房價(jià)上漲如何影響了工業(yè)產(chǎn)出

王 蕊朱道林,2李瑤瑤

（1.中國農(nóng)業(yè)大學(xué) 土地科學(xué)與技術(shù)學(xué)院，北京 100193；2.中國土地政策與法律研究中心,北京 100193）

近年來，中國商品房價(jià)格快速上漲，房地產(chǎn)投資逐年增加，呈現(xiàn)出一種非理性發(fā)展態(tài)勢(shì)，如何處理好房地產(chǎn)業(yè)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的關(guān)系已經(jīng)成為謀求經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的一項(xiàng)重要課題。據(jù)此，學(xué)術(shù)界關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)對(duì)工業(yè)生產(chǎn)的影響形成了多種觀點(diǎn)。一些學(xué)者認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)工業(yè)生產(chǎn)具有正向促進(jìn)作用。王國軍、劉水杏的研究表明，房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)中絕大多數(shù)產(chǎn)業(yè)存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)具有后向需求拉動(dòng)和前向供給推動(dòng)的雙向作用。[1-2]趙龍節(jié)、閆永濤利用2002年的投入產(chǎn)出表對(duì)中美兩國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了對(duì)比分析，發(fā)現(xiàn)在中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)處于支柱地位，且基于自身與物質(zhì)生產(chǎn)過程密不可分的產(chǎn)業(yè)特性，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其串聯(lián)起來的產(chǎn)業(yè)鏈條形成了非常強(qiáng)的帶動(dòng)性。[3]一些學(xué)者的研究成果表明，房價(jià)過度上漲已經(jīng)導(dǎo)致了不同經(jīng)濟(jì)部門利潤率失衡，實(shí)體研發(fā)和創(chuàng)新缺乏資金支持，[4-8]房價(jià)上漲對(duì)技術(shù)進(jìn)步業(yè)已形成擠出效應(yīng)，[9]進(jìn)而導(dǎo)致工業(yè)產(chǎn)出長期被抑制，[10-11]這種抑制作用在發(fā)達(dá)地區(qū)表現(xiàn)得尤為明顯。[12]李暢（2013）等的研究結(jié)果表明，房地產(chǎn)投資與制造業(yè)發(fā)展之間呈“倒U型”關(guān)系，即存在“門檻效應(yīng)”。[13]彭俊華(2017)等的研究進(jìn)一步證實(shí)該門檻值并非固定不變的，它會(huì)受到全社會(huì)金融資源、房地產(chǎn)存量和金融業(yè)資本存量等因素的影響。[14]

縱觀已有研究，關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)與工業(yè)部門關(guān)系的探討已經(jīng)由片面走向辯證，逐步形成了更為全面和科學(xué)的認(rèn)識(shí)，但仍局限于只探討了房價(jià)或房地產(chǎn)投資等單一變量與工業(yè)產(chǎn)出的關(guān)系，而忽視了房價(jià)與房地產(chǎn)投資本身的聯(lián)系。鑒于此，筆者把房價(jià)與房地產(chǎn)投資納入一個(gè)統(tǒng)一的分析框架，證明房價(jià)是通過作用于房地產(chǎn)投資而影響了工業(yè)產(chǎn)出，當(dāng)然，我們同時(shí)還將證明房價(jià)還通過另一條路徑，即提高勞動(dòng)力要素成本而影響了工業(yè)產(chǎn)出。

一、理論分析

房地產(chǎn)業(yè)作為一種特殊行業(yè)，兼具實(shí)體經(jīng)濟(jì)與虛擬經(jīng)濟(jì)特性，在宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中發(fā)揮著重要作用。[15]短期來看，房地產(chǎn)業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中對(duì)其他產(chǎn)業(yè)具有廣泛和緊密的上下游聯(lián)系，能有效拉動(dòng)和推動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，刺激工業(yè)擴(kuò)大生產(chǎn)，進(jìn)而提高工業(yè)產(chǎn)出。長期來看，工業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)有限，需要新工藝、新技術(shù)推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，從而提高工業(yè)產(chǎn)出。新工藝、新技術(shù)一方面體現(xiàn)為設(shè)備更新升級(jí)，另一方面體現(xiàn)為勞動(dòng)力素質(zhì)及能力提升。房價(jià)上漲可以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)利潤率增長，進(jìn)而吸引大量資本投資，這有利于工業(yè)企業(yè)更新設(shè)備、提高技術(shù)含量，有利于增進(jìn)工業(yè)產(chǎn)出。當(dāng)然，房價(jià)上漲提高了勞動(dòng)力生活成本，這會(huì)導(dǎo)致高技術(shù)人才被擠出，降低創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)力，工業(yè)產(chǎn)出受到抑制。不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)工業(yè)產(chǎn)出的影響并不單一，筆者將基于不同路徑詳細(xì)分解其作用機(jī)制（見圖1）。

圖1 房價(jià)上漲對(duì)工業(yè)產(chǎn)出的理論框架

（一）產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)：房地產(chǎn)業(yè)對(duì)工業(yè)的促進(jìn)效應(yīng)

產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)是指產(chǎn)業(yè)間以各種投入品和產(chǎn)出品為連接紐帶的技術(shù)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系。在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過程中，各產(chǎn)業(yè)需要其他產(chǎn)業(yè)提供生產(chǎn)要素以滿足自己的產(chǎn)出需求，同時(shí)各產(chǎn)業(yè)又將自身產(chǎn)出通過市場供給其他產(chǎn)業(yè)，滿足其他產(chǎn)業(yè)需求，因此產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的本質(zhì)即各產(chǎn)業(yè)之間存在的供給和需求關(guān)系。當(dāng)一種產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展時(shí)，該產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)要素需求和產(chǎn)出均會(huì)增加，這種信號(hào)通過“看不見的手”傳導(dǎo)給其他產(chǎn)業(yè)，從而影響其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展，這種錯(cuò)綜復(fù)雜的供給和需求關(guān)系，促進(jìn)了各產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的生存和發(fā)展。產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)理論認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過程中，各產(chǎn)業(yè)之間存在廣泛、復(fù)雜和密切的技術(shù)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，基于供給與需求視角可將產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)劃分為前向關(guān)聯(lián)和后向關(guān)聯(lián)，其中前向關(guān)聯(lián)是指通過供給關(guān)系與其他產(chǎn)業(yè)部門發(fā)生的關(guān)聯(lián)，主要影響產(chǎn)生于需求本產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)的產(chǎn)業(yè)；后向關(guān)聯(lián)則是指通過需求關(guān)系與其他產(chǎn)業(yè)部門發(fā)生的關(guān)聯(lián)，主要影響產(chǎn)生于向其提供必要生產(chǎn)要素、產(chǎn)品或服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的重要支柱產(chǎn)業(yè)，與其他產(chǎn)業(yè)之間具有極強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性。在房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)過程中，中間消耗量巨大，需要大量來自其他產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品作為生產(chǎn)原材料，這會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)對(duì)向其提供生產(chǎn)要素的相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生需求拉動(dòng)。當(dāng)然，這種拉動(dòng)能力因不同產(chǎn)業(yè)提供生產(chǎn)原材料的重要性不同而存在差異，即發(fā)揮了房地產(chǎn)業(yè)的后向關(guān)聯(lián)效應(yīng)；與此同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)通過為其他產(chǎn)業(yè)提供服務(wù)而推動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展，即發(fā)揮了房地產(chǎn)業(yè)的前向關(guān)聯(lián)效應(yīng)。近些年來，房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，進(jìn)一步加大了對(duì)后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的需求拉動(dòng)和對(duì)前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的供給推動(dòng)，極大促進(jìn)了房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。通過產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)生產(chǎn)活動(dòng)不僅直接或間接影響了與之密切相關(guān)的前向產(chǎn)業(yè)或后向產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)，帶動(dòng)了工業(yè)企業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，還通過影響各生產(chǎn)要素在不同產(chǎn)業(yè)間的配置促進(jìn)了整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。

（二）資本錯(cuò)配：房地產(chǎn)業(yè)對(duì)工業(yè)的擠出效應(yīng)

資本作為重要的生產(chǎn)要素，具有區(qū)別于其他生產(chǎn)要素的趨利特性，這種趨利特性決定了資本對(duì)市場高度敏感，能夠自發(fā)地從低收益部門向高收益部門流動(dòng)，爭取追求用最小投入獲得最大產(chǎn)出的高利潤、高效率。當(dāng)房價(jià)快速上漲時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率將被迅速推高，而相較房地產(chǎn)業(yè)，工業(yè)企業(yè)投資回報(bào)率明顯偏低。2004年～2017年間，中國工業(yè)企業(yè)利潤率基本穩(wěn)定在5.96%～7.60%之間，波動(dòng)幅度不大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤率則經(jīng)歷了2004年～2010年的“快速增長期”和2011年～2017年的“波動(dòng)漸增期”，利潤率在7.77%～14.50%之間波動(dòng)，利潤率及波動(dòng)幅度均高于工業(yè)企業(yè)（見圖2）。這種顯著的利潤率差異造成房地產(chǎn)業(yè)對(duì)工業(yè)的“抽血”效應(yīng)，房地產(chǎn)業(yè)借助高利潤率“優(yōu)勢(shì)”吸引大量資金投入，而工業(yè)則由于低利潤“劣勢(shì)”缺乏資金投入，由此在資金配置上房地產(chǎn)業(yè)對(duì)工業(yè)形成了擠壓。2004年～2017年，除2007年以外，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資增長率基本呈上升趨勢(shì)，而工業(yè)企業(yè)投資增長率則有所下降（見圖3）。資金是企業(yè)發(fā)展的重要生產(chǎn)要素，涉及到企業(yè)生產(chǎn)、產(chǎn)品創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)升級(jí)等諸多關(guān)鍵環(huán)節(jié)，但由于房地產(chǎn)業(yè)與工業(yè)投資回報(bào)率差異引起的資金配置扭曲，造成投資大量流入房地產(chǎn)業(yè)，工業(yè)部門投資嚴(yán)重不足，這將會(huì)影響工業(yè)企業(yè)創(chuàng)新能力，顯著抑制工業(yè)產(chǎn)出。

圖2 全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和工業(yè)企業(yè)利潤率變化

圖3 全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和工業(yè)企業(yè)投資增長率變化

（三）勞動(dòng)力成本上升：房地產(chǎn)業(yè)對(duì)工業(yè)的擠出效應(yīng)

住房價(jià)格合理是構(gòu)建健康經(jīng)濟(jì)體系的客觀要求。房價(jià)快速上漲，會(huì)推高作為居民消費(fèi)重要組成部分的房地產(chǎn)消費(fèi)，導(dǎo)致居民生活成本上升。對(duì)于勞動(dòng)者而言，生活成本上升將倒逼工資增加、需求上升，否則會(huì)影響勞動(dòng)者的相對(duì)效用；對(duì)于工業(yè)企業(yè)而言，為留住勞動(dòng)力，避免勞動(dòng)力大量轉(zhuǎn)移，必須采取提高工資待遇等措施，這會(huì)增加工業(yè)企業(yè)勞動(dòng)力成本。2004年～2017年，除個(gè)別年份外，中國城鎮(zhèn)單位人員平均工資增長率與勞動(dòng)生產(chǎn)率增長率總體呈現(xiàn)較為一致的變化趨勢(shì)，其中2008年～2015年城鎮(zhèn)單位人員平均工資增長率均高于勞動(dòng)生產(chǎn)率增長率。具體來看，2004年～2017年，中國城鎮(zhèn)單位人員平均工資年均增長率為12.36%，勞動(dòng)生產(chǎn)率年均增長率為9.59%，工資增長速度超過了勞動(dòng)生產(chǎn)率增長速度，表明該時(shí)間段內(nèi)單位勞動(dòng)力成本明顯上升（見圖4）。在同等技術(shù)水平下，工業(yè)企業(yè)勞動(dòng)力成本上升將會(huì)對(duì)工業(yè)產(chǎn)出產(chǎn)生抑制作用。

圖4 中國城鎮(zhèn)單位人員平均工資年均增長率和勞動(dòng)生產(chǎn)率年均增長率變化

二、實(shí)證研究

結(jié)合前文理論分析，基于2003年～2017年全國時(shí)間序列數(shù)據(jù)實(shí)證檢驗(yàn)房價(jià)、房地產(chǎn)投資、勞動(dòng)力成本與工業(yè)產(chǎn)出之間的動(dòng)態(tài)關(guān)系。具體分析方法采用向量自回歸模型（VAR），該模型可以在沒有任何事先約束條件下，用模型中所有當(dāng)期變量對(duì)所有變量的若干滯后變量進(jìn)行回歸，以此估計(jì)變量間的動(dòng)態(tài)關(guān)系。VAR模型提供了脈沖響應(yīng)和方差分解工具，可以將變量間的動(dòng)態(tài)關(guān)系以函數(shù)圖像的可視化方式直觀展現(xiàn)出來，有利于直觀揭示幾個(gè)變量間的作用機(jī)制。

（一）變量定義與數(shù)據(jù)來源

房價(jià)（HP），即商品住房平均銷售額與平均銷售面積的比值，用以表征全國房價(jià)水平。

房地產(chǎn)投資（Inve），以全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額表征房地產(chǎn)市場的投資水平。

勞動(dòng)力成本（LC），即工業(yè)企業(yè)中就業(yè)人員工資總額與就業(yè)人員總數(shù)的比值，用以表征勞動(dòng)力成本。

工業(yè)產(chǎn)出（IP），以全國規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值表征工業(yè)產(chǎn)出情況。

以上數(shù)據(jù)，均來源于國家統(tǒng)計(jì)局和《中國工業(yè)統(tǒng)計(jì)年鑒》，樣本期間為2003年～2017年。為消除異方差與不同量綱對(duì)數(shù)據(jù)造成的影響，對(duì)房價(jià)（HP）、房地產(chǎn)投資（Inve）、勞動(dòng)力成本（LC）、工業(yè)產(chǎn)出（IP）進(jìn)行對(duì)數(shù)處理，得到新的變量lnHP、lnInve、lnLC、lnIP。

（二）VAR模型構(gòu)建與檢驗(yàn)

1.平穩(wěn)性檢驗(yàn)

為保證模型有效性，避免出現(xiàn)“偽回歸”，首先對(duì)變量進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)。采用ADF檢驗(yàn)法對(duì)房價(jià)（lnHP）、房地產(chǎn)投資（lnInve）、勞動(dòng)力成本（lnLC）和工業(yè)產(chǎn)出（lnIP）序列進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)。結(jié)果顯示，房價(jià)在1%水平下統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)顯著，房地產(chǎn)投資、工業(yè)產(chǎn)出在5%水平下統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)顯著，勞動(dòng)力成本在10%水平下統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)顯著，表明三個(gè)變量均為平穩(wěn)變量（見表 1）。

表1 ADF檢驗(yàn)結(jié)果

2.格蘭杰因果檢驗(yàn)

采用格蘭杰因果檢驗(yàn)方法對(duì)變量之間的統(tǒng)計(jì)學(xué)因果關(guān)系進(jìn)行分析，初步厘清變量之間的作用關(guān)系。其中，滯后期采用信息準(zhǔn)則（AIC、SC、HQC）判定為2期。格蘭杰因果檢驗(yàn)結(jié)果為：在1%顯著性水平下，房價(jià)是工業(yè)產(chǎn)出和勞動(dòng)力成本的Granger原因；在5%顯著性水平下，勞動(dòng)力成本是工業(yè)產(chǎn)出的Granger原因；在10%顯著性水平下，房價(jià)是房地產(chǎn)投資的Granger原因，房地產(chǎn)投資是工業(yè)產(chǎn)出的Granger原因（見表2）。此結(jié)果表明，在該時(shí)間序列上房價(jià)能夠預(yù)測(cè)房地產(chǎn)投資、勞動(dòng)力成本和工業(yè)產(chǎn)出，房地產(chǎn)投資和勞動(dòng)力成本能夠預(yù)測(cè)工業(yè)產(chǎn)出。

表2 Granger因果檢驗(yàn)結(jié)果

3.穩(wěn)定性檢驗(yàn)

根據(jù)上述分析進(jìn)行VAR模型估計(jì)，運(yùn)用信息準(zhǔn)則（AIC、SC、HQC）判定滯后期為 2 期，并采用 AR根估計(jì)方法驗(yàn)證模型的穩(wěn)定性。結(jié)果顯示所有根模的倒數(shù)均小于1，即位于單位圓內(nèi)，故該模型穩(wěn)定，所得結(jié)果有效（見圖5）。因此，可以運(yùn)用脈沖響應(yīng)和方差分解方法分析指標(biāo)間的沖擊效應(yīng)并刻畫出各變量之間的動(dòng)態(tài)關(guān)系。

圖5 VAR模型的AR根檢驗(yàn)結(jié)果

（三）脈沖響應(yīng)分析

筆者分別探討了工業(yè)產(chǎn)出對(duì)房價(jià)、房地產(chǎn)投資、勞動(dòng)力成本的脈沖響應(yīng)，以及房地產(chǎn)投資、勞動(dòng)力成本對(duì)房價(jià)的脈沖響應(yīng)。當(dāng)工業(yè)產(chǎn)出對(duì)房價(jià)、房地產(chǎn)投資、勞動(dòng)力成本的脈沖響應(yīng)為正時(shí)，表明房價(jià)上漲、房地產(chǎn)投資增加、勞動(dòng)力成本上升有利于工業(yè)產(chǎn)出，當(dāng)工業(yè)產(chǎn)出對(duì)房價(jià)、房地產(chǎn)投資、勞動(dòng)力成本的脈沖響應(yīng)為負(fù)時(shí)，表明房價(jià)上漲、房地產(chǎn)投資增加、勞動(dòng)力成本上升將抑制工業(yè)產(chǎn)出；當(dāng)房地產(chǎn)投資、勞動(dòng)力成本對(duì)房價(jià)的脈沖響應(yīng)為正時(shí)，表明房價(jià)上漲有利于房地產(chǎn)投資增加、勞動(dòng)力成本上升，當(dāng)房地產(chǎn)投資、勞動(dòng)力成本對(duì)房價(jià)的脈沖響應(yīng)為負(fù)時(shí)，表明房價(jià)上漲將抑制房地產(chǎn)投資增加、勞動(dòng)力成本上升。

房價(jià)對(duì)工業(yè)產(chǎn)出的影響趨勢(shì)總體表現(xiàn)為“先升后降”。脈沖響應(yīng)初期為零，說明房價(jià)對(duì)工業(yè)產(chǎn)出的影響并非即時(shí)顯現(xiàn)，而是存在一定滯后性。從第1期開始，工業(yè)產(chǎn)出對(duì)房價(jià)的響應(yīng)迅速上升，至第2期升至正向響應(yīng)的峰值，隨后開始轉(zhuǎn)為下降趨勢(shì)，至第16期為零，從第17期開始響應(yīng)情況為負(fù)。這一結(jié)果說明，房價(jià)對(duì)工業(yè)產(chǎn)出的影響具有時(shí)間上的滯后性且較為強(qiáng)烈，該影響過程經(jīng)歷了先促進(jìn)后抑制兩個(gè)階段。“促進(jìn)”階段表明，理論中所分析的房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)客觀存在，房地產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展通過廣泛的上下游聯(lián)系帶動(dòng)了其他工業(yè)企業(yè)發(fā)展，進(jìn)而促進(jìn)工業(yè)產(chǎn)出增加；“抑制”階段表明，工業(yè)產(chǎn)出在經(jīng)歷了房價(jià)上漲帶來的正面效應(yīng)后，轉(zhuǎn)而呈現(xiàn)抑制狀態(tài)，但作用機(jī)理仍需進(jìn)一步研究。筆者將從“房價(jià)-房地產(chǎn)投資-工業(yè)產(chǎn)出”和“房價(jià)-勞動(dòng)力成本-工業(yè)產(chǎn)出”兩條線探究房價(jià)對(duì)工業(yè)產(chǎn)出的抑制作用。

房價(jià)對(duì)房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)持續(xù)的促進(jìn)作用。脈沖響應(yīng)初期為零，說明房價(jià)對(duì)房地產(chǎn)投資的影響并非即時(shí)顯現(xiàn)，存在時(shí)間上的滯后性。從第1期開始，房地產(chǎn)投資對(duì)房價(jià)的響應(yīng)開始上升，至第2期升至峰值，而后繼續(xù)保持正向促進(jìn)作用。這一結(jié)果表明，房價(jià)上漲對(duì)房地產(chǎn)投資增加具有促進(jìn)作用。房地產(chǎn)投資對(duì)工業(yè)產(chǎn)出的影響持續(xù)為負(fù)。脈沖響應(yīng)初期為零，說明房地產(chǎn)投資對(duì)工業(yè)產(chǎn)出的影響并非即時(shí)顯現(xiàn)，而是存在一定滯后性；從第1期開始，房地產(chǎn)投資對(duì)工業(yè)產(chǎn)出的負(fù)向影響逐漸增加，之后基本保持穩(wěn)定。這一結(jié)果說明，房地產(chǎn)投資對(duì)工業(yè)產(chǎn)出的影響存在時(shí)間上的滯后性且具有持續(xù)的負(fù)向作用。房價(jià)上漲促進(jìn)了房地產(chǎn)投資增加，而房地產(chǎn)投資增加，將會(huì)形成對(duì)工業(yè)投資的擠出效應(yīng)，工業(yè)投資不足將會(huì)影響工業(yè)企業(yè)創(chuàng)新能力，進(jìn)而顯著抑制工業(yè)產(chǎn)出。資金作為企業(yè)生產(chǎn)、產(chǎn)品創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)升級(jí)等諸多關(guān)鍵環(huán)節(jié)的重要生產(chǎn)要素，將房價(jià)和工業(yè)產(chǎn)出緊密結(jié)合起來：房價(jià)持續(xù)攀升，造成房地產(chǎn)業(yè)和工業(yè)利潤率差異，進(jìn)而形成了房地產(chǎn)業(yè)的高投資回報(bào)率和工業(yè)的低投資回報(bào)率。高投資回報(bào)率的房地產(chǎn)業(yè)吸引了大量資本流入，導(dǎo)致工業(yè)部門投資減少，工業(yè)產(chǎn)出受到抑制。

房價(jià)對(duì)勞動(dòng)力成本具有持續(xù)的促進(jìn)作用。脈沖響應(yīng)初期為零，說明房價(jià)對(duì)房地產(chǎn)投資的影響并非即時(shí)顯現(xiàn)，存在時(shí)間上的滯后性。從第1期開始，房地產(chǎn)投資對(duì)房價(jià)的響應(yīng)開始上升，至第2期升至峰值，而后繼續(xù)保持正向促進(jìn)作用。這一結(jié)果表明，房價(jià)上漲對(duì)工業(yè)企業(yè)的勞動(dòng)力成本上升具有促進(jìn)作用。勞動(dòng)力成本對(duì)工業(yè)產(chǎn)出的影響表現(xiàn)為持續(xù)負(fù)向作用。脈沖響應(yīng)初期為零，說明房地產(chǎn)投資對(duì)工業(yè)產(chǎn)出的影響并非即時(shí)顯現(xiàn)，而是存在一定滯后性。從第1期開始，房地產(chǎn)投資對(duì)工業(yè)產(chǎn)出的負(fù)向影響逐漸增加。這一結(jié)果說明，工業(yè)企業(yè)勞動(dòng)力成本上升將會(huì)對(duì)工業(yè)產(chǎn)出形成抑制作用。房價(jià)上漲帶來工業(yè)企業(yè)勞動(dòng)力成本上升，而工業(yè)企業(yè)勞動(dòng)力成本上升則會(huì)抑制工業(yè)產(chǎn)出。勞動(dòng)力作為工業(yè)部門重要的生產(chǎn)要素，其成本變化對(duì)工業(yè)產(chǎn)出具有至關(guān)重要的作用，而房價(jià)則是影響勞動(dòng)力成本的重要因素，故勞動(dòng)力成本成為聯(lián)系房價(jià)和工業(yè)產(chǎn)出的另一條重要路徑。房價(jià)上漲會(huì)推高居民房地產(chǎn)消費(fèi)進(jìn)而導(dǎo)致居民生活成本上升，從而倒逼工業(yè)企業(yè)給勞動(dòng)力漲工資，而工業(yè)企業(yè)勞動(dòng)力成本上升，在一定技術(shù)水平下工業(yè)產(chǎn)出會(huì)受到抑制。

（四）方差分解

方差分解是通過分析每一個(gè)結(jié)構(gòu)沖擊對(duì)內(nèi)生變量的貢獻(xiàn)程度，進(jìn)而評(píng)價(jià)不同結(jié)構(gòu)沖擊的重要性。從第1期開始，各變量將受到自身及其他變量的沖擊，隨著時(shí)間的不斷推移，各變量對(duì)變量自身擾動(dòng)產(chǎn)生的影響不斷發(fā)生變化，其影響強(qiáng)度用方差貢獻(xiàn)率（RVC）表示。

筆者利用方差分解方法研究了房價(jià)、房地產(chǎn)投資、勞動(dòng)力成本對(duì)工業(yè)產(chǎn)出的貢獻(xiàn)率（見表3），其中房價(jià)對(duì)工業(yè)產(chǎn)出的影響在第1期即達(dá)到58.46%，隨后繼續(xù)上升，在第2期達(dá)到最高值76.09%，后逐漸下降并穩(wěn)定在23%左右，即最終工業(yè)產(chǎn)出預(yù)測(cè)方差的23%可以由房價(jià)解釋；房地產(chǎn)投資對(duì)工業(yè)產(chǎn)出的影響初期為零，從第2期開始迅速上升，至53%左右達(dá)到基本穩(wěn)定，即最終工業(yè)產(chǎn)出預(yù)測(cè)方差的53%可以由房地產(chǎn)投資額解釋；勞動(dòng)力成本對(duì)工業(yè)的影響在第1期為49.25%，隨后波動(dòng)上升至16%左右穩(wěn)定，即最終工業(yè)產(chǎn)出預(yù)測(cè)方差的16%可以由工業(yè)企業(yè)勞動(dòng)力成本解釋。這一結(jié)果表明，對(duì)于工業(yè)產(chǎn)出，初期房價(jià)的影響速度更快且程度更為強(qiáng)烈，隨著進(jìn)入穩(wěn)定期，房地產(chǎn)投資、勞動(dòng)力成本的影響逐漸顯現(xiàn)，且房地產(chǎn)投資的影響力最終超過房價(jià)，成為解釋工業(yè)產(chǎn)出的主導(dǎo)因素。即短期來看，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于工業(yè)產(chǎn)出的影響所發(fā)揮作用較大，而長期來看，投資、勞動(dòng)力成本因素逐漸產(chǎn)生積極影響作用。

深入分析，房價(jià)之所以在短期內(nèi)發(fā)揮著主要作用，房地產(chǎn)投資和勞動(dòng)力成本之所以在長期內(nèi)逐漸顯現(xiàn)積極影響，可能與房價(jià)、房地產(chǎn)投資、勞動(dòng)力成本的自身特性密切相關(guān)。房價(jià)是市場經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”，具有信息公開性且傳播速度快等特征，相比而言，房地產(chǎn)投資、勞動(dòng)力成本則具有信息隱蔽性且傳播速度慢等特征，故房價(jià)更容易被看作是市場的“風(fēng)向標(biāo)”，敏銳且迅速地反映房地產(chǎn)市場初期的發(fā)展?fàn)顩r。資金作為企業(yè)賴以生存的重要因素，資金短缺的工業(yè)企業(yè)短期內(nèi)尚可借助企業(yè)的流動(dòng)資金進(jìn)行周轉(zhuǎn)，即短期內(nèi)資金對(duì)工業(yè)企業(yè)的影響較小，但長期來看，資金短缺將會(huì)制約工業(yè)企業(yè)創(chuàng)新和升級(jí)，較大程度影響工業(yè)企業(yè)發(fā)展，導(dǎo)致工業(yè)產(chǎn)出下降。因此，長期內(nèi)房地產(chǎn)投資作用才會(huì)逐漸顯現(xiàn)并最終對(duì)工業(yè)產(chǎn)出發(fā)揮主導(dǎo)作用。

表3 VAR模型方差分解結(jié)果

三、結(jié)論與討論

（一）結(jié)論

通過構(gòu)建理論框架并運(yùn)用VAR模型實(shí)證驗(yàn)證方法，探討了房價(jià)如何通過房地產(chǎn)投資、勞動(dòng)力成本兩個(gè)關(guān)鍵生產(chǎn)要素影響工業(yè)產(chǎn)出，主要得到以下結(jié)論：（1）“房價(jià)-工業(yè)”：房價(jià)上漲對(duì)工業(yè)產(chǎn)出具有“先促進(jìn)，后抑制”的作用。（2）“房價(jià)-房地產(chǎn)投資-工業(yè)產(chǎn)出”：房價(jià)持續(xù)攀升，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)投資回報(bào)率高于工業(yè)，在利潤率差異較大的背景下，房地產(chǎn)業(yè)大量資金流入，房地產(chǎn)投資增加導(dǎo)致工業(yè)企業(yè)在資金配置上受到擠壓，工業(yè)部門投資不足，工業(yè)產(chǎn)出受到抑制。（3）“房價(jià)-勞動(dòng)力成本-工業(yè)產(chǎn)出”：房價(jià)上漲推高了居民的房地產(chǎn)消費(fèi)導(dǎo)致居民生活成本上升，從而倒逼工業(yè)企業(yè)勞動(dòng)力工資上漲，導(dǎo)致工業(yè)企業(yè)勞動(dòng)力成本上升，在一定技術(shù)水平下，勞動(dòng)力成本上升對(duì)工業(yè)產(chǎn)出具有抑制作用。

基于以上結(jié)論，筆者認(rèn)為應(yīng)從房地產(chǎn)業(yè)、工業(yè)兩個(gè)層面共同發(fā)力以緩解當(dāng)前困境。房地產(chǎn)業(yè)層面，首先，應(yīng)繼續(xù)完善住房租賃市場發(fā)展，構(gòu)建租售并舉的住房市場結(jié)構(gòu)，改變當(dāng)前住房市場中買賣市場“一枝獨(dú)秀”的尷尬局面，從而緩解房價(jià)居高不下的現(xiàn)實(shí)困境；其次，要加大對(duì)房地產(chǎn)市場的金融監(jiān)管，嚴(yán)格控制銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的放貸額度，防止銀行貸款大量流入房地產(chǎn)業(yè)從而炒高房價(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展；最后，要加大住房市場監(jiān)管力度，不定期對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行摸查、考核，嚴(yán)厲打擊惡意炒作等違法違規(guī)行為。工業(yè)層面，一方面，要鼓勵(lì)工業(yè)企業(yè)在實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新，淘汰落后產(chǎn)能，發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)，在推動(dòng)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的同時(shí)促進(jìn)工業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)；另一方面，政府要全力推動(dòng)資源要素向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)集聚，政策措施、工作力量向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)傾斜，扶持中小銀行等各類金融貸款機(jī)構(gòu)為工業(yè)企業(yè)提供融資渠道，大力發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，筑牢現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)建設(shè)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

（二）討論

筆者從理論上分析了房價(jià)與房地產(chǎn)投資、勞動(dòng)力成本之間的邏輯關(guān)系，以及這些變量對(duì)工業(yè)產(chǎn)出的影響，并借助VAR模型進(jìn)行驗(yàn)證，彌補(bǔ)了相關(guān)研究的不足。研究成果可以為調(diào)控投資資金流向、平衡房地產(chǎn)業(yè)與工業(yè)發(fā)展、保持工業(yè)部門及實(shí)體經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展提供參考。由于數(shù)據(jù)的限制，僅在宏觀層面探討了房價(jià)、房地產(chǎn)投資、勞動(dòng)力成本對(duì)工業(yè)產(chǎn)出的影響，對(duì)工業(yè)細(xì)分行業(yè)的研究不足，特別是對(duì)與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)行業(yè)的研究相對(duì)欠缺。在今后的研究中，應(yīng)結(jié)合微觀工業(yè)地塊數(shù)據(jù)并考慮多種因素，深入分析房價(jià)、房地產(chǎn)投資、勞動(dòng)力成本對(duì)不同工業(yè)行業(yè)產(chǎn)出的影響，補(bǔ)充和完善房地產(chǎn)業(yè)對(duì)工業(yè)產(chǎn)出研究的空白。