沈一春

（杭州余杭金融控股集團(tuán)有限公司，浙江 杭州 311100）

近年，我國針對房價持續(xù)飆升，房地產(chǎn)泡沫不斷擴(kuò)大的問題，出臺了一些具有針對性的融資等政策，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。同時推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。但由于房產(chǎn)稅制度落實(shí)不到位以及稅收力度不夠，尚未得到地方政府以及納稅人的重視，因此還無法承擔(dān)提供地方財(cái)政收入的重任，也很難真正做到促進(jìn)資源合理配置、調(diào)節(jié)收入分配的作用。因此，有必要結(jié)合我國房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)地區(qū)的開征情況以及相關(guān)問題，再整合各國房產(chǎn)稅征收過程中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，合理確定改革目標(biāo)和方向，加快房產(chǎn)稅改革的制度建設(shè)。

一、房產(chǎn)稅改革理論分析

1950年實(shí)施的《全國稅政實(shí)施要則》指出我國要統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅，1986年出臺的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》具體了房產(chǎn)稅的實(shí)施細(xì)則，實(shí)現(xiàn)了房產(chǎn)稅的全面征收。2003年我國提出實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)變革，2011年初國務(wù)院批準(zhǔn)對試點(diǎn)對個人住房開征房產(chǎn)稅并確定了第一批試點(diǎn)城市。財(cái)政部部長肖捷2017年底在《人民日報(bào)》發(fā)表見解，指出為了加快房產(chǎn)稅落地和實(shí)施，首先應(yīng)加強(qiáng)立法，其次要做到對地方的充分授權(quán)，根據(jù)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)的發(fā)展情況分步推進(jìn)多是房產(chǎn)稅改革。肖捷表示加快房產(chǎn)稅改革有利于順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的全球化，促進(jìn)國際稅收協(xié)調(diào)，也有利于我國推行“一帶一路”政策，提高稅收制度的國際競爭力。2019年3月8日，在十三屆全國人大二次會議上，全國人大常委會委員長栗戰(zhàn)書在工作報(bào)告中指出，應(yīng)盡全力落實(shí)好黨中央規(guī)劃的重大立法事項(xiàng)，其中包含房產(chǎn)稅立法調(diào)研、起草等相關(guān)工作，這也為房產(chǎn)稅改革的實(shí)施提供了很好的路徑和思路。

從理論的角度來分析，房產(chǎn)稅改革的目的主要有：

（一）穩(wěn)定房產(chǎn)市場，抑制房價上漲

房產(chǎn)稅改革可以使用稅收杠桿對房地產(chǎn)市場進(jìn)行一定程度的調(diào)控。房產(chǎn)稅的征收會使住房成本增高，以此抑制房價上漲。當(dāng)然房價久漲難穩(wěn)的主要還是由于土地的供求關(guān)系和地方政府對賣地的依賴，所以房產(chǎn)稅對房價的調(diào)控效果并不大，調(diào)節(jié)房價不能作為房產(chǎn)稅的主要功能。

（二）調(diào)節(jié)收入分配，利于社會公平

從“財(cái)富存量”角度看，房產(chǎn)稅是優(yōu)化收入方案的優(yōu)秀手段。大量資本涌入房地產(chǎn)市場，形成嚴(yán)重的泡沫，讓房地產(chǎn)像彈性商品那樣波動不定。我國應(yīng)加快房產(chǎn)稅稅收制度改革，借助轉(zhuǎn)移支付將社會財(cái)富重新分配，發(fā)揮調(diào)節(jié)收入分化的作用。第十九次全國代表大會提出的“不平衡不充分”除了表現(xiàn)在地區(qū)差異外，更表現(xiàn)在每個家庭當(dāng)中，不同房產(chǎn)套數(shù)和面積的持有成本都相同，但享受到的未來收益卻大不同。因此應(yīng)按照房產(chǎn)的評估價值征稅，房產(chǎn)價值低的納稅人少繳稅，房產(chǎn)價值高的納稅人多繳稅，這有利于調(diào)解貧富差距，建立更加和諧穩(wěn)定的社會氛圍。

（三）增加財(cái)政收入，緩解財(cái)政赤字

自“營改增”以來，屬于地方政府的財(cái)政收入大幅度下降，急需擴(kuò)大地方稅收。除此之外，當(dāng)前地方政府不夠獨(dú)立，十分依靠土地財(cái)政，雖然能在短時間獲得大量收入，但隨著土地存量的減少，單筆的稅收收入作用不大。房產(chǎn)稅是房產(chǎn)存續(xù)持有的收費(fèi)，征收范圍大，即使稅率不高加起來也能成為巨額數(shù)字。

地方政府征收房產(chǎn)稅還有利于地方治理和推動地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。地方政府稅收充足，將部分收入投入保障性住房等公共設(shè)施的發(fā)展，利于獲取大量人才和投資資金，從而有利于地方財(cái)政收入。長此以往利于地方建立良性的征稅體系，加快地方治理的優(yōu)化過程。

二、房產(chǎn)稅改革現(xiàn)狀分析

本文選擇較有影響的試點(diǎn)城市重慶市房產(chǎn)改革為例分析我國房產(chǎn)稅改革現(xiàn)狀。

在征稅對象方面，重慶市主要對個人擁有的獨(dú)棟商品房、個人新購的高檔房以及在重慶市同時滿足無戶籍、無企業(yè)、無工作的人群新購入的第二套及以上的普通住房征收房產(chǎn)稅。在計(jì)稅依據(jù)及稅率方面，重慶也選擇用交易價值作為計(jì)稅依據(jù)，交易價低于主城區(qū)近兩年新增商品房成交均價3倍的按0.5%征收，大于3倍小于4倍的按1%征收，大于4倍的按1.2%征收。在減免政策方面，納稅人在實(shí)施新政策前購入的獨(dú)棟商品房，免稅面積為180平方米；在實(shí)施新政策后購入的獨(dú)棟商品房、高檔房，只可享受100平方米的免稅面積。重慶市“三”無人員擁有的普通應(yīng)稅住房可以直接根據(jù)0.5%征稅，但從不滿足條件的當(dāng)年起享受免稅政策，當(dāng)年已繳納的稅款也可申請退回。此外，當(dāng)納稅人因?yàn)樽匀粸?zāi)害等不可抗力因素?zé)o法納稅的，可申請減免稅或者延期繳納。

綜上所述，在存量房和增量房的選擇上，重慶的被征稅方包括存量房和增量房，但上海只包括增量房；在征收對象的選擇上，重慶著眼于高檔住房，上海則關(guān)注新增住房；在累進(jìn)稅率的設(shè)計(jì)上，重慶的跨度和力度都相對較大，上海稅率的累進(jìn)幅度顯得相對平穩(wěn)；在調(diào)節(jié)收入分配方面，兩者都對高收入人群加大了征收力度，因此或多或少可以發(fā)揮優(yōu)化收入分配的效果。但實(shí)際上，房產(chǎn)稅即便是征收，對剛需購房人來說也不會產(chǎn)生過大的影響。比如不超過人均60平方米的住房免征，這個面積基本涵蓋了大部分居民情況，因此大多數(shù)居民并不會有新的負(fù)擔(dān)。而即便是征稅，稅款額也僅是房款的很小一部分，對一般家庭構(gòu)不成壓力。另外，房屋不僅有居住作用還有增值保值作用，隨著所持時間的增加，利潤通常也會增加。但由于當(dāng)前的試點(diǎn)方案只對收入高于平均征收的人群征收，而拿到更高收入的投資性住房的房主卻不用繳納房產(chǎn)稅，導(dǎo)致收入調(diào)節(jié)效果不佳。

三、國外房產(chǎn)稅實(shí)施經(jīng)驗(yàn)分析

許多國家都有征收房產(chǎn)稅的先例，擁有很長的房產(chǎn)稅征收歷史，涉及房產(chǎn)的各個方面，擁有較為合理的計(jì)稅依據(jù)和完善的稅收制度，將為我國房產(chǎn)稅的優(yōu)化和完善做出貢獻(xiàn)。

（一）新加坡：差別征收，促進(jìn)平等

新加坡在住房問題的處理上享譽(yù)全球，起到了很好的模范作用。新加坡采取差異征收法，貫徹戶型不大、房價不高的宗旨，對購買自住房的納稅人給予一定的稅收優(yōu)惠，對高收入人群則要求更多的土地出讓金及物業(yè)費(fèi)，以此抑制投機(jī)行為，調(diào)控購買高檔住房的比例。另外，擴(kuò)大廉租房的覆蓋量，以保證貧困戶的購房需要。這不僅提升了社會的整體福利，又有效地緩解了房價的過度上漲。

另外，從計(jì)稅依據(jù)方面看，新加坡的房產(chǎn)稅根據(jù)房產(chǎn)的年度總價值衡量，房產(chǎn)的年度總價值等于年度租金減去物業(yè)費(fèi)、家具采購費(fèi)維修保養(yǎng)費(fèi)用等。從稅率方面看，多年來，政府對自住房按4%征收，其他類型的房產(chǎn)按10%征收，對小戶型住房還會有額外的優(yōu)惠。

（二）墨西哥：稅率分化，鼓勵投資

墨西哥的房產(chǎn)稅經(jīng)過多年反復(fù)修訂，形成了一套比較完整的稅收管理制度。市級政府有權(quán)征收房產(chǎn)稅，可以依據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展制定具體的稅率，并向地方議會上交年度土地和房屋價值計(jì)算報(bào)告，來保證房產(chǎn)備案價值與市場情況相同。另外，墨西哥房產(chǎn)稅的稅率普遍較低，政府希望以此刺激房地產(chǎn)市場。在計(jì)稅依據(jù)方面，土地和建筑價值總數(shù)作為房產(chǎn)的總價，并劃分出不同稅檔，每檔設(shè)定不同的定額稅款。根據(jù)總價值減掉該檔最低額度，再乘以對應(yīng)的稅率，所得金額與該檔定額稅款之和就是需支付的房產(chǎn)稅總額。在減免稅方面，退休工人、補(bǔ)助金領(lǐng)取者和超過60歲的居民都可獲得相應(yīng)的補(bǔ)貼或優(yōu)待政策。

墨西哥擁有較為靈活的房產(chǎn)稅繳納政策，可以一次性繳納整年的房產(chǎn)稅，也可月付、季付甚至雙月付。納稅人每年會定期收到房產(chǎn)稅繳納的通知，可到所在地銀行繳納，也可選擇讓銀行自動扣款，也可以到政府指定的商店繳納。除此之外，為了督促納稅人盡早繳稅，政府將會給優(yōu)先繳納者5%-15%的優(yōu)惠。

（三）德國：多管齊下，抑制投機(jī)

二十世紀(jì)末期，德國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了嚴(yán)重泡沫，為此政府制定了一系列稅收管理制度，包括土地購置稅、二套房稅、土地稅、所得稅等，從各個方面下手壓制炒房現(xiàn)象。

德國各個州的征收標(biāo)準(zhǔn)都存在差異，具體稅率根據(jù)房產(chǎn)的大小、價值以及土地價值制定。德國還設(shè)有土地衡量指數(shù)，范圍在3‰到10‰之間，具體根據(jù)建筑年限、類型和當(dāng)?shù)厝丝谠O(shè)定，應(yīng)納稅額為土地價值乘以各州規(guī)定的稅率，再乘以土地衡量指數(shù)。

并且，因?yàn)橄胍档头康禺a(chǎn)市場的投機(jī)概率，德國政府設(shè)定了較長的投機(jī)期。在規(guī)定期內(nèi)，出售房產(chǎn)所得的利潤也一定要跟個人收入一起支付資本利得稅，超過規(guī)定期的房屋和自住滿2年的房屋都可以免稅。另外，政府要按照交易頻率等了解納稅人售賣房屋的目的何在。

（四）日本：均衡的稅收體系

日本對土地、房屋和折舊資產(chǎn)征稅，由中央分配，具體的征收管理由市、區(qū)、鎮(zhèn)、村等地方政府執(zhí)行。在納稅人的選擇上，征稅期房產(chǎn)與土地登記在冊的所有者、房屋的事實(shí)所有者即使未登記也都應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的納稅義務(wù)，另外，對于長期抵押的土地，其真實(shí)用戶與地權(quán)掌握者也要承擔(dān)有納稅責(zé)任。

日本以應(yīng)稅土地登記的衡量數(shù)據(jù)為計(jì)稅參照，稅率由地方政府在標(biāo)準(zhǔn)稅率之上實(shí)施修改，考慮到公平和公正，根據(jù)不同的評估價值和用途制定差別稅率。免稅問題中，相同征稅單位涵蓋的區(qū)域內(nèi)，對總的土地財(cái)產(chǎn)、總的房屋低于標(biāo)準(zhǔn)的予以免稅，對公益性質(zhì)的建筑房屋、學(xué)校建筑、宗教等也采取免稅政策。

經(jīng)過多年實(shí)踐，日本已產(chǎn)生在持有和交易過程都相當(dāng)合理嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆康禺a(chǎn)稅收模式。與美國相同，日本的房產(chǎn)稅也是用于政府性支出，注重各地區(qū)的發(fā)展和規(guī)劃，并非重在市場調(diào)節(jié)，抑制房價。

四、研究建議

（一）對于目前房產(chǎn)稅改革目標(biāo)的建議

本文認(rèn)為，房產(chǎn)稅改革是調(diào)控房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵機(jī)制，國內(nèi)房產(chǎn)稅改革應(yīng)該參考優(yōu)秀案例和經(jīng)驗(yàn)，以完善稅收體系、為地方提供主體稅源為目標(biāo)。房產(chǎn)稅的改革目標(biāo)和定位不同，將直接影響稅收制度的制定，稅率、征稅范圍、征稅方式等方面都會有所差異。因此，推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，首先要明確定位和目標(biāo)，不論是調(diào)控房地產(chǎn)市場，還是完善稅收體制、增加稅源，都需要有明確的說法。

（二）試點(diǎn)城市選擇建議：合理選擇適當(dāng)城市

雖然房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)城市繼而推廣至全國是完善稅收發(fā)展的必然趨勢，但如何擴(kuò)大試點(diǎn)城市的范圍成為首要問題。既然房產(chǎn)稅擴(kuò)大到全國范圍已是大勢所趨，那么試點(diǎn)的選擇也應(yīng)結(jié)合經(jīng)濟(jì)、人口、地域等多方面因素，做到統(tǒng)籌規(guī)劃。假設(shè)試點(diǎn)城市全部集中在發(fā)達(dá)地區(qū)，可能利于房價調(diào)控，但會將投資者吸引到部經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的中西部城市，導(dǎo)致當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展與實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展不相匹配的現(xiàn)象；假設(shè)將房產(chǎn)稅的試點(diǎn)設(shè)立在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的地區(qū)，將會導(dǎo)致這些地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展得愈加緩慢，經(jīng)濟(jì)加速滯后。因此，新一輪房產(chǎn)稅改革的試點(diǎn)城市，傾向于新興城市和符合條件的二三線城市相結(jié)合的方式。