淺析信息不對(duì)稱造成的市場(chǎng)問題

摘 要：隨著市場(chǎng)改革與深化，信息經(jīng)濟(jì)學(xué)的應(yīng)用逐步擴(kuò)展，其中對(duì)于信息不對(duì)稱主題的探索，一直受到廣泛的關(guān)注。本文將從房地產(chǎn)市場(chǎng)角度出發(fā)，對(duì)信息不對(duì)稱問題進(jìn)行分析并提出對(duì)應(yīng)策略。

關(guān)鍵詞：信息經(jīng)濟(jì)學(xué);信息不對(duì)稱;房地產(chǎn)市場(chǎng)

1 信息不對(duì)稱概念

信息不對(duì)稱，即指在市場(chǎng)中，利益各方對(duì)產(chǎn)品的相關(guān)信息存在不對(duì)等知情的情況。對(duì)稱信息，是指在某種對(duì)應(yīng)下的利益主體關(guān)系中，對(duì)應(yīng)的雙方都掌握有對(duì)方所具備的信息，雙方都了解對(duì)方所具有的知識(shí)、所處的環(huán)境。非對(duì)稱信息，指在對(duì)應(yīng)下的利益主體之間不處于同等信息掌握量的情況。正是由于這兩種信息類型的存在，才從根本上造成了信息不對(duì)稱的問題?！坝绣X難買早知道”形象地說明了信息不對(duì)稱對(duì)人們?cè)斐傻娘L(fēng)險(xiǎn)問題。

2 非對(duì)稱信息與非對(duì)稱市場(chǎng)

社會(huì)勞動(dòng)分工不同，人們所學(xué)習(xí)的專業(yè)不同，掌握的知識(shí)不同，非對(duì)稱信息應(yīng)運(yùn)而生。由于前述的先決條件差異，不同行業(yè)的勞動(dòng)者之間掌握的信息量、信息準(zhǔn)確度都出現(xiàn)巨大差別。非對(duì)稱信息所造成的信息不對(duì)稱問題直接導(dǎo)致了非對(duì)稱市場(chǎng)的產(chǎn)生，而由于買賣雙方的信息量不同，買主具有完全信息而賣主不具有便產(chǎn)生的非對(duì)稱性市場(chǎng)，相反情況下也會(huì)產(chǎn)生。非對(duì)稱信息造成的非對(duì)稱市場(chǎng)，以資本市場(chǎng)，銀行市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)，內(nèi)部勞動(dòng)力市場(chǎng)為典型，本文將從房地產(chǎn)市場(chǎng)方面來論述信息不對(duì)稱在市場(chǎng)上存在的現(xiàn)狀，并提出一定的解決策略[1]。

3 房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱研究

目前，我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入下行通道。房地產(chǎn)市場(chǎng)，是指開發(fā)商開發(fā)并經(jīng)營地房地產(chǎn)產(chǎn)品或服務(wù)的市場(chǎng)，一定程度上是具有房地產(chǎn)特征的商品交換關(guān)系的總和。

3.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征

從本質(zhì)上來講，房地產(chǎn)市場(chǎng)也是一種市場(chǎng)的類型，是市場(chǎng)概念下的細(xì)分，所以其具備市場(chǎng)所具有的一般規(guī)律，這其中包括市場(chǎng)競爭規(guī)律，供求規(guī)律等。但作為市場(chǎng)細(xì)分下的一個(gè)分支，房地產(chǎn)市場(chǎng)也有其自身與普通市場(chǎng)不同的幾大特點(diǎn)，如下所示：

1）價(jià)值高，使用期限長。房產(chǎn)價(jià)值高，房產(chǎn)的使用壽命可以達(dá)到十幾年甚至更久，具有幾乎可以說是永恒的使用價(jià)值。

2）供求關(guān)系確定。土地資源在各個(gè)國家都是有限的，導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)的供不應(yīng)求。房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格一般都只是由單一的房地產(chǎn)需求決定，在這種情況下，地價(jià)的漲幅和市場(chǎng)的供求關(guān)系變化會(huì)出現(xiàn)一些需要注意的“情況”。

3）各大金融中介機(jī)構(gòu)的參與。房地產(chǎn)交易額大，一般情況下都需要銀行等金融機(jī)構(gòu)參與資金融通。由于房地產(chǎn)價(jià)格確定，價(jià)值確定，增值可能性大，所以房屋貸款業(yè)務(wù)在各大金融機(jī)構(gòu)也開展得十分順利[2]。

3.2 我國房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的信息不對(duì)稱問題

在過去十余年中，房地產(chǎn)市場(chǎng)從異常火爆的高度跌落，日前也逐漸趨于平穩(wěn)。網(wǎng)絡(luò)發(fā)展的情況之下，在網(wǎng)絡(luò)時(shí)代下，消費(fèi)者行為趨于網(wǎng)絡(luò)化，由于網(wǎng)絡(luò)交易的多變性，房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)了嚴(yán)重的信息不對(duì)稱、行業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)與逆向選擇。一方面部分房地產(chǎn)企業(yè)追求短期、局部利益最大化，于是產(chǎn)生侵犯消費(fèi)者利益的行為，如刻意隱瞞房地產(chǎn)商品的重要信息，如地段，采光等，從而導(dǎo)致消費(fèi)者的逆向選擇，甚至在銷售過程中為了利益而出現(xiàn)一些“道德風(fēng)險(xiǎn)”行為，用次品驅(qū)逐良品（不好的房子“驅(qū)逐”好房子），形成無法遏制的惡性循環(huán)。另一方面，絕大多數(shù)消費(fèi)者由于是非專業(yè)人士，很難在很短的時(shí)間內(nèi)對(duì)自己所要購買的房地產(chǎn)產(chǎn)品有確切的了解。

3.2.1 市場(chǎng)供求關(guān)系矛盾突出

我國房地產(chǎn)行業(yè)形式貌似一片大好，房地產(chǎn)企業(yè)成長迅速，但其實(shí)真正的市場(chǎng)需求卻沒有得到滿足[3]。房產(chǎn)開發(fā)商的房產(chǎn)開發(fā)過程隨意，房價(jià)虛高，實(shí)用性差，戶型落后，采光較差，造成滯銷。住房的環(huán)境較差，綠化程度公共服務(wù)等都無法達(dá)到要求。這些低質(zhì)量的房屋滯銷造成了房屋產(chǎn)品的積壓，市場(chǎng)空房較多，需求也較多，但空房卻無法滿足市場(chǎng)上消費(fèi)者對(duì)房屋產(chǎn)品需求，促使供求關(guān)系矛盾的產(chǎn)生。

3.2.2 宣傳與現(xiàn)實(shí)不對(duì)等

房地產(chǎn)開發(fā)商注重對(duì)自己產(chǎn)品的營銷推廣，對(duì)自身產(chǎn)品的品質(zhì)問題不管不問。開發(fā)商利用人們對(duì)于改善自身居住條件的需求，過分、虛假營銷來制造賣點(diǎn)，提高業(yè)績。開發(fā)商宣傳時(shí)多以房產(chǎn)擁有低價(jià)與高品質(zhì)為由而進(jìn)行宣傳，但在價(jià)格方面，由于征地、土建成本，環(huán)境位置，區(qū)域經(jīng)濟(jì)，綠化水平的不同，建筑工藝，設(shè)計(jì)的不同，房產(chǎn)成本只有開發(fā)商能確切的了解，而購買者對(duì)于此方面的問題不甚了解，給房產(chǎn)商抬價(jià)牟取暴利增加機(jī)會(huì)。在質(zhì)量方面，產(chǎn)品質(zhì)量大多只有在使用后才能確切了解，房產(chǎn)產(chǎn)品的合理性，防火要求，門窗問題，地面問題，材料問題等質(zhì)量問題于消費(fèi)者而言也是處于“黑箱”中、無法了解的。宣傳與現(xiàn)實(shí)不對(duì)等而帶來的信息不對(duì)稱問題，造成了市場(chǎng)信任的危機(jī)，也在一定程度上阻礙了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

3.2.3 交易不規(guī)范，市場(chǎng)糾紛多

近年來，購房者對(duì)開發(fā)商的投訴數(shù)量越來越多，消費(fèi)者認(rèn)為在房產(chǎn)商那里可以用低價(jià)購買房屋，所以更偏好于在房產(chǎn)商那里進(jìn)行房產(chǎn)交易，但房產(chǎn)商的雙重身份勢(shì)必造成交易出現(xiàn)行為不規(guī)范操作不透明的情況。比如，為了銷售房屋，房產(chǎn)商給消費(fèi)者含糊不清的承諾，但日后卻無法實(shí)現(xiàn)。在合同中埋下陷阱，造成房地產(chǎn)糾紛。房產(chǎn)商的“小動(dòng)作”于消費(fèi)者而言是完全不知情的，這是一種信息不對(duì)稱的表現(xiàn)形式。

3.2.4 權(quán)屬關(guān)系信息不對(duì)稱

從權(quán)屬關(guān)系的基本理論上講，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)最淺顯的權(quán)屬分類就有完全所有權(quán)，不完全所有權(quán)兩種，而后者又包括部分產(chǎn)權(quán)，共有產(chǎn)權(quán)等細(xì)分。購買者作為信息劣勢(shì)方，無法輕易了解到房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)信息，買方處于產(chǎn)權(quán)信息劣勢(shì)，而房產(chǎn)商處于產(chǎn)權(quán)信息的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，這種房地產(chǎn)市場(chǎng)中的情況也是一種信息不對(duì)稱的表現(xiàn)形式。

3.3 房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱問題的解決對(duì)策

著力于解決信息不對(duì)稱在房地產(chǎn)市場(chǎng)中所帶來的問題，有以下幾條解決途徑可供參考。

3.3.1 消費(fèi)者加強(qiáng)自我保護(hù)意識(shí)

在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，買賣雙方的之間的信息不可能完全對(duì)稱，但是信息對(duì)稱程度越高，對(duì)于消費(fèi)者越有利。無奈，在信息對(duì)稱角度上看，消費(fèi)者處于信息劣勢(shì)地位，是房地產(chǎn)市場(chǎng)上信息不對(duì)稱問題的主要受害者。為了保護(hù)自己的正當(dāng)權(quán)益，要更加強(qiáng)自我保護(hù)的意識(shí)，了解相關(guān)法律以及房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，還要從各方面收集大量信息，在房產(chǎn)交易中減少自己的信息劣勢(shì)。為了在房產(chǎn)交易中減少自己因?yàn)樾畔⒉粚?duì)稱而受到的侵害，消費(fèi)者應(yīng)該多方面多角度的收集信息，了解房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，學(xué)會(huì)利用法律的武器保護(hù)自己。

3.3.2 房地產(chǎn)商樹立誠信意識(shí)

房地產(chǎn)商要樹立誠信意識(shí)，建立品牌，樹立威信，在房地產(chǎn)市場(chǎng)站穩(wěn)腳跟。只有讓消費(fèi)者相信自己的品牌，相信自己的產(chǎn)品是優(yōu)質(zhì)品，通過各種渠道及時(shí)傳遞信息，增加企業(yè)的透明度，提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品以及售后服務(wù)，這兩種方法不僅可以保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，同時(shí)也使房產(chǎn)商在房地產(chǎn)市場(chǎng)上獲取良好名聲，最終獲得長足發(fā)展。

3.3.3 加強(qiáng)立法，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)

政府的宏觀調(diào)控，是最強(qiáng)有力的彌補(bǔ)市場(chǎng)機(jī)制不足并解決房地產(chǎn)市場(chǎng)上信息不對(duì)稱的方法。政府可以在更新房地產(chǎn)方面的政策法規(guī)后，及時(shí)的進(jìn)行公布，讓其在大眾視野內(nèi)透明，對(duì)房地產(chǎn)商品的交易規(guī)則規(guī)定規(guī)范的合同文本，加強(qiáng)各部門之間的聯(lián)系與溝通。這樣可以更加充分的發(fā)揮政府的宏觀調(diào)控作用，從而減少房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱問題，使房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的發(fā)展。

3.3.4 加強(qiáng)對(duì)網(wǎng)絡(luò)的使用，改善信息不對(duì)稱情況

網(wǎng)絡(luò)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響是劃時(shí)代的，網(wǎng)絡(luò)幾乎改變了企業(yè)運(yùn)營的模式。網(wǎng)絡(luò)上的電子商務(wù)這種交易性質(zhì)，提供了網(wǎng)絡(luò)交易的平臺(tái)，減少了房地產(chǎn)市場(chǎng)交易之中的“信息不對(duì)稱”所帶來的問題，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制的進(jìn)一步發(fā)展與完善。網(wǎng)絡(luò)突破了時(shí)空的限制，降低了時(shí)空的成本。對(duì)于消費(fèi)者和開發(fā)商兩方面來說，網(wǎng)絡(luò)上的信息及時(shí)并且完全，可以在一定程度上減少信息不對(duì)稱情況，減少因?yàn)樾畔⒉粚?duì)稱而造成的市場(chǎng)失靈問題。

4 小結(jié)

以信息產(chǎn)業(yè)為國民經(jīng)濟(jì)之主導(dǎo)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)——信息經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生具有客觀必然性，即信息不對(duì)稱是客觀存在的，在各種市場(chǎng)上也是客觀存在的。

讓我們以辯證的眼光來看待信息不對(duì)稱問題：客觀來講，信息的不對(duì)稱是絕對(duì)的，而信息對(duì)稱是相對(duì)的。沒有哪一場(chǎng)交易，哪一個(gè)交易市場(chǎng)是完全公開透明的，這也是經(jīng)濟(jì)交易過程的基礎(chǔ)。從信息理論角度來講，信息運(yùn)動(dòng)的過程與時(shí)間流逝一樣都是無從尋找源頭的。信息產(chǎn)生后，通過信道，最終傳遞到信宿，實(shí)現(xiàn)了一次由信息不對(duì)稱到信息對(duì)稱的過程，是一次完全傳遞。但相對(duì)于下一個(gè)信宿而言，新的信息不對(duì)稱又形成[4]。自然界的各種物質(zhì)及人類社會(huì)的各種事物都無時(shí)無刻不在變化，這也就無時(shí)無刻不在產(chǎn)生信息，所以信息不對(duì)稱是絕對(duì)的、永恒的。信息對(duì)稱則是相對(duì)的、暫時(shí)的，我們可以通過對(duì)信息的不斷收集，從而減少信息不對(duì)稱所帶給我們的問題，但卻永遠(yuǎn)無法完全消除信息不對(duì)稱，人們掌握的信息永遠(yuǎn)落后于產(chǎn)生的新信息。

雖然我們不能消除在房地產(chǎn)市場(chǎng)上以及其他市場(chǎng)上客觀存在的信息不對(duì)稱問題，但正如上文所說，我們還是可以通過各種手段來減少信息不對(duì)稱給我們帶來的利益損失。擁抱現(xiàn)實(shí)，更新技術(shù)，獲得人心，換位思考，加強(qiáng)溝通，盤點(diǎn)更加真實(shí)的信息，加強(qiáng)人與人之間的信任，將得到的信息綜合分析再使用等，都是行之有效的方法。

參考文獻(xiàn)

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[2]張瑞君，高春燕.資本市場(chǎng)中信息不對(duì)稱引發(fā)的問題及解決對(duì)策[J].財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)，2017（01）：59-60.

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[4]沈小玲.略論信息不對(duì)稱[J].現(xiàn)代情報(bào)，2003（08）：74-75.

作者簡介

張婧宇（1999-），女，漢族，江蘇徐州人，本科，云南大學(xué)歷史與檔案學(xué)院，研究方向：信息計(jì)量。