對廣州低房價的原因及影響的探究

趙健

中央民族大學 北京 100081

1 現(xiàn)狀

2015 年，絕大多數(shù)三線城市房價下降，而一線城市房價卻繼續(xù)上升。但是，一線城市中北京、上海、深圳的房價均上升明顯，廣州的房價卻如小綿羊般溫緩，大不如前三者。我們將從新房和二手房的房價和成交量等方面來說明這個現(xiàn)象。

1.1 新房市場

四大一線城市北京、上海、廣州、深圳的新建商品住宅2010年1月至2015年11月的每月成交均價折線圖。在過去的6年里，北上深保持著幾乎一致的上漲走勢，而廣州的房價一直是保持最低且漲幅不大。2015年11月，廣州的房價幾乎僅為北京上海的一半，深圳的三分之一。

根據(jù)最近一年北上廣深房價的走勢，可知，最近一年四大城市保持著向上增長的勢頭，廣州的房價依然是最低的。從新房交易的情況來看，近三年來廣州的新房成交套數(shù)和成交面積雖然不及上海，但明顯比北京和深圳要高。而2016年前三個月，北廣深的成交套數(shù)相近，而上海一枝獨秀。從以上分析可知，盡管廣州的房價在一線城市中一直保持最低，但成交套數(shù)和成交面積并不少。

城市綜合指數(shù)，廣州以2603位于4大一線城市之尾，同比增長率4.62%也是4者中最小的；住宅指數(shù)，廣州以2462排名最后，同比增長率5.94%同樣是最小的；寫字樓指數(shù)，廣州仍然以2078位于第四，同比增長率是4者中唯一為負數(shù)的，不升反降。

1.2 二手房市場

指數(shù)按從大到小排列為：深圳8272，上海8000，北京7267和廣州3900。從二手住宅的銷售價格來看，廣州相比于北上深，仍然是最低的一個。

從分析中，我們可以更明顯地看出，在二手房交易市場上，北京和上海的供給是廣州深圳的2倍，但北京的成交量卻是它們的18.7倍，上海的成交量是它們的6倍。相較而言，廣州和深圳的二手房成交量遠遠小于北京和上海，成交均價也同樣遠小于他們。其中，廣州二手房不僅價格是最低的，在售房源和成交量都是最低的。

將2011年至2015年廣州新房和二手房房價走勢放在一張圖中進行比較，新房和二手房房價走勢基本一致，呈上升趨勢，但兩者的上升幅度均不大。

綜合上述各個方面的對比分析，無論是新房還是二手房，無論是房價還是成交量，廣州的走勢均遠低于火爆的北上深。

2 原因分析

我們收集到了2016年以來，北上廣樓市的基本交易信息，希望通過數(shù)據(jù)來說明北上廣的樓市情況。

通過數(shù)據(jù)，我們得到以下方程：（推導過程見附錄）

北京樓市：

供給曲線：Q=197.33（萬平方米）

需求曲線：P=-36.29Q+36714.7（元每平方米）

上海樓市:

供給曲線：Q=74.5（萬平方米）

需求曲線：P=-0.52Q+33297.6（元每平方米）

廣州樓市，

供給曲線：Q=98.68（平方米）

需求曲線：P=-10.7Q+16934（元每平方米）

2.1 供給

2.1.1 土地供給

居民能擁有多少房產(chǎn)取決于地產(chǎn)的稀缺性。中國四大一線城市的房價高企，歸根到底是因為大量人口聚集到窄小的城市，導致土地相對于人口稀缺。

由此可知，北京上海的城市人口密度比廣州深圳高出一截，人均擁有的建成區(qū)面積小，因此北京上海樓市的土地供給緊張，北京上海的房價也比廣州的房價高出一倍。盡管人口密度大致相同，但深圳的房價遠遠比廣州的房價高。

從土地供應的情況來看，北京和上海由于城市面積過大，中央已經(jīng)開始限制城市規(guī)模，嚴格規(guī)劃城市邊界，因此盡管房價高并且需求巨大，土地供應量難以大量增加。深圳城區(qū)面積狹小，發(fā)展用地不足，使得深圳的土地供應瀕臨萎縮狀態(tài)，已經(jīng)嚴重影響到深圳的未來發(fā)展。而廣州由于近年來城市擴張，吸納了周邊落后城鎮(zhèn)，面對樓市需求能提供足量的土地供應。廣州市2015年推出土地面積843萬平方米，土地出讓金收入954億元，創(chuàng)造了歷年土地出讓收入的新高[1]。

由此可知，過去兩年里，北京上海廣州都保持著一定量的土地供應量，而深圳2014年僅僅提供了4.7萬平方米的住宅面積，2015年為15.9萬平方米，無法與與北上廣相比，但近年來深圳房價大幅上漲，樓市火爆。

到了2016年，北上廣將持續(xù)推出一定量住宅用地，而深圳依然難以提供住宅用地，計劃更新供應土地2.2平方公里。

廣州之所以能持續(xù)保證足量的土地供給，是因為廣州近年來的城市擴張。2000年以前，廣州市區(qū)僅包含下圖中的白云區(qū)、黃浦區(qū)、天河區(qū)、越秀區(qū)、海珠區(qū)和荔灣區(qū)。廣州在2000年包含花都區(qū)和番禺區(qū)，2005年包含了南沙區(qū)，2014年包含從化區(qū)和增城區(qū)。值得一提的是，2010年廣州亞運會之后，廣州將中軸線從西邊舊城區(qū)東遷到了天河區(qū)珠江新城一帶，東面是開發(fā)程度低的廣闊土地，征地成本比拆除老城區(qū)要低。同時，廣州地鐵三號線的開通，使得從東部郊區(qū)到珠江新城CBD的時間縮短為不到1小時。東部郊區(qū)為廣州的樓市提供了大量的土地。2015年外圍郊區(qū)成交面積遠遠大于核心城區(qū)的成交面積，其中黃埔區(qū)提供最大量的住宅地。廣州外圍的郊區(qū)，面積大但均為發(fā)展落后的，以工業(yè)為主的地區(qū)，在提供大量土地的同時，也大幅拉低了廣州整體的樓價[2]。

由于廣州范圍的擴張，外圍郊區(qū)為廣州的樓市提供了穩(wěn)定的土地供給，使得廣州房屋需求上升的同時，能夠保證足夠的新房供給，減緩了廣州的房價上升幅度。

2.1.2 人力成本

人力成本是房地產(chǎn)企業(yè)重要的成本來源，通過比較我們發(fā)現(xiàn)，廣州不僅房地產(chǎn)業(yè)的工資水平是最低的，整體的工資水平也是最低的。這說明，在中國一線城市中廣州的人力成本是最低的，所以廣州房地產(chǎn)業(yè)在人力成本方面陳本小。

2.2 需求

2.2.1 消費者收入

一般情況下，消費者收入與房價成正比。消費者收入增長會刺激消費者對房地產(chǎn)的需求，進而導致房價上漲。但對于不同的城市而言，上漲的速度和比例有所不同。首先我們進行了收入與房價之間的關(guān)系的對比分析。

（1）廣州的人均收入、房價與其他一線城市的對比

2015年9 月的數(shù)據(jù)讓我們看到，北上廣深四大一線城市的平均月薪相差并不多，而房價卻有很大的差異。其中，廣州的月薪在四大城市中墊底，但比最高的上海也只低了140元/月；而房價方面，廣州仍是墊底，但比最高的北京低了將近一半，差值達到驚人的19125元/平方米。

從月薪和房價水平的對比來看，北京、深圳的生存壓力最大，上海次之，而廣州是最“宜居”的城市。在房價分布上，廣州只有越秀、天河、海珠、荔灣這四個中心區(qū)的房價超過2萬元/平方米，近郊的白云區(qū)、黃埔區(qū)、番禺區(qū)均價1.4-1.8萬元/平方米，而外圍的花都區(qū)、從化區(qū)、增城區(qū)、南沙區(qū)均價不足1萬元/平方米。

（2）“房價收入比”

所謂房價收入比，是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。按照國際慣例，目前比較通行的說法認為，房價收入比在3---6倍之間為合理區(qū)間，如考慮住房貸款因素，住房消費占居民收入的比重應低于30%。

而廣州近兩年的房價收入比分別為2014年12.0，2015年11.1，分別排在當年全國城市中第七、第十。可以看出，在我國房價收入比普遍高于正常水平的情況下，廣州的房價收入比盡管也遠高于國際標準水平，但還是相對合理的，只能說是相較于其他三個一線城市沒有那么的夸張。也可以從這里得到的 結(jié)語是，相比于北京、上海和深圳，廣州更加“宜居”[3]。

2.2.2 消費者偏好

由于國人傳統(tǒng)觀念的影響，國人對房子的需求一直都是很旺盛的，但是最近幾年由于經(jīng)濟迅速發(fā)展情況發(fā)生了一些變化，出現(xiàn)了一些新的需求因素：

（1）因為我國房價整體保持上漲趨勢，特別是在四個一線城市中上漲幅度很大。所以出現(xiàn)了部分高薪階層在有一套穩(wěn)定住房的同時，會愿意購置更多的房產(chǎn)用于投資。

（2）近幾年出現(xiàn)了所謂的“學區(qū)房”。一些已經(jīng)成家立業(yè)的父母，會為了子女的教育著想，而盡可能地滿足子女學習上的需求，選擇購置一些房價虛高的“學區(qū)房”。

對于以上三種人群，也可將廣州與其他三個一線城市進行對比。

（1）首先是廣州整體經(jīng)濟水平不能與北京、上海和深圳相比，且房價上漲沒有那么快，所以選擇投資的消費者數(shù)量也比不過另外三個一線城市。

（2）廣州的教育質(zhì)量整體上比不過北京和上海兩地，相對的，“學區(qū)房”能夠給兒女教育上帶來的收益也就不會那么高，“學區(qū)房”房價虛高而帶來的房價大幅度上漲的現(xiàn)象也就沒有那么明顯。

（3）從人口流動來看，進入北京、上海的人員很多是受到快速經(jīng)濟發(fā)展的吸引的有錢的投資人，對房產(chǎn)投資有著一定的需求；深圳常住人口近年來迅速增長，而外來人口占總比七成之多，其中也不乏高層次人才，形成一大批對房產(chǎn)的需求；而進入廣州的外來人口則存在很大一部分的體力勞動者，他們對于購房的需求不高，對房價上漲的刺激也就沒有那么強。另外，根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《全國10大都市區(qū)人口與房價報告》，2010年之前，廣州人口導入非常迅速，年均增長5.3%，而在2010年之后都市區(qū)人口年均出現(xiàn)負增長，增幅為-0.8%。廣州近年來人口增幅減緩。

2.2.3 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

一個城市有多少高收入人口，實質(zhì)上可以決定這個城市房價高低。內(nèi)蒙古的鄂爾多斯幾乎沒有外來人口流入，但本地的煤礦產(chǎn)業(yè)和高收入人群卻能支撐起高房價。

我們將廣州和深圳的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進行對比，兩地的GDP基本相當，但支柱性產(chǎn)業(yè)顯然不一樣。廣州的三大支柱性產(chǎn)業(yè)是汽車制造業(yè)、電子產(chǎn)品制造業(yè)和石油化工制造業(yè)，這三大產(chǎn)業(yè)對于廣州GDP的貢獻超過50%，而深圳的四大支柱性產(chǎn)業(yè)分別是金融業(yè)、物流業(yè)、文化業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。

對比廣州，深圳金融業(yè)和信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)對于GDP貢獻突出，金融業(yè)對深圳GDP的貢獻率高達14.9%，廣州的數(shù)據(jù)為9%；信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)對于深圳GDP的貢獻率高達22.5%。

眾所周知，金融業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)一直是高薪行業(yè)的代表。雖然高薪行業(yè)未必代表著房價高企，但沒有高薪人員財力的支撐，顯然不可能出現(xiàn)高房價，尤其在存在限購的情況下。在這種分析下，深圳房價遠高于廣州也就不難理解了。

北京市中國的政治文化中心，擁有眾多世界500強公司總部，而上海作為中國的金融中心，服務業(yè)發(fā)達。北上的產(chǎn)業(yè)等級水平均比廣州高。

2.3 小結(jié)

綜合上述的討論，我們對于在四座一線城市中，廣州的房價走低的原因進行了一個總結(jié)：

（1）供給方面，由于廣州近年來持續(xù)擴張，人均面積較大，隨著價格的上漲能提供足量的土地，使得房價難以急劇上升。

（2）在需求方面，由于產(chǎn)業(yè)等級以及經(jīng)濟發(fā)展水平等原因，廣州的人均收入較其他三個一線城市低，購買能力弱。另外廣州并沒有持續(xù)吸引外地人進入，廣州的大部分消費者對房產(chǎn)的需求沒有其他三個一線城市的消費者那么高。同時，由于廣州地處于城市密集的珠三角地區(qū)，佛山等周邊城市吸引了部分廣州的買房客。以上幾點原因都導致廣州的需求遠遠低于北上深。

足量的供給和低需求，廣州的房價遠遠低于北上深。

3 分析廣州低房價的影響

3.1 正面影響

3.1.1 吸引人才

相對穩(wěn)健的房價，對廣州的可持續(xù)發(fā)展是非常重要的，它可以為城市發(fā)展實體經(jīng)濟留足空間，為吸引人才留下充足籌碼。低房價使得廣州的寫字樓租金等創(chuàng)業(yè)成本相對較低，帶動勞動力、生活消費等其他創(chuàng)業(yè)成本也相對較低，而且廣州在基礎(chǔ)設施、公共服務等指標上與北京上海差距不大，這對很多創(chuàng)業(yè)者來說，是有很大吸引力的。

3.1.2 增加居民生活幸福指數(shù)

廣州房價遠低于北上深，幾乎是一個小時車程外的深圳房價的二分之一。而且，廣州房價收入比不到深圳的一半，買房壓力小，能夠更容易地買房置業(yè)，幸福指數(shù)自然會高

3.1.3 有利于提高城市活力

曾經(jīng)有人做過調(diào)查，據(jù)部分調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，超過一半的網(wǎng)友認為結(jié)婚前一定要買房子，愛情已經(jīng)和房子緊緊掛鉤，婚前買房成為多數(shù)年輕人結(jié)婚的必經(jīng)之路。目前廣州中心六區(qū)房價平均在2萬/平方米左右，價格對比北上深要低一半。同時廣州新區(qū)房價也不過1萬左右，還有便利的地鐵網(wǎng)路，對于月平均收入5000元的年輕人來說并不是無力承擔。每個年輕人都可以通過工作置業(yè)買房，從而達到安居樂業(yè)。定居的年輕人數(shù)量增多能夠改善城市的年齡結(jié)構(gòu)，促進城市發(fā)展，使城市充滿活力[4]。

3.1.4 避免出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫

避免了房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。房地產(chǎn)泡沫會導致經(jīng)濟和社會結(jié)構(gòu)失衡，而廣州房價低且穩(wěn)健可以使得住房更多地發(fā)揮其作為消費品的功能，減少投機需求，防止房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。

3.1.5 有利于增加居民消費支出

房價的上漲對于不同階層有不同的影響。第一，對于高收入階層來說，他們往往擁有多套大面積的房屋，房價上漲時他們獲得的財富增值大大超過了僅擁有一套房產(chǎn)或者沒有房產(chǎn)的消費者。并且他們有能力去購買更多的住房，待房價上漲時再賣出以獲得較高收益?；蛘咄ㄟ^上調(diào)租金的方式增加他們的收入。第二，對于有意愿和能力改善住房條件的有房消費者，他們現(xiàn)有的住房價值會隨房價的上漲而上升，這能一定程度上彌補他們更換住房的開支。這些消費者在不影響他們正常生活的情況下，也可以通過出租自有住房的一部分獲得房漲上漲帶來收益。第三，對于沒有房產(chǎn)的低收入群體，他們只能縮減開支來應對在房價上漲帶動物價水平較快上漲的經(jīng)濟環(huán)境中承受著貨幣資產(chǎn)的貶值，部分居民或因房價的過快上漲遠遠的超出他們購買的能力而不得不放棄購買住房，繼續(xù)選擇租房。而房價的上漲又會帶動租金的上漲，這又增加了他們的支出。所以可見，房價的持續(xù)上漲可能會拉大不同收入群體的差距。根據(jù)邊際消費傾向遞減，高收入群體的收入繼續(xù)增加對社會消費支出的作用遠遠遜于低收入以及中低收入階層收入的增加。所以，廣州的低房價避免了進一步拉大居民收入差距，有利于居民消費支出的增加[5]。

3.2 負面影響

3.2.1 擾亂市場秩序

房價過低，擁有購買能力的人會大大增加，房產(chǎn)將會出現(xiàn)短暫供不應求，廣州作為一線城市，人口會越來越多，甚至會導致交通崩潰，帶來治安混亂等一系列問題。

3.2.2 減少政府財政收入

我國已經(jīng)在部分城市試點征收房產(chǎn)稅，推行稅收與房價相掛勾的政策，這樣廣州的低房價可能減少政府的稅收收入。

3.2.3 “一線城市”地位受到威脅

由于廣州房價低于北京、上海、深圳，甚至已經(jīng)被杭州、廈門等二線城市趕超，有相當一部分人現(xiàn)在認為廣州已經(jīng)不在一線城市之列了，認為房價低是廣州經(jīng)濟“衰落”的表現(xiàn)。有研究顯示，“北上深”（或“京滬深”）的習慣性稱呼在大量增加，有直追“北上廣”之勢。有人通過谷歌搜索發(fā)現(xiàn)，2月份“北上深”（含“京滬深”）的出現(xiàn)次數(shù)，比1月份增加了277.60%。與此同時，“北上廣”（含“京滬穗”）減少了23.40%。北上廣深的傳統(tǒng)一線城市格局，有發(fā)生改變的趨勢。雖然這種“以房價論英雄”的觀點有待商榷，但廣州的“一線城市”地位正受到爭議這一事實是不可否認的，低房價為廣州在輿論上帶來了威脅。

廣州具有強大的輻射力，佛山、肇慶、云浮、清遠、韶關(guān)都在廣州城市圈。國家對于廣州的發(fā)展定位非常高。在國家規(guī)劃層面上，廣州是重要國家中心城市，長江以南除開長三角一帶及西南重慶地區(qū)，大部分地區(qū)都是以廣州作為中心。廣州的城市輻射力及帶領(lǐng)周邊城市發(fā)展的任務都很重。去年，廣州GDP達1.81萬億元，已經(jīng)連續(xù)27年保持全國第三，同比增長率達8.4%，在四個一線城市中僅次于深圳。名義增長率約8.34%，與實際增長率基本持平，沒有表現(xiàn)出通縮跡象，在宏觀經(jīng)濟下行的走勢中體現(xiàn)出不錯的抗擊打能力?？梢姀V州的經(jīng)濟發(fā)展并沒有如傳言中處于“衰落”狀態(tài)。目前的低房價使得廣州面臨著歷史轉(zhuǎn)折點，是很好的機遇。廣州需要在“去庫存”與“保持房價平穩(wěn)”之間找到一個最佳的平衡點，充分利用優(yōu)勢吸引創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才，相信廣州的未來發(fā)展一定會前景大好[6-7]。

附錄：

在網(wǎng)易房價數(shù)據(jù)中心上，收集到北上廣2016年1月1日到2016年6月12日的銷售數(shù)據(jù)和每月均價。

供給方面，2016年未售面積與已售面積的和可以視為2016年新房面積的存量S，每一套新房的建筑時間約為16-24個月，算上前期準備時間，我們估計一套新房的生產(chǎn)時間為24個月，每月的供應量Q為新房面積存量除以24，因為新房建設周期長，在短期內(nèi)無法增加供給，供給為豎直的直線，即 Q=S/24。

需求方面，每月價格對應成交面積，成交面積可以視為購買量，假定2016年前半年沒有發(fā)生影響需求的大事，即假定2016年的需求曲線沒有發(fā)生變化。在EVIEWS中，用價格和成交面積進行回歸，估計出需求曲線。

對于北京樓市，

供給曲線：Q=（2843409+44515531）/24=197.33（萬平方米）

需求曲線：P=-36.29Q+36714.7

聯(lián)立方程得，Q=197.33P=29553.6

對于上海樓市，

供給曲線：Q=74.5（萬平方米）

需求曲線：P=-0.52Q+33297.6

聯(lián)立方程得，Q=74.5P=33258.9

對于廣州樓市，

供給曲線：Q=98.68（平方米）

需求曲線：P=-10.7Q+16934

聯(lián)立方程得，Q=98.68P=15878.1

通過這些簡單地數(shù)據(jù)處理，我們只是希望能得出北上廣深樓市情況的示意圖，但實際上并不精準，因為由EVIEWS提供的信息顯示，三者方程的擬合優(yōu)度不高，且需求Q并不是顯著的。盡管模型的價格相近，但均衡數(shù)量與實際相差較大，可能是因為樓市尚未達到均衡狀態(tài)。