淺析“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)的影響及對策

沈亞娟

摘?要：“營改增”政策全面推行之后，不僅對房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅負有一定的影響，而且直接與整個房地產(chǎn)行業(yè)的生存和發(fā)展密切相關。

關鍵詞：“營改增”;房地產(chǎn);行業(yè)利潤

一、 “營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)的意義

一般而言，房地產(chǎn)行業(yè)具有以下幾個特征：第一，投資高，收益高，風險也高。房地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資金投入，開發(fā)周期較長，有較大的供求波動，所以風險也大;第二，與宏觀調(diào)控的關系緊密。房地產(chǎn)行業(yè)在我國國民經(jīng)濟中扮演著至關重要的角色，所以需要宏觀調(diào)控來規(guī)范市場及其經(jīng)濟活動;第三，房地產(chǎn)本身具有不可移動性，屬于不動產(chǎn)，所以它受區(qū)域因素的影響;第四，一個融合性比較高的行業(yè)，跨生產(chǎn)領域、流通領域和消費領域，包容性強，比如像建筑業(yè)、園林等。

“營改增”減少了重復納稅的環(huán)節(jié)，減輕企業(yè)的稅負。對中國而言，全面實施“營改增”政策是重大的、具有深遠意義的稅制革新。“營改增”是促進經(jīng)濟健康發(fā)展的重要舉措，也是推動經(jīng)濟調(diào)整結構的重大改革。它前期的試行初步成效，全面推行“營改增”政策，覆蓋范圍更廣，意義更重大?！盃I改增”對房地產(chǎn)企業(yè)是機遇與挑戰(zhàn)并存。因此，“營改增”對于房地產(chǎn)行業(yè)的意義有如下幾點。

第一，創(chuàng)造了更加公平和更加友好的稅收環(huán)境，“營改增”后每一張發(fā)票必須通過稅控工具（稅盤）在電腦上和打印機順利開出，尤其是在稅務信息系統(tǒng)監(jiān)控聯(lián)網(wǎng)以后將有效解決偷稅、漏稅、逃稅等各項不良行為，并且增值稅和營業(yè)稅并存而導致的重復征稅的問題，可以得到有效的解決，降低企業(yè)的稅負。

第二，完善了增值稅抵扣鏈條，可以形成一個比較完整的銷項稅和進項稅的抵扣鏈條，減輕企業(yè)的納稅負擔，提高國家的稅收征管效率，提高資源配置效率，促進社會專業(yè)化的分工，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構的調(diào)整。

第三，加快了企業(yè)的轉型發(fā)展，積極開發(fā)市場在經(jīng)濟活動中的作用，增加我國房地產(chǎn)企業(yè)提供服務的競爭力。例如，房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”之后，在簽訂合同時可以分別簽訂材料采購合同和提供勞務合同，以便取得增值稅進項稅額專用發(fā)票予以抵扣，這樣可以節(jié)省采購成本，提高企業(yè)的市場競爭力。

二、 “營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)的影響

（一）“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)稅負的整體影響

一般來說，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模都比較大，所以按照增值稅納稅人的分類標準，這個行業(yè)大多數(shù)是一般納稅人?，F(xiàn)在就以一般納稅人為例子，來說明“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)稅負的影響。在“營改增”以前，也就是房地產(chǎn)行業(yè)在征收營業(yè)稅的時候，它的征收方式比較單一，按照銷售收入的5%進行征稅，并且沒有任何可以抵扣的項目。而“營改增”以后，房地產(chǎn)行業(yè)的一般納稅人改為繳納增值稅，并按照規(guī)定稅率11%進行繳納，同時還可以進行進項稅額的抵扣。所以，從“營改增”實施政策的前后期間的對比可以得知：該政策能合理地解決營業(yè)稅重復征稅的問題，能減輕企業(yè)的稅收負擔。由于房地產(chǎn)行業(yè)本身就具有一定的復雜性，所以在“營改增”期間就會存在一些問題，可能也會影響到房地產(chǎn)行業(yè)的真實負稅。

但是從長期來看，企業(yè)的稅負必定將減少，而房地產(chǎn)行業(yè)在“營改增”之后出現(xiàn)的問題也將慢慢得到改善，而增值稅在此時就會發(fā)生作用，優(yōu)勢也會不斷地突顯。

（二）“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)利潤的影響

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的支柱性企業(yè)，其為獲得土地使用權支付的價款和按規(guī)定繳納的稅收收入是政府最為主要的財政收入之一。“營改增”政策實施之后，稅率的改變不僅客觀上會造成部分企業(yè)經(jīng)營狀況發(fā)生變化，而且會直接地影響利潤，影響利潤的重要原因就是由于納稅金額的變動會間接導致利潤扣除額的增減。另外，由于企業(yè)稅負升降不穩(wěn)定，所以影響利潤的原因也很難有一個準確的推論?；谶@些，我們只能做一個簡單的推算。

①“營改增”之前凈利潤的計算如下：

凈利潤A=（營業(yè)收入-成本-營業(yè)稅-城建稅-教育費附加-地方教育費附加）×75%

城建稅+教育稅附加+地方教育費附加=10%×營業(yè)稅

②“營改增”之后的凈利潤計算如下：

凈利潤B=（營業(yè)收入-成本-增值稅-城建稅-教育費附加-地方教育費附加）×75%

城建稅+教育稅附加+地方教育費附加=10%×增值稅

因此通過簡單整理后可以發(fā)現(xiàn)：“營改增”之后，△凈利潤=凈利潤A-凈利潤B=（1+10%）（營業(yè)稅-增值稅）×75%

（三）“營改增”對企業(yè)管理的影響

“營改增”之后，企業(yè)的辦稅業(yè)務地點由地方稅務局轉變?yōu)閲叶悇站?，納稅申報系統(tǒng)等業(yè)務也發(fā)生了明顯的改變，因此為了應對新的稅務環(huán)境，首先企業(yè)的管理水平有待提高，其次在做到以上步驟籌劃的基礎上，企業(yè)才有可能享受本次稅制改革的好處，進而能達到降低企業(yè)整體稅負的目標。總而言之，假若企業(yè)的管理水平越高，對增值稅抵扣等要素的管理越規(guī)范，就越能幫助企業(yè)減少綜合稅負。與此同時，加強對上下游抵扣鏈條的管理，也將有利于整個行業(yè)鏈上各個企業(yè)的更新升級，努力朝向更加專業(yè)化的方向發(fā)展。

伴隨著本輪稅制的改革深化與發(fā)展進步，企業(yè)不僅需要在財務方面進行改革創(chuàng)新，還需要在生產(chǎn)、銷售以及售后服務等一系列部門進行革新，這樣才能讓整個企業(yè)的管理水平能得到有效提高，避免限制條件的制約，這樣整個企業(yè)在經(jīng)營方面上，也可以朝著更加專業(yè)化的方向發(fā)展。

三、 房地產(chǎn)行業(yè)應對“營改增”的相關建議

對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，“營改增”政策的改革，不僅帶來了減少稅負的機遇，同時，也帶來合理避稅的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的基礎性和先導性產(chǎn)業(yè)，同時作為我國稅收收入的重要來源，它的地位不容忽視。因此，“營改增”之后，房地產(chǎn)行業(yè)該如何持續(xù)健康地發(fā)展對我國來說至關重要。文章從以下幾個方面提出相關建議。

（一）深入和掌握相關政策，提高會計核算質(zhì)量