智慧物業(yè)新局

文/李 璇

疫情以來，隨著社區(qū)站上外防輸入、內(nèi)防擴(kuò)散的第一線，物業(yè)服務(wù)企業(yè)精準(zhǔn)排查、消防消殺、嚴(yán)格進(jìn)出管控、提供到家服務(wù)的能力也得到檢驗(yàn)。

在物業(yè)管理能力受到關(guān)注的同時(shí)，依托人工智能、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)等新技術(shù)的智慧物業(yè)，也成為不少社區(qū)“科技防疫”的手段。疫情之下，智能化、自動(dòng)化的物業(yè)設(shè)施，有了更多“用武之地”。

在智慧物業(yè)加速向社區(qū)滲透之余，與之相關(guān)的探討也并未停歇。例如，疫情測出了當(dāng)下智慧物業(yè)的哪些痛點(diǎn)？智慧物業(yè)是否是所有社區(qū)的“標(biāo)配”？應(yīng)由誰來為智慧物業(yè)的投入“埋單”？

一連串追問，催促著智慧物業(yè)向標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化的路徑探索。

硬件設(shè)備互聯(lián)

出入口是社區(qū)疫情防控的第一道防線。

從車輛、人員進(jìn)入社區(qū)智能設(shè)備識(shí)別范圍的那一刻起，智慧物業(yè)便已開始發(fā)揮作用。智慧通行系統(tǒng)通過車牌識(shí)別、人臉識(shí)別、紅外線測溫，可以實(shí)現(xiàn)無接觸開門、高危預(yù)警排查等功能，而系統(tǒng)收集的數(shù)據(jù)，也可用于統(tǒng)計(jì)每日車行情況、甄別人車異常、分析人行軌跡，預(yù)警人群聚集等現(xiàn)象。

而當(dāng)人、車由出入口進(jìn)入社區(qū)，無人機(jī)消毒、智慧巡檢、智慧照明、智能停車場等應(yīng)用場景，也適時(shí)開展作業(yè)。

以智慧電梯為例，作為高頻使用觸點(diǎn)，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)在電梯轎廂內(nèi)安裝具備人體感應(yīng)功能的紫外線消毒燈，可在電梯待機(jī)至30秒時(shí)自動(dòng)開啟殺菌燈，而當(dāng)電梯運(yùn)行時(shí)，殺菌燈便自動(dòng)熄滅。

硬件設(shè)備的互聯(lián)，是智慧物業(yè)為社區(qū)筑起安全防線的基礎(chǔ)，唯有在門禁、監(jiān)控、電梯、停車場等處形成一套成熟的體系，智慧物業(yè)才能讓社區(qū)從內(nèi)到外穿上一層“保護(hù)衣”。

近年來，不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)商，都意在通過運(yùn)用物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等技術(shù)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)設(shè)施的平臺(tái)賦能。例如有物業(yè)企業(yè)推出AI魔盒，將多個(gè)服務(wù)器的功能集成在一起，免去設(shè)備智能化改造時(shí)需要再單上服務(wù)器的麻煩；有房產(chǎn)企業(yè)發(fā)布AI超級(jí)大腦，讓智能家居與智能物業(yè)設(shè)施實(shí)現(xiàn)連接和互動(dòng)。

然而，并非所有社區(qū)都已身披“保護(hù)衣”，在智慧物業(yè)推進(jìn)過程中，各個(gè)社區(qū)存在發(fā)展參差不齊現(xiàn)象。

一場疫情，讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)在疫情防控中承擔(dān)了大量公共事務(wù)，一些智慧物業(yè)平臺(tái)也適時(shí)打通與社區(qū)居委會(huì)、派出所、衛(wèi)生防疫部門的快速通道，讓平臺(tái)融入智慧社區(qū)的框架。

融入基層治理

智慧物業(yè)應(yīng)用場景廣闊，近年來，這一行業(yè)也聚集起眾多不同類型的“入局者”，由各類企業(yè)打造的諸多智慧物業(yè)平臺(tái)，各有系統(tǒng)、標(biāo)準(zhǔn)不一、接口協(xié)議互不通用，積累的數(shù)據(jù)資源難以共享，也難以向智慧社區(qū)輸送。

為解決“信息孤島”問題，企業(yè)之間開始尋求合作共贏。

一方面，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)推出了共享資源的平臺(tái)聯(lián)盟，如雅生活的雅管家聯(lián)盟生態(tài)圈，為中小物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供聚合平臺(tái)。另一方面，互聯(lián)網(wǎng)公司、科技公司也紛紛入局智慧物業(yè)平臺(tái)生態(tài)圈的建設(shè)，助力物業(yè)服務(wù)企業(yè)智能化轉(zhuǎn)型。

“智慧物業(yè)在疫情防控中，為社區(qū)網(wǎng)格化管理提供便利，在未來的智慧社區(qū)、智慧城市建設(shè)中，相信在政府的組織協(xié)調(diào)下，可利用大數(shù)據(jù)打通城市社區(qū)治理體系，將智慧物業(yè)納入智慧城市管理總體規(guī)劃部署發(fā)展建設(shè)，得到政府的資金支持，提升智慧物業(yè)現(xiàn)代化水平?！鄙蚪ㄖ艺f。

疫情讓物業(yè)平臺(tái)的公共屬性得以凸顯。近日，在深圳、北京、重慶等城市修訂實(shí)施的物業(yè)管理?xiàng)l例中，都明確提出將物業(yè)管理納入社會(huì)治理體系。

2020年7月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布關(guān)于國家標(biāo)準(zhǔn)《智慧城市建筑及居住區(qū)第1部分：智慧社區(qū)建設(shè)規(guī)范（征求意見稿）》公開征求意見的通知。

意見稿中，明確規(guī)定在應(yīng)用層中，社區(qū)管理應(yīng)用分為社區(qū)治理類應(yīng)用和物業(yè)管理類應(yīng)用，直接面向政府和物業(yè)用戶。面向物業(yè)的應(yīng)用包括物業(yè)管理、設(shè)施管理、消防管理、停車管理、垃圾分類等。

對(duì)于智慧物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化的探索，正在進(jìn)行之中。

投入由誰埋單

智慧物業(yè)兼具公益性與商業(yè)性，那么，誰來為智慧物業(yè)的投入埋單？

回答這個(gè)問題不宜“一刀切”，應(yīng)按照投入類別，采取誰收益誰投入的原則來分別承擔(dān)：“平臺(tái)建設(shè)、軟件開發(fā)、技術(shù)集成部分的投入，由開發(fā)經(jīng)營、享有知識(shí)產(chǎn)權(quán)的企業(yè)主體及相應(yīng)投資人承擔(dān)，相應(yīng)收益也歸他們所有；至于對(duì)原有物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行改造升級(jí)建設(shè)的相應(yīng)投入，則按照是否產(chǎn)出收益來區(qū)分?！?/p>

例如，智慧門禁系統(tǒng)這類不產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性收益、但提升業(yè)主服務(wù)體驗(yàn)的項(xiàng)目，投入可酌情考慮由受益人承擔(dān)；而像智慧停車系統(tǒng)因?yàn)橛型＼囀找?，就可以采取比較靈活的商業(yè)模式解決。

而對(duì)于根據(jù)政府要求、為順應(yīng)社區(qū)治理共管共治機(jī)制而增加的投入，一般由政府給予補(bǔ)貼，或是以爭取優(yōu)惠政策支持的方式予以解決。

近年來，隨著老舊小區(qū)升級(jí)改造按下“快進(jìn)鍵”，老舊小區(qū)如何變“智慧”，日益受到關(guān)注。

沈建忠認(rèn)為，智慧物業(yè)落地老舊小區(qū)，要注重對(duì)落地方式的統(tǒng)籌規(guī)劃。

“將智能化改造納入老舊小區(qū)整體改造當(dāng)中，可以一攬子解決改造費(fèi)用、技術(shù)方案、技術(shù)路線等問題，一步達(dá)到效果，既省錢又省時(shí)省力，比起將來獨(dú)立地進(jìn)行二次改造效果要好得多。

物業(yè)收費(fèi)難一直是困擾行業(yè)發(fā)展的痛點(diǎn)，智慧物業(yè)投入使用后，物業(yè)費(fèi)是否會(huì)相應(yīng)變化，也是社區(qū)居民分外關(guān)注的問題。

“智慧物業(yè)帶給業(yè)主的是全新的更便捷、更安全、更有價(jià)值的服務(wù)體驗(yàn)，業(yè)主認(rèn)同這樣的物業(yè)服務(wù)價(jià)值，自然愿意付出更高的物業(yè)費(fèi)用。

瞄準(zhǔn)增值服務(wù)

在一次演講中，北京大學(xué)匯豐金融研究院執(zhí)行院長巴曙松表示，疫情影響下，人們對(duì)所居住的城市在疫情防控和公共醫(yī)療方面提出了更高的要求，尤其是對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求，在疫情之后或有較強(qiáng)爆發(fā)。

疫情期間，在多地實(shí)行小區(qū)封閉式管理的背景下，為保證居民日常生活所需，不少智慧物業(yè)平臺(tái)及時(shí)上線多種物業(yè)服務(wù)和增值服務(wù)。通過App升級(jí)等方式，上線生鮮購買、在線報(bào)修、線上問診、線上預(yù)約消殺消毒等模塊，解決生活服務(wù)“最后一公里”難題。

除了在用戶、供應(yīng)商之間搭建O2O平臺(tái)，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)的社區(qū)新零售業(yè)務(wù)也在疫情中得到發(fā)展。

疫情之下，社區(qū)場景的消費(fèi)需求得到激發(fā)。在一些業(yè)內(nèi)人士看來，物業(yè)各類增值服務(wù)蘊(yùn)含著新的商機(jī)，也帶來了物業(yè)服務(wù)更多的可能性。不過，因疫情隔離而拓展的社區(qū)商業(yè)，在后疫情時(shí)代對(duì)居民是否還具備同樣的吸引力，還有待進(jìn)一步考量。