房地產(chǎn)住宅室內(nèi)批量精裝修工程界面劃分及成本管控措施

朱永強(qiáng)

摘 ? ?要：隨著人們生活節(jié)奏的不斷加快，時(shí)間和效率成為人們選擇住宅時(shí)需要考慮的重要因素，因此精裝修住宅開(kāi)始迎來(lái)了發(fā)展的黃金時(shí)期。本文從房地產(chǎn)住宅室內(nèi)批量精裝修工程界面劃分的可行性策略和成本管控措施兩方面入手對(duì)當(dāng)前批量精裝修工程的管理要點(diǎn)進(jìn)行了深入的分析，旨在提升精裝修工程的質(zhì)量，為用戶提供更加良好的居住體驗(yàn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)住宅;精裝修;界面劃分;成本管控

1 ?房地產(chǎn)住宅室內(nèi)批量精裝修工程界面劃分的重要意義

房地產(chǎn)住宅室內(nèi)批量精裝修工程是一項(xiàng)特別復(fù)雜的工程，它的施工周期比一般工程要長(zhǎng)，管理范圍很廣，突發(fā)事件和質(zhì)量隱患多，因此協(xié)調(diào)難度較大。此時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)住宅批量精裝修工程進(jìn)行界面劃分就顯得尤為重要。一方面，進(jìn)行界面劃分有利于各施工主體從專業(yè)化、規(guī)范化的角度對(duì)工程進(jìn)行施工，使得項(xiàng)目工程的管理水平進(jìn)一步提升，工程的質(zhì)量得到最有效的保障。另一方面，由于批量精裝修工程的標(biāo)段分工較多，材料品種多，穿插施工多，因此質(zhì)量控制難度較大。而實(shí)施界面劃分有利于明確各施工主體和施工工種的施工范圍與主體責(zé)任，有利于責(zé)任的細(xì)化與落實(shí)，減少相互推諉和扯皮現(xiàn)象，進(jìn)一步降低質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。

2 ?房地產(chǎn)住宅室內(nèi)批量精裝修工程界面劃分的可行性策略

2.1 ?土建與裝修的界面劃分

在房地產(chǎn)住宅批量精裝修工程中，土建總包應(yīng)當(dāng)包含的施工范圍包括墻體、樓地面、衛(wèi)生間、廚房衛(wèi)生間煙氣道、消防樓梯、管線穿洞、頂棚等。

對(duì)于精裝修單位來(lái)說(shuō)，主要的工作內(nèi)容包括以下幾方面：一是做好地面基層墊層找平，進(jìn)行地磚排版，在地漏點(diǎn)位放線地面100毫米以內(nèi)混凝土找平，注意平整度的誤差范圍在2毫米之間。在進(jìn)行基層處理時(shí)做好第二道防水施工、蓄水及保護(hù)工作，按照?qǐng)D紙淋浴房或浴缸防水倒梁施工，完成地磚或石材的鋪貼及成品保護(hù)。二做好內(nèi)墻的抹灰和粉刷，按照?qǐng)D紙做法，完成頂面涂料或吊頂?shù)裙ぷ?，并安裝燈具。第三，對(duì)于廚房、衛(wèi)生間等有防水要求的地方要有防水層及保護(hù)層，面層材料進(jìn)行鋪貼。

2.2 ?關(guān)于鋁合金窗戶的界面劃分

土建總包的內(nèi)容：住宅門窗安裝、窗框與外墻面的打膠、淋水試驗(yàn)確認(rèn)門窗無(wú)滲漏。按甲方要求用塑料膜對(duì)門窗及玻璃進(jìn)行成品保護(hù)。精裝修總包的內(nèi)容：接收成品后的裝修和二次成品保護(hù)、內(nèi)墻裝修的窗框收口、門窗塑料膜清理及門窗室內(nèi)側(cè)打膠、副框室內(nèi)側(cè)粉刷。

2.3 ?關(guān)于排水系統(tǒng)的界面劃分

土建總包需要完成的任務(wù)包括陽(yáng)臺(tái)、廚房、衛(wèi)生間主排水管立管預(yù)埋、洞口封堵、安裝等工作，并需要對(duì)樓層公共管井內(nèi)的立管安裝、支管負(fù)責(zé)，在項(xiàng)目完工前主持整個(gè)系統(tǒng)的調(diào)試工作。精裝修單位負(fù)責(zé)的內(nèi)容較為精細(xì)，含水表后的管路、龍頭、閥門支架等的安裝工作;對(duì)衛(wèi)生間地漏、馬桶、廚房等排水管支管進(jìn)行安裝及成品保護(hù);給水管布管進(jìn)行安裝后的試壓與保壓工作。

2.4 ?關(guān)于電力系統(tǒng)的界面劃分

在強(qiáng)電設(shè)備安裝中，土建總包工作重點(diǎn)有電表至配電箱的進(jìn)戶總線安裝;配電箱底盒安裝;等電位盒的預(yù)埋安裝;配電箱至燈具、開(kāi)關(guān)插座、空調(diào)、新風(fēng)等用電設(shè)備的管線預(yù)埋、開(kāi)槽安裝。而精裝修單位是對(duì)室內(nèi)穿線與底盒進(jìn)行成品保護(hù);完成所有燈具的采購(gòu)、安裝;空開(kāi)下樁接線及電路的調(diào)試。

在弱電設(shè)備安裝中，精裝修單位的工作重點(diǎn)是對(duì)室內(nèi)弱電進(jìn)行點(diǎn)位穿線，完成弱電箱電源的安裝工作;對(duì)弱電（網(wǎng)絡(luò)、電視、緊急按鈕）面板進(jìn)行采購(gòu)與安裝;對(duì)于智能家居部分，需要完成空調(diào)地暖等控制線的鋪設(shè)工作。

3 ?房地產(chǎn)住宅室內(nèi)批量精裝修工程的成本管控措施

3.1 ?從前期階段做好統(tǒng)籌規(guī)劃

在精裝修方案及施工圖設(shè)計(jì)階段，要有各專業(yè)條線（建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電、給排水、物業(yè)）同時(shí)參與進(jìn)行評(píng)審及信息交圈，充分考慮功能性、施工工藝、后期檢修等要求。在毛坯的基礎(chǔ)上再進(jìn)行裝修改造增加的無(wú)效成本較大，部分項(xiàng)目已審批或已完工的規(guī)劃立面、層高、設(shè)備用房形式或公區(qū)室內(nèi)標(biāo)高體系無(wú)法簡(jiǎn)單直接進(jìn)行裝修，精裝修產(chǎn)品對(duì)建筑的梁高，降板，鋁合金上、底標(biāo)高、管井及戶型尺寸要求更細(xì)。

在銷售及項(xiàng)目宣傳階段，銷售道具、樣板房、沙盤、銷售合同、宣傳片及物料等銷售信息公示前要和設(shè)計(jì)、成本、采購(gòu)、法務(wù)、物業(yè)等條線確認(rèn)，防范后期業(yè)主索賠及交付風(fēng)險(xiǎn)。

3.2 ?從制度層面及加強(qiáng)成本管控

在對(duì)精裝修工程實(shí)施批量生產(chǎn)之前，我們必須對(duì)施工成本進(jìn)行科學(xué)預(yù)算，確保施工成本在合理可控的范圍內(nèi)。項(xiàng)目管理者應(yīng)當(dāng)根據(jù)施工項(xiàng)目開(kāi)展的實(shí)際情況、中標(biāo)報(bào)價(jià)以及施工材料供應(yīng)價(jià)格等多方面因素制定一份詳細(xì)的施工成本預(yù)算方案，對(duì)各個(gè)階段的成本進(jìn)行預(yù)測(cè)與分析。在制定成本預(yù)算方案的基礎(chǔ)上制定資金使用制度、具體流程和成本支出監(jiān)管制度，確保企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。最后，明確各部門及其管理人員的責(zé)任，確保所有工作人員都能夠具備成本管控意識(shí)，積極落實(shí)成本管控目標(biāo)。

3.3 ?從材料入手降低裝修成本

在工程施工過(guò)程中材料的支出占據(jù)一定比例，因此在保障工程施工質(zhì)量和基本功能與設(shè)計(jì)風(fēng)格的基礎(chǔ)上，需給材料的成本做減法，減少不必要的材料浪費(fèi)，達(dá)到節(jié)省開(kāi)支的目的。例如，目前市場(chǎng)的仿石磚與石材的功能和裝飾效果完全相同，但價(jià)格卻低于石材，因此我們可以用仿石磚來(lái)代替石材，減少石材的使用面積來(lái)節(jié)約成本。再如，櫥柜、浴柜、收納柜后背及地面可以適當(dāng)減少鋪貼面層，用抹灰來(lái)代替，這樣既保證了地面的平整度，又極大地節(jié)約了施工成本。

3.4 ?全面加強(qiáng)品牌管理

對(duì)于精裝修房屋來(lái)說(shuō)，品牌的選擇也直接關(guān)乎成本的多少。從成本控制的角度來(lái)說(shuō)，我們應(yīng)當(dāng)盡量使用一些集采品牌，保證供貨品質(zhì)的同時(shí)集采價(jià)格約談中還能夠獲得一定的讓利。在確保品牌定位的基礎(chǔ)上，我們可以在各品牌間產(chǎn)品對(duì)比封樣后，盡可能選擇性價(jià)比最高的品牌，達(dá)到降低成本的目的。

3.5 ?重功能輕裝飾

對(duì)于客戶來(lái)說(shuō)，他們更加關(guān)注的是使用功能和居住體驗(yàn)，因此我們應(yīng)當(dāng)適當(dāng)減少裝飾面層，給客戶提供更大的自由改造的空間。例如，墻面木飾面和不銹鋼飾面完全可以用乳膠漆或者磚代替，黃銅飾面可以用黃銅不銹鋼代替，在這些不重要的部位使用我們可以使用相對(duì)便宜的材料來(lái)進(jìn)一步降低成本。再如，戶內(nèi)背景墻的數(shù)目可進(jìn)行優(yōu)化，2500裝標(biāo)只交付主臥背景墻和電視背景墻，這樣可以在一定程度上減少成本。

3.6 ?實(shí)施過(guò)程中精細(xì)化管理

工程管理不精細(xì)，施工出現(xiàn)反復(fù)時(shí)的無(wú)效成本往往是巨大的，因此批量裝修開(kāi)始前，檢查裝修圖紙與樣板房、合同的差異性的工作尤為重要，差異部分須列出文件，會(huì)議評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)性。過(guò)程中一是要樣板先行，確定工藝樣板和交付樣板，主動(dòng)發(fā)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)戶型的各種技術(shù)及專業(yè)間施工問(wèn)題、確定施工標(biāo)準(zhǔn)、檢驗(yàn)單位施工能力。二是施工前做好前置工作，如設(shè)計(jì)、合同、工藝及現(xiàn)場(chǎng)交底，摸清圖紙及材料要求，對(duì)設(shè)備、石材、木飾面等技術(shù)難點(diǎn)做加強(qiáng)要求。三是加強(qiáng)計(jì)劃管理，做好界面劃分和移交管控，隱秘工程驗(yàn)收和部品安裝保護(hù)，提前為交付檢查問(wèn)題及時(shí)整改。

4 ?結(jié)束語(yǔ)

對(duì)于當(dāng)前房產(chǎn)行業(yè)，開(kāi)發(fā)精裝修住宅、占據(jù)房地產(chǎn)精裝修市場(chǎng)使得進(jìn)一步提升房地產(chǎn)住宅質(zhì)量、實(shí)現(xiàn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展是大勢(shì)所趨。住宅批量精裝修是個(gè)系統(tǒng)性工程，需要開(kāi)發(fā)企業(yè)在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)統(tǒng)籌謀劃、協(xié)調(diào)各專業(yè)界面、在工程實(shí)施過(guò)程中精細(xì)化管控、同時(shí)在前期銷售及驗(yàn)收交付環(huán)節(jié)做好合約風(fēng)險(xiǎn)管理。

參考文獻(xiàn)：

[1] 俞欣.批量精裝修住宅工程成本控制的實(shí)踐與探索.房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2013（19）.

[2] 李倩.批量精裝修住宅工程成本控制策略分析.中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，2020（3）.

[3] 王玉亭.房地產(chǎn)住宅批量精裝修項(xiàng)目管理的探究.四川水泥，2019（12）.