論不動產(chǎn)預告登記

朱玉卿

中國人民大學，北京 100872

我國經(jīng)濟體系的重要組成部分其中就有我國的房地產(chǎn)行業(yè)，我國的綜合經(jīng)濟水平也隨著我國的房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展得到了持續(xù)的上升，但是這快速發(fā)展的背后卻有著一些問題。因為我國不動產(chǎn)預告登記制度的不完善，導致關于商品房權(quán)屬的歸屬問題糾紛不斷。迅速完善不動產(chǎn)預告登記制度和保證不動產(chǎn)預告登記制度的科學性，這是解決不動產(chǎn)預告登記問題的重要方式。

一、不動產(chǎn)預告登記的基本理論

（一）不動產(chǎn)預告登記的概念

不動產(chǎn)屬于物品，最典型的不動產(chǎn)就是房屋。不動產(chǎn)預告登記是在相關物品不具備登記條件的時候，為了保證物品的未來歸屬權(quán)而進行的臨時登記。不動產(chǎn)預告登記解決的是物品的歸屬問題，是一種物權(quán)制度。這種物權(quán)制度具有一定的排他性，這種排他性保證了未來不動產(chǎn)歸屬者的利益不被侵犯。這種預告登記方法的目的是使不動產(chǎn)的所有權(quán)人能夠讓自己所選擇的物權(quán)變動行為產(chǎn)生相應的法律效力。這種登記方法最重要的就是要符合預告登記的登記程序，只有符合了不動產(chǎn)預告登記的程序，這種登記方式才能保證不動產(chǎn)買受人的權(quán)益。

（二）不動產(chǎn)預告登記的特征

不動產(chǎn)預告登記具有三個特征：（1）擔保性，不動產(chǎn)預告登記是使不動產(chǎn)的所有權(quán)人所期待的物權(quán)歸屬得到法律保護的擔保方式，是一種重要的物權(quán)制度。預告登記制度將登記人的權(quán)利進行了相關的限制和保護，并且對物權(quán)變更雙方的行為進行了相關的約束，這種約束讓物權(quán)變更雙方的合法權(quán)益都受到了相關的保護；（2）臨時性，不動產(chǎn)預告登記只是一種臨時登記。不動產(chǎn)預告登記具有一定的時效性，超過一定時間的話，不動產(chǎn)預告登記的相關法律效力就會消失。這個時間長短根據(jù)我國現(xiàn)行的法律制度規(guī)定是三個月的時間，如果超過三個月的時間還未重新進行相關不動產(chǎn)登記，不動產(chǎn)預告登記的相關法律效力就會消失；（3）從屬性，不動產(chǎn)預告登記的基礎是不動產(chǎn)所有權(quán)人的權(quán)利成立并且有效。如果不動產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利不受法律保護，那么不動產(chǎn)預告登記的相關法律效力也會因為不動產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利問題而被撤銷，這就意味著不動產(chǎn)預告登記失敗。

（三）不動產(chǎn)預告登記的作用

不動產(chǎn)預告登記將物權(quán)變更的雙方進行了相關的行為約束，保護了雙方的權(quán)益。具體作用有四個：（1）保證歸屬權(quán)，不動產(chǎn)預告登記成功后，物權(quán)變更的雙方不得違反不動產(chǎn)預告登記協(xié)議中的義務，如果違背就要擔負相應的處罰。不動產(chǎn)預告登記的作用使得物權(quán)變更的雙方能夠按著協(xié)議規(guī)定的相關內(nèi)容進行物權(quán)的變更，實現(xiàn)雙方物權(quán)變更的目的。（2）保證權(quán)利順位，不動產(chǎn)預告登記是當不動產(chǎn)權(quán)利人在向最終登記進行推進時，保證了法律上對于不動產(chǎn)權(quán)利人所選擇的權(quán)利順位。不動產(chǎn)登記所產(chǎn)生的法律保護效力，只有登記者才能享有，登記的優(yōu)先權(quán)屬于先登記者，先登記者就是由不動產(chǎn)預告登記協(xié)議中的權(quán)利順位所決定。（3）破產(chǎn)保護，在登記人陷入破產(chǎn)的情況后，登記人可以利用不動產(chǎn)預告登記制度的相關法律效力讓自己的權(quán)益得到保障。使得自己在無法完成相關程序時，可以對抗不動產(chǎn)的所有權(quán)人，實現(xiàn)自己對于不動產(chǎn)的權(quán)利。（4）預警作用，不動產(chǎn)物權(quán)變更的雙方可能會因為綜合實力差距的懸殊，造成不動產(chǎn)物權(quán)變更的雙方的信息不完整和不對稱。這個情況會使得第三人因為信息問題而受到蒙蔽，而不動產(chǎn)預告登記可以為第三人提供出有效和完整的不動產(chǎn)登記信息，從而避免不動產(chǎn)預告登記的物權(quán)變更行為被認定為無效。

二、關于不動產(chǎn)預告登記的研究

不動產(chǎn)預告登記是一種在管理不動產(chǎn)歸屬權(quán)糾紛問題的一種有效方法，為了使不動產(chǎn)預告登記的目的達到人們理想的效果，許多研究不動產(chǎn)管理方面問題的研究者研究了對國外處理該問題的程序。（1）德國，德國的物權(quán)制度將物權(quán)變更的過程分為兩個部分，一個是債權(quán)行為，另一個是物權(quán)變更行為。不動產(chǎn)物權(quán)變更雙方應首先達成物權(quán)變更目的合意后，進行債權(quán)的登記和公布，接著還要滿足其他合同能夠生效的條件，然后再進行不動產(chǎn)預告登記協(xié)議的簽署，最終合同成立并生效。（2）日本，日本不動產(chǎn)預告登記的特征規(guī)定：第一，第三人在不動產(chǎn)物權(quán)變更的過程中，不是必要條件，只要不動產(chǎn)物權(quán)變更雙方的意愿能達到一致，不動產(chǎn)預告登記就能順利進行；第二，進行不動產(chǎn)預告登記流程需要雙方共同進行，單方當事人無法進行登記程序；第三，法院要出具相關不動產(chǎn)變更的證明，才能最終完成不動產(chǎn)物權(quán)的變更。

三、完善我國不動產(chǎn)預告登記制度的策略

（一）明確我國不動產(chǎn)預告登記的性質(zhì)

在我國的不動產(chǎn)預告登記制度中，應該明確不動產(chǎn)預告登記中的不動產(chǎn)所有權(quán)人依然享有該不動產(chǎn)的各項權(quán)益，不動產(chǎn)的所有權(quán)人所享有的權(quán)利，其本質(zhì)依然為不動產(chǎn)的債權(quán)。將不動產(chǎn)的所有權(quán)人所享有的債權(quán)進行相應的保護，不能光將解決問題的目光一直停留在排他性上，這是明確當事人的權(quán)利。我國的《物權(quán)法》在對于不動產(chǎn)預告登記的機構(gòu)規(guī)定上，也具有著一定的問題。其規(guī)定了不動產(chǎn)預告登記應在當?shù)氐牟粍赢a(chǎn)登記機構(gòu)進行辦理程序，而這種登記方法雖然進行了對不動產(chǎn)登記的分類，但是對于分類完成后的后續(xù)工作沒有明確進行工作的主體，這種行為就會造成登記混亂和法律效力不理想的情況發(fā)生，所以要明確登記機構(gòu)的責任。

（二）完善我國不動產(chǎn)預告登記的程序

完善我國不動產(chǎn)預告登記的程序主要從以下三點進行：（1）提高申請標準，我國關于不動產(chǎn)預告登記的相關條例規(guī)定，在進行繼承遺產(chǎn)和受到饋贈的情況下得到不動產(chǎn)，只需要單方當事人提出申請登記就可以了，這種規(guī)定存在著一定的不合理性。這種規(guī)定雖然保護了買受人的利益，但是這種規(guī)定存在著對不動產(chǎn)所有權(quán)人的風險。單方當事人可以提出申請，但是要將標準定高一些，保護不動產(chǎn)所有權(quán)人的權(quán)利。（2）推進本登記，不動產(chǎn)預告登記的最終目的就是完成本登記。在進行本登記的推進時，進行物權(quán)變更的某一方可能因為擁有了不動產(chǎn)的部分權(quán)利，對推進本登記程序有著一定的懈怠。應該對相關問題進行行為上的約束，必要時直接進入執(zhí)法程序，進而推動本登記的程序進度。（3）保證抗辯權(quán)，不動產(chǎn)預告登記應該保證不動產(chǎn)物權(quán)變更雙方的權(quán)利和義務相平衡，不應該注重保護某一方的權(quán)利而忽視了另一方的權(quán)利。

（三）增強我國不動產(chǎn)預告登記的效力

不動產(chǎn)預告登記是為了讓不動產(chǎn)預告登記制度發(fā)揮其作用而設計的登記方法，對于不動產(chǎn)預告登記制度的效力，國家應該從法律方面進行提升。從法律方面進行對不動產(chǎn)預告登記的效力提升，可以對進行物權(quán)變更的雙方進行良好的行為約束。在效力提升的基礎上，不動產(chǎn)預告登記制度的作用就能得到更好的發(fā)揮。

（四）擴大我國不動產(chǎn)預告登記的范圍

在不動產(chǎn)預告登記的實際程序中，將不動產(chǎn)預告登記的范圍擴大，擴大的方向主要從兩個方向進行。第一，將不動產(chǎn)預告登記的保護權(quán)利范圍進行擴大；第二，將不動產(chǎn)預告登記的對象范圍進行擴大。登記范圍的擴大對于完善不動產(chǎn)預告登記制度有著積極的作用。

四、結(jié)束語

我國經(jīng)濟體系的重要組成部分其中就有我國的房地產(chǎn)行業(yè)，我國的綜合經(jīng)濟水平也隨著我國的房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，得到了持續(xù)上升的時代背景下，不動產(chǎn)預告登記制度對于保護人民利益有著重要的作用。不動產(chǎn)交易的權(quán)益在不動產(chǎn)預告登記制度的規(guī)范運作下能夠得到較好的保護，并且不動產(chǎn)預告登記制度還保護了權(quán)利人的利益。該制度讓我國法律的公正性得到了充分的體現(xiàn)，其中的法律價值能對我國相關不動產(chǎn)法律起到良好的促進作用。盡快完善不動產(chǎn)預告登記制度，便能繼續(xù)高效的促進我國社會經(jīng)濟的發(fā)展和保證我國人民的權(quán)益。