老舊小區(qū)改造整治內(nèi)容及設(shè)計(jì)工作思考
——以西部W市小區(qū)改造提升為例

王買昌

(中國市政工程西南設(shè)計(jì)研究總院有限公司新疆分院，新疆 烏魯木齊 830001)

1 引言

隨著住建部會(huì)同發(fā)展改革委、財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于2019年老舊小區(qū)改造工作的通知》的下發(fā)，老舊小區(qū)的改造工作全面啟動(dòng)，本文以W市老舊小區(qū)改造提升工程的設(shè)計(jì)及施工為例，依據(jù)工作經(jīng)驗(yàn)探討關(guān)于老舊小區(qū)的改造內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)計(jì)工作，以供討論。

2 老舊小區(qū)的定義

目前普遍存在城市的老舊小區(qū)面廣、量大的問題，考慮到資金投入、改造時(shí)序的前提，需要優(yōu)先選取部分小區(qū)進(jìn)行改造，因此需要制定相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)來篩選優(yōu)先改造小區(qū)。住建部針對老舊小區(qū)定義為：“通過調(diào)研和過去一年多的試點(diǎn)情況看，這些小區(qū)可能已經(jīng)建成20年以上，由于原來設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)比較低，再加上維護(hù)、養(yǎng)護(hù)不到位，所以有幾個(gè)特別突出的問題：一是管網(wǎng)破舊，上下水、電網(wǎng)、煤氣、光纖等設(shè)施缺失，老化嚴(yán)重；二是公共服務(wù)缺失，比如養(yǎng)老、物業(yè)、文化娛樂、健身、車輛存放等，尤其是一些老舊小區(qū)老齡化程度較高，特別需要電梯；三是公共環(huán)境較差，包括道路破損、秩序混亂、私搭亂建等”。

參考以上標(biāo)準(zhǔn)，本文選定的標(biāo)準(zhǔn)為：“建設(shè)年代20年以上，基礎(chǔ)設(shè)施陳舊、老化嚴(yán)重，公共服務(wù)設(shè)施缺乏，無物業(yè)、無單位管理小區(qū)優(yōu)先，小區(qū)居民年齡結(jié)構(gòu)老年人比例相對較大、居民改造意愿強(qiáng)烈等”，通過社區(qū)逐戶調(diào)查初步上報(bào)，然后由建設(shè)局牽頭組織設(shè)計(jì)方、社區(qū)、管委會(huì)等相關(guān)方實(shí)地調(diào)查，確定改造基本內(nèi)容、難易程度等，以便做到初步計(jì)劃，提前安排，合理整合資源及資金利用計(jì)劃。

3 現(xiàn)狀面臨的問題及民意調(diào)查

通過現(xiàn)場勘探和社區(qū)、物業(yè)、居民走訪及問卷調(diào)查等，現(xiàn)狀老舊小區(qū)狀態(tài)普通滿足不了小區(qū)的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范要求，尤其違搭亂建現(xiàn)象嚴(yán)重，大部分小區(qū)無消防環(huán)路或回車場地，導(dǎo)致消防無法滿足最低要求；小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施老化、破損嚴(yán)重；配套設(shè)施嚴(yán)重缺乏；小區(qū)室外環(huán)境、建筑風(fēng)貌及居住功能較差等，總體概括有以下幾點(diǎn)。

(1)從安全管理上，部分現(xiàn)狀小區(qū)規(guī)模小、無物業(yè)管理、智慧化管理程度低，導(dǎo)致有效管理較為困難，具有一定的公共安全隱患。

(2)文化特色上，現(xiàn)狀文化特色差異化不足，與周邊城市文化特色不符。

(3)從基礎(chǔ)及公共服務(wù)設(shè)施上，社區(qū)文化、醫(yī)療養(yǎng)老、智慧管理等方面欠缺，有待完善；另外管線設(shè)施老化、破損嚴(yán)重。

(4)從建筑形態(tài)上，房屋破舊，私搭亂建嚴(yán)重、風(fēng)貌多樣，沿街商業(yè)沒有形成統(tǒng)一、連續(xù)界面。

(5)從交通系統(tǒng)上，較多小區(qū)無消防環(huán)路及回車場地，出入口設(shè)置不合理，存在安全隱患；道路破損較為嚴(yán)重，照明附屬設(shè)施缺乏；另外停車設(shè)施缺失嚴(yán)重。

(6)從居住環(huán)境上，環(huán)境臟亂差，生態(tài)性、景觀性等方面都存在不足，公共活動(dòng)空間缺失嚴(yán)重，迫切需要提升改造。

通過問卷調(diào)查反應(yīng)，現(xiàn)狀居民大部分支持對老舊小區(qū)的提升改造工程；對現(xiàn)狀問題急需改造建議排名靠前的為：停車問題的解決、綠化環(huán)境的整治、建筑外立面靚化工程(保溫、防水等)等。

4 改造提升的主要內(nèi)容

2019年國務(wù)院政府工作報(bào)告提出：“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)量大面廣，要大力進(jìn)行改造提升，更新水電路氣等配套設(shè)施，支持加裝電梯，健全便民市場、便利店、步行街、停車場、無障礙通道等生活服務(wù)設(shè)施”。

本次通過對現(xiàn)狀的分析以及根據(jù)民意調(diào)查，老舊小區(qū)改造整治的重要內(nèi)容可以概況為：智慧平安社區(qū)構(gòu)建、基礎(chǔ)及配套設(shè)施完善、優(yōu)化交通、美化環(huán)境、文化特色植入、房屋質(zhì)量及居住功能提升等六大主題內(nèi)容。

4.1 智慧平安社區(qū)

從安全角度考慮，通過對現(xiàn)狀過分分割的“網(wǎng)格化小區(qū)——單位家屬院、統(tǒng)建房、小型的組團(tuán)等”進(jìn)行整合，通過圍墻的拆除、斷頭路的打通等使管理單元重新合理劃分，達(dá)到一定的規(guī)模，便于物業(yè)公司的引入以及為后期提升改造奠定基礎(chǔ)。

積極利用現(xiàn)代的科技構(gòu)筑智能安防體系及服務(wù)體系[1]。智能安防，通過現(xiàn)代計(jì)劃及物聯(lián)網(wǎng)打造“無死角、全方位”安全小區(qū)，如智慧門禁、監(jiān)控系統(tǒng)等；智慧化管理主要包括智慧街區(qū)、智慧社區(qū)等功能，將滿足公共安全、防控、小區(qū)智慧管理等功能。智慧社區(qū)是指充分借助物聯(lián)網(wǎng)、傳感網(wǎng)等網(wǎng)絡(luò)通信技術(shù)把物業(yè)管理、安防、通信等系統(tǒng)集成在一起，并通過通信網(wǎng)絡(luò)連接物業(yè)管理處，為社區(qū)住戶提供一個(gè)安全、舒適、便利的現(xiàn)代生活環(huán)境[2]，從而形成基于大規(guī)模信息智能處理的一種新的管理形態(tài)社區(qū)等，目前可以結(jié)合實(shí)際情況選擇部分功能進(jìn)行配置，但是要提前統(tǒng)一規(guī)劃、預(yù)留終端接入口，為后期奠定基礎(chǔ)，如智慧路燈(集照明、音響、WiFi等)、智慧儲(chǔ)物柜等，提升小區(qū)的智能化服務(wù)。

4.2 基礎(chǔ)及配套設(shè)施的完善

從基本功能角度考慮，主要為：保室外基礎(chǔ)、公服設(shè)施更完善、室內(nèi)住房功能完善、加裝電梯等。其中室外基礎(chǔ)設(shè)施包括給排水、供熱、燃?xì)獾耐晟疲约敖Y(jié)合城市“蜘蛛網(wǎng)整治”干線入地、樓體橋架、垃圾分類收集處理設(shè)施設(shè)備等；公共服務(wù)設(shè)施包括完善養(yǎng)老、扶幼、醫(yī)療、助餐、家政、快遞、文化活動(dòng)設(shè)施、蔬菜銷售、商超等配套設(shè)施設(shè)備；室內(nèi)住房功能完善主要包括樓梯間整治、室內(nèi)暖氣、燃?xì)馍?jí)改造等居民直接生活關(guān)系的項(xiàng)目[3]。

4.3 道路交通及停車設(shè)施優(yōu)化

目前小區(qū)最突出問題之一就是消防救援通道不暢通、停車位嚴(yán)重缺乏。針對消防問題，第一，結(jié)合現(xiàn)狀通過違建、圍墻拆除進(jìn)行小區(qū)整合，通過斷頭路打通等手段疏通交通，合理劃分交通流線進(jìn)而打通消防環(huán)路或形成消防回車場地；第二，結(jié)合給水管網(wǎng)工程合理地設(shè)置消火栓；第三，設(shè)置微型消防站，通過人員的平時(shí)培訓(xùn)，以“救早、滅小”為目標(biāo)，緩解“遠(yuǎn)水救不了近火”的尷尬局面。

關(guān)于停車問題，通過車位的設(shè)置引導(dǎo)人車分流，結(jié)合現(xiàn)狀見縫插針式地設(shè)置地面車位和機(jī)械式車庫就近停車，集中拆除違建立體車庫；完善無障礙設(shè)施、地面標(biāo)線、路燈照明燈配套設(shè)施設(shè)備。

4.4 休閑舒適社區(qū)——生態(tài)、休閑

通過綠化提升工程打造優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境和充足的活動(dòng)場地[4]。如完善硬質(zhì)鋪裝、慢行系統(tǒng)的構(gòu)建、豐富的休閑娛樂活動(dòng)設(shè)施(坐凳、健身設(shè)施、標(biāo)識(shí)標(biāo)牌)完善、照明設(shè)施提升。整體包括綠化提升工程、充足活動(dòng)場地、完善休閑設(shè)施(健身器械、坐凳廊架等)、用坐凳當(dāng)土墻、綠籬代替鐵絲網(wǎng)圍墻，弱化隔離感并增加生態(tài)性。

4.5 文化社區(qū)——特色、記憶

通過文化的提升，喚醒老城區(qū)歷史記憶、突顯特色地域文化、傳承城市文脈。分為三部分的內(nèi)容：喚醒歷史記憶、展現(xiàn)老城區(qū)特色文化；“休閑設(shè)施(老年活動(dòng)中心、棋牌室等)”的社區(qū)植入，激活社區(qū)活力；差異化的功能定位，社區(qū)空間節(jié)點(diǎn)化。

4.6 房屋質(zhì)量及居住功能提升

建筑整治主要為對現(xiàn)狀亂搭亂建的合理拆除、老舊房屋的改造翻新以及居住功能提升等內(nèi)容。主要內(nèi)容主要包括建筑改造加固、建筑外立面的規(guī)范整治、節(jié)能保溫、屋頂防水、樓道間公共空間改造提升及結(jié)合居民意愿室內(nèi)上下水管網(wǎng)改造、加裝電梯等。

5 設(shè)計(jì)工作的開展思考

設(shè)計(jì)工作要按照小區(qū)實(shí)際、居民意愿，因地制宜，堅(jiān)持以問題為導(dǎo)向，堅(jiān)持“幸福生活共同締造”的理念，提供“菜單式”改造內(nèi)容。

(1)由于各地區(qū)財(cái)政投入的差異、不同小區(qū)的現(xiàn)狀狀況不一致，因此可以采用模塊化設(shè)計(jì)，將小區(qū)的改造內(nèi)容進(jìn)行模塊化區(qū)分，業(yè)主可以自由組合優(yōu)先改善內(nèi)容，這樣針對不同的專業(yè)設(shè)計(jì)、現(xiàn)場服務(wù)也可以進(jìn)行較好的控制。

(2)目前小區(qū)整體改造策略為：由“業(yè)主主體、社區(qū)主導(dǎo)、政府引領(lǐng)、各方支持”的原則，因此在具體實(shí)施過程中，以免出現(xiàn)“多方意見不統(tǒng)一、居民意見較大、需要變更地方較多”情況出現(xiàn)，建議針對設(shè)計(jì)方案要提前組織“業(yè)主、管委會(huì)、社區(qū)、居民代表”等開展聽證會(huì)、論證會(huì)等，爭取聽取各方意見，綜合評(píng)定，以便后期開展順利。

(3)小區(qū)改造涉及產(chǎn)權(quán)單位多、改造內(nèi)容較多，因此建議提前溝通、建立溝通機(jī)制，針對不同行業(yè)、專業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)提前對接，避免實(shí)施過程中出現(xiàn)原則性問題調(diào)整，增加設(shè)計(jì)工作量。

(4)由于改造小區(qū)大多數(shù)為老舊小區(qū)，存在一手資料缺乏或者存檔資料與現(xiàn)狀完全不符等問題，因此在設(shè)計(jì)工作開展的第一步一定要做好現(xiàn)場調(diào)查，針對不用的內(nèi)容、不同的部門提前準(zhǔn)備好表格，做好實(shí)地調(diào)研[5]，如到社區(qū)調(diào)研限制人口規(guī)模、年齡構(gòu)成、片區(qū)整合等問題，自來水公司片區(qū)負(fù)責(zé)人對接自來水管網(wǎng)走向、接入點(diǎn)等，現(xiàn)狀調(diào)研工作必須細(xì)致、扎實(shí)。

5 結(jié)語

本文主要圍繞老舊小區(qū)改造設(shè)計(jì)展開詳細(xì)探討，包括老舊城區(qū)的定義、改造內(nèi)容、具體措施等，在實(shí)際工作中，必須立足于項(xiàng)目實(shí)況，充分調(diào)研，聽取民意，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行科學(xué)設(shè)計(jì)，為人們創(chuàng)建一個(gè)舒適、良好的生活環(huán)境。