農宅確權登記，這些問題需知曉

張兆利

自然資源部下發(fā)的《關于加快宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作的通知》，要求2020年年底前要完成宅基地確權登記工作。關于宅基地確權登記，廣大農村干部群眾應弄清以下幾個問題。

為什么要加快宅基地確權登記？

2014年8月，原國土資源部、財政部、住房和城鄉(xiāng)建設部、農業(yè)部、國家林業(yè)局《關于進一步加快推進宅基地和集體建設用地使用權確權登記發(fā)證工作的通知》（下稱“五部門《通知》”）指出，加快推進宅基地確權登記發(fā)證是維護農民合法權益，促進農村社會秩序和諧穩(wěn)定的重要措施，是深化農村改革，促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的產權基礎。全國脫貧攻堅工作今年將基本結束，明確將全面推進鄉(xiāng)村振興，加快宅基地登記發(fā)證，是推進鄉(xiāng)村振興的基礎工作。

“一戶多宅”的如何登記？

原國土資源部《關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發(fā)證有關問題的通知》（國土資發(fā)[2016]191號，下稱《發(fā)證通知》）指出，結合實際依法處理“一戶多宅”問題。宅基地使用權應按照“一戶一宅”要求，原則上確權登記到“戶”。符合當地分戶建房條件未分戶，但未經批準另行建房分開居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相關規(guī)劃，經本農民集體同意并公告無異議的，可按規(guī)定補辦有關用地手續(xù)后，依法予以確權登記；未分開居住的，其實際使用的宅基地沒有超過分戶后建房用地合計面積標準的，依法按照實際使用面積予以確權登記。

宅基地超面積如何登記？

原國土資源部《發(fā)證通知》指出，分階段依法處理宅基地超面積問題。農民集體成員經過批準建房占用宅基地的，按照批準面積予以確權登記。未履行批準手續(xù)建房占用宅基地的，按以下規(guī)定處理：

（1）1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前，農民集體成員建房占用的宅基地，范圍在《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施后至今未擴大的，無論是否超過其后當地規(guī)定面積標準，均按實際使用面積予以確權登記。

（2）1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施起至1987年《土地管理法》實施時止，農民集體成員建房占用的宅基地，超過當地規(guī)定面積標準的，超過面積按國家和地方有關規(guī)定處理的結果予以確權登記。

（3）1987年《土地管理法》實施后，農民集體成員建房占用的宅基地，符合規(guī)劃但超過當地面積標準的，在補辦相關用地手續(xù)后，依法對標準面積予以確權登記，超占面積在登記簿和權屬證書附記欄中注明。

（4）歷史上接受轉讓、贈予房屋占用的宅基地超過當地規(guī)定面積標準的，按照轉讓、贈與行為發(fā)生時對宅基地超面積標準的政策規(guī)定，予以確權登記。

宅基地上的房屋是否一并登記？

五部門《通知》要求，各地要按照不動產統(tǒng)一登記制度建設和宅基地制度改革的要求，全面落實宅基地、集體建設用地使用權以及農房等集體建設用地上的建筑物、構筑物確權登記發(fā)證工作，做到應發(fā)盡發(fā)。要從工作現狀出發(fā)，盡快制訂或調整工作計劃，將農房等集體建設用地上的建筑物、構筑物納入工作范圍。

原國土資源部《發(fā)證通知》要求，農村宅基地和集體建設用地使用權以及房屋所有權是不動產統(tǒng)一登記的重要內容，各地要按照《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》《不動產登記操作規(guī)范（試行）》等法規(guī)政策規(guī)定，頒發(fā)統(tǒng)一的不動產權證書。

外出不在家怎么辦理登記？

自然資源部《通知》規(guī)定，各地可采取積極靈活的方式，完成宅基地和集體建設用地權屬調查。對權利人因外出等原因無法實地指界的，可采取委托代理人代辦、“先承諾后補簽”或網絡視頻確認等方式進行。

權屬材料缺失的宅基地能否登記？

原國土資源部《發(fā)證通知》規(guī)定，對于沒有權屬來源材料的宅基地，應當查明土地歷史使用情況和現狀，由所在農民集體或村委會對宅基地使用權人、面積、四至范圍等進行確認后，公告30天無異議，并出具證明，經鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，報縣級人民政府審定，屬于合法使用的，予以確權登記。

規(guī)劃建設材料缺失能否登記？

自然資源部《通知》規(guī)定，對合法宅基地上房屋沒有符合規(guī)劃或建設相關材料的，地方已出臺相關規(guī)定，按其規(guī)定辦理。未出臺相關規(guī)定，位于原城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內的，出具規(guī)劃意見后辦理登記。位于原城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外且在《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實施前建設的，在辦理登記時可不提交符合規(guī)劃或建設的相關材料；在《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實施后建設的，由村委會公告15天無異議，經鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核后，按照審核結果辦理登記。

進城落戶后村里的宅基地能否辦理登記？

原國土資源部《發(fā)證通知》規(guī)定，農民進城落戶后，其原合法取得的宅基地使用權應予以確權登記。

原來的“證”需要換嗎？

自然資源部《通知》規(guī)定，堅持不變不換原則，不動產統(tǒng)一登記制度實施前，各歷史階段頒發(fā)的宅基地證書繼續(xù)有效，對有房地一體不動產登記需求的，完成地上房屋補充調查后辦理登記。

參謀問答

子女間達成的贍養(yǎng)父母協(xié)議有效嗎

問：劉大媽有兩個兒子，2005年，老大與老二就以后贍養(yǎng)劉大媽及其老伴達成了一份贍養(yǎng)協(xié)議，老伴由老大贍養(yǎng)，劉大媽由老二贍養(yǎng)，一直贍養(yǎng)到兩位老人去世，在此期間的所有花銷以及喪葬費用均由兄弟二人各自承擔。2016年，老伴去世，期間的所有花銷也是老大出的。近幾年，老二對劉大媽不孝順，并把劉大媽趕出家門，劉大媽找到老大，老大說他按照之前的協(xié)議孝敬了父親，劉大媽就與他無關了。劉大媽傷心氣憤之余來到法律援助工作站咨詢，想知道有了之前的協(xié)議，自己就只能向老二主張贍養(yǎng)嗎？

答：本案中涉及多個子女為贍養(yǎng)父母達成的贍養(yǎng)協(xié)議的效力問題?！吨腥A人民共和國老年人權益保障法》第二十條規(guī)定：“經老年人同意，贍養(yǎng)人之間可以就履行贍養(yǎng)義務簽訂協(xié)議。贍養(yǎng)協(xié)議內容不得違反法律的規(guī)定和老年人意愿?！北景钢械馁狆B(yǎng)協(xié)議是老大與老二就將來贍養(yǎng)父母所做的安排，贍養(yǎng)義務是專屬于贍養(yǎng)人對被贍養(yǎng)人的義務，該義務具有身份關系，不具有轉讓性?；谫狆B(yǎng)協(xié)議產生的贍養(yǎng)義務之債屬于贍養(yǎng)人的內部約定，不能約束被贍養(yǎng)人。贍養(yǎng)協(xié)議本質上免除了子女對另一父母的贍養(yǎng)義務，與法律規(guī)定的子女對父母均有贍養(yǎng)義務相違背，故應當認定為無效。劉大媽能要求老大和老二盡贍養(yǎng)義務，但鑒于老大對父親已經盡到了贍養(yǎng)義務，故在對劉大媽履行贍養(yǎng)義務時，應當予以考慮酌減。贍養(yǎng)老人是子女應盡義務，在多子女的情況下，訂立贍養(yǎng)協(xié)議也必須按照老人意愿且不違反法律規(guī)定，否則訂立的贍養(yǎng)協(xié)議無效。