長租公寓租客退房退款難，專家支招維權(quán)

胡靜漪 王燁捷

多地青客公寓爆雷

“如果不是房東找上門，我們都不知道青客出了那么大的事?！绷治魇乔嗫凸⒌囊幻饪停?月8日，她從房東那里得知青客公寓的情況：“他說幾個月沒收到房租和水電費，讓我們搬家?！?月4日房東下了最后通牒，直接帶人換了鎖。

從2月開始，上海、杭州、南京等多地青客公寓的租客因“青客”拖欠房東租金，面臨斷水斷電斷網(wǎng)，甚至被趕出公寓的窘境。搜索QQ群，可以找到10余個青客公寓維權(quán)群，人數(shù)最多的達到966人，上海群為500人，其他地區(qū)則約100人到800人不等。

退房退款難

青客公寓隸屬于上海青客公共租賃住房租賃經(jīng)營管理股份有限公司，公司2012年成立于上海，并于2019年11月在美國上市。

“客服電話打不通，具體負責我租房的房管也聯(lián)系不上?！弊饪蛣⑽⒏嬖V記者，她暫時還沒有收到搬離通知，但住處已經(jīng)斷網(wǎng)。租客熊可的公寓從4月17日開始斷網(wǎng)，她撥打售后電話卻被告知房東要與公司解約，“他讓我們盡快找房子，一旦和房東解約，我們只有幾天找房搬家”。熊可聯(lián)系上了自己的房管，但對方稱“正在走退房流程、領(lǐng)導(dǎo)還沒有批”。

青客方面在上海市嘉定區(qū)嘉戩公路500號設(shè)立了臨時接待點。5月初，林西曾嘗試去退房退款。“排了兩個小時隊，工作人員讓我在紙上寫訴求，最后給了一張回執(zhí)單?！彼f，當時工作人員表示一周內(nèi)可以安排退房，但目前過去一個月了，沒有任何進展。

在租客與房東之間充當“中介”的平臺方，究竟是否有責任為租客損失進行賠償呢？

中國人民大學(xué)法學(xué)院副教授熊丙萬告訴記者，受合同相對性的影響，房東與平臺的關(guān)系、平臺與租客的關(guān)系是相互獨立的。他認為，在租賃期內(nèi)，租客享有占有使用該房屋的權(quán)利，“房東收回房屋的行為侵犯了租客的權(quán)利”。他說，在平臺違約、無法將租金及時支付給房東的情況下，房東應(yīng)向平臺主張實際履行、違約賠償或者解除合同。即使在解除合同的情形下，房東可以向平臺方請求返還房屋，而沒有權(quán)利直接收回房屋。

另外，租賃合同里也寫明了租客預(yù)付、平臺代收代付水電網(wǎng)費的服務(wù)?！澳壳霸谧饪蜎]有欠費的情況下，房屋斷水斷電斷網(wǎng)是由于平臺未及時代付水電網(wǎng)費，平臺構(gòu)成違約問題?！毙鼙f說，租客也可以向平臺請求實際履行，并可以就因平臺違約行為給租客造成的損失請求損害賠償。

記者注意到，除了租金，不少合同期滿的租戶仍然拿不回當初支付的押金。祝常是青客公寓的老租戶，去年底換到同是青客公寓的新租處，至今仍未拿到上一個合同的押金。

拒還“租金貸”或影響征信

據(jù)了解，青客公寓推薦租客使用“租金貸”的模式提前預(yù)付房租，租客向華瑞銀行、支付寶網(wǎng)銀等金融機構(gòu)貸款一至兩年，一次性付給青客公寓，之后按月還貸。

“當時沒說是‘租金貸，房管說是一個分期形式，使用的話會給出抵扣水費網(wǎng)費的積分獎勵?！绷治髡f。劉微也證實了這一說法：“他們不告訴你是貸款，只說分期，像花唄一樣?！弊３t記得每月積分可兌換110元水費和網(wǎng)費。

據(jù)了解，目前大部分使用“租金貸”的租客無法解除貸款合同。熊可曾聯(lián)系到青客公寓工作人員，后者表示公司可以出具退房退貸證明，個人可以去找銀行辦理解除貸款。但隨后又說公司會代還貸款，租客可以解綁支付寶的銀行卡，取出賬戶所有余額，防止被自動扣款。

“網(wǎng)商銀行逾期的話會影響螞蟻金服的信用，不知道會不會上報征信。”熊可說。武漢地區(qū)租客戴思也很擔心征信的問題，“上海華瑞銀行已經(jīng)把我18個月的房租打給了青客，不還給銀行會影響我的征信”。對于剛畢業(yè)一年的她來說，1.4萬元的貸款不是一筆小數(shù)目。

林西向房東重新租住了房子，省去了找房搬家的麻煩。但她現(xiàn)在每個月“租金貸”還要扣一筆錢，等于付“兩份房租”。她目前仍有18個月共24660元的“租金貸”待還。

在“租金貸”模式中，平臺僅為中間撮合方，租客直接和銀行辦理貸款業(yè)務(wù)，形成借貸合同關(guān)系。熊丙萬說，在這一過程中，需要關(guān)注合同中關(guān)于中止、解除合同的條款，是否包含本情形。其次，要觀察是否構(gòu)成法定解除的情形。

熊丙萬表示，目前租客有以下幾種維權(quán)方式。其一，如果租客想繼續(xù)使用房屋，可向法院起訴。主張房東侵犯其占有使用權(quán)，并請求恢復(fù)占有;其二，租客因不信任平臺不想再使用房屋，可向房東主張侵權(quán)損害賠償;其三，根據(jù)現(xiàn)行生效的《城鎮(zhèn)房屋租賃合同司法解釋》第17條，租客可以請求代平臺支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)，代為支付部分可以折抵租金或者向平臺追償。

長租公寓市場風(fēng)險大，多為年輕人“受害”

5月29日，青客公寓在其公眾號發(fā)布聲明稱，公司目前遇到了資金困難，但仍在正常運營中，“一定會承擔起應(yīng)付款項的支付責任，不會逃避”。

疫情前長租公寓行業(yè)就已經(jīng)出現(xiàn)不少資金鏈的問題，據(jù)《中國房地產(chǎn)報》智庫文章，2015年至2017年為長租公寓行業(yè)投資風(fēng)口，2018年至2019年市場資金面轉(zhuǎn)向收緊，加之長租公寓行業(yè)并未探索出一條清晰的盈利之道，資本介入趨向謹慎，燒錢模式走向末路，長租公寓倒閉屢見不鮮。

記者注意到，長租公寓多面向青年人群。在上海維權(quán)QQ群中，可以看到90后和00后占到76%，其他維權(quán)群的這一比例也在55%～75%之間。社會經(jīng)驗少、風(fēng)險承擔能力差，讓這批青年人剛踏入社會就遇到了麻煩。

“最好簽訂書面租賃合同，核實租期、租金及其支付方式是否符合租房約定?！本妥夥颗c合同問題，熊丙萬建議，“確認出租方是否為房主，可以看一下房產(chǎn)證或者到不動產(chǎn)登記處進行查詢。”如果出租方不是房主，需要明確房主同意轉(zhuǎn)租，并且需要查看出租方和房主的租賃合同，看租期是否覆蓋轉(zhuǎn)租的租期、雙方的合同解除條款等。（文中均為化名）

（摘自《中國青年報》）