年預(yù)計將達8.81萬億元。伴隨養(yǎng)老意識提升，需求還將進一步提升。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，預(yù)計在人口老齡化加速的背景下，到2030年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場總規(guī)模將達到22.3萬億元。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是剛需，需求巨大，但供應(yīng)嚴重不足。

為緩解這種問題，政府不斷采取相關(guān)措施。一方面，積極鼓勵家庭養(yǎng)老，維持家庭養(yǎng)老的主體地位，避免出現(xiàn)眾多老年人涌入養(yǎng)老機構(gòu)的局面。另一方面，為彌補家庭養(yǎng)老的不足，大力發(fā)展社區(qū)養(yǎng)老，完善社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施及服務(wù)。社會各個方面都在朝著有助于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老機構(gòu)發(fā)展的方向運行，政府逐步完善養(yǎng)老機構(gòu)運行環(huán)境、人們對養(yǎng)老方式及養(yǎng)老機構(gòu)觀念的釋放、社會資本大舉進軍養(yǎng)老機構(gòu)領(lǐng)域等，這些都將加速養(yǎng)老機構(gòu)的供給增加，助推養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)利潤形成因素異常復(fù)雜。上游由投資、金融、保險拉動;中游是實體建設(shè)，包括地產(chǎn)、服務(wù)、醫(yī)療等;下游是它的支撐性產(chǎn)業(yè)，老年用品、旅游、教育等。在這個產(chǎn)業(yè)鏈上，任何一個鏈條做不完善，盈利就難以實現(xiàn)。

縱觀我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，無法盈利的原因包括：老年人思想根深蒂固;收入增長緩慢;投資盲目;缺乏精準(zhǔn)定位;市場競爭不公平等。養(yǎng)老如何盈利，制度模式的優(yōu)勢是最大優(yōu)勢，并會由此衍生諸多的企業(yè)盈利點。

1靠制度設(shè)計優(yōu)勢盈利

養(yǎng)老產(chǎn)品沒有高價格，就無法提供高端的服務(wù)。沒有高端的服務(wù)，就吸引不來高端客人。以“享老”帶動一般養(yǎng)老，打的是“組合拳”，打造高端“享老”產(chǎn)品，確保企業(yè)有較高回報率，以“濟貧”養(yǎng)老模式，拉動一般養(yǎng)老服務(wù)水平的提高。

養(yǎng)老產(chǎn)品盈利，可以生發(fā)企業(yè)后勁，一般養(yǎng)老水平改善，可以提升企業(yè)形象。這一制度設(shè)計優(yōu)勢，確保了企業(yè)盈利與社會公益的有機統(tǒng)一。

2靠項目精準(zhǔn)定位盈利

用傳統(tǒng)旅游項目規(guī)劃和房地產(chǎn)思維策劃“養(yǎng)老”項目必定失敗，而用“享老”思維定位，“享老”項目則會盈利。比如，按照“享老”思維規(guī)劃的“享老城”，會合理規(guī)劃出“享老”與一般養(yǎng)老兩個區(qū)域，“享老”區(qū)供給高端產(chǎn)品，普通養(yǎng)老區(qū)供給一般產(chǎn)品。“享老”產(chǎn)品檔次高、名聲大、具有市場號召力、影響力，一般養(yǎng)老產(chǎn)品實惠、對路、多數(shù)消費得起，容易受歡迎。兩區(qū)共享的商業(yè)金融、教育娛樂、運動養(yǎng)生、服務(wù)中心等形成新的商務(wù)圈、經(jīng)濟圈，可以衍生出多個盈利增長點。

3靠商業(yè)模式創(chuàng)新盈利

一是在產(chǎn)品出售上盈利。根據(jù)項目土地的不同性質(zhì)，對“享老”群體，采取產(chǎn)權(quán)銷售、長期使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出售會員卡、預(yù)交押金等形式，對一般養(yǎng)老群體，采取收取租金等形式，為企業(yè)快速回籠資金。

二是在價值溢價上盈利。模式新穎的“享老”平臺能吸引購物、旅游、娛樂、網(wǎng)絡(luò)、醫(yī)療等眾多機構(gòu)為富裕老人定向投資提供消費平臺，給企業(yè)帶來多個持續(xù)財源

三是在上市融資上盈利。精準(zhǔn)項目定位必精準(zhǔn)吸引客流群，“享老”群體達到一定規(guī)模，會產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流，有了穩(wěn)定現(xiàn)金流就可以上市融資，帶來“享老”項目的巨大升值。

4靠資本運營變革盈利

資源-資本-資金-資產(chǎn)，是“享老”產(chǎn)業(yè)運營賺錢的固定鏈條，它改變了依靠硬投資、形成死資產(chǎn)、盈利單一的傳統(tǒng)運營方式。

具體思路是：投資企業(yè)先把存量土地轉(zhuǎn)變?yōu)榭煽刭Y源;經(jīng)過規(guī)劃建設(shè)轉(zhuǎn)化為儲藏資本的“享老”平臺;再將“享老”平臺與金融產(chǎn)品，如信托產(chǎn)品、基金產(chǎn)品、保險產(chǎn)品等掛鉤，吸引金融資金規(guī)模進入;在資金注入后將“享老”平臺持續(xù)做大做強，蛻變?yōu)榫蘖績?yōu)質(zhì)資產(chǎn)，最終形成產(chǎn)業(yè)形象品牌。

5靠延伸與增值服務(wù)盈利

國外養(yǎng)老企業(yè)，盈利主要來自服務(wù)。

在延伸服務(wù)方面，老年產(chǎn)業(yè)鏈接社區(qū)物業(yè)、衛(wèi)生保健、產(chǎn)業(yè)服務(wù)、家政服務(wù)、金融服務(wù)、教育培訓(xùn)、旅游度假等幾十個中下游產(chǎn)業(yè)，可以為開發(fā)商創(chuàng)造10種以上的收益模式。老年銀行、資金托管、投資理財，增資擴股等，可讓投資商獲得更多的項目溢價。

在增值服務(wù)方面，根據(jù)“享老”個體的消費能力和消費習(xí)慣。為他們提供對口高端個性化服務(wù)，如旅游度假、海外旅行、住院陪同、高端體檢等，既提高了企業(yè)服務(wù)水平，也開辟了廣闊的增值盈利空間。

6靠政策紅利盈利

目前國家各級政府已開始高度重視養(yǎng)老問題，為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提供了前所未有的政策扶持。主要包括：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的一般性優(yōu)惠政策、金融優(yōu)惠政策、土地優(yōu)惠政策等，這些系列政策優(yōu)惠，也將為投資開發(fā)企業(yè)贏取一定的盈利空間。

作者簡介：林峰，綠維文旅控股集團董事長。