房產(chǎn)測繪中拆遷測量問題分析及解決方案

劉華濤

【摘要】拆遷測量是整個拆遷項目的前提工作，任務量大，精度要求高，測繪成果的質(zhì)量直接關系到拆遷戶的利益。本文就如何快速、高效、保質(zhì)保量完成拆遷測繪工作做了分析介紹。

【關鍵詞】房產(chǎn)測繪;拆遷測量;問題;方案

1.房屋拆遷測量工作流程

作為一家測繪公司，首先要接受改造項目房屋征收與補償工作指揮部的委托，并與對方簽訂拆遷測量合同;其次是根據(jù)項目工作量大小，合理安排測量人員及設備，測量人員下現(xiàn)場實地測量各拆遷房屋;最后測量人員繪制圖紙，審核合格后蓋章提交給委托方，委托方自行核查并及時將圖紙復印件交給拆遷戶進行核對，有問題則測量人員進行解釋或者下現(xiàn)場重新核對，沒有問題，圖紙合格，拆遷測量任務完成[1]。

2.房屋拆遷測量工作中遇到的問題

2.1人員配備問題

一般項目剛開始時，時間緊，任務重，工作量大。這時候需要更多的測量人員才能及時完成拆遷測量任務。單位的其他工作又不能全部不管，把大部分人都安排到拆遷測量中，勢必會對其他工作造成延誤，所以需要妥善解決好人員配備問題。

2.2工作效率問題

拆遷測量工作一般都要實地對房屋進行整體測量。由于房屋的形狀、結(jié)構、層數(shù)及周邊環(huán)境的不同，各個房屋測量的難易程度也是不一樣的，有的很簡單，四四方方，可能十幾分鐘就完成外業(yè)測量工作，有的房屋形狀很不規(guī)則，再加上有些尺寸不易量到，可能需要較長時間才能完成外業(yè)數(shù)據(jù)采集工作。當然外業(yè)測量的難易程度也直接決定了內(nèi)業(yè)制圖的難易，外業(yè)簡單的，計算機輔助繪圖也就相對容易快速，外業(yè)復雜的，計算機輔助繪圖也就耗時更長，有時甚至需要二次、三次下實地核對測量才能完成。由于分配到每個測量人員手上房屋的情況不同，勢必有些人會相對輕松且較早完成測量任務，而有些人要花費大量的精力和時間才能完成，得到的利益卻差不多，必然造成心理不平衡，從而消極怠工，嚴重影響工作進度。

2.3成果質(zhì)量問題

2.3.1外業(yè)實地測量數(shù)據(jù)采集問題

測量人員進行外業(yè)實地測量，一般是兩人一組，一人繪制草圖及記錄數(shù)據(jù)，一人手持激光測距儀進行測量，繪制草圖人同時負責擋板配合測距工作，有時有可能測距人員疏忽報錯數(shù)據(jù)，也有可能繪制草圖人員記錄數(shù)據(jù)出錯，無論哪種情況發(fā)生，都必然導致成圖的錯誤。

2.3.2內(nèi)業(yè)計算機輔助繪圖問題

即使外業(yè)數(shù)據(jù)采集正確，內(nèi)業(yè)計算機輔助繪圖過程中，仍然可能出現(xiàn)成果質(zhì)量問題，比如圖形繪制中，由于種種原因，實際繪制尺寸與外業(yè)尺寸并不一致，甚至有時人為篡改數(shù)據(jù)，導致成果質(zhì)量不合格。有些測量人員粗心大意，外業(yè)數(shù)據(jù)不一致時也不愿下現(xiàn)場重新核對，按較小尺寸繪制出圖，有些拆遷戶出于信任沒有認真核對，勢必造成拆遷戶的損失;而有些測量人員，受利益驅(qū)使，人為擴大尺寸，虛增面積，如果沒有及時發(fā)現(xiàn)，勢必造成國有資產(chǎn)重大損失。

2.3.3審核問題

當外業(yè)數(shù)據(jù)采集及內(nèi)業(yè)制圖完成后，同組人員應當先互相審核，之后再提交專職審核人員進行審核。實際操作中，同組人員往往流于形式，沒有盡到互相審核的責任，直接簽字后就提交專職審核人員，而專職審核人員有時由于工作量巨大，并沒有盡到審核的職責，往往只是簡單的核算下面積是否計算有誤，而忽略了像結(jié)構、層數(shù)、外業(yè)內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)是否一致等等重大問題，其結(jié)果必然導致測量成果的不合格率大大提升。

3.解決方案

3.1協(xié)調(diào)人員配備

由于拆遷測量前期外業(yè)測量工作任務繁重，人員需求多，外業(yè)測量時原本兩人一組，兩個都會測量的員工，可以改為由一個測量人員搭配一個臨時抽調(diào)的辦公人員，或者搭配一個相關專業(yè)的高校實習生，有時也可以返聘身體狀況良好的已退休測量人員，這樣既可以保證測量工作的順利進展，也減輕了公司一時人員不足所帶來的壓力。

3.2提高工作效率

如何做到提高測量人員的工作效率，充分調(diào)動測量人員的工作積極性，主要從以下幾方面入手：一是要做到相對合理公平的業(yè)務分配，二是獎勵懲罰條款要明確，三是后勤保障措施要到位。

3.2.1合理分配業(yè)務

一般一個片區(qū)拆遷，可能會涉及好幾個社區(qū)，每個社區(qū)又有好幾個村組，而往往一組拆遷測量人員可能需要配合兩到三個村民小組，每個小組的情況肯定是不一樣的，有的老舊房屋，古大厝比較多，面積小，爭議多，分割復雜麻煩，工作量大;而有的小組都是一些后期規(guī)劃多層建筑，形狀規(guī)則，面積大，測量方便;有些小組則可能集中了很多非住宅，比如廠房，公產(chǎn)等。為公平起見，一方面要抽簽決定任務片區(qū)，另外也要對不同類型的房屋設置不同的獎勵抽成系數(shù)，做到相對的公平。

3.2.2建立獎懲機制

一般拆遷測量工作都是政府主導的民生工程，主要目的是改善人民的居住及生活水平，這樣的項目開始前都會開動員大會，號召大家講奉獻，加油干，但是光喊口號用處畢竟有限，最終還得落到實處，所以一定要制定相應的獎懲措施。做得好的，進度快的，出錯少的，怎么獎勵，該獎勵多少，都要有明確的標準;進度拖拉，錯誤率高的，相應也要有懲罰才行。舉個例子：100宗的房屋外業(yè)測量，按正常進度10到12個工作日應該可以完成，內(nèi)業(yè)計算機輔助繪圖大概需要的天數(shù)和外業(yè)測量時間相當，也是10到12個工作日。如果在規(guī)定的時間內(nèi)完成，則不獎也不懲，如果提前完成一天，則總抽成相應增加1%，提前2天則增加2%，依次類推，懲罰措施則相反操作。這樣可以大大提高測量人員的工作積極性。

3.2.3加強后勤保障

自古就是兵馬未動，糧草先行，可見后勤保障的重要性。例如：當測量人員儀器設備突然壞了，要能及時提供備用設備;當打印機沒墨了，要及時進行更換;或者電腦壞了，要及時維修;晚上如果需要臨時加班，要及時通知協(xié)調(diào)，并提供必要的水、泡面等物品。總之，后勤工作做得好，測量人員自然工作順利，工作效率也就高了。

3.3嚴控測繪成果質(zhì)量

無論是拆遷測量，還是其它測量工作，測繪成果的質(zhì)量好壞都直接影響到工作是否能夠順利展開及推進，也關系到測繪公司的生命。一家長期質(zhì)量不合格的測繪公司是無法長久立足于市場的，被淘汰是早晚的事。所以一家好的測繪公司，最應該關注的是測繪成果的質(zhì)量，保證測繪產(chǎn)品的質(zhì)量優(yōu)秀，至少也要合格，這是一家優(yōu)秀的測繪公司能夠行穩(wěn)致遠的先決條件。為了做到拆遷測量成果的準確性，盡量少出現(xiàn)不合格的測繪成果，盡可能避免人為錯誤造成的損害，我認為應該做好以下幾方面工作。

3.3.1外業(yè)測量要細致

外業(yè)測量，由拆遷指揮部工作人員事先聯(lián)系好業(yè)主，指揮部至少派一人跟隨測量人員一同入戶測量，禁止測量人員私下聯(lián)系業(yè)主測量。測量時由業(yè)主現(xiàn)場指界，測量完成后，要對房屋現(xiàn)狀進行拍照，盡量從不同角度拍攝。測量人員應對草圖按組別進行編號，然后在測量草圖上簽字，由指揮部工作人員對測繪草圖進行拍照，以防止測量人員事后隨意篡改草圖數(shù)據(jù)，或者干脆重新繪制一張新的草圖去存檔。指揮部人員應對外業(yè)草圖照片按日期及業(yè)主姓名進行編號存檔，以利于后期的成果質(zhì)量檢查[2]。

3.3.2內(nèi)業(yè)制圖要嚴謹

測量人員當天測量完成，應當天將草圖進行拍照，和現(xiàn)場房屋的照片一同存檔，同時在指揮部提供的最新電子版地形圖上標記當天所測房屋。一般全部外業(yè)測量結(jié)束才會開始內(nèi)業(yè)計算機輔助繪圖，由于時間間隔較久，難免會有遺忘及不確定的情況發(fā)生，這時候外業(yè)拍攝的照片就起大作用了，所以外業(yè)照片一定要盡量反映房屋的不同部位及特征，多角度拍攝。內(nèi)業(yè)制圖時，編號要與草圖一致，對于確實遺漏的尺寸或者前后不一致的尺寸，禁止隨意編造，一定要下現(xiàn)場重新核實才能出圖。對于審核后質(zhì)量不合格或者業(yè)主發(fā)現(xiàn)明顯錯誤造成的質(zhì)量不合格圖紙，應在內(nèi)業(yè)改圖時備注不合格原因，比如尺寸有誤，結(jié)構有誤等等，并禁止隨意刪除原圖，每一次改圖后都要保留上一次的圖紙，并做相應標記。

3.3.3成果審核要全面

成果審核是測繪成果質(zhì)量的最后一道防線，這道防線如果形同虛設，那后果將不堪設想。成果審核一般是三級檢查，首先是作業(yè)人員自檢，然后是同組人員互檢，最后才是專職審核人員檢查，每一級檢查都要有記錄并簽字確認。為避免圖紙與現(xiàn)狀不符，審核人員應當將測繪人員提交的電子檔圖紙與最新版地形圖進行疊加核查，看基本形狀及尺寸是否大概一致，如果尺寸偏差在合理范圍內(nèi)，則進入圖紙質(zhì)量檢查，依據(jù)照片及草圖，對房屋的結(jié)構、層數(shù)、面積等進行審核，發(fā)現(xiàn)錯誤，退回修改，正確則歸檔后一同提交指揮部。如果偏差過大，則進行標記，一同提交項目負責人，重新指派新的測量人員進行現(xiàn)場核查，如果確認是明顯尺寸或者形狀的重大失誤，無論什么原因，都要對原測量人員進行記過及扣獎金等處罰，沒錯則不處罰。

4.結(jié)束語

拆遷測量工作是一項辛苦而又高要求的專業(yè)性技術工作，筆者作為一名從事本行業(yè)十幾年的老員工，參加過大大小小十幾個拆遷項目，也做過好幾個項目的負責人，深知房屋測量成果質(zhì)量的重要性。拆遷測量人員一定要嚴格要求自己，把國家的利益和人民的利益放在第一位，嚴把質(zhì)量關，為國家建設貢獻自己的一份力量。

參考文獻

[1] 喬拴棟.從晉江拆遷實踐探討大規(guī)模拆遷中的測繪工作 [J]. 測繪與空間地理信息. 2014（04）：212-213+215

[2] 陳長偉.房產(chǎn)測量成果質(zhì)量檢查方法[J]. 工程技術研究. 2020（11）：273-274

（作者單位：泉州市房地產(chǎn)測繪隊）

【中圖分類號】TU746

【文獻標識碼】B

【文章編號】1671-3362（2020）10-0054-02