淺述如何加強(qiáng)現(xiàn)代物業(yè)行業(yè)財(cái)務(wù)管理

曹莎

【摘要】近二十年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，伴隨著物業(yè)行業(yè)也得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，讓物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境由雛形日趨走向成熟，在物業(yè)管理行業(yè)的成長(zhǎng)過(guò)程中，既面臨著發(fā)展機(jī)遇，又面臨著嚴(yán)峻的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與挑戰(zhàn)。就其新生的物業(yè)管理行業(yè)，其有自身的行業(yè)特點(diǎn)，因此財(cái)務(wù)管理相比較于其他行業(yè)也存在一定的特殊性，如何加強(qiáng)和完善物業(yè)公司的財(cái)務(wù)管理，不僅關(guān)系著物業(yè)公司自身的發(fā)展，還關(guān)系到社區(qū)千千萬(wàn)萬(wàn)家庭、商業(yè)區(qū)和社區(qū)的和諧、社會(huì)的穩(wěn)定。

【關(guān)鍵詞】現(xiàn)代物業(yè) 財(cái)務(wù)現(xiàn)狀 財(cái)務(wù)管理 財(cái)務(wù)建議

一、我國(guó)物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀

1、管理者缺乏現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理觀念

傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理走的是“誰(shuí)開發(fā)，誰(shuí)管理”的路子。隨著物業(yè)管理需求的進(jìn)一步擴(kuò)大，物業(yè)管理開始走向市場(chǎng)化、專業(yè)化、規(guī)?；椭悄芑?。但長(zhǎng)期以來(lái)，受“物業(yè)管理工作就是簡(jiǎn)單的維修保養(yǎng)、清潔衛(wèi)生以及環(huán)境綠化和保安”等觀念的影響，致使一些物業(yè)公司尤其是一些中小型物業(yè)企業(yè)，缺乏現(xiàn)代管理理念和科學(xué)的市場(chǎng)定位，沒(méi)有長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)營(yíng)謀略形不成規(guī)模效益，再加上不重視財(cái)務(wù)管理工作，人、財(cái)、物、信息等資源未能優(yōu)化配置湛至存在嚴(yán)重浪費(fèi)，致使企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益低下。因此‘物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者應(yīng)樹立現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理觀和成本核算觀。

2、內(nèi)部財(cái)務(wù)控制不規(guī)范

總體來(lái)說(shuō)，我國(guó)物業(yè)管理公司內(nèi)部財(cái)務(wù)控制不夠規(guī)范，物業(yè)管理公司還沒(méi)有完整的財(cái)務(wù)管理辦法可供遵循，而且有的物業(yè)公司由于核算簡(jiǎn)單，并沒(méi)有制定相應(yīng)的內(nèi)部財(cái)務(wù)制度，這對(duì)于物業(yè)公司來(lái)說(shuō)都是不合理的。大部分企業(yè)需要設(shè)立賬目，但會(huì)計(jì)基礎(chǔ)管理薄弱、依法建賬不到位，并沒(méi)有按照會(huì)計(jì)科目的要求分門別類的設(shè)置明細(xì)的賬目，這不僅不利于公司及時(shí)的向業(yè)主客戶反映物業(yè)管理費(fèi)的使用情況，而且會(huì)計(jì)信息也不能得到真實(shí)的反映。

3、資金管理的力度不夠

資金不足和籌資能力差是當(dāng)前物業(yè)企業(yè)管理中普遍存在的問(wèn)題，物業(yè)管理資金的來(lái)源渠道和數(shù)量都非常有限。主要包括物業(yè)管理的啟動(dòng)資金，即資本金;物業(yè)維修資金舊常綜合管理服務(wù)費(fèi)及經(jīng)營(yíng)性收入。至于其他渠道，如銀行借款資金，由于物業(yè)管理企業(yè)幾乎都是中小企業(yè)，其注冊(cè)資本較少，資本實(shí)力有限，土地、房屋等銀行認(rèn)可的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)數(shù)量較少，缺乏信用保證，所以難以取得銀行貸款。

4、財(cái)務(wù)報(bào)表過(guò)于籠統(tǒng)，無(wú)法滿足各層次的管理需要

物業(yè)公司根據(jù)會(huì)計(jì)制度的要求，對(duì)外提供的報(bào)表，只有資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表，數(shù)據(jù)過(guò)于籠統(tǒng)和宏觀，缺少管理需要的各種報(bào)表。如提供給業(yè)主的各房屋維修基金使用情況表、提洪給業(yè)務(wù)部門的各小區(qū)各樓宇、各項(xiàng)目成本費(fèi)用明細(xì)表和利潤(rùn)表、應(yīng)收未收物業(yè)費(fèi)明細(xì)表、提供給公司決策者使用的資金狀況表、客戶付款周期表和客戶信用檔案等各種財(cái)務(wù)信息，只能采取統(tǒng)計(jì)辦法獲取，耗時(shí)耗力沮容易出現(xiàn)差錯(cuò)，無(wú)法滿足內(nèi)部管理的需要。

二、物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)

1、財(cái)務(wù)管理的全面性

物業(yè)管理服務(wù)有別于社會(huì)公共服務(wù)和個(gè)體服務(wù)，是一種同時(shí)帶有社區(qū)公共服務(wù)和個(gè)體服務(wù)特征的群體性服務(wù)，企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，須擁有一定數(shù)量的資金，這是企業(yè)進(jìn)行各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的基礎(chǔ)。從提供服務(wù)、支付人員工資，到對(duì)房屋、公共設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)、物料消耗、清潔保沽、環(huán)境維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)等一系列的成本支出，以及按勞取酬收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，開展多種經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)金流入等都與資金有關(guān)。各個(gè)部門都要使用資金，沒(méi)有資金做基礎(chǔ)，任何部門的活動(dòng)都不能進(jìn)行;每項(xiàng)業(yè)務(wù)的開展都直接或間接地影響到企業(yè)資金的流入流出，從而影響整個(gè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。由此可見，物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理涉及的面相當(dāng)廣泛，物業(yè)公司的財(cái)務(wù)管理滲透到企業(yè)管理的方方面面，企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的各個(gè)方面基本上都有財(cái)務(wù)管理的存在。這就要求作為物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理工作，要兼顧到企業(yè)的各個(gè)部門、各個(gè)項(xiàng)目必須從總體上合理地分配和運(yùn)用資金，使企業(yè)經(jīng)營(yíng)各環(huán)節(jié)占用的資金比例關(guān)系協(xié)調(diào)。

2、財(cái)務(wù)管理的綜合服務(wù)性

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，物業(yè)管理與一般的服務(wù)行業(yè)相比有其明顯的個(gè)性，它提供的是全天侯、不間斷、多方位、多層次的過(guò)程性服務(wù)產(chǎn)品。其突出的一點(diǎn)是生產(chǎn)與消費(fèi)同時(shí)開始、同時(shí)結(jié)束，服務(wù)的人群多、人群雜，矛盾易激發(fā)等特點(diǎn)。所以，物業(yè)管理不僅是勞動(dòng)密集型的行業(yè)，而且也是管理密集型的行業(yè)。隨著物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)過(guò)程的社會(huì)化程度和現(xiàn)代化水平的不斷提高，現(xiàn)代物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理，在管理上已經(jīng)廣泛實(shí)行財(cái)務(wù)預(yù)算、財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)分析方法、加強(qiáng)預(yù)算管理、內(nèi)部控制、項(xiàng)目招投標(biāo)成本控制、參與企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理決策等;通過(guò)計(jì)算機(jī)ERP的應(yīng)用和分析，實(shí)行數(shù)字化管理，從而使財(cái)務(wù)管理的綜合性大為加強(qiáng)，部門之間協(xié)同要求更緊密，財(cái)務(wù)管理已經(jīng)逐漸成為現(xiàn)代物業(yè)企業(yè)管理的關(guān)鍵組成部分。

3、財(cái)務(wù)管理信息服務(wù)對(duì)象多樣性

（1）物業(yè)管理企業(yè)的各項(xiàng)收費(fèi)的監(jiān)督不僅來(lái)自企業(yè)自身，還來(lái)自政府有關(guān)部門以及物業(yè)的業(yè)主等，使其對(duì)資金運(yùn)作過(guò)程的監(jiān)督更為全面，針對(duì)服務(wù)對(duì)象，財(cái)務(wù)管理的重點(diǎn)也不一樣。

（2）由于物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程既不涉及生產(chǎn)活動(dòng)也與銷售活動(dòng)無(wú)關(guān)，大多數(shù)情況下僅涉及提供維修維護(hù)等管理服務(wù)，其資金運(yùn)動(dòng)過(guò)程及形式相對(duì)簡(jiǎn)單，但其服務(wù)繁鎖，管理環(huán)節(jié)多，服務(wù)信息量大。

（3）物業(yè)管理企業(yè)的最主要的財(cái)務(wù)信息使用者是業(yè)主和企業(yè)管理層。由于業(yè)主最關(guān)心的是物業(yè)管理收費(fèi)的使用狀況及其效益等信息，但業(yè)主多，為盡量滿足大部分人群，因此物業(yè)管理企業(yè)所提供的財(cái)務(wù)信息必須充分滿足這一特殊的需求。

三、完善現(xiàn)代物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理的建議

1、優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)，完善內(nèi)部控制

企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置，直接關(guān)系到企業(yè)管理和執(zhí)行高效，及時(shí)防范制度漏洞和風(fēng)險(xiǎn)，就現(xiàn)代物業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，企業(yè)要依據(jù)財(cái)務(wù)管理要求以及經(jīng)營(yíng)目標(biāo)設(shè)立專門的財(cái)務(wù)管理中心，對(duì)于財(cái)務(wù)管理的各項(xiàng)職責(zé)都要做到專人專項(xiàng)負(fù)責(zé)，所有的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都必須實(shí)行報(bào)賬制度，并由財(cái)務(wù)管理中心的工作人員對(duì)這些活動(dòng)項(xiàng)目涉及到的財(cái)務(wù)信息進(jìn)行及時(shí)的核對(duì)，并進(jìn)行內(nèi)部或外聘審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)。對(duì)于在外地成立分公司的物業(yè)企業(yè)，財(cái)務(wù)管理中心要制定專人負(fù)責(zé)子公司的財(cái)務(wù)工作。外派的財(cái)務(wù)管理人員要在總公司各項(xiàng)財(cái)務(wù)制度的約束下行使權(quán)力，完成下屬公司的財(cái)務(wù)管理工作。優(yōu)化企業(yè)組織結(jié)構(gòu)一方面要?dú)q透且織形式人手，組織內(nèi)部的各項(xiàng)活動(dòng)納入到績(jī)效考核中;另一方面要對(duì)組織內(nèi)部的人員進(jìn)行定期的培訓(xùn)、輪崗，并積極組織人員外出學(xué)習(xí)，將先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)引進(jìn)到企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中。

2、強(qiáng)化成本控制思想，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力

當(dāng)今物業(yè)公司市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，許多業(yè)主采取招標(biāo)制度，只有服務(wù)質(zhì)量好、成本相對(duì)低的物業(yè)公司才能在競(jìng)爭(zhēng)中取勝。物業(yè)管理作為服務(wù)性行業(yè)，涉及面較為廣泛，其中最為重要的是在有效控制成本的前提下保證服務(wù)質(zhì)量的提升，因?yàn)槠渥钪匾某杀局С鍪侨斯こ杀竞凸芾碣M(fèi)用的支出，因此物業(yè)管理公司應(yīng)該樹立全員成本控制觀念。物業(yè)管理企業(yè)一方面應(yīng)確立科學(xué)的財(cái)務(wù)管理和成本控制目標(biāo)，從管理理念的增強(qiáng)人手，將成本控制思想貫穿到制度建設(shè)、管理方式、人才隊(duì)伍建設(shè)等方面，提高企業(yè)全員的素質(zhì)和成本意識(shí)，使所有單位和部門都重視成本。另一方面通過(guò)對(duì)人力資源的科學(xué)整合，激活人才潛力，減少冗員，降低人工成本。同時(shí)還要通過(guò)職業(yè)道德及服務(wù)技術(shù)培訓(xùn)，造就一批敬崗愛(ài)業(yè)、懂技術(shù)、會(huì)管理的高素質(zhì)復(fù)合型人才隊(duì)伍，來(lái)提高工作質(zhì)量和效率，同時(shí)還要防止員工大量流失，保持員工相對(duì)穩(wěn)定，減少因人員流動(dòng)而造成的不必要的成本損失。

3、進(jìn)行全面的預(yù)算管理

預(yù)算管理是財(cái)務(wù)管理中的重要內(nèi)容，物業(yè)企業(yè)通過(guò)實(shí)行有效的預(yù)算管理可以將企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)逐級(jí)下放，層層落實(shí)，保證企業(yè)內(nèi)部每一級(jí)人員都有相對(duì)應(yīng)的任務(wù)，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成達(dá)成指標(biāo)。編制合理的全面年度預(yù)算可日將物業(yè)企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行集中統(tǒng)一的管理，有效避免了信息不對(duì)稱引起的損失。在實(shí)際工作中還應(yīng)注意將預(yù)算工作落實(shí)到位，定期對(duì)預(yù)算的落實(shí)情況進(jìn)行反饋，并根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況進(jìn)行有效的調(diào)整，對(duì)于預(yù)算管理中出現(xiàn)的問(wèn)題要善于總結(jié)，不斷完善年度預(yù)算編制的合理性、準(zhǔn)確性，為企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

4、要全面展開財(cái)務(wù)分析，保證資金合理運(yùn)用

物業(yè)企業(yè)在開展經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，經(jīng)濟(jì)收益主要來(lái)自于兩個(gè)方面，一個(gè)是為客戶提供物業(yè)管理‘收取物業(yè)管理費(fèi)，另一個(gè)就是開展多種經(jīng)營(yíng)，多元化、分散化投資獲取的報(bào)酬。如果企業(yè)想從中獲取利潤(rùn)，使得企業(yè)發(fā)展壯大，就要對(duì)企業(yè)進(jìn)行有效的財(cái)務(wù)分析，保持企業(yè)良性運(yùn)行。物業(yè)管理的財(cái)務(wù)分析就是以物業(yè)企業(yè)的報(bào)表為依據(jù)展開結(jié)構(gòu)性分析、經(jīng)營(yíng)能力分析、償債能力分析和獲利能力分析，從而為客戶及投資者提供有用信息。首先，財(cái)務(wù)管理部門要評(píng)價(jià)公司的財(cái)務(wù)狀況，了解公司一定時(shí)期的資產(chǎn)、負(fù)債水平，從而判斷企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，保證資金合理運(yùn)作。企業(yè)在發(fā)展壯大時(shí)需要投資籌資，企業(yè)通過(guò)財(cái)務(wù)分析可以及時(shí)了解企業(yè)資金的構(gòu)成比例，充分利用閑置資金洽理安排長(zhǎng)期借款或者是短期借款，有效控制資金成本。其次，財(cái)務(wù)分析要評(píng)價(jià)企業(yè)的管理效率，管理效率的高低是企業(yè)管理能力的集中反映。企業(yè)要分析自身的管理效率，及時(shí)了解企業(yè)的運(yùn)作情況，要對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)制度進(jìn)行檢查，以有效防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn).健全財(cái)務(wù)控制，保證業(yè)務(wù)流程流暢運(yùn)作。最后，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理分為三個(gè)部分，投資、融資以及利潤(rùn)分配。企業(yè)要進(jìn)行利益分配，就要對(duì)企業(yè)的獲利能力和償債能力進(jìn)行評(píng)價(jià)，贏利多少不僅跟自身有關(guān)系，而且跟投資者、債權(quán)人都息息相關(guān)。因此，對(duì)企業(yè)贏利能力的評(píng)估是必須的，不僅可以滿足投資者的需要，而且還可以根據(jù)自身的活力能力及時(shí)做出財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)。企業(yè)在財(cái)務(wù)分析的過(guò)程中，要重視財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)與計(jì)劃，現(xiàn)今市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈，制定出行之有效的行動(dòng)方針，有效的對(duì)資金進(jìn)行預(yù)測(cè)、對(duì)成本進(jìn)行預(yù)算，以及對(duì)利潤(rùn)進(jìn)行預(yù)測(cè)，這對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)都是必不可少的，這也為物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)者調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、進(jìn)行科學(xué)的經(jīng)營(yíng)決策提供可靠依據(jù)。

5、加強(qiáng)ERP信息化數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)

加強(qiáng)ERP信息化數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)是目前社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)，并且已經(jīng)在眾多行業(yè)中產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。加強(qiáng)ERP信息化數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)的基本要求是實(shí)現(xiàn)信息資源的資本化和信息的共享，并在此基礎(chǔ)上開展各種業(yè)務(wù)活動(dòng)。物業(yè)公司的財(cái)務(wù)管理工作需要專業(yè)化的分析軟件對(duì)公司財(cái)務(wù)信息進(jìn)行管理，制定詳細(xì)的核算科目、控制的內(nèi)容、權(quán)限的范圍、信息的使用權(quán)限等，從而規(guī)范企業(yè)業(yè)務(wù)流程及權(quán)限。公司引進(jìn)信息化操作設(shè)備和技術(shù)不但可以直接提升財(cái)務(wù)管理質(zhì)量和效率，同時(shí)還能夠提升企業(yè)形象，增強(qiáng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

四、結(jié)束語(yǔ)

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和房地產(chǎn)業(yè)的猛速發(fā)展，物業(yè)公司也將迎來(lái)其繁盛期。市場(chǎng)化程度的進(jìn)一步加深為物業(yè)公司帶來(lái)機(jī)遇的同時(shí)也使其面臨著更大的挑戰(zhàn)，同時(shí)現(xiàn)代入們生活理念的轉(zhuǎn)變也對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量提出了更高的要求，這些因素促使物業(yè)公司必須將提升自身管理水平和服務(wù)質(zhì)量，構(gòu)建科學(xué)的財(cái)務(wù)管理體系作為其發(fā)展的首要任務(wù)。當(dāng)前，我國(guó)的物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理還存在諸多的問(wèn)題，需要市場(chǎng)環(huán)境和企業(yè)自身兩個(gè)方面不斷進(jìn)行創(chuàng)新完善，從而有利于實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。