上海最大家居城“改造升級”

張鳳玲

目前，上海最大的家居城——上海吉盛偉邦綠地國際家具村（以下簡稱“吉盛偉邦家具村”）多個展廳已經(jīng)撤場。

吉盛偉邦家具村緊鄰上海虹橋綜合交通樞紐，總規(guī)模42萬平方米。據(jù)其官方信息顯示，吉盛偉邦家具村是目前上海乃至全國首屈一指的家居行業(yè)中心，也是全國最大的家居商業(yè)集群，擁有慕思凱奇、美夢思、朗樂福、艾力斯特等世界知名品牌。

2019年9月17日，上市公司綠地控股發(fā)布公告稱，公司全資子公司上海綠地商業(yè)（集團）有限公司于近期收購上海吉盛偉邦家居市場經(jīng)營管理有限公司持有的上海吉盛偉邦綠地國際家具村市場經(jīng)營管理有限公司50%股權(quán)，成交價為23.49億元。收購?fù)瓿珊螅G地控股持有吉盛偉邦家具村100%股權(quán)。

按照綠地集團的規(guī)劃，上海最大的家居城——吉盛偉邦家具村從2019年11月開始，進行升級改造。改造之后，吉盛偉邦家具村將不再經(jīng)營家具，而是調(diào)整為人工智能創(chuàng)新中心“市西科技園”，包括辦公樓、酒店公寓、配套商業(yè)和鄰里中心等業(yè)態(tài)。

這一舉動，立即引發(fā)商戶的反彈。過去一年，在各部門介入、雙方多輪談判之后，還有不少商戶并未和綠地商業(yè)達成一致協(xié)議，并沒有離場。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓

上海吉盛偉邦綠地國際家具村市場經(jīng)營管理有限公司成立于2006年2月，法定代表人是鄒文龍。

鄒文龍來自東北長春，并有著北方人特有的執(zhí)著肯干。

1989年，鄒文龍在吉林長春創(chuàng)建了第一家高檔家具店吉盛商場。

1996年，鄒文龍第一次把目光從東北轉(zhuǎn)向了上海，在上海發(fā)展4個大型家具連鎖營銷店，并在上海開創(chuàng)了家具、房地產(chǎn)、裝璜“三位一體”跨行業(yè)聯(lián)合的經(jīng)營模式。

2006年，鄒文龍看上了上海西郊青浦區(qū)這塊土地，并認為與上海綠地集團合作，該公司是吉盛偉邦與綠地集團的合資公司，名字就是上海吉盛偉邦綠地國際家具村市場經(jīng)營管理有限公司，雙方各持股50%，各占一半的股權(quán)。得益于2009年到2019年，家居行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，加上地鐵開通、商業(yè)配套逐步完善等因素，吉盛偉邦家具村現(xiàn)金流非常穩(wěn)健，客流量日趨增加。土地資源

據(jù)綠地控股此前披露的信息，吉盛偉邦家具村2016年-2018年間實現(xiàn)的凈利潤分別為511.25萬元、3897.89萬元、4272萬元，整體呈上升態(tài)勢，規(guī)模擴張愈加緩慢。

至2019年上半年，家具村擁有42萬平米營業(yè)面積（其中有10萬余平米為臨時建筑），500多家品牌展廳，涵蓋建材、家具、燈飾、軟裝等眾多品類。至2019年6月末，總資產(chǎn)為14.46億元，凈資產(chǎn)為6.4億元，營業(yè)收入1.52億元，凈利潤2586萬元。

根據(jù)市場評估，家具村股東權(quán)益賬面值為6.14億元，評估值為48.38億元，評估增值額42.24億元，增值率687.63%。評估增值主要來自家具村自持經(jīng)營的投資性房地產(chǎn)，列入評估范圍的建筑面積共計30.50萬平方米。由于家具村獲得上述房地產(chǎn)時間較早，房地產(chǎn)市場持續(xù)上漲導(dǎo)致評估增值較大。

綠地商業(yè)的告知函稱，這次升級改造的背景和規(guī)劃是：“在青浦區(qū)政府的支持下，發(fā)揮在產(chǎn)業(yè)、商業(yè)及科研等多平臺的資源優(yōu)勢，將對上海吉盛偉邦國際家具村進行定位調(diào)整和升級改造，在原址上打造集產(chǎn)學(xué)研一體、產(chǎn)業(yè)生態(tài)完備、領(lǐng)先科技實力的百萬方世界級人工智能創(chuàng)新中心——‘市西科技園，同步引進總部辦公、酒店公寓、配套商業(yè)、鄰里中心等功能業(yè)態(tài)”。

據(jù)上海市政府官網(wǎng)信息，市西軟件信息園是上海“十三五”軟件和信息服務(wù)業(yè)布局的重大項目，成立于2017年12月，園區(qū)聚焦物聯(lián)網(wǎng)、云計算、工業(yè)軟件等軟件產(chǎn)業(yè)。而浦西軟件園核心區(qū)選址就定于青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)——這也是家具村所在區(qū)。

綠地方面稱，對其進行升級改造提升商業(yè)附加值，實現(xiàn)土地價值收益的最大化。

雙方態(tài)度

就是在這樣的背景下，2019年9月16日，綠地商業(yè)向各個商戶發(fā)放升級改造告知函，稱綠地已經(jīng)完成對家具村的收購，將對其進行升級改造，在原址上打造產(chǎn)學(xué)研一體的世界級人工智能創(chuàng)新中心“市西科技園”及配套商業(yè)，該項目自2019年11月開始，計劃周期約4年，希望商戶配合。

該函一出，立即引發(fā)眾多商戶的劇烈反彈。

因為有些商戶，全家指望一個門店來維生，有的投資巨大、甚至舉債經(jīng)營，有的2019年上半年才簽的合同、門店還在裝修，尚未正式營業(yè)……突如其來的變化，對不同商戶影響不盡相同，但他們無一例外對此并無心理準(zhǔn)備。而據(jù)綠地商業(yè)提供的數(shù)據(jù)，家具村合同簽約期限多數(shù)為一年一簽。

基于合同一年一簽，2019年1-8月，大部分商戶在并不知曉家具村“升級改造”計劃的前提下完成新簽、續(xù)約。

雙方矛盾產(chǎn)生。

商戶希望得到的賠償項目主要有：非常規(guī)運營期間的房租和物業(yè)管理費的減免、門店裝修補償或折舊、預(yù)期利潤損失、人員遣散費、授權(quán)經(jīng)營損失等。

綠地方面稱，一戶一議、不考慮預(yù)期經(jīng)營損失等“不合理”訴求。

《合同法》第229條規(guī)定買賣不破租賃原則一一“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。”