新時(shí)期土地儲(chǔ)備的轉(zhuǎn)型發(fā)展與路徑探析

周芳泉

（馬山縣土地儲(chǔ)備中心，廣西 馬山 530600）

引言

近年來(lái)，土地儲(chǔ)備管理要求日益精細(xì)化，為高效完成土地儲(chǔ)備轉(zhuǎn)型任務(wù)，勢(shì)必要結(jié)合新時(shí)期發(fā)展需要革新土地儲(chǔ)備管理方法，力爭(zhēng)奠定土地儲(chǔ)備轉(zhuǎn)型發(fā)展的良好基礎(chǔ)。縣級(jí)土地儲(chǔ)備中心高度重視土地儲(chǔ)備轉(zhuǎn)型與發(fā)展，通過(guò)制定并實(shí)施可行性發(fā)展路徑來(lái)優(yōu)化土地儲(chǔ)備管理效果。足以見(jiàn)之，該論題探究的現(xiàn)實(shí)性意義較顯著，具體內(nèi)容闡述如下。

一、當(dāng)前土地儲(chǔ)備轉(zhuǎn)型常見(jiàn)問(wèn)題

（一）融資阻力較大

政府在土地儲(chǔ)備轉(zhuǎn)型環(huán)節(jié)面臨較大的資金壓力，從土地補(bǔ)償款高額支付中能夠看出，農(nóng)民對(duì)土地補(bǔ)償款期的心理期望值與實(shí)際收益存在一定差距，導(dǎo)致矛盾在短時(shí)間內(nèi)加劇。用于土地儲(chǔ)備的債券額度固定，現(xiàn)有土地儲(chǔ)備金難以全面滿足應(yīng)用需求，使政府融資工作被動(dòng)推進(jìn)。

（二）錯(cuò)配現(xiàn)象普遍存在

土地儲(chǔ)備錯(cuò)配從時(shí)間、規(guī)模、用途、空間四方面體現(xiàn)，其中時(shí)間錯(cuò)配指土地資源儲(chǔ)備階段用時(shí)不定，意味著土地使用時(shí)間處于變化當(dāng)中，簡(jiǎn)言之，土地供應(yīng)與土地使用需求存在出入。規(guī)模錯(cuò)配指土地資源競(jìng)拍活動(dòng)大規(guī)模開(kāi)展，這一舉動(dòng)無(wú)形當(dāng)中抬高了價(jià)格，進(jìn)而增加市場(chǎng)管理難度。用途錯(cuò)配指公益性用地行為得到的關(guān)注度較低，相對(duì)來(lái)講，經(jīng)營(yíng)性土地儲(chǔ)備工作備受重視，一旦不同用途的土地儲(chǔ)備失衡，則土地資源利用率整體偏低。空間錯(cuò)配指人口凈流入城市的土地資源供不應(yīng)求，這會(huì)大大增加土地儲(chǔ)備轉(zhuǎn)型發(fā)展阻力。

（三）法律制度有待完善

當(dāng)前用于指導(dǎo)土地儲(chǔ)備工作的法律制度缺乏統(tǒng)一性，地區(qū)間、行業(yè)間在土地征收與儲(chǔ)備環(huán)節(jié)提出不同規(guī)定，導(dǎo)致土地市場(chǎng)規(guī)范化運(yùn)作僅流于形式[1]。長(zhǎng)此以往，會(huì)增加政府工作阻力，并且土地儲(chǔ)備管理效率居低不高。

（四）管理方法有待創(chuàng)新

現(xiàn)今，我國(guó)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)數(shù)量較多，但管理土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的方法缺乏創(chuàng)新性和實(shí)用性，這極易為灰色交易行為出現(xiàn)提供機(jī)會(huì)，使得土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)間陷入非良性競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，最終不利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健發(fā)展。從土地儲(chǔ)備轉(zhuǎn)型發(fā)展角度來(lái)看，適時(shí)創(chuàng)新管理方法勢(shì)在必行。

二、新時(shí)期土地儲(chǔ)備轉(zhuǎn)型發(fā)展路徑

新時(shí)期下，全面維護(hù)社會(huì)利益已成為當(dāng)務(wù)之急，城市縣級(jí)土地儲(chǔ)備中心應(yīng)做好土地配置、農(nóng)民權(quán)益合法維護(hù)等工作[2]。與此同時(shí)，相關(guān)負(fù)責(zé)人制定長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略，使土地儲(chǔ)備轉(zhuǎn)型活動(dòng)順利進(jìn)行，實(shí)現(xiàn)常態(tài)管理。然而土地儲(chǔ)備管理工作具有系統(tǒng)性，對(duì)于管理主體而言，應(yīng)針對(duì)已有阻力提出針對(duì)性發(fā)展策略，從整體上提高土地儲(chǔ)備管理水平。

（一）拓寬融資渠道

為進(jìn)一步緩解政府融資壓力，應(yīng)適時(shí)創(chuàng)新現(xiàn)有融資模式，盡可能拓展融資渠道，以此豐富土地儲(chǔ)備金，確保土地資源深層次開(kāi)發(fā)、高效利用。首先，實(shí)施資金配套機(jī)制，即債券資金與財(cái)政資金有機(jī)融合，財(cái)政人員適當(dāng)調(diào)節(jié)財(cái)政資金比例，盡可能提高資金利用率。其次，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與當(dāng)?shù)刎?cái)政部門(mén)良性溝通，逐步完成國(guó)有土地收益基金計(jì)提金的調(diào)配，為土地儲(chǔ)備轉(zhuǎn)型提供充足資金，大大提高資金利用率，將計(jì)提資金使用價(jià)值最大限度發(fā)揮。最后，視情況建立土地銀行試點(diǎn)項(xiàng)目，以此調(diào)動(dòng)資金活力，并充實(shí)土地儲(chǔ)備基金調(diào)用的相關(guān)理論，為多元融資渠道拓展提供理論指導(dǎo)。在這一過(guò)程中，國(guó)有土地資產(chǎn)管理單位從全局角度出發(fā)，科學(xué)制定市場(chǎng)調(diào)控策略，并合理調(diào)整土地儲(chǔ)備管理計(jì)劃，推動(dòng)土地儲(chǔ)備轉(zhuǎn)型活動(dòng)步入新階段。

（二）堅(jiān)持合理配置原則

土地儲(chǔ)備配置效果要想達(dá)到預(yù)期，定要考慮公眾利益和社會(huì)利益，盡可能維持供需平衡，這對(duì)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展有促進(jìn)作用。具體來(lái)說(shuō)，適當(dāng)增加建設(shè)用地，并明確用地供給主體，盡最大可能保證土地儲(chǔ)備時(shí)間、空間的一致性，推動(dòng)集體建設(shè)用地市場(chǎng)規(guī)范化發(fā)展。在合理配置原則指導(dǎo)下，房地產(chǎn)價(jià)格趨近合理，減少泡沫經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，使得市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。最為關(guān)鍵的是，精細(xì)制定土地儲(chǔ)備計(jì)劃，從近期建設(shè)、遠(yuǎn)期建設(shè)妥善安排，進(jìn)而制定行之有效的管理決策，將土地儲(chǔ)備管理風(fēng)險(xiǎn)降到最低，真正實(shí)現(xiàn)土地儲(chǔ)備轉(zhuǎn)型可持續(xù)發(fā)展。實(shí)際管理期間，總結(jié)未來(lái)特定時(shí)間內(nèi)擬收儲(chǔ)土地總量、時(shí)間、結(jié)構(gòu)，結(jié)合現(xiàn)代城市建設(shè)要求以及土地市場(chǎng)調(diào)控策略，正式啟動(dòng)土地儲(chǔ)備計(jì)劃，使土地儲(chǔ)備管理工作規(guī)范化開(kāi)展。

（三）完善法律法規(guī)

沒(méi)有規(guī)矩不成方圓，在精細(xì)管理理念指導(dǎo)下，建立健全法律法規(guī)，這能為土地儲(chǔ)備管理提供正確指導(dǎo)，使土地儲(chǔ)備管理問(wèn)題高效處理。在此期間，完善層級(jí)管理體系，確保各地區(qū)、各部門(mén)土地儲(chǔ)備管理工作有據(jù)可依，最終管理實(shí)踐與國(guó)家利益維護(hù)要求相一致。法律法規(guī)效益彰顯期間，立法機(jī)構(gòu)、政府部門(mén)加強(qiáng)協(xié)作，讓土地儲(chǔ)備管理各環(huán)節(jié)得到可靠的法律法規(guī)保障，以此減少違規(guī)操作行為，大大提高土地儲(chǔ)備管理效率。法律法規(guī)完善階段，為公民提供意見(jiàn)表達(dá)機(jī)會(huì)，以此充實(shí)法律法規(guī)內(nèi)容，真正保證法律效益、樹(shù)立制度權(quán)威性，最終土地儲(chǔ)備管理的法律效益全面彰顯，這對(duì)土地儲(chǔ)備管理活動(dòng)有序進(jìn)行有積極影響。

（四）創(chuàng)新管理方法

隨著土地儲(chǔ)備管理中心數(shù)量的增多，為實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)管理，應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)完善名錄更新機(jī)制，并細(xì)化機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)要求，以此減少灰色交易現(xiàn)象，真正凈化土地用地市場(chǎng)環(huán)境。新形勢(shì)下，土地儲(chǔ)備轉(zhuǎn)型易遇到環(huán)境污染阻力，這對(duì)創(chuàng)新式管理提出新要求，對(duì)此要有效建立應(yīng)急機(jī)制，大大加快土地儲(chǔ)備轉(zhuǎn)型步伐，取得土地生態(tài)全面保護(hù)的良好效果，最終土地生態(tài)環(huán)境能夠良性創(chuàng)設(shè)，能夠真正深化土地儲(chǔ)備制度改革。

結(jié)論：綜上所述，為更好地順應(yīng)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)趨勢(shì)，土地儲(chǔ)備中心客觀總結(jié)當(dāng)?shù)赝恋貎?chǔ)備管理現(xiàn)狀，通過(guò)拓寬融資渠道、堅(jiān)持合理配置原則、完善法律法規(guī)、創(chuàng)新管理方法等措施加快土地儲(chǔ)備轉(zhuǎn)型速度，取得土地儲(chǔ)備管理的良好效果。這既能高效利用土地資源，又能促進(jìn)土地儲(chǔ)備管理工作良性發(fā)展，最終為公眾提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為新時(shí)期和諧社會(huì)建設(shè)提供推動(dòng)力。