從法律角度探析我國(guó)共有產(chǎn)權(quán)房制度

（河北大學(xué)，河北 保定 071002）

一、共有產(chǎn)權(quán)房綜述

（一）共有產(chǎn)權(quán)房概念

共有產(chǎn)權(quán)房，是指政府作為主體以將房屋的產(chǎn)權(quán)比例化的形式，低價(jià)出售給中低收入家庭，使得購(gòu)房者和政府按各自的出資比例擁有保障性住房部分產(chǎn)權(quán)，并取得房屋的占有、處分、受益等相應(yīng)權(quán)利。地方政府將部分土地出讓的收益低價(jià)配售給符合條件的家庭，保障對(duì)象與當(dāng)?shù)卣炗喓贤?，約定雙方各自所享有的產(chǎn)權(quán)份額，形成共有產(chǎn)權(quán)房。

（二）共有產(chǎn)權(quán)房在我國(guó)的歷史沿革

盡管共有產(chǎn)權(quán)模式的發(fā)展在英美新等國(guó)已經(jīng)進(jìn)入相對(duì)成熟的階段，其在我國(guó)的歷史相對(duì)較短。2007年3月，淮安市政府出臺(tái)了《民生幫扶“九大工程”實(shí)施意見(jiàn)》，在全國(guó)首創(chuàng)以出讓土地的方式構(gòu)建共有產(chǎn)權(quán)住房保障模式。2017年9月，北京市正式將共有產(chǎn)權(quán)房界定到“住房供應(yīng)制度”中，并于9月30日正式實(shí)施，標(biāo)志著共有產(chǎn)權(quán)房在中國(guó)的發(fā)展迎來(lái)了小高峰。由此，各城市通過(guò)試點(diǎn)實(shí)踐，不斷完善改進(jìn)并形成了各具地方特色的模式化管理方式。

（三）完善共有產(chǎn)權(quán)房制度的意義

完善共有產(chǎn)權(quán)房在目前居高不下的房?jī)r(jià)面前，可緩解“夾心層”迫切的購(gòu)房需求與房?jī)r(jià)居高不下的矛盾，實(shí)現(xiàn)人民住有所居的理想； 其退出機(jī)制使政府通過(guò)部分產(chǎn)權(quán)溢價(jià)等方式回收資金，重新投入到共有產(chǎn)權(quán)住房體系，實(shí)現(xiàn)資金的循環(huán)利用，減少財(cái)政負(fù)擔(dān)； 還可以避免經(jīng)濟(jì)適用房領(lǐng)域的倒賣(mài)套利行為，減少腐敗行為。

二、現(xiàn)行國(guó)內(nèi)共有產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)狀與不足

（一）理論層面

1．現(xiàn)行文件缺少對(duì)房產(chǎn)“共有”的法律定性共有產(chǎn)權(quán)房雖明面上為政府與購(gòu)房人的按份共有，但也存在購(gòu)房人享有完整使用權(quán)、缺少自有處分其份額的權(quán)利等特征，與傳統(tǒng)按份共有的特性不一。這種認(rèn)知偏差雖不會(huì)影響共有產(chǎn)權(quán)房的正常管理，但不僅使得共有產(chǎn)權(quán)房在法理上與傳統(tǒng)物權(quán)無(wú)法緊密銜接，在發(fā)生主體間的矛盾時(shí)也極有可能成為政府方所存在的疏漏，反而不利于維護(hù)其防止投機(jī)行為的功能。

2．制度設(shè)計(jì)不夠全面

（1）共有產(chǎn)權(quán)房缺少統(tǒng)一有效的法律文本規(guī)制。目前在共有產(chǎn)權(quán)房方面，擁有全國(guó)范圍效力的文件只有住建部等六部委在 2014 年發(fā)布的《關(guān)于試點(diǎn)城市發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)商品住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》這一其他規(guī)范性文件，制定時(shí)間早且效力不高，與在其后制定的上海、北京的《共有產(chǎn)權(quán)房管理辦法》相比，存在滯后性，只能發(fā)揮保底作用，而缺少真正有效的規(guī)制，且各地也面臨同樣的問(wèn)題。

（2）房屋土地供應(yīng)問(wèn)題。雖然共有產(chǎn)權(quán)房的制度確實(shí)有效地減輕了購(gòu)房人的經(jīng)濟(jì)壓力，有其需求之所在，但在實(shí)際購(gòu)買(mǎi)上，各地均面對(duì)不同程度的“供過(guò)于求”的壓力，以北京為例。北京自2017年9月實(shí)施共有產(chǎn)權(quán)房政策起，在3個(gè)月內(nèi)就遇到了3塊共有產(chǎn)權(quán)房土地流拍的現(xiàn)象。

（二）實(shí)踐管理層面

雖然目前各地對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房在準(zhǔn)入與再上市方面均做了較為嚴(yán)格的限制，但在管理上較為寬松，易出現(xiàn)漏洞。如淮安市在早期售房( 不附電梯)時(shí)，未考慮到當(dāng)時(shí)購(gòu)房人大多為中老年人的狀況，而使得部分設(shè)置于5--6層高的共有產(chǎn)權(quán)房中居住著老年人、兒童等特殊年齡群體，對(duì)其生活起居造成一定的不便。且在走訪中，我們發(fā)現(xiàn)了極少數(shù)房屋存在“人去樓空”的現(xiàn)象。

三、改進(jìn)措施與未來(lái)展望

（一） 法律定性“按份共有”，建立全國(guó)性共有產(chǎn)權(quán)房法律法規(guī)各地出臺(tái)的文件均不同程度模糊了“按份共有”的具體內(nèi)涵，使得共有產(chǎn)權(quán)房在法理上與傳統(tǒng)物權(quán)銜接出現(xiàn)裂痕，容易造成政府管理疏忽。為防止這種情況發(fā)生，就必須對(duì)“共有”進(jìn)行法律定性。要區(qū)分共有產(chǎn)權(quán)房與傳統(tǒng)物權(quán)的“共有”，把握其在法律上的定性。共有產(chǎn)權(quán)房的“共有”兼具有私法上的所有和公共福利性質(zhì)，政府和購(gòu)房者并不是簡(jiǎn)單的按份共有人共同占有共有物，政府需要?jiǎng)討B(tài)監(jiān)管購(gòu)房者的收入情況，及時(shí)安排購(gòu)房者進(jìn)入或退出，其具有的行政性以及共有人之間的權(quán)利義務(wù)的特殊性需要明確。

（二）明確共有產(chǎn)權(quán)房的準(zhǔn)入機(jī)制、退出機(jī)制等

1．準(zhǔn)入機(jī)制

共有產(chǎn)權(quán)房制度可嘗試允許其它資本或社會(huì)機(jī)構(gòu)進(jìn)入，多渠道保障房屋來(lái)源，推動(dòng)制度走向市場(chǎng)化。隨著共有產(chǎn)權(quán)房主體資格的降低，房屋需求量持上升趨勢(shì)，政府資金壓力與供地問(wèn)題都將凸顯。因此共有產(chǎn)權(quán)房制度需要從“政府—購(gòu)房者”模式轉(zhuǎn)型，可參考美國(guó)共有產(chǎn)權(quán)制度，重視市場(chǎng)的作用，鼓勵(lì)私人企業(yè)或者機(jī)構(gòu)參與經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)。這樣既能確保資金充足、減少政府的資金壓力，也能保證房源供應(yīng)。

2．退出機(jī)制

共有產(chǎn)權(quán)房的全部產(chǎn)權(quán)購(gòu)買(mǎi)需要相當(dāng)長(zhǎng)的期限，在此過(guò)程中購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)條件可能發(fā)生好轉(zhuǎn)，甚至不再符合購(gòu)房條件。根據(jù)李欣欣的研究，新加坡通過(guò)頒布《建屋居住法》等有關(guān)條例，規(guī)定申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)家庭的月收入不得超過(guò) 800 新元，超過(guò)該標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)適時(shí)退出。我國(guó)可以參考此類(lèi)做法，動(dòng)態(tài)監(jiān)控購(gòu)房者收入水平，督促不符合購(gòu)房條件者及時(shí)退出，將共有產(chǎn)權(quán)房提供給其他需要住房的申請(qǐng)者。

四、小結(jié)

共有產(chǎn)權(quán)房制度從民生出發(fā)，以政府入房屋產(chǎn)權(quán)的方式，分擔(dān)民眾買(mǎi)房的經(jīng)濟(jì)壓力，具有其先進(jìn)性。但各試點(diǎn)城市在實(shí)踐中，往往因各種局限使得制度無(wú)法長(zhǎng)久地運(yùn)行。此類(lèi)問(wèn)題的出現(xiàn)多與地方政府直接從行政角度出發(fā)，未使得主體權(quán)利義務(wù)法定化有關(guān)。在切實(shí)了解目前制度存在的問(wèn)題的基礎(chǔ)上，采取措施，使得共有產(chǎn)權(quán)房制度呈現(xiàn)房源多樣化、管理透明化、監(jiān)管動(dòng)態(tài)化等特點(diǎn)，能夠使制度具有更大的適用范圍，為更多“夾心層”人群減輕購(gòu)房經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。